A helyben lakó fogalma a termőföld-adásvételekben
A termőföldek adásvétele és haszonbérbe adása kapcsán gyakran merül fel a kérdés, hogy pontosan mit takar a törvény által kedvezményezett „helyben lakó” fogalma. A Földforgalmi törvény (Földforgalmi tv.) nem csupán egy helyi lakcímet vár el, hanem kizárólag az „életvitelszerűen” helyben lakóknak biztosítja ezt a ranghelyet. Ez a cikk részletesen kifejti, mi minősül „életvitelszerű lakóhelynek”, hogyan igazolható ez, és milyen jogi következményei vannak a helytelen igazolásnak, különös tekintettel a Kúria 5/2022. Jogegységi határozatára.
A Földforgalmi törvény és a helyben lakó fogalma
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 5. § 9. pontja szerint helyben lakónak az a földműves minősül, akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. A helyben lakó földművesek kiemelt helyzetben vannak földvásárlás és haszonbérlet esetén.
A Földforgalmi tv. 5. § 9. pontja szerinti helyben lakó fogalmának lényege az adott lakóhelyen való életvitelszerű tartózkodás, amelyet a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozathoz csatolt okirattal kell igazolni. A lakcímet igazoló hatósági igazolás (lakcímkártya) önmagában nem igazolja a helyben lakás tényét. Ez a törvényi feltétel - egyebek között - a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal igazolható hitelt érdemlően (5/2022. Jogegységi határozat).
Az életvitelszerű lakóhely igazolása
Az életvitelszerű lakóhely azt a többletkövetelményt juttatja kifejezésre, hogy a személy ténylegesen a nyilvántartó hatósághoz bejelentett lakcímen él. Amíg tehát az életvitelszerű ottlakás valós tényeket, körülményeket, vagyis egy tényállapotot tükröz, addig a bejelentett lakóhely egy nyilvántartási állapotot jelöl. A lakcímkártya mint a lakcímet igazoló hatósági igazolás - vita esetén - a lakcím meghatározása körében fontos bizonyítási eszköz, de önmagában nem alkalmas a helyben lakás hitelt érdemlő igazolására.
Az elővásárlási jogosultságot megalapozó helyben lakás tényének igazolására minden olyan okirat alkalmas lehet, amely hitelt érdemlően tanúsítja, hogy az elővásárlási jogára hivatkozó személy a meghatározott időszakban életvitelszerűen a bejelentett lakcímen élt. Ilyen okirat különösen a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvány.
A jogi következmények és a bírósági gyakorlat
A felperes az adásvételi szerződésben az elővásárlási jogát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 18. § (1) bekezdés e) pontjára alapította. Az alperesi érdekelt elfogadó jognyilatkozatot tett, elővásárlási jogosultságát a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés d) pontjára (olyan földműves, aki helyben lakónak minősül), illetve a …/6 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés c) pontjára (olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül) alapította. A helyben lakás tényének igazolására a lakcímkártyáját csatolta.
A felperes keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte, hivatkozva arra, hogy az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kellett volna az elővásárlási jogosultságot igazoló okiratokat, és az alperes nem teljesítette maradéktalanul a jogszabályok szerinti vizsgálati kötelezettségét.
A Kúria 5/2022. Jogegységi határozata (JEH) egyértelművé tette, hogy a lakcímkártya önmagában nem elegendő a helyben lakás igazolására. Az életvitelszerű lakóhely ténye ellen bizonyításnak van helye, amely során a bíróság bármely alkalmas bizonyítási eszközt figyelembe vehet. A perben a felperesre hárult a bizonyítási kötelezettség annak igazolására, hogy az alperesi érdekelt nem a bejelentett lakcímen élt életvitelszerűen.
A 2023-as és 2024-es változások
A Földforgalmi törvény értelmező rendelkezései 2024. július 1-től kiegészülnek az életvitelszerű lakáshasználat helyének fogalmával. Az életvitelszerű lakáshasználat helye a személyiadat- és lakcímnyilvántartásba bejelentett tartózkodási hely, ennek hiányában ellenkező bizonyításig a személyiadat- és lakcímnyilvántartásba bejelentett lakóhely. Július 1-től a három éve életvitelszerű lakáshasználat ténye - jegyzői igazolás helyett - a lakcímkártyával igazolható, azonban a törvény lehetőséget biztosít annak bizonyítására, hogy az erre hivatkozó fél életvitelszerű lakáshasználatának helye a jogügylet megkötését megelőző 3 évben nem a lakcímkártyán szereplő tartózkodási hely vagy bejelentett lakóhely volt.
SÜRGŐS: Zöldkártya új szabályok 2026-tól - Mi változik a bevándorlók számára idén?
Fontos változás, hogy a bejelentett tartózkodási hely 5 év elteltével érvényét veszti, ezért azt ismét be kell jelenteni. Ezen szabályok megsértése esetén akár a föld visszavételére is sor kerülhet.
Összefoglalva a legfontosabb tudnivalók
- A helyben lakó fogalmának lényege az életvitelszerű tartózkodás.
- A lakcímkártya önmagában nem elegendő a helyben lakás igazolására.
- A legmegfelelőbb igazolási mód a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvány.
- Vita esetén a perben a bizonyítási kötelezettség azt terheli, aki vitatja a helyben lakást.
- 2024. július 1-től a lakcímkártya is használható lesz a helyben lakás igazolására, de ellenbizonyításra továbbra is van lehetőség.
- A tartózkodási hely bejelentését 5 évente meg kell újítani.
tags: #termofold #helyben #lakas