Mit tegyünk, ha az előző haszonbérlő bevetett

A felek szerződési szabadságába, megegyezésének tartalmába az állam csak kirívó esetekben avatkozik be, hiszen a jogi szabályozás a gazdasági szereplők felelős döntéseire alapoz. A földhasználatban a visszaélésszerű, spekulációs vagy tőkebefektetési célokat szolgáló földhasználat elkerülése érdekében azonban a földforgalmi törvény (Ftv.) lehetővé teszi a termőföld-haszonbérleti szerződések megszüntetését. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény taxatíve felsorolja, hogy mikor és milyen módon jogosultak a felek a haszonbérleti szerződésüket megszüntetni. A törvény rendelkezéseitől nem lehet eltérni.

Ha a felek mégsem tartanák be szerződések felmondására, megszüntetésére irányadó kötelező jogszabályi rendelkezéseket, a törvény kimondja, hogy ha a felmondást a másik fél 15 napon belül nem fogadja el, a felmondást gyakorló további 8 napon belül bírósághoz fordulhat, különben a felmondás hatályát veszti. A haszonbérleti szerződés a felek közös megegyezésével az általuk megjelölt napon is megszűnhet.

A természetes személy haszonbérlő jogosult azonnali hatállyal felmondani a szerződést, ha az egészségi állapotában vagy családi és életkörülményeiben olyan tartós változás következik be, amely kötelezettségeinek teljesítését akadályozza. Azonnali hatállyal történő szerződésfelmondással élhet a haszonbérbeadó, ha a haszonbérlő írásban közölt felhívás ellenére sem tesz eleget a hasznosítási kötelezettségének; vagy veszélyezteti a föld termőképességét; vagy a haszonbérlő a haszonbérbeadó hozzájárulása nélkül a föld használatát másnak átengedte, más célra hasznosította; vagy a föld művelési ágát megváltoztatta; vagy a földet más célra hasznosította; vagy a haszonbérlő a természetvédelmi jogszabályok vagy a természetvédelmi hatóság előírásaitól eltérő, illetőleg a természeti terület állagát vagy állapotát kedvezőtlenül befolyásoló tevékenységet folytat, vagy ha a természeti értékek fennmaradását veszélyezteti.

A haszonbérleti díj módosításának el nem fogadásából eredő felmondásra jogszabály ugyancsak kötelezően követendő eljárási rendet követel meg a felektől - 2016. január 6-tól alkalmazandó új szabályok szerint -, kimondva, hogy ha a haszonbérleti díj módosításával kapcsolatos kezdeményezéssel az ellenérdekű fél nem ért egyet, a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a bíróságtól kérheti a piaci haszonbérleti díj meghatározását.

A mezőgazdasági termelőszervezet mint haszonbérlő és az annak legalább 25%-ban tulajdonos természetes személy tagja mint haszonbérbeadó közötti szerződést a gazdasági év végével a haszonbérbeadó tag 60 napos felmondási idővel felmondhatja, ha a tulajdonosi részesedése a szerződés megkötését követő egy éven keresztül tartósan 25% alá csökken. A haszonbérbeadó, illetve annak jogutódja, valamint a haszonbérlő az 1994. július 27. előtt létrejött haszonbérleti szerződést legkésőbb az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal 60 day felmondási idővel a gazdasági év végére felmondhatja, ha a szerződés időtartama meghaladja a Ftv. 44-t. Ha a haszonbérleti szerződés létrejöttekor a föld közös tulajdonban állt, és a szerződés fennállása alatt a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás szerint került sor, a haszonbérbeadó (vagy jogutódja) legkésőbb az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal, 60 napos felmondási idővel a gazdasági év végére felmondhatja, ha a tulajdoni hányadának megfelelő területet a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás eredményeként önálló ingatlanként kapta meg, és a haszonbérlő felé a felmondással egyidejűleg nyilatkozik, hogy a földet a szerződés megszűnésével saját maga kívánja használni. Köteles nyilatkozni arról is, hogy a föld teljes területének használatára vonatkozó földhasználati szerződést annak idején mint tulajdonostárs miért nem tudta aláírni.

Dr. Wesztergom-Sz. Viktória, ügyvéd1054 Budapest, Hold u. Szerző: Dr. Jean Kornél - Dr. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. A törvényben szabályozott előhaszonbérleti jogok mindegyike valamilyen birtokpolitikai cél érvényesülésének az eszköze. Az Alkotmánybíróság 3353/2021. (VII.28.) AB határozatában vizsgálta a „közvetlenül megelőző” kifejezés jelentését és a korábbi kúriai joggyakorláthoz képest azt eltérően értelmezte. A Kúria korábbi álláspontja szerint a jogszabályhely értelmezéséből egyértelműen az a jogi álláspont vezethető le, hogy a „közvetlenül megelőző” szóhasználat időbeli értelemben határozza meg a haszonbérlést. A Kúria megítélése szerint a jogalkotó a korábbi haszonbérlőnek nem kívánt időbeli korlátozás nélkül előhaszonbérleti jogot biztosítani. Hiszen előállhat az a helyzet, hogy a haszonbérleti szerződés lejárta után a föld tulajdonosa nem köt rögtön újabb haszonbérleti szerződést, hanem maga használja a földet, majd úgy dönt, hogy újból haszonbérleti szerződést köt. A Kúria az AB fenti határozata alapján meghozta a 2/2023. JEH határozatát a Földforgalmi törvényben rögzített „közvetlen megelőző” minősítés megítéléséről, aminek értelmében Földforgalmi törvény 46. § (1) bekezdés a) pontjában és 47. § (1) bekezdésében foglalt, az előhaszonbérleti jogosultság alapját képező „közvetlen megelőző” minősítés megítélésénél a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett Kfv.III.37.328/2016/7. és Kfv.III.37.301/2017/4. Az Alkotmánybíróság 3353/2021. (VII.28.) AB határozatával összhangban 2023. január 1. napjával módosult a Földforgalmi törvény és már szerepel benne[1] az AB határozatban meghatározott alkotmányos követelmény, miszerint „a volt haszonbérlőt a haszonbérleti jogviszonya jogszerű megszűnését követően is megilleti az előhaszonbérleti jog akkor, ha azt már a megelőző haszonbérleti jogviszonya idején is jogszerűen gyakorolta, de a joggyakorlása rajta kívül álló, neki fel nem róható okból nem vezetett eredményre.

A leggyakoribb kérdés, hogy mikor köthető új haszonbérleti szerződés az előző fennállása alatt vagy után. A Kúria közleményei alapján lehetőség van új szerződés kötésére a jelenlegi szerződés lejárta előtt is, és ilyenkor a volt haszonbérlő ranghelye biztosított a jelenlegi földhasználónak, ha legalább 3 éve használja a területet. Ezt az előhaszonbérleti jog megalapozza, és a törvény ezt a lehetőséget szigorúan szabályozza, hogy ne legyen visszaélés a mezei leltár értékével vagy a bérlői jogokkal.

A volt haszonbérlő előhaszonbérleti jogát a Földforgalmi törvény 46. § (1) bekezdése és 47. § (1) bekezdése írja le, ezek értelmében a rangsor első helyén álló volt haszonbérlő akkor jogosult, ha a földtől számított 20 kilométeres körzeten belül lakik vagy a gazdálkodó szervezet üzemközpontja ezen a területen található. A jog az előhaszonbérleti jog megilletését a szerződés megszűnését követő 1 évig biztosítja. A jog gyakorlását azonban vizsgálni kell az AB határozat és Kúria-gyakorlat alapján, figyelembe véve, hogy a folyamatosság megszakadhat külső okokra, de az alanyi jog megilleti a volt haszonbérlőt.

Az elszámolás szempontjából a szerződés megszűnésekor a haszonbérbeadó és a haszonbérlő köteles elszámolni: elvihetőek a haszonbérlő által létesített berendezési és felszerelési tárgyak, és ha területen növénykultúra, ültetvény marad, akkor a mezei leltár értékének megtérítésére lehet jogosult. A mezei leltár összege nem hárítható át az új haszonbérlőre, ezt a jelenlegi szerződés feleinek kell rendezniük.

A friss szabályozás szerint az új szerződés megkötése akkor is lehetséges, ha a régi szerződés lejárata előtt történik meg, feltéve, hogy a volt haszonbérlő és a tulajdonos összhangban áll a további műveléssel. A Kúria szerint ilyenkor a volt haszonbérlő ranghelye biztosított, ha a földet legalább 3 éve haszonbérli; ha ez a feltétel nem teljesül, a sorrend módosulhat. A törvény célja a visszaélések kizárása és a birtokpolitikai érdekek tisztázása a hosszú távú gazdálkodás érdekében.

A fennmaradó részben a jogszabály részletesen tárgyalja a felek halála esetén a helyzetet. A haszonbérleti szerződés főszabály szerint nem szűnik meg a haszonbérlő halálával; az örökösök automatikusan belépnek a bérlői pozícióba, a támogatások egyszerűbb lehívása érdekében azonban érdemes a szerződést módosítani. Ha az örökösök nem kívánják folytatni a gazdálkodást, 30 napon belül felmondhatják a haszonbérletet a gazdasági év végére. A bérbeadó halálával hasonló a helyzet: a szerződés nem szűnik meg, sőt az örökösök sem tudnak kilépni a szerződésből. A felek tehát közösen kell, hogy megállapodjanak a szerződés megszüntetésében vagy módosításában.

Végül a szerződés megszűnésekor kötelesek a felek elszámolni egymással: a haszonbérlő elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat, és a területen maradó növénykultúrákért, ültetvényekért, illetve berendezésekért jogában áll megtérítést kapni (mezei leltár). Fontos megjegyezni, hogy a mezei leltár összege nem hárítható át az új haszonbérlőre; ezt a jelenlegi szerződés feleinek kell rendezniük.

Összefoglalva, a földhasználatban az előhaszonbérleti jog meghatározó eszköz a birtokpolitika és a jogbiztonság érdekében. A Kúria és az AB határozatai alapján a joggyakorlat egyértelmű elvek mentén alakítja a sorrendet és a folyamatokat, megőrizve a folyamatosságot és a jogszerűséget sem a régi, sem az új szerződés megkötése során.

tags: #mit #tegyunk #ha #az #elozo #haszonberlo

Népszerű bejegyzések:

• Friderikusz nyaraló a Békés megye nyugati kapujában – nyugalom, vízpart és kikapcsolódás
• Modern minimál stílusú nyaralók kulcsrakész megoldásokkal – tervek és inspiráció
• Balatonfüred – Társasház út 8.: kényelmes apartman a Balaton északi partján
• Termőföldvásárlás Németországban: aktuális árak és trendek
• Nagy L Fa Kft hrsz helyrajzi számának keresése lépésről lépésre