Németország termőföld vásárlása: árak, szabályozások és piaci trendek

Felmérést végeztünk a szomszédos országok földpiácán, hogy megtudjuk, hogy külföldön milyen áron juthatnak termőföldhöz a vásárlók. Abban, hogy árak eltérnek a magyar földáraktól, nincs semmi meglepetés, viszont az eltérés mértékében annál inkább. Ausztriában jóval drágább az átlagos föld, Szlovákia már elhúzott mellettünk, Románia a nagy átlagot tekintve most kezd felzárkózni hozzánk. Ausztriában nem kell sokat keresgélni egy-egy kisebb birtokért, ahol akár 100 milliót(!) is elkérnek egy hektárért, Erdélyben azonban félmillió Ft/hektár áron is hozzá lehet jutni jelentős méretű szántóhoz. A hazai termőföldek drágulásával együtt érdemes körülnézni Európában, melyik országban milyen áron cserélnek gazdát a földek.

A kép rendkívül változatos, de nagy átlagban kijelenthető: a korábbi keleti blokk országai még mindig kapaszkodnak a Nyugat után. Európában a legdrágább földek a Benelux-államokban találhatóak (Belgium, Hollandia, Luxemburg). Kutatásunk elsősorban internetes forrásokra támaszkodik; a vizsgált országokban - Románia, Szerbia, Szlovákia, Ausztria - leginkább a népszerű, termőföld-tematikus adásvételi weboldalakon elérhető termőföldek árait vettük alapul, és az adatokat helyi termelőkkel is egyeztettük. Ebből kirajzolódott az is, hogy nem csak Magyarországon egyre elterjedtebb az online föld-adásvétel, de tőlünk keletre és délre is bevett szokás már az interneten is hirdetni a földeket.

Romániában nagyban növelte az árakat az elmúlt években, hogy liberalizálták a földeket, azaz külföldi magánszemélyek és cégek is vehetnek már termőföldet, ezért is kedvelt célpontja a befektetőknek az ország. Egyes becslések szerint a romániai, nem állami földek akár 40 százaléka is külföldi kézben lehet, holott a földvásárlásra itt is moratórium vonatkozott 2014-ig (lásd keretes anyagunkat a korlátozásokról!). Csaknem félszáz hirdetést megvizsgálva az átlagár nagyjából 2,5 millió forint/hektárt mutat - ez az ár nem tartalmazza az extrém módon kiugró, akár több száz millió forint/hektár­os hirdetéseket, ezek értékesítésének hátterében nem mezőgazdasági célok állhatnak inkább. A legdrágább terület Bukarest és környéke, itt is a városhoz viszonylag közelebb eső területeken jellemző a magasabb ár. Erdélyt külön vizsgálva találkoztunk itthoni viszonylatban is jónak számító árakkal, nem ritka, hogy hektáronként egymillió forintot sem kellene fizetnünk, sőt: félmillió forint alatti árakat is találtunk.

Szerbia helyzete sajátos, ugyanis déli szomszédunk még az Európai Unióba való belépés előtt garantálta, hogy külföldiek is vásárolhatnak földeket. A korábban csatlakozott országok rendre arra törekedtek, hogy a földvásárlás liberalizálását a tagság elnyerésétől számított minél távolabbi időpontra tolják ki, Szerbia azonban még a tagság elnyerése előtt megnyitotta földpiacát. Szeptember elsejétől fogva elméletileg külföldiek is vásárolhatnak termőföldet, az árak pedig jó ideje ennek megfelelően emelkednek is. Az online földpiacon az átlagos ár 3,5 millió forint/hektár körül van, de rendkívül olcsón, akár 300-400 ezer forintért is találni földeket 10 hektár alatt.

Szlovákiában a mezőgazdaság helyzete az ország létrejötte, azaz 1992 óta egyre nehezebb. Az ágazat jelentősége egyre csökken az ipar térnyerése miatt, és bár hiába találhatóak jelentősebb termőföldek a déli részeken, a támogatás mégis az északi, a mezőgazdasági művelésben hátrányos hegyvidéki területekre jut, így a kis- és közepes déli gazdaságok nem tudják tartani a lépést. A termőföldek árai így is növekednek azonban, a vizsgált hirdetésekben az átlagár 3,2 millió forint körül alakul hektáronként - a drágább területek azonban itt nem a főváros környékére koncentrálódnak, hanem az északi vidékre.

Ausztria a történelmi sajátosságok okán is más kategóriát képvisel, de érdemes felmérni a földárakat, hiszen jól tükrözik a németországi, vagy francia piacot, ezzel lefedve az Európai Unió jelentős részét. Az osztrák piacra jellemző, hogy a termőföldek az ország belseje, illetve az Alpok magasabb részei felé haladva drágulnak, de az infrastruktúrától nagyobb mértékben függ az áruk, mint más országokban. Ennek oka, hogy a szemét-, hulladék- és trágyaelszállításra nagyon szigorú szabályok vonatkoznak, ez pedig a földek árát is befolyásolja: hogyan tudják a szemetet vagy a trágyát kijuttatni a földről a gazdák? Az árakban nagy a szórás, de az átlag 7-10 millió forint körül alakul hektáronként. Kisebb méretű, 2-5 hektáros területekért ugyanakkor elkérhetik ennek a többszörösét is, de ezek jellemzően nem városi, hanem vidéki, kieső gazdaságok. A befektetési célú hasznosítás sejthető itt is az ilyen árak mögött.

A földvásárlást nem csak hazánkban korlátozzák. Ugyan az Európai Unió egyik alapelve a szabad tőkeáramlás, ennek fényében pedig bármely EU-tagországban bármelyik EU-polgár vásárolhat földet, ez a gyakorlatban nem ilyen egyszerű. A belépő tagországok igyekeznek megakadályozni vagy legalább késleltetni ezt a folyamatot, hogy külföldiek ne juthassanak termőföldhöz. Ilyen intézkedés volt a hazai földvásárlási moratórium, amely 2014. májusáig nem engedélyezte a külföldiek számára a földvásárlást, de a Nyugat-Balkán (a volt Jugoszlávia tagországai) és az Unió között kötött Stabilitási és Társulási Megállapodás egyik szakaszának „be nem tartása” is ide vezethető vissza. A szabályozások célja - és indoka - elviekben minden országban az, hogy időt adjon a földárak felzárkóztatására a nyugati árakhoz, így megakadályozva a spekulációs célú tulajdonszerzést, de például Szerbia - elsőként az EU-ba csatlakozni kívánók közül - így is engedi a földvásárlást.

Nyugati szomszédainknál találkozhatunk extrém magas földárakkal is, jellemzően hegyvidéki, 2-3 hektáros földekről van szó, ugyanakkor ezek nem lakóépületek, szántóként vagy erdőként hirdetett földekről van szó. A külföldi árak kapcsán a hazai földértékbecsléssel foglalkozó, és adásvételre, haszonbérlésre hirdetési lehetőséget is biztosító agrotax.hu vezetőjét, Sáhó Ákost is megkérdeztük. - A külföldi tendenciákból jól látszik, hogy a föld nagy érték, és a jövőben egyre inkább az lesz - prognosztizálja a szakember. - A következő években az árak itthon is közelíteni fognak a szomszédos országokéhoz, ezért különösen fontos, hogy mindenki tisztában legyen vele: mennyit ér a földje, mennyiért vegyen vagy mennyiért tudja azt eladni. A hazai gazdákat jobban védik a törvények a külföldi befektetők ellen, de a termőföldek drágulása a külföldi behatás miatt itt is érződik, ezt látjuk a saját elemzéseinkben is.

Egy csődbe jutott német óriásvállalat földjeinek eladásakor fogalmazódott meg újra a probléma... Az idén csődbe jutott KTG Agrar német óriásvállalat földjeinek jelentős része egy nem mezőgazdasággal foglalkozó, nemzetközi befektető cég kezébe került, amit a német kormánynak nem sikerült megakadályoznia - olvashatjuk az Agrarheute német hírportálon. A virágkorában 45.000 hektáron gazdálkodó KTG a csőd idején kereken 23.000 hektárt művelt, amelyből 20.000 hektár bérelt föld volt. A fentiek kapcsán az országban élénk vita bontakozott ki arról, hogy - a földforgalmi törvény módosításával - korlátozni kell-e a nem-mezőgazdasági, (kül- földi) befektetők földszerzési lehetőségét. Dr. Theodor Fock szerint a korlátozást a lehető legrövidebb időn belül be kell vezetni. A témával több német hírportál is foglalkozik. A törvénymódosítás szorgalmazói közül többen arra hivatkoznak, hogy Mecklenburg-Előpomeránia tartományban az elmúlt évi föld adás-vételi szerződések révén gazdát cserélt földek egyharmada tartományon kívüli tulajdonosok kezébe került, ami a helyi termelők kiszorításához vezethet. A KTG eset kapcsán a szövetségi agrárminisztérium is úgy nyilatkozott, hogy módosítani kellene a termőföld védelmi törvényt, mivel a nem-mezőgazdasági befektető az adott körzetek parasztjai elől szerezte meg a földek tulajdonjogát. Bár a szövetségi kormány a termőföldek forgalmának szabályozását a tartományok hatáskörébe utalja, egyértelmű állást foglal amellett, hogy „a termőföldek értékesítésénél elővásárlási jogot kell biztosítani a helyi gazdálkodók számára“.

Szántó ősszel - fotó: Shutterstock

A cikkekben nincs szó a külföldiek földvásárlási tilalmáról, mivel ezt az uniós szabályozás nem engedi meg. A tartományon kívüliek és a nem mezőgazdasági foglalkozásúak földszerzése elleni tiltakozási hullám mégis azt bizonyítja, hogy a földeknek elsősorban a helyi agrártermelők táplálását és megélhetését kell szolgálniuk. Végül talán a németek is belátják, hogy a magyarok földvédelmi törekvései nem teljesen alaptalanok?

A földbérleti díjak az európai országok között óriási szórást mutatnak. Számtalan tényezőtől függ, hogy egy hektár bérleti díja 50 vagy 1.000 euró. A közelmúltban az agrarheute.com részletes áttekintést közölt arról, hogyan alakulnak az egyes európai országokban a földbérleti díjak. A legutóbbi egy-két évtizedben megfigyelt adatok alapján megállapítható, hogy bizonyos megtorpanásokkal ugyan, de folyamatosan növekedtek a földbérleti díjak. Ugyanakkor a konkrét díjtételekben az egyes országok és régiók között óriási különbségek mutatkoznak. Egy hektár bérleti díja 50 eurótól egészen 1.000 euróig bármi lehet.

Mitől függ a földbérleti díj? A földbérleti díj átlagos mértéke elsősorban az egyes országok népsűrűségével és rendelkezésre álló, mezőgazdasági földterületével függ össze, de szerepet játszik több más gazdasági, politikai, jogi és történelmi tényező is, pl. a földek minősége, az általános árszínvonal és a földbérleti rendszernek az adott országban kialakult hagyományai.

Mennyi a földbérleti díj? Kelet-Európában általában alacsonyabb bérleti díjat kell fizetni, Hollandiában, Dániában és Olaszországban viszont a bérlőknek az átlagnál jóval mélyebben kell a zsebükbe nyúlniuk. Összességében a bérleti díjak a mezőgazdasági termelés fontos költségtényezői. A kelet-nyugat megosztottság azonban nem érvényes a földrészünk teljes egészére, mivel néhány jelentős agrártermelő országban (Franciaország, Spanyolország és Lengyelország) a bérleti díjak az átlagnál alacsonyabbak. Németországban a holland és dán bérleti díjak egyharmadáért lehet földet bérelni, de vannak olyan német körzetek is, ahol egy hektár föld bérlete több mint 1.000 euróba kerül. A balti országokban viszont a bérleti díj 50 euró körül mozog hektáronként.

Kelet-Európában ugyanis a szocialista időszakban gyakorlatilag nem létezett földbérlet. A teljes mezőgazdasági termelést tekintve Németország 82%-ban képes ellátni a lakosság fogyasztási igényeit, de a termelés szerkezete aszimmetrikus. 40 évvel ezelőtt harmadannyi embert tudott ellátni élelemmel egy gazdálkodó, mint most (147 fő/gazdálkodó), de a földrajzi adottságok miatt így sem minden termékből önellátó az ország - mutat rá a német szövetségi agrárminisztérium. A németek elsősorban a sertéshústermelésükre büszkék. A burgonya esetében még a gabonánál és a sertéshúsnál is nagyobb a belföldi termelés többlete. Itt az önellátottsági szint 153 százalék. Krumpliból Németország az EU legnagyobb termelője és a világ harmadik legnagyobb exportőre is. Viszont nagyon kevés melegigényes növény terem az országban. Az önellátottság jelentős része a gabonákra és a burgonyára koncentrálódik, míg a gyümölcsök iránti igény egyharmada sem kielégített.

tags: #nemetorszag #termofold #vasarlas

Népszerű bejegyzések:

• Rendezvények és konferenciák a Griff Irodaházban
• Soltvadkerti Újház Centrum: személyre szabott építőanyag-szolgáltatás
• Így alakulnak az árak: óriásplakátok vs. mobil hirdetőtáblák
• Az Ajkai Járási Hivatal Földhivatali Osztályának működési szabályai – áttekintés
• lakópark műszaki leírása és kiemelt jellemzői – alapvető adatok és paraméterek