Mit tehetek, ha a bérlő nem fizet és nincs írásos szerződés?
Gyakran előfordul, hogy a bérbeadók az adófizetés elkerülése miatt nem akarnak szerződést aláírni. Sok bonyodalom adódhat azonban abból, ha a lakás kiadásakor nem születik írásba foglalt megállapodás a bérlő és a bérbeadó között. Ez nem csak a bérbeadónak, de a bérlőnek is rendkívül hátrányos és költséges lehet.
Tipikus helyzet - hogyan kezdjük a vizsgálatot?
„Két hete a párommal kivettünk egy lakást. Előre kifizettük az aktuális havi bérleti díjat, plusz két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót. Ma felhívott a bérbeadó, hogy a jövő hónaptól kétszeresére emeli a bérleti díjunkat és megfenyegetett, hogy ha nem fizetjük ki az emelt összegű bérleti díjat, akkor rendőrt hív, lecseréli a zárat és lezárja a közműveket. Szerződést sajnos nem írtunk. Mit tehetek ebben a helyzetben?”
Van-e szerződés, ha nem írtuk alá?
Nem! Attól még, hogy nem került írásba foglalásra a szerződés, a szerződés létrejött. Fontos viszont, hogy a törvény szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ha nem kerül írásba foglalásra a szerződés, akkor az semmis, tehát olyan, mintha meg sem kötötték volna.
Jogszabály: a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 2. § (5) bekezdés, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:108. §
Mi a legjobb megoldás írásos szerződés hiányában?
Legjobb a megegyezést keresni és visszamenőleg írásba foglalni a szerződést, így az a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal érvényessé válik. Jogszabály: Ptk. 6:111. §
Ha nem tudnak megegyezni - jogi lehetőségek
Ilyenkor mind a bérbeadó, mind a bérlő kérheti az “eredeti állapot helyreállítását.” A bérbeadó visszakövetelheti a lakást, tehát kérheti, hogy a lakó ürítse ki és bocsássa a bérbeadó rendelkezésére, a bérlő pedig visszakövetelheti a bérlőnek átadott összeget. Ha azonban már két hetet laktak a lakásban, akkor a bérlő a lakás használatáért és a közüzemi szolgáltatásokért fizetni köteles. Jogszabály: Ptk. 6:115. §
Érvényes-e a szóban megkötött megállapodás, ha teljesítés volt?
Az alakiság megsértése miatt semmis szerződés a teljesítés elfogadásával a teljesített rész erejéig érvényessé válik. Az írásbafoglalás elmaradása ellenére tehát érvényes lesz a bérleti szerződés, ha a bérbeadó átadta a lakás birtokát és elfogadta a bérleti díjat. Jogszabály: Ptk. 6:94. § (1) bekezdés
Mi a helyzet az egyoldalú lakbér-emeléssel?
Nem. A lakbér emelése a bérleti szerződés módosítását igényli. Ha a felek a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni. A lakbér emelését tehát a bérbeadónak kell kérnie a bíróságtól, a bérlőnek ezzel nincs teendője. Jogszabály: Lakástörvény 6. § (2) bekezdés
Jogszerű-e zárcserével vagy közművek lezárásával fenyegetni?
Nem. A bérbeadó minden követelését törvényes úton kell, hogy érvényesítse. A zár lecserélése, bejárati ajtó levétele nem az. Ha a bérbeadó lecseréli a zárat vagy eltávolítja a bejárati ajtót, akkor a bérlő birtokvédelmet kérhet ellene az illetékes önkormányzat jegyzőjénél. Ilyen esetben nem számít, hogy ki a tulajdonos, a jegyző a békés birtoklást fogja védeni. A birtokvédelmi kérelemért 3000 forint illetéket kell fizetni az önkormányzatnak. Jogszabály: Ptk. 5:5. §, 5:8. §, a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet, az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 29. §
Hogyan zajlik a lakás kiürítése a gyakorlatban?
A bérbeadó a bíróságtól kérheti a lakás kiürítését jogalap nélküli birtoklás címén. A lakás kiürítése perben kérhető. A pert a lakás fekvése szerint illetékes kerületi vagy járásbíróságnál lehet megindítani. Jogi képviselet, tehát ügyvéd nem kötelező semelyik félnek. Önkéntes teljesítés (kiköltözés) hiányában más módon a lakás kiürítése nem oldható meg. Nem lehet tehát rendőrt hívni és a rendőrséget kérni a kilakoltatásra, mivel a rendőrség csak bírósági végrehajtó kérésére működik közre kilakoltatásnál. Nem lehet kérni továbbá, hogy a bíróság gyorsított eljárásban önkényes beköltözőként kezelje a lakót, mivel a lakó a felek szóbeli megállapodása alapján, tehát nem önkényesen beköltözve jutott a lakás birtokába. Jogszabály: Ptk. 5:9. §, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 5. §
Hogyan kapjuk vissza a kifizetett bérleti díjat és a kauciót írásos szerződés nélkül?
A lakó visszakövetelheti a már kifizetett bérleti díjat és kauciót, amit még nem lakott le a lakásban. Először érdemes a bérbeadót írásban felszólítani. Az írásbeli felszólítást, ha megvan a bérbeadó hivatalos címe, mindig igazolható módon kell megtenni: ajánlott küldeményként postára adni vagy személyesen átvetetni vele. Ha bérbeadó eleget tesz a felszólításnak, akkor a feleknek el kell számolniuk egymással.
Ha a bérbeadó nem tesz eleget a felszólításnak, a bérlő csak akkor tud bármilyen jogi lépést tenni, ha ismeri a bérbeadó hivatalos lakóhelyét, ennek hiányában a tartózkodási helyét. Ilyenkor ún. fizetési meghagyás kibocsását kérheti a bérbeadóval szemben jogalap nélküli gazdagodás címén. Ha nincs ügyvédje, akkor nem kell írásban kérnie, a kérelmet bármelyik közjegyzőnél szóban is előterjesztheti. A közjegyzőnek ilyenkor fizetni kell. A közjegyzői díj összege a követelt összeg 3%-a, de minimum 5.000 forint. Ha valaki rászoruló, akkor kérhet költségmentességet a közjegyzőtől.
Ha a bérbeadó a fizetési meghagyást nem veszi át, átveszi, de nem válaszol, vagy éppen válaszol és elismeri a követelést, akkor a követelt összeget végrehajthatják rajta. Ha viszont válaszol és vitatja a követlést (ellentmond), akkor az eljárás perré alakul és a bérlőnek keresetlevelet kell benyújtania a bírósághoz. Erre a közjegyző felhívja a bérlő figyelmét. A perben a bérlőnek mint felperesnek kell bizonyítania, hogy jogosan követeli az összeget. A bizonyításban tanúkat idéztethet vagy okiratokat (például átvételi elismervény) csatolhat be. A perben nem kötelező az ügyvéd, azonban érdemes ügyvéd segítségét kérni. Ha ezt nem engedheti meg magának a bérlő, akkor kérhet ún. pártfogó ügyvédet. Jogszabály: Ptk. 6:579. §, a fizetési meghagyásról szóló 2009. évi L. törvény 14.§, 19. §, 20. §, 37. §, 47. §, 48. §
Van-e más peren kívüli lehetőség?
Önmagában azért, mert bérbeadó nem adja vissza a neki átadott pénzt vagy a bérlő nem költözik ki a lakásból, nincs értelme feljelentést tenni. A rendőrség csak szabálysértés vagy bűncselekmény esetén jár el. Mivel az ígéret megszegése egyik közé sem tartozik, ezért a rendőrség az ilyen feljelentéseket el fogja utasítani. Ha azonban a bérbeadó nem hajlandó írásban szerződést kötni és úgy fogadja el a bérleti díjat, hogy nem adja át a bérlőnek a lakás birtokát, utóbb kiderül, hogy nem is volt jogosult kiadni a lakást, például mert nem ő a tulajdonos, rövid időn belül megemeli a bérleti díjat, akkor az felveti a csalás gyanúját, amiért feljelentés tehető. Szabálysértési ügyben feljelentés akkor tehető, ha a csalással nyert összeg kevesebb, mint 50 ezer forint. Fontos tudni azonban, hogy egy szabálysértési vagy büntetőeljárás hosszú ideig tart, így ilyen esetben sem jut hamar a bérlő az összeghez. Jogszabály: a szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről szóló 2012. évi II. törvény 177. § (1) bekezdés b) pontja, a Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvény 373. §
Mit tehet a bérbeadó, ha a bérlő nem fizet - gyakorlati lépések
Ha a bérlő nem fizet, a legfontosabb a gyors, írásban dokumentált és jogszerű lépés. A nemfizetésnél különösen fontos, hogy minden lépés írásban történjen. Ha a bérlő határidőig nem fizet, újabb 8 napon belül írásban értesíteni kell a bérleti szerződés felbontásáról. Nem érdemes hónapokig várni a felszólítással. Az első lépés az egyeztetés, majd az írásbeli felszólítás.
Fontos megjegyezni, hogy a jogszabályok szerint télen (november 15. és április 30. között) kilakoltatási moratórium van, így ilyenkor még végrehajtható kiköltözési nyilatkozattal sem lehet valakit az utcára tenni. A legbiztonságosabb megoldás közjegyző előtt tett egyoldalú kiköltözési nyilatkozattal megkötni a bérleti szerződést.
Miért érdemes közjegyzői okiratot készíteni?
A legegyszerűbb és legbiztonságosabb módja a kellemetlen helyzetek elkerülésének, ha a bérlővel még a beköltözése előtt közösen elmentek egy közjegyzőhöz és közjegyzői okiratba foglaljátok a bérleti szerződést. Ez egy olyan okirat, amelyet a közjegyző mint hatósági személy ír alá, és amelynek segítségével a ki nem fizetett bérleti díjak utáni tartozásra azonnal, pereskedés nélkül végrehajtást tudsz indítani. Arra az esetre is van megoldás, ha attól tartunk, a bérlőnk nem lesz hajlandó kiköltözni a lakásunkból. Ehhez ráadásul nincs szükség a teljes szerződés közokiratba foglalására sem, elegendő, ha a bérlőnk közjegyző előtt egy ún. kiköltözési nyilatkozatot tesz. Ha ilyen papír van a kezünkben, probléma esetén a kilakoltatás külön jogi procedúra nélkül, azonnal elindítható.
Fizetési meghagyás - gyors, hatékony eszköz bérbeadónak
Akkor sincs veszve semmi, ha nincs közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésed. Ilyenkor is célszerű közjegyzőhöz fordulni és ún. fizetési meghagyásos eljárást indítani a nem fizető albérlővel szemben. Ehhez még a bérleti szerződésre sincs feltétlenül szükség, bár jó, ha van valamilyen nyoma annak, hogy miben állapodtál meg az albérlővel (pl. levelezés). Ilyenkor a közjegyző fizetési meghagyást küld ki az albérlő címére arról az összegről, amellyel az albérlő tartozik neked. A fizetési meghagyás kézhezvételét követő 15 napon belül az albérlőnek reagálnia kell. Ha nem vitatja a követelést, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, ami olyan, mint egy jogerős bírósági ítélet, ez alapján pedig a közjegyző - a te kérelmedre - elrendeli a követelés végrehajtását. Így akár néhány héten belül a pénzedhez juthatsz.
Tapasztalati példa a hosszú jogi procedúrára
Egy nemrég nagy visszhangot keltő esetben például egy házaspár 2022 elején adta ki a lakását egy kisgyermekes családnak. Eleinte úgy tűnt, minden rendben lesz, de aztán az albérlők elkezdtek késni a bérleti díjjal. A tulajdonosok ősszel fogadtak ügyvédet, de csak 2024 nyarán született bírói ítélet arról, hogy az albérlőknek ki kell költöznie. A család azonban fellebbezett, így a jogi procedúra még mindig nem zárult le.
Elővigyázatossági javaslatok bérbeadóknak és bérlőknek
- A bérbeadó személye és jogosultsága: Győződj meg róla, hogy valóban a tulajdonossal vagy a szerződéskötésre jogosult személlyel szerződsz! Kérd el a tulajdoni lapot vagy megbízást.
- A lakás pontos címe, leírása: Legyen világosan megjelölve az ingatlan címe, alapterülete, szobaszám, felszereltsége.
- Bérleti díj, kaució, fizetési feltételek: Legyen pontosan feltüntetve a havi bérleti díj, a kaució összege, fizetési módja és határideje.
- Átadás-átvétel jegyzőkönyv: Készül-e átadás-átvételi jegyzőkönyv (kulcsok száma, mérőórák állása, lakás/felszerelés állapota)?
- Bérleti díj emelésének szabályai: Rögzítsétek, mikor és hogyan emelhető a díj.
- Közjegyzői okirat vagy sima szerződés: A közjegyzői okirat kényelmet és gyors végrehajthatóságot biztosít.
Gyakori bérlői kérdések - kisokos
Mennyi a kaució összege általában és mikor kapom vissza? A kaució összege általában 1-3 havi bérleti díjnak felel meg, de ez a felek megállapodásától és a bérlemény értékétől, valamint a helyi bérleti piaci szokásoktól is függhet. A kaució célja, hogy fedezetet nyújtson a bérbeadónak esetleges károkra, elmaradt bérleti díjra vagy egyéb szerződésszegésből eredő költségekre.
Benne van a rezsi a bérleti díjban? A rezsi általában nincs benne a bérleti díjban, kivéve, ha ezt a felek kifejezetten így állapodják meg a szerződésben. A legtöbb bérleti szerződés szerint a bérleti díj csak a lakás vagy ingatlan használatáért fizetett összeget jelenti, míg a rezsi költségeket - általában fogyasztásalapúan - külön kell fizetni.
Milyen hosszú a bérleti szerződés időtartama? A bérleti szerződés időtartama rugalmasan megállapítható, azt a bérbeadó és a bérlő közös megegyezéssel határozza meg. Leggyakoribbak a határozott idejű szerződések (pl. 1 év), de lehet határozatlan időtartamú is.
Összefoglaló gyakorlati teendők röviden
- Próbáljatok meg egyeztetni és visszamenőleg írásba foglalni a szerződést (visszamenőleges érvényesség lehetősége).
- Írásbeli felszólítás küldése ajánlott postai vagy személyes átvétellel.
- Közjegyzői fizetési meghagyás kezdeményezése, ha a bérbeadó nem reagál.
- Bírósági per indítása a kiürítésért vagy a követelés behajtásáért, ha szükséges.
- Ha fenyegetik a zárcserével vagy közművek kikapcsolásával, birtokvédelmi kérelem benyújtása a jegyzőnél.
Minden, amit a fizetési meghagyásról tudni kell - Praetor Podcast S02 - E06
Hasznos jogszabályok és hivatkozások
- Lakástörvény: 1993. évi LXXVIII. törvény
- Ptk.: 2013. évi V. törvény (kiemelt szakaszok: 6:94., 6:111., 6:115., 5:5., 5:8., 5:9.)
- A fizetési meghagyásról szóló 2009. évi L. törvény
- A jegyző birtokvédelmi eljárásáról szóló 17/2015. (II.16.) Korm. rendelet
Ahogy a fentiekből látszik, a legbiztonságosabb megoldás mindig a jól megfogalmazott, írásos - lehetőleg közjegyzői okiratban vagy megfelelő jogi tanácsadással készített - bérleti szerződés. A gyors, írásban dokumentált lépések és a közjegyzői eljárások hatékony eszközök a nemfizető bérlőkkel szemben.
tags: #mit #tehetek #ha #nem #fizet #a