A mélygarázsok osztatlan közös tulajdona és az elővásárlási jog
A mélygarázsok osztatlan közös tulajdona és az ezzel kapcsolatos elővásárlási jog sok ingatlanvásárló és eladó számára okoz bonyodalmakat. A Kúria egyik nemrégiben hozott határozata ismét felhívta a figyelmet a témára, kiemelve azokat a gyakorlati problémákat, amelyek az elővásárlási joggal terhelt ingatlanok értékesítése során merülhetnek fel.
Az elővásárlási jog lényegi eleme, hogy amikor egy ingatlant eladásra kínálnak, a tulajdonos köteles az elővásárlásra jogosultakat értesíteni a vételi ajánlat feltételeiről. Ez a szabály biztosítja azt, hogy a jogosultak elsőbbséget élvezzenek az ingatlan megszerzésében, ha élni kívánnak a jogukkal. Az elővásárlási jog gyakorlása során az elővásárlásra jogosultak ugyanolyan feltételek mellett vehetik meg az ingatlant, mint az eredeti ajánlattevő. Ez a szabályozás viszonylag egyszerűnek tűnhet, de gyakorlati nehézségekbe ütközhet, ha sok jogosult van.
A társasházakban gyakori, hogy minden lakástulajdonos elővásárlási joggal rendelkezik a többi lakás vonatkozásában. Az óbudai „Faluház” példája különösen jól illusztrálja ezt, hiszen ott közel 900 lakás tulajdonosa bír elővásárlási joggal. Ez a jogi konstrukció nagy ingatlanok esetében, ahol több száz tulajdonos van, komoly adminisztratív terhet és bizonytalanságot róhat az eladókra és a vevőkre. További példák között szerepelnek azok az esetek, amikor osztatlan közös tulajdon áll fenn, például a társasházak alatt található mélygarázsok esetében. Ezekben az esetekben is fennáll az elővásárlási jog, amely tovább bonyolítja az ingatlanok értékesítését.
A mélygarázsok jogi helyzete meglehetősen sok nehézséget okozhat, ha az értékesítésükre kerül a sor. A társasház aljában található mélygarázsok az ingatlan-nyilvántartásban tipikusan egyetlen albetétként vannak feltüntetve, vagyis az egyes beállóhelyek nem képeznek egy-egy kis ingatlant, saját külön helyrajzi számmal, hanem az egész garázs egyetlen ingatlannak minősül. Aki rendelkezik beállóhellyel, az valójában ennek az egyetlen nagy ingatlannak válik tulajdonosává, és a beállóhelyének megfelelő arányban fog tulajdont szerezni. Ebből kifolyólag osztatlan közös tulajdon jön létre a felek között, ez pedig azzal a következménnyel jár, hogy elővásárlási jogot szereznek egymás tulajdoni hányadára a törvény előírásainak köszönhetően.
Az elővásárlási jog lényege szerint az érintett dolog (pl. ingatlan, beállóhely) eladásakor az elővásárlásra jogosult másokat megelőzve vásárolhatja meg a dolgot. Ha a vásárlás mellett dönt, ugyanazon feltétekkel vásárolhatja meg a dolgot, mint az a „külsős” harmadik személy, aki eredetileg meg akarta szerezni és aki vételi ajánlatot is tett rá. Vagyis hiába szeretnénk megvenni egy beállóhelyet a társasház teremgarázsában, ahová éppen most költöztünk, ha van egy másik tulajdonostárs, aki tulajdoni hányaddal rendelkezik a teremgarázsban és élni kíván elővásárlási jogával, meg fog előzni minket. Az eladó ugyanis köteles a jogosultakat megfelelően tájékoztatni az eladási szándékáról.
A vételi ajánlat közlése többféle módon történhet. Az eladó úgy közölheti a vevőtől érkező vételi ajánlatot, hogy magát a megkötött szerződést küldi meg az elővásárlásra jogosultaknak ajánlott levélként tértivevénnyel, vagy pedig a másik bevett gyakorlat alapján előzetesen küld levelet az ajánlat ismertetésével a tulajdonostársaknak. A nagyobb számú elővásárlásra jogosultak tekintetében például az előre megjelölt falitáblán meghatározott időre történő kifüggesztéssel történik a közlés, amelyre termőföldek vagy társasházak esetében láthatunk példákat.
A jogszabályok módosítása révén új lehetőségek nyíltak meg az osztatlan közös tulajdonban lévő mélygarázsok helyzetének rendezésére. Az egyik újítás az „álláshely” fogalmának bevezetése, amely egy garázson belüli parkolóhelyet jelent. Az új szabályok szerint az álláshely „nem lakás céljára szolgáló helyiségnek” minősül, és így önálló helyrajzi számmal rendelkezhet. Ez jelentősen megkönnyíti az egyes parkolóhelyek tulajdonjogának bejegyzését, mivel nem szükséges hozzá hatósági bizonyítvány vagy használatbavételi engedély.
A jogszabályváltozás az osztatlan közös tulajdonú teremgarázs beállókat érinti, és jelentős könnyítést tartalmaz a beállók értékesítése során. A földhivatalok gyakorlata eltérést mutatott abban a kérdésben, hogy milyen számú beállóhely esetén lehet a tulajdonostársak nagy számára tekintettel a kiértesítés vonatkozásában jelentős nehézségre hivatkozni. Az új szabályozás szerint elegendő lesz egy hirdetményt kifüggeszteni a ház „közös használatú helyiségében”. Ennek megfelelően az említett garázshelyek esetén a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez nem kell majd tértivevényekkel igazolni a földhivatal előtt, hogy az elővásárlásra jogosultak értesítése megtörtént, hanem elegendő lesz a közös képviselő írásbeli nyilatkozatát benyújtani arról, hogy a hirdetmény kifüggesztése az ajánlati kötöttség időtartamára megtörtént.
Ez a lépés korábban jelentős többletköltséget okozott a vevő részére a számottevő postai költségek és ügyvédi többlet-munkadíj miatt. Az új szabályozással lehetővé vált kifüggesztéses értesítést, melyet most már minden földhivatalnak el kell fogadnia. Már nem áll fenn az a helyzet, hogy a különös nehézségre való hivatkozást egyes földhivatalok nem fogadják el sok tulajdonostárs esetén sem.
A szerződéskötéshez szükség lesz a szerződő felek fényképes igazolványára. A földhivatali ügyintézési határidő 6 nap, ez rövidebb lehet, de hosszabb a jogszabály szerint nem. Soron kívüli kérelem esetén 30 nap alatt jegyzi be a tulajdonjogot a földhivatal.
Amennyiben Ön eladná a garázs beállóhelyét, már most is eldöntheti, hogy kinek adja el a garázs beálló parkolót. Amennyiben Ön vevőként lakása mellé a környéken garázsbeállót keres osztatlan tulajdonú gazászban, akkor sem kell már azzal számolnia, hogy sok tulajdonostárs esetén minden egyes személy portai tértivevényes levélben értesíti kell.
A jogalkotó is szembesült a fent részletezett gyakorlati problémával. Az egyik újítás várhatóan elsősorban a most épülő, illetve a jövőben megépülő társasházak számára fog hasznos segítséget nyújtani. A jogszabály ugyanis kiegészült az „álláshely” fogalmával, amely gyakorlatilag egy garázson belüli parkolóhelyet jelent. A törvény szerint nem biztos, hogy a mélygarázson belül elegendő lesz sárga vagy fehér festékkel körberajzolni a parkolóhelyet ahhoz, hogy az álláshelynek minősülhessen, hanem bizonyos fizikai ismérveknek meg kell felelni.
Az új szabályok szerint az álláshely „nem lakás céljára szolgáló helyiségnek” fog minősülni, és ekként az álláshely önálló helyrajzi számmal rendelkezhet majd. Az álláshely önálló ingatlanként való bejegyzéséhez - más ingatlanoktól eltérően - nem lesz szükség az ingatlan területét és rendeltetését alátámasztó hatósági bizonyítványra, vagy használatbavételi engedélyre, hanem ennél jóval egyszerűbben megnyitható lesz az álláshely tulajdoni lapja. Ezért a most épülő vagy a jövőben felépítésre kerülő társasházakban érdemes élni az említett adminisztratív könnyítéssel, és a garázsszintet úgy kialakítani, hogy az egyes parkolóhelyek önálló ingatlanokként, külön-külön helyrajzi számot kapjanak.
A már meglévő, osztatlan közös tulajdonú mélygarázsok jellemzően egy-egy társasház részét képezik, egy különálló albetétként. Ezért az ő esetükben a társasház alapító okiratának módosításával lehet azt elérni, hogy az összes parkolóhely külön-külön tulajdoni lapot kapjon. Ehhez azonban szükséges megvizsgálni, hogy a meglévő parkolóhelyek vonatkozásában az „álláshely” fogalmának fent említett feltételei (azaz a minimális alapterület és a „tartós fizikai” elhatárolás) fennállnak-e. Továbbá a társasházi alapító okirat módosításához az összes tulajdonostárs egyhangú döntése szükséges. Tehát ha műszaki szempontból esetleg megfelelőek a parkolóhelyek, még mindig kétséges, hogy az alapító okirat módosításához sikerül-e összegyűjteni a szükséges tulajdonosi hozzájárulásokat.
Az új szabályozás másik újítása megoldást jelenthet az osztatlan közös tulajdonban lévő mélygarázsok helyzetére. Az új szabályok alapján ebben az esetben a garázsingatlant terhelő elővásárlási jog jogosultját - más ingatlanoktól eltérően - nem kell közvetlenül értesíteni a tervezett eladási feltételekről, hanem elegendő lesz erről egy hirdetményt kifüggeszteni a ház „közös használatú helyiségében”, figyelemfelkeltő módon.
Az új hirdetményi szabályoknak azoknál a társasházaknál is lehet majd gyakorlati jelentősége, ahol az elővásárlási jog a társasházi alapító okirat alapján áll fenn, azaz amikor az elővásárlási jog nemcsak a garázsokat, hanem a lakásokat és a társasházon belüli összes egyéb albetétet is érinti. Az új hirdetményi szabályok a gyakorlatban azt eredményezik, hogy ha a társasházi okirat alapján elővásárlási jog terheli a társasház albetéteit, a hirdetményi szabályokat csak a garázstulajdonosok alkalmazhatják egy tervezett eladás esetén. Éppen ebből fakad az új szabályok által generált új probléma.
Egyes soklakásos társasházakban ugyanis - ahol az alapító okirat alapján áll fenn elővásárlási jog - az elmúlt években kialakult az a gyakorlat, hogy a tervezett lakáseladásokról hirdetményt helyeznek ki a faliújságra. Ily módon az eladók nem értesítik külön-külön az összes tulajdonost, azonban valamelyest csökkentik a közvetlen értesítések elmaradásából eredő kockázatokat. (Jobb esetben a társasház alapító okirata vagy SZMSZ-e tartalmazza a hirdetményi közlés szabályait, kevésbé szerencsés esetben egyszerűen az élet alakította ki ezt a gyakorlatot.)
Az említett hirdetményi közlések hátteréül az a megfontolás szolgál, hogy az elővásárlásra jogosult az elővásárlási joggal összefüggő jogait a „tudomásszerzéstől” kezdve gyakorolhatja, ezért a felek a gyakorlatban arra számítanak, hogy a hirdetmény útján mindenki (vagy legalább is a többség) tudomást szerezhet az eladásról. Ebből kifolyólag azt lehet feltételezni, hogy a többi tulajdonos az ingatlaneladást évekkel később már nem támadhatja meg arra hivatkozva, hogy nem tudott róla.
Az új szabályozás alapján azonban társasházi garázsingatlanok eladása esetén alkalmazható a hirdetményi kézbesítés. Ezt úgy is lehet értelmezni, hogy ez a lehetőség kifejezetten csak garázsingatlanok esetében megengedett, és más ingatlanok esetében a jogalkotó nem kívánta lehetővé tenni a hirdetményi közlést. Azaz a hirdetményi szabályokat célszerű lenne kiterjeszteni minden olyan társasházi ingatlanra (lakásokra stb.), ahol az alapító okirat alapján áll fenn az elővásárlási jog. Azt is elő lehetne írni, hogy az említett esetekben a hirdetményi közlés nem lenne alanyi jog, hanem a „nem közlés” alternatívája lehetne, azaz a hirdetményi közlést is csak akkor lehetne alkalmazni, ha az elővásárlásra jogosultak értesítése a körülmények miatt „rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel” járna.
Garázs eladás, garázs vétel iránt érdeklődőknek jelentős kedvező változást hoztak a 2022. május 2. Garázsbeállók, mint osztatlan közös tulajdonba tartozó ingatlanok esetében az új szabályozás hatályba lépése előtt jelentős nehézséget okozott a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs egyenkénti postai kiértesítése. Számos esetben ez száznál is több személyt érintett.
Ennek a nehézkes gyakorlatnak vetett végett az új szabályozás, mely szerint a földhivatalok már kötelesek elfogadni a társasház hirdetőtáblára történő kifüggesztést és annak igazolását. A jogszabályváltozás az osztatlan közös tulajdonú teremgarázs beállókat érinti, és jelentős könnyítést tartalmaz a beállók értékesítése során.
Továbbá valószínűsíthetően a földhivatal is betekintést engedne a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokba, ha az érdeklődő tulajdonostárs igazolja, hogy „az irat megismerése joga érvényesítéséhez szükséges”. Ez elsősorban a vevők szempontjából probléma, ugyanis ha egy elővásárlásra jogosult ma megtámadja a két évvel ezelőtti adásvételt, amelyről most szerzett tudomást, a két évvel ezelőtti vételáron megszerezheti az ingatlant.
Az új jogszabály miniszteri indokolása nem érhető el, azonban feltehetőleg a jogalkotó is szembesült a fent részletezett gyakorlati problémával.
Az egyik újítás várhatóan elsősorban a most épülő, illetve a jövőben megépülő társasházak számára fog hasznos segítséget nyújtani.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § kimondja, hogy a társasházközösség a gépkocsibeállókre vagy egyéb közös tulajdonú területrészekre vonatkozóan további részletes szabályokat határozhat meg a szervezeti működési szabályzatában.
A tulajdonostársakat a közös tulajdonuk vonatkozásában a tulajdonjog részjogosítványai (a rendelkezés, a használat, a hasznok szedése, a hasznosítás és a birtoklás joga) felett a rendelkezés lehetősége tulajdoni hányaduk arányában illeti. Viszont egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a részjogosítványokat úgy, hogy sérti a többi tulajdonostárs jogait és lényeges jogi érdekét.
Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van.
Az osztatlan közös tulajdonjog megoldása sokszor kompromisszumos, problémás élethelyzeteket teremt. Ezért él a köztudatban a „közös lónak túros a háta” mondás.
Ennek elkerülésére a tulajdonostársak a közös tulajdonukban álló dolog birtoklását és használatát - belső jogviszonyaikat - rendezhetik a szokásjog alapján, szerződéssel.
Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok tulajdonosai számára a békés, gördülékeny együttélés biztosítéka a használati megállapodásról szóló szerződés.
Az ilyen szerződéses konstrukciónak az a sajátossága, hogy a tulajdonostársak megállapodása szóban, írásban vagy ráutaló magatartással, a kialakul gyakorlattal is létrehozható.
Nem zárja ki a jogszabályt az sem, hogy a tulajdonostársak tulajdoni hányadaiktól eltérő arányú birtoklás vagy használat jogában állapodjanak meg.
Így akár az is előfordulhat, hogy az egyik tulajdonostárs kizárólagos birtoklással, használattal rendelkezik a felek megállapodása alapján.
Szótöbbséggel döntenek a birtoklás, használat, hasznosítás, rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében.
A törvény egyhangú határozathozatalt követel meg a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vonatkozásában. Valamint az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása, megterhelése, illetve az egész dologra vonatkozó kötelezettségvállalás tekintetében.
A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházáshoz, vagyis a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházáshoz abban az esetben nincsen szükség egyhangú határozathozatalra, ha a beruházást a napelem telepítést elhatározó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végezteti el.
Egyszerűbb a kérdés megítélése abban az esetben, ha az egész házat - azaz, mind a 4 lakóegységet -, közösen látják el napelemes rendszerrel. Hiszen ebben az esetben a napelemes beruházás a közös tulajdonban álló vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja.
Amennyiben cizellált megállapodás nincs a tulajdonostársak között, akkor általánosan elfogadott elv, hogy minden tulajdonos számára a kizárólagos használatában álló ingatlanrész felett elhelyezkedő tetőfelület használható a napelemes panelek elhelyezésére, a tetőfelület tulajdoni hányadának megfelelő mértékű terület igénybevételével.
Nem elképzelhetetlen az sem, hogy a tulajdonostársak a tető használatát oly módon rendezik, hogy meghatározott tulajdonosok tulajdoni hányaduktól eltérő mértékű tetőfelületet használhatnak kizárólagosan.
Ahogy láthatjuk, a tulajdonjog osztatlansága és egyben közös mivolta számos hétköznapi kérdésben történő ütközési pontot eredményezhet.
A használati szerződés az a dokumentum, amely konkrét, behatárolható jogokkal és tartalommal tölti meg a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonból megillető tulajdoni hányadait. Hiszen ezek az ingatlan tulajdoni lapján csak egy törtszámként szerepelnek.
A jelenlegi jogszabályok ugyanis már lehetővé teszik ezt, a beállók külön tulajdonúak lesznek.
A beállók ezáltal várhatóan sokkal könnyebben és rövidebb idő alatt értékesíthetők lesznek, mivel nincsen elővásárlási jog, nem kell megvárni a társasházi hirdetőtáblára történő kifüggesztés idejét sem.
A közös használatú helyiségbe, a hirdető táblára történő kifüggesztés módszerét nem csak új építésű, hanem használt ingatlanok esetében is alkalmazni kell, a kiértesítést azonban egyik esetben sem.
Így amennyiben Ön eladná a garázs beállóhelyét, már most is eldöntheti, hogy kinek adja el a garázs beálló parkolót.
A földhivatalok gyakorlata eltérést mutatott abban a kérdésben, hogy milyen számú beállóhely esetén lehet a tulajdonostársak nagy számára tekintettel a kiértesítés vonatkozásában jelentős nehézségre hivatkozni, mennyi az a tulajdonostársi létszám, amely esetén ez nem elfogadható és a kiértesítés nem mellőzhető.
További nehézséget okozott, ha az elővásárlási jog gyakorlására felhívó levél pl. „címzett ismeretlen” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezett vissza az ügyvédi iroda részére.
Garázs eladás, garázs vétel esetén meghatározott körben a dologösszességként (így pl. lakással együtt) történő eladás segített.
A módosításról az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 75. §.
Társasház ingatlan beruházók figyelmébe ajánlott kedvező lehetőség, hogy ezen túl már érdemes úgy elkészíttetni a terveket, hogy a garázsbeállók önálló ingatlanként szerepeljenek az ingatlan nyilvántartásban.
A földhivatalhoz az eladó és a vevő közös nyilatkozatát kell benyújtani az említett „rendkívüli nehézséget” előidéző körülményről, azaz a jogosultak nagy számáról.
Az előbbi mélygarázsos példa esetében a megelőző három év eladásairól viszonylag könnyen tájékozódhat a tulajdonostárs, mivel ehhez csupán le kell kérnie egy tulajdoni lapot (ennek díja jelenleg ezer forint), amely az összes tulajdonosváltozást és azok dátumát tartalmazza.
Az eladások feltételei (vételár stb.) a tulajdoni lapról nem láthatók, azonban az elővételi jog gyakorlását fontolgató tulajdonostárs - törvényes érdekeire hivatkozva - tájékoztatást kérhet a felektől.
Az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján különösen sok elővásárlásra jogosult esetén a tulajdonos - a nagyszámú értesítés miatti „rendkívüli nehézségre” tekintettel - dönthet úgy, hogy nem értesíti a tulajdonostársakat a tervezett eladásról, és egyszerűen eladja az ingatlant a vevőnek.
Vannak olyan helyzetek, amikor az elővásárlásra jogosultak különösen sokan (azaz száznál többen) vannak. A legtipikusabb ilyen helyzet az, amikor egy társasház aljában található mélygarázs az ingatlan-nyilvántartásban egyetlen albetétként (azaz egyetlen ingatlanként) szerepel, és ebből kifolyólag az egész garázs a garázstulajdonosok osztatlan közös tulajdonában van.
Egy ilyen garázs esetében előfordul, hogy egy személy tulajdonában több garázshely is van (ez csökkentheti valamelyest a tulajdonostársak számát), azonban az is gyakori, hogy egy-egy garázshelyen (pontosabban az annak használatára feljogosító tulajdoni hányadon) több tulajdonostárs osztozik.
Köztudomású előírásnak tekinthető, hogy ha egy olyan ingatlant szeretnének megvenni, amelyen elővásárlási jog áll fenn, a tulajdonos köteles értesíteni az elővásárlásra jogosultat a tervezett adásvétel feltételeiről (azaz köteles megküldeni részére az általam tett vételi ajánlatot), és az elővásárlásra jogosult a számára biztosított határidőn belül dönthet úgy, hogy az általam közölt feltételek mellett - helyettem - saját maga veszi meg az ingatlant.
Feltehetőleg a Kúria határozatának is köszönhető, hogy az utóbbi időben a garázsvásárlók nagyon óvatosak lettek azokban az esetekben, amikor a mélygarázs egy nagy osztatlan közös tulajdon részét képezi, és a sok garázshely miatt sok a tulajdonostárs, akik mindnyájan rendelkeznek elővásárlási joggal - vázolja a helyzetet Faragó János, a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda - PwC Legal - tagja.
tags: #mobilgarazs #osztatlan #kozos #tulajdon