A haszonélvezeti jog magyarországi szabályai és a tulajdonos jogai
A haszonélvezeti jog egy olyan speciális vagyoni értékű jog, amely jelentősen korlátozza a tulajdonost az ingatlanával kapcsolatos jogainak gyakorlásában. A haszonélvezet az ingatlan birtoklásának, használatának és hasznosításának jogát elsődlegesen a haszonélvező számára biztosítja. Ez a jogosultság gyakran felveti a kérdést: milyen jogai vannak a tulajdonosnak a haszonélvezet fennállása alatt?
A tulajdonos ellenőrzési joga
A tulajdonosnak joga van a haszonélvezeti jog gyakorlását ellenőrizni. Ez az ellenőrzési jog kiterjed annak megvizsgálására, hogy a haszonélvező a jogait rendeltetésszerűen gyakorolja-e. Ennek keretében a tulajdonos ellenőrizheti az ingatlan állapotát, valamint a használat és hasznosítás módját. Az ellenőrzés arra is kiterjedhet, hogy a haszonélvező a rendes gazdálkodás szabályai szerint érvényesíti-e jogait, és teljesíti-e kötelezettségeit, mint például az ingatlan használatával járó terhek viselése. Az ellenőrzés során a tulajdonos meggyőződhet arról is, hogy vannak-e olyan rendkívüli javítások vagy helyreállítások, amelyekre tulajdonosként ő köteles.
A haszonélvező köteles tűrni az ellenőrzést, szükséges mértékben együtt kell működnie, és meg kell adnia a szükséges felvilágosítást. Fontos azonban, hogy a tulajdonos ezt a jogát ne gyakorolhassa visszaélésszerűen, az nem irányulhat a haszonélvező szükségtelen zavarására.
Biztosíték követelése és a haszonélvezet felfüggesztése
Ha a tulajdonos azt tapasztalja, hogy a haszonélvező az ingatlant nem rendeltetésének megfelelően használja, rongálja, vagy rendeltetését meg nem engedett módon megváltoztatja, netán a haszonélvezet megszűnte utáni visszaadást veszélyezteti, tiltakozhat a haszonélvező e magatartása ellen. Amennyiben a tiltakozás eredménytelen, a tulajdonos a haszonélvezőtől biztosítékot követelhet. Természetesen a tulajdonosnak joga van bírósági úton is fellépni, hogy rábírja a haszonélvezőt a rendeltetésellenes használat abbahagyására.
Ha a haszonélvező nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti. A haszonélvezet felfüggesztésére általában súlyosabb esetekben kerülhet sor. A felfüggesztés mértéke a cél eléréséhez szükséges lehet, így vonatkozhat az ingatlan egésze helyett annak egy részére is. A felfüggesztés addig tart, amíg a haszonélvező biztosítékot nem ad.
Az ingatlan birtoklása, használata és hasznosítása
A haszonélvezet fennállása alatt a tulajdonos rendszerint nem élhet a birtoklás, használat és a hasznok szedésének jogával. Azonban, ha a haszonélvező e jogokkal nem él, akkor e jogokat a tulajdonos is gyakorolhatja. Ha például a haszonélvező nem lakja és nem használja az ingatlant, és más személynek sem engedte át a használatot, akkor az ingatlant a tulajdonos is használhatja, hasznosíthatja. Ha a haszonélvező időközben élni kíván e jogaival, akkor ezt megteheti, és a tulajdonosnak fel kell hagynia a használattal.
A haszonélvezőnek joga van arra, hogy a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását harmadik személynek akár ingyenesen, akár ellenérték fejében átengedje. Ebben az esetben a tulajdonos e jogok gyakorlására a harmadik személyt megelőzően - azonos feltételek mellett - igényt tarthat.
A haszonélvezeti jog keletkezése és megszűnése
A haszonélvezeti jog jellemzően szerződéssel jön létre. Tipikus eset, hogy a szülő vásárol egy ingatlant a gyermekének, ezzel egyidejűleg pedig a saját javára haszonélvezeti jogot tart fenn. Ingatlan esetén a haszonélvezeti jog létrejöttéhez annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. A haszonélvezeti jog azonban nem csak szerződéssel jöhet létre. Erre legjellemzőbb példa az özvegyi haszonélvezeti jog: az elhunyt házastárs tulajdonában álló vagyonon a halál pillanatával létrejön az özvegy javára a haszonélvezeti jog, ingatlannál ehhez nincs szükség ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre sem.
A haszonélvezeti jog megszűnése több módon történhet. Ha a haszonélvezeti jog határozott időre szól, akkor az időtartam elteltével megszűnik. Megszűnést eredményez az is, ha a haszonélvező elhalálozik, vagy ha a tulajdonos és a haszonélvező személye azonos lesz, például, ha a korábban özvegyi joggal rendelkező személy vásárolja meg az ingatlant. A haszonélvező le is mondhat a haszonélvezeti jogáról.
A haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása
Igen, a tulajdonos dönthet úgy, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant eladja. Ilyenkor a haszonélvezeti jog az értékesítést követően változatlanul fennmarad. Az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog a pénzkövetelések hatékony biztosítéka. Mind a végrehajtási, mind pedig a felszámolási eljárásban az árverés esetén a vevő tulajdonszerzése úgynevezett eredeti tulajdonszerzésnek minősül, ami az ingatlan terhek nélküli megszerzésének lehetőségét jelenti. Kivételt képez azonban az ingatlant terhelő haszonélvezeti jog, amely olyan erős jogosultságnak minősül, hogy a tulajdonszerzés mikéntjétől és a tulajdonosváltozástól függetlenül terheli az ingatlant, így az árverés útján történő értékesítés esetében sem törölhető az ingatlan-nyilvántartásból. A haszonélvezeti jog jogosultja ugyanis rendelkezhet az ingatlannal, birtokolhatja és használhatja azt, ez pedig jelentős értékcsökkentő tényező. Az előbbiek alapján tehát a zálogjog jogosultja egy haszonélvezettel terhelt ingatlan árverése esetén viszonylag alacsony megtérülésre számíthat.
Mi az a haszonélvezeti jog?
A haszonélvező és a tulajdonos kötelezettségei
Attól függ, hogy milyen költségek merülnek fel. Az úgynevezett rendes gazdálkodás körébe eső költségek, mint például gépkocsi esetén a tankolás költsége, ingatlannál a közüzemi költségek, vagy egy beázó tető kisebb javításának költsége, ezeket a haszonélvező köteles viselni. A kiadás azonban lehet rendkívüli is, ilyen lehet például a tetőszerkezet cseréje. A tulajdonost ellenőrzési jog illeti, ami azt jelenti, hogy például az ingatlant jogosult megtekinteni, minden rendben van-e, nem végez-e a haszonélvező olyan tevékenységet, amivel károsíthatja az ingatlant. Ha rendeltetésellenes használatot tapasztal, például a haszonélvező rongálja az ingatlant, vagy a közüzemi díjakat nem fizeti, akkor olyan mértékű biztosítékot követelhet, amely fedezetet nyújthat a számára. Például közüzemi tartozás esetén követelheti, hogy bizonyos összeg erejéig a haszonélvező adjon biztosítékot. Ha ezt a haszonélvező nem teszi meg, ebben az esetben a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását a biztosítékadásáig felfüggesztheti.
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 137. §-a irányadó, amely szerint a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog terhelheti. Azonban az irányadó jogszabályok védik a haszonélvezeti jog jogosultjának helyzetét, de sok esetben előfordul, hogy a jelzálogjog bejegyzését követően rosszhiszeműen terheli tovább az ingatlant a tulajdonos annak reményében, hogy az ne legyen értékesíthető árverés keretében, és ezzel csökkentse a zálogjogosult megtérülését. Az ilyen utólagos - tehát a jelzálogot követő - haszonélvezeti jog bejegyzések esetén a zálogjogosult pozícióját szintén védelmezve a jogalkotó bizonyos feltételek fennállása esetén lehetőséget biztosít arra, hogy a végrehajtási eljárás keretében a haszonélvezeti jogra tekintet nélkül kerüljön árverésre a biztosítéki ingatlan, a terhek nélküli, reális becsértéket alapul véve.
tags: #nav #behajtas #haszonelvezeti #jog