Elidegenítési és terhelési tilalom (ETT) a jelzáloghitel mellett: mit kell tudni

A jelzálog a hétköznapokban leginkább a tulajdoni lapra banki kölcsön biztosítékaként bejegyzett teherként lehet ismert. A bank a jelzálogjog bejegyzésével biztosítékot kap, hogy nemfizetés esetén értékesítheti az ingatlant a tartozás rendezésére. Az elidegenítési és terhelési tilalom (ETT) korlátozza az ingatlan tulajdonosának rendelkezési jogát: nem adható el, ajándékozható, vagy újabb teher alapítható rá addig, amíg a tartozás fennáll vagy nem rendezik azt. A tilalom létrejöhet szerződés alapján, bírósági határozat vagy jogszabály alapján, és minden esetben fel kell tüntetni a tilalom okát és a biztosított jogokat.

Miért és hogyan jön létre az ETT?

Jelzáloghitel esetén a bank hozzájárulhat ahhoz, hogy az ingatlanra ETT is bejegyzésre kerüljön, hogy a tartozás biztosítva legyen a jelzálog mellett.
Csok támogatás vagy állami kedvezmények esetén az állam jegyezheti be az ETT-t, amely 10 évig hatályos lehet, és az ingatlan eladása ebben az időszakban korlátozott lehet.
A terhelhetőséget bírósági határozat vagy jogszabály alapján is bejegyezhetik; a legismertebb eset a szerződéses megállapodás útján történő ETT bejegyzés.
Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre mindig szükség van az ETT és a jelzálogjog vonatkozásában is.

Az ETT megléte nem feltétlenül jelenti a hitel automatikus elutasítását, de gyakran befolyásolja a hitelkérelmeket, és különösen a hitelösszeget, amire jogosult vagy, figyelembe kell venni a fennálló teher összegét és a jogosultságokat.

Mi a szerepe a CSOK és más állami támogatások esetében?

CSOK vagy más állami támogatások igénybevétele esetén az állam jegyezheti be az ETT-t, amely hosszabb időre, például 10 évre szólhat. Ilyenkor a lakás eladása nem lehet megoldás a teher megkerülésére, és a támogatás feltételei kötelezően fel kell legyenek tüntetve a tulajdoni lapon.

Milyen iratok szükségesek az ETT bejegyzéséhez?

Okirat a tilalom jogalapjáról (szerződés, bírósági határozat vagy jogszabály).
Megnevezett jogosult vagy jogok leírása, amelyet a tilalom szolgál.
Az ingatlanhoz kapcsolódó kizárólagos jogok és kötelezettségek pontos feltüntetése.
Hivatkozás a tilalom időtartamára és a bejegyzés szükségességére.
Közokiratra vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratra történő feljegyzés esetén legyen feltüntetve a jogok és tilalmak ténye.

Hogyan működik a jelzálog a gyakorlatban?

Jelzálog esetén a bank a hitel összegét az ingatlan forgalmi értékéig vagy a hitelbiztosítéki értékig fektetheti. A hitel fedezete az ingatlanra bejegyzett jelzálog, amely lehet lakáscélú vagy szabad felhasználású. A bank az értékbecslés során megállapítja az ingatlan forgalmi értékét, majd ezt követően határozza meg az elérhető hitelösszeget. Az értékbecslés költségét általában az igénylő fizeti, de előfordulhat, hogy a bank vállalja ezt költségként. A hitel maximuma a forgalmi érték 80%-a lehet, de ennél gyakrabban alacsonyabb keretet kínálnak a bankok.

A hitelképesség vizsgálatára a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) adatait használják. Negatív információk vagy fennálló tartozások esetén az engedélyezés szigorúbb lehet. A jövedelmet és a munkahelyet igazolni kell, amely lehet munkáltatói igazolás, bankszámlakivonat vagy NAV-igazolás vállalkozók esetében. A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) meghatározza, hogy a havi törlesztés mekkora hányadát teheti ki a nettó jövedelemnek; ez bankonként eltérő, de általánosan a jövedelem 50-60%-a a felső korlát a hitelösszeg felvételekor.

Elengedés és adósságrendezés a CSOK és jelzáloghitel kapcsán

2025-2026-ra vonatkozóan a jelzáloghitel elengedés részletei változhatnak; a második gyermek után 1 millió forint, a harmadik után 4 millió forint, és minden további gyermek után 1 millió forint elengedés érhető el. Az elengedés csak meglévő jelzáloghitelre vonatkozik, és a kérelem benyújtása a gyermek születésétől számított határozott határidőn belül történik. A jogszabályok alapján a hitel elengedése nem automatikus, azt kérelmezni kell a területileg illetékes járási hivataltól, majd a bank értesítést kap a változásról. A különbözet igénylése a gyermek születését követően történhet meg, bizonyos feltételek teljesítése esetén.

A hitelfelvétel és a hitelviszony minden részlete

A jelzáloghitel feltételei közé tartozik a hitelösszeg elégséges fedezete, a megfelelő jövedelem, és a bejegyzett ingatlan, amely a fedezetet biztosítja. A THM a hitel teljes költségét tükrözi, amely a kamatot és egyéb költségeket tartalmazza; azonban a vagyonbiztosítás díja és a banki számla költségei általában nincsenek benne a THM-ben. A hitel igénylése során a bank széleskörű dokumentációt kér, és a hitelbírálat során számításba veszi a meglévő tartozásokat, a hitel célját, az ingatlan állapotát és értékét, illetve az adós hitelképességét.

Előfordulhat, hogy külföldön történő pénzfelvétel költséges lehet, és érdemes tájékozódni a díjakról és az átváltási árfolyamokról. A bankok díjpolitikája és feltételei bankonként eltérhetnek, ezért érdemes több ajánlatot összehasonlítani.

Infografika az elidegenítési és terhelési tilalom menetéről és a jelzáloghitel kapcsolatáról

Enyhültek a jelzáloghitel elengedés feltételei

tags: #nem #elso #helyi #jelzalog