Pecsi itelotabla melygarazs: önkormányzati mélygarázsok és beruházási szerződések jogi vonatkozásai
Debrecenben hat mélygarázst üzemeltet a DV Parking Kft. A mélygarázsok zárt kameraláncú biztonsági felügyelettel vannak ellátva, ennek köszönhetően nagyobb biztonságot nyújtanak, mint a felszíni parkolók. A garázsok sorompóval vannak ellátva, behajtáskor egyszeri alkalomra szóló kártyát kap az autós, melyet a parkolás végén az automatánál fizet ki. Ezt követően, a kihajtáskor a sorompó kiengedi a járművet. A garázsok belső területeinek magassága több helyen eltér a bejáratnál jelzettektől, ezért a garázsban történő közlekedésnél ezt figyelembe kell venni. A Sas utcai mélygarázsban a behajtáskor húzott jegyen található QR kód beolvasásával, gyors és egyszerű a parkolási díj kifizetése. Debrecenben, a DV Parking Kft. összesen 19 töltőállomást üzemeltet. A töltésért a felvett KWh, és a töltőn eltöltött idő alapján kell fizetni. A töltőn eltöltött idő maximum 3 óra lehet. A limitidőt követően 15 perc áll az autósok rendelkezésére, hogy elhagyják a parkolóhelyet. A fizetés egy erre a célra kifejlesztett web-alkalmazáson keresztül történik, melyhez minden töltőállomást egyedi azonosítóval láttak el. A töltőfej fölött található QR-kód beolvasása után, a web-app lépésről-lépésre segítséget nyújt az autósnak a töltőberendezés használatához. Az adatok megadását követően, a maximális töltési időnek megfelelő összeget, illetve a túlhasználati díj összegét is zárolja a bank. A Rollet parkolási rendszerrel, már 6 helyen parkolhatnak az autósok Debrecenben, parkolójegy húzása nélkül. A parkolóba való behajtáskor a parkolás elindítását, a Rollet automatikusan intézi. Az autósnak csak a behajtás és kihajtás között eltelt időtartamért kell fizetnie. Az alkalmazás ingyenes, a fizetés automatikus.
A jogi kontextus: önkormányzati mélygarázs-beruházások és a Legfelsőbb Bíróság ítélete
Önkormányzati mélygarázs-beruházások a Legfelsőbb Bíróság döntésének tükrében most kezdődő cikksorozatunkban olyan aktuális polgári jogi témákat vizsgálunk, amellyel az önkormányzatok gyakran találkoznak. Elsőként a Legfelsőbb Bíróság egy közelmúltban közzétett, nagy vitákat kiváltó ítéletét ismertetjük, amely elengedhetetlenné teszi az önkormányzatok által széles körben alkalmazott beruházási konstrukciók felülvizsgálatát. Az alábbiakban röviden ismertetjük az ügy alapjául szolgáló tényállást, az eljáró bíróságok döntéseit, és megvizsgáljuk, hogy a döntés mit jelent azon önkormányzatok számára, amelyek ilyen megállapodást kötöttek.
Cikkünk folytatásában a jövő hónapban áttekintjük, hogy milyen megoldások állnak az ítéletre tekintettel az önkormányzatok rendelkezésére a perbelihez hasonló beruházások megvalósítására. Ennek keretében kiemelten vizsgáljuk a közbeszerzési törvény építési koncesszióra vonatkozó rendelkezéseit.
A perbeli tényállás és a kereseti kérelem: a Soproni Önkormányzat és egy gazdasági társaság között 2006-ban szerződés jött létre. A szerződés értelmében a beruházó az önkormányzati törzsvagyonként nyilvántartott Petőfi tér alá egy többszintes mélygarázst épít, a teret pedig átalakítja, és ott parkot alakít ki. Az önkormányzat a garázs megépítése és a park kialakítása érdekében vállalta az ingatlan megosztását és ennek érdekében földhasználati jogot biztosított az ingatlanon. A mélygarázs a felek szándéka szerint a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésével és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel önálló ingatlanként a vállalkozó tulajdonába került volna.
Az önkormányzat által választott beruházási konstrukciót több önkormányzat is alkalmazta az elmúlt években. Ez a megoldás ugyanis az önkormányzat és a beruházó számára egyaránt kedvező volt. A beruházó megszerezte a szerződés eredményeként létrejövő mélygarázs tulajdonjogát, a terület átengedése ellenértékében pedig elvégezte a földfelszín rekonstrukcióját, parkosítását stb. A felperes önkormányzat keresetében röviddel a beruházás megvalósulását megelőzően a szerződés érvénytelenségének megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását kérte a bíróságtól.
Formai okokon túl a kereset elsődlegesen azon alapult, hogy a szerződés jogszabályba ütközése miatt semmis. A jogszabályba ütközés alapjául az szolgált, hogy a tér az önkormányzat forgalomképtelen törzsvagyonát képezi, amely a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) alapján nem idegeníthető el, így a szerződés a Polgári Törvénykönyv (“Ptk.”) 114. § (1) bekezdésébe való ütközés miatt semmis. Hivatkozott továbbá a felperes a Sopron Megyei Jogú Város 8/1997. (III. 25.) önkormányzati rendeletére, amely szerint a terek és parkok az önkormányzat forgalomképtelen törzsvagyonának részét képezik, a forgalomképtelen törzsvagyon elidegenítéséhez és megterheléséhez az önkormányzati rendelet szintén a semmisség jogkövetkezményét fűzi.
Az eljáró bíróságok ítéletei szerint az első- és másodfokú bíróság álláspontja szerint nem minősül automatikusan érvénytelennek a forgalomképtelen vagyontárgyakkal való bármely rendelkezés. Érvénytelennek csupán azok a szerződések minősülnek, amelyek a dologhoz kapcsolódó közcéllal összeegyeztethetőek. A bíróságok álláspontja szerint a parkok, terek forgalomképtelenné nyilvánításának elsődleges célja a közlekedés biztosítása, és ezt a közcélt a mélygarázs megvalósítása nem korlátozta. A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság hatályon kívül helyezte a jogerős ítéletet és megállapította az önkormányzat és a beruházó között létrejött szerződés semmisségét.
A Legfelsőbb Bíróság ítélete abból indul ki, hogy a Ptk. elismeri az ingatlan tulajdonjogának vertikális terjedelmét. Ennek határát a földfelszín felett - egyebek között - a Ptk. 172. § d) pontja képezi, amely szerint az ország területe feletti légtér az állam kizárólagos tulajdona. Az ingatlan földfelszín alatti részére fennálló tulajdonjogot - más rendelkezések mellett - a Ptk. 172. § a) és b) pontjai korlátozzák, amelyeknek megfelelően a föld méhének kincsei, a felszín alatti vizek és azok természetes víztartó képződményei a földtulajdonos személyére tekintet nélkül az állam tulajdonát képezik; ez közvetve azt támasztja alá, hogy a föld tulajdonjoga - a törvényi kivételekkel - lefelé korlátlan. Az olyan dolgok, amelyek közvetetten vagy közvetlenül társadalmi célokat szolgálnak, vagy bárki számára hozzáférhetőek, köztulajdonban állnak; ezeknek a dolgoknak rendszerint az állam illetőleg az önkormányzatok a tulajdonosai. Közcélhoz kötöttségük miatt a tulajdonjogi rendelkezés ilyen esetekben részben korlátozott. A forgalomképtelenség tehát magában foglalja a tulajdonos rendelkezési jogának jelentős szűkítését, amely a dolog elidegenítése mellett kizárja annak megterhelését is. Az önkormányzat és a beruházó szerződését a Legfelsőbb Bíróság elidegenítésnek minősítette, mivel a mélygarázs a föld alkotórészének minősül, azaz a földfelszín tulajdonjoga a mélygarázsra is kiterjed. A mélygarázs tulajdonjoga tehát, a Ptk. 97. § (1) bekezdése alapján a földtulajdonost illetné, a megállapodás pedig e tulajdonjog átruházására irányul. A Legfelsőbb Bíróság értelmezése alapján a forgalomképtelen ingatlannak mind a felszínén, mind pedig a felszíne alatti részén létesített építmény tulajdonjogát - mivel az e csoportba tartozó dolgok a törvényi tilalom folytán nem kerülhetnek más személy tulajdonába - az alkotórészre vonatkozó szabályok szerint kizárólag a földtulajdonos szerezheti meg.
Az ítélet az érvénytelenség jogkövetkezményeiről nem rendelkezett, mivel az önkormányzat az eredeti állapot helyreállítására irányuló kérelmét visszavonta, így a felek közötti elszámolás megegyezés hiányában külön per tárgya lehet. A Legfelsőbb Bíróság ítélete szokatlanul nagy vitát gerjesztett, azzal kapcsolatban nem csak a jogirodalomban jelentek meg kritikák, de például a Pécsi Ítélőtábla Polgári Kollégiumának 1/2009. (X. 9.) véleménye is tévesnek minősítette a Legfelsőbb Bíróság döntését. Ezzel együtt a közeljövőben nem várható a Legfelsőbb Bíróság álláspontjának felülvizsgálata, ezért szükséges annak áttekintése, hogy az önkormányzatok hogyan tudják beruházásaikat a megváltozott jogi környezethez igazítani. Nem ismeretes, hogy az érintett önkormányzatok a Legfelsőbb Bíróság döntése nyomában mennyiben módosították az általuk megkötött, hasonló beruházásokra irányuló szerződéseiket, ezért az alábbiakban pusztán a Ptk. alapján tekintjük át, hogy a szerződések semmisségének a lehetséges jogkövetkezményeit.
A Legfelsőbb Bíróság ítéletének hatása a már megkötött szerződésekre
A Legfelsőbb Bíróság tehát azt állapította meg, hogy semmis az a megállapodás, amely forgalomképtelen ingatlan felszíni vagy felszín alatti részének elidegenítését vagy megterhelését eredményezi. Szükséges tehát, hogy az önkormányzatok (és szerződő partnereik) megvizsgálják, hogy a már megkötött, hasonló tartalmú szerződésekre az ítéletnek milyen hatása lehet. Ezen vizsgálat során célszerű különválasztani három esetkört: a felek már megkötötték a szerződést, de annak teljesítését még a beruházó nem kezdte meg; a beruházó már megkezdte a szerződés teljesítését; a beruházás már megvalósult.
Az érvénytelenségnek a Ptk. alapján háromféle jogkövetkezménye lehet: az eredeti állapot helyreállítása, a szerződés érvényessé nyilvánítása és a szerződés hatályossá nyilvánítása (Ptk. 237. §). A PK vélemény szerint az érvénytelenség jogkövetkezményeiről szóló 1/2010. (VI. 28.) PK vélemény meghatározza, hogy:
- Az eredeti állapot helyreállítása csak természetben történhet; bizonyos szerződések esetén csak tulajdonátruházási szerződésekben lehetséges.
- Ha az érvénytelenség oka kiküszöbölhető vagy utóbb megszűnt, a bíróság az érvénytelenséget a megkötés időpontjára visszamenőleg érvényessé nyilváníthatja.
- Ha a szerződéskötés előtt fennállt helyzet visszaállítása nem lehetséges vagy nem célszerű és a szerződés érvényessé sem nyilvánítható, a bíróság a szerződést határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánítja és rendelkezik az ellenszolgáltatás ellenértékének pénzbeli megtérítéséről.
Ha a beruházás kivitelezése még nem kezdődött meg, a felek között vagyonmozgás nem történt, akkor a semmisség különösebb jogi problémát nem okoz. Ha a beruházó már megkezdte a kivitelezést, akkor az eredeti állapot helyreállítása nem lehetséges, és a szerződés hatályossá nyilvánítása lehet a megfelelő jogkövetkezmény. Ha a beruházó a kivitelezést befejezte és a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, akkor a semmisség jogkövetkezménye a következők szerint alakul: a forgalomképtelen ingatlan elidegenítése kizárt, ezért a beruházó tulajdonjogát törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból, a tulajdonjog az önkormányzatot illeti meg, míg a beruházó a végzett munka ellenértékére jogosult lesz. Ha az önkormányzat és a beruházó a Legfelsőbb Bíróság döntése alapján kialakult helyzetet nem tudják megállapodással rendezni, akkor joguk van bírósághoz fordulni a szerződés semmisségének megállapítására és a fent bemutatott jogkövetkezmények levonására.
Mit jelent a szerződés semmisségére való hivatkozás? A Ptk. 234. § (1) bekezdése szerint a szerződés semmisségére, eltérően a szerződés megtámadásától, csak hivatkozni kell. A bírói gyakorlat az elmúlt években megváltozott a tekintetben, hogy a semmisségre való hivatkozás mit jelent. A korábbi felfogás szerint a bíróság a semmisséget hivatalból észlelte, és annak jogkövetkezményeit is hivatalból vonta le. Mostantól: a semmisségre való hivatkozás joga nem jelent egyben keresetindítási jogosultságot, és a perindítási jogosultság csak akkor áll fenn, ha a jogosult jogi érdeke vagy a jogszabály által biztosított perkeret megnyitja ezt a lehetőséget.
Ki jogosult hivatkozni a szerződés semmisségére? A Ptk. 234. § (1) szerint bárki hivatkozhat, azonban a bírói gyakorlat felülvizsgálja, ki tekinthető jogosult keresetet indítani. A Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy a semmisségre való hivatkozás joga nem jelent automatikusan keresetindítási jogosultságot; az érvénytelenséggel összefüggő per megindítására csak speciális jogosultság birtokában kerülhet sor.
Milyen határidőn belül lehet hivatkozni a szerződés semmisségére? A Ptk. 234. § (1) szerint határidő nélkül hivatkozhatnak, azonban a bírói gyakorlat szerint ez csak az elévülési és elbirtoklási időn belül lehetséges. A semmisségre való hivatkozás tehát korlátozottan időfüggő, és a konkrét peres helyzet határozza meg, mikor és hogyan lehet ezt alkalmazni.
Összességében a Legfelsőbb Bíróság döntése és a PK vélemény alapján az önkormányzatoknak és beruházóiknak célszerű átvizsgálni a már megkötött és hasonló tartalmú szerződéseket. Ha szükséges, a jogi konstrukciók módosítása vagy új megállapodások keresése ajánlott a megváltozott jogi környezethez való igazodás érdekében. A cikk következő részében áttekintjük a megoldási lehetőségeket és a közbeszerzési törvény építési koncessziójára vonatkozó rendelkezéseket is.
tags: #pecsi #itelotabla #melygarazs