November 01 utan kiadott epitesi engedely: mi változott és mit érdemes tudni
Természetesen amikor házat vagy valamilyen egyéb szerkezetet, építményt építünk telkünkre, sokan szeretnénk elkerülni a bürokratikus engedélyeztetési eljárás vagy az egyszerű bejelentési eljárás lefolytatását és a vele járó költségeket.
Ez teljesen érthető, hiszen sokkal egyszerűbb lenne az élet, ha engedély nélkül lehetne építkezni.
De nézzük meg, mit mond a törvény arról, hogy mekkora házat lehet építeni engedély nélkül?
Engedélyköteles építés törvényi háttere
Azt, hogy mekkora házat lehet építeni engedély nélkül, azt a törvény mindenkor meghatározza.
Először is nézzük át a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. mellékletének ide vonatkozó részeit, mely korábban meghatározta az engedély nélkül végezhető építési tevékenységek listáját.
1a. Meglévő építmény hasznos alapterületet nem növelő bővítése, kivéve a lapostetős épület magastetővel történő bővítését.
Ez tehát azt jelenti, hogy ha pl. egy olyan terasszal bővítjük az épületet, ami a hasznos alapterületbe nem számít bele, akkor azt engedély nélkül megtehetjük.
Mikor számít bele a hasznos alapterületbe?
Ha lapostetős épületre szeretnénk egy új tetőt építeni, akkor az már engedélyhez kötött.
3. Meglévő építményben új égéstermék-elvezető kémény létesítése.
Tehát ha a házunkban új kéményt szeretnénk építeni, akkor azt az építési hatósággal nem kell engedélyeztetni.
4. Új, önálló (homlokzati falhoz rögzített vagy szabadon álló) égéstermék-elvezető kémény építése melynek magassága a 6,0 m-t nem haladja meg.
Ha a házunk mellé szeretnénk kéményt építeni, akkor azt 6,0 m magasságig engedély nélkül megtehetjük.
5. Kizárólag az épület homlokzatához rögzített előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, elhelyezése.
Ha nem támasztjuk le máshol, csak a homlokzathoz rögzítjük, nem engedélyköteles.
7. …kereskedelmi, vendéglátó rendeltetésű épület építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 20,0 m2 alapterületet.
Kicsi üzlet, bódé, stb. építése, amely kisebb, mint 20 m2, nem engedélyköteles. Természetesen saját telken, nem akárhol.
8. Nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 m homlokzatmagasságot.
Na itt kezd érdekes lenni, mivel ha tudjuk tartani a fenti paramétereket, és nem emberi tartózkodásra szolgál, akkor nem engedélyköteles.
Nézzük meg egy kicsit a definíciót:Nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény: Az az építmény, mely rendeltetése, funkciója alapján nem emberi tartózkodásra szolgál.
A jogszabály nem zárja ki az emberi tartózkodásra alkalmasságot, így a rendeltetés vizsgálandó.
Fontos azonban, megjegyeznni, hogy építményről beszélünk, tehát nem lehet jellemzően emberi tartózkodásra szolgáló, vagyis az emberi tartózkodás az épületben nem lehet elsődleges, illetve meghatározó.
24. Építménynek minősülő, háztartási hulladék elhelyezésére szolgáló hulladékgyűjtő és - tároló, sorompó, árnyékoló elhelyezése.
Tehát a kis kukatárolónk nem engedélyköteles, ahogy a sorompó vagy egy árnyékoló, napvitorla sem.
31. A pince építése, bővítése, melynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 20 m3 légteret és a 2,0 m mélységet.
32. Közterületen, filmforgatáshoz kapcsolódó építmény építése.
Ezek leginkább ideiglenes építmények, használat után úgyis a legtöbb esetben lebontják.
33. A lakó rendeltetést bemutató épület építése, amely a nemzetközi innovációs házépítő verseny keretében vagy kutatási, kiállítási célból valósul meg.
2024. október 1. utan
2024. október 1. utan megváltozott a törvényi háttér, és a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet érvényét vesztette.
Helyette a 281/2024 (IX. 30.) Korm. rendelet vált hatályossá, ahol a fentiekkel összefüggésben már nem az engedély nélkül végezhető építési tevékenységeket tárgyalja a törvény, hanem azt, hogy mihez szükséges engedély.
Tehát amit nem tárgyal, ahhoz nem kell engedély.
Akkor nézzük, hogy a 2025-ben érvényben lévő törvény szerint mi az, ami engedélyköteles (IV. fejezet: Egyszerű bejelentés és építési engedély alapján végezhető építési tevékenységek):
Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység
16. § (1) Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges, nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése, a lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése, ha az az építési tevékenység elvégzése után a 17. § a) pontjában (ld. következő bekezdésben) meghatározott méretet meghaladja, de legfeljebb 60 m2 összes hasznos alapterületű és legfeljebb 6,0 méteres gerincmagasságú, lapostetős melléképület esetén legfeljebb 4,5 méteres párkánymagasságú, az a)-c) pont szerinti építési tevékenység megvalósításához szükséges, a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfal építése, a bejelentett építési tevékenységtől eltérő ésa) az épület külső alaprajzi méretét megváltoztató,eb) az épület beépítési magasságát megváltoztató vagyec) az épület telken belüli elhelyezkedését módosító építési tevékenység, vagy a lejárt hatályú egyszerű bejelentéssel rendelkező, használatbavételre nem alkalmas épület befejezéséhez szükséges, tartószerkezetet érintő építési tevékenység.
(2) Az építtető döntése alapján az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység építési engedély alapján is végezhető.
Építési engedély alapján végezhető építési tevékenység
17. § Az egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével építési engedély alapján végezhető az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostető esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja, kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint a felvonulási épület építését, a meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület az a) pontban meghatározott méretet meghaladja, kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, a felvonulási épület, valamint a meglévő épület kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet nem növelő bővítését, a zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan építési tevékenység, amely az épület szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érinti, a támfal építése, ha az a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítottan az 1,5 m magasságot meghaladja, a közhasználatú fürdőmedence építése, az új, 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető építése, kivéve a meglévő állami tulajdonú vagy használatú építmény alternatív fűtési módra való áttéréséhez telepített konténeres kazánház kéményének építését, a csatlakozó terepszinttől számított 6,0 méternél magasabb vagy 60 m3-t meghaladó töltőtérfogatú, ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez építmény építése, a magasles és kilátó építése, bővítése, ha annak járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert meghaladja, az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti, emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmény építése, bővítése, kivéve a legfeljebb 180 napig fennálló és megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező és maximum 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas állvány jellegű építményt, a megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező, több mint 180 napig fennálló és a piacfelügyeleti hatóság hatáskörébe nem tartozó épület építése, ideértve a sátorszerkezetet is, a lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező, de használatbavételi engedéllyel vagy használatbavétel tudomásulvételével nem rendelkező építményen - a hőszigetelés kivételével - a külső alaprajzi méretet vagy az építmény beépítési magasságát érintő befejező építési tevékenység, a hatályos építési engedéllyel rendelkező építményla) külső alaprajzi méretét,lb) beépítési magasságát,lc) telken belüli elhelyezkedését vagyld) szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét megváltoztató építési tevékenység.
Összefoglalás - Mekkora házat lehet építeni engedély nélkül
Ha tehát a fentiek alapján újra megnézzük az eredeti kérdésünket, hogy mekkora házat lehet építeni engedély nélkül... nos, ha lakóházra vagy valamiféle hétvégi házra, nyaralóra gondolunk, akkor a rövid és tömör válasz az, hogy semekkorát. Nem lehet házat építeni engedély nélkül.
A legtöbb családi ház építéséhez 2026-ban nem kell építési engedély.
A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 2025. január 1-től új eljárási rendet hozott.
1. Az építész elkészíti az építészeti-műszaki dokumentációt: alaprajzok, metszetek, homlokzatok, helyszínrajz, energetikai számítás.
2. Az építész a www.e-epites.hu portálon keresztül nyújtja be a bejelentést.
3. A hatóság 20 napon belül tudomásul veszi - vagy kifogást emel.
4. ⚠️ Nem indulhatsz azonnal!Régen 15 nap volt a várakozás, most 20.
Ha a hatóság kifogást emel a 20 napon belül (pl. HÉSZ-be ütközik a terv), nem építhető.
A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet - közismert nevén TEKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) - 2025. január 1-től hatályos, kötelező alkalmazás 2025. 1.
Beépítési magasság - korábban az „építménymagasság" számított, most a „beépítési magasság" a mérvadó.
Tetőhajlásszög - a magastetős épületnél a tető legalább 80%-án 30-45° közötti hajlásszög szükséges. 45°-nál meredekebb nem építhető.
Zöldfelület - a TEKA erősebb zöldfelületi követelményeket hoz.
Helyi szabályzatok - a HÉSZ-eket a TEKA-hoz kell igazítani.
Települési bejelentés és költségek
A 281/2024 Korm. rendelet 2025-től egyes munkákhoz településképi bejelentést ír elő.
Ez nem építési engedély, hanem helyi esztétikai kontroll.
Ez azt jelenti, hogy az építészed nemcsak megtervezi a házat - hanem az építkezés során is felügyeli, hogy a kivitelezés megfeleljen-e a terveknek.
Mennyibe kerül? A tervezői művezetés díja jellemzően a tervezési díj 15-25%-a.
Az elektronikus építési napló (e-napló) 2026-ban minden lakóépület-építésnél kötelező.
Ha később vita lesz a kivitelezővel (garanciális probléma, minőségi reklamáció), az e-napló a jogi bizonyíték.
120 m²-es téglaház építése egyszerű bejelentéssel.
Építészek díja: 2,8 millió Ft (terv + művezetés).
A tervezői művezetés 4 alkalommal szállt ki (alapozás, falazás, tetőszerkezet, gépészet záró).
A 3. kiszálláson kiderült, hogy a tetős brigád 5 cm-rel arrébb tette az egyik kéményt - a tervező jelezte, a javítás 1 nap volt.
A tervezői művezetés (450-750 ezer Ft) erre jön rá. Nem érdemes.
A bírság 2026-ban minimum 300 ezer Ft + az építési érték 20%-a.
1. Nézd meg a HÉSZ-t. A helyi építési szabályzat határozza meg, mit építhetsz a telkedre.
2. Válassz építészt. 3. Ne spórolj a szakterveken. 4. Számolj 3-6 hónappal. A tervezés + engedélyezés együtt ennyi idő. Minden építkezés egyedi.
Kérdések és konkrét számítások
A 300 m² alatti új lakóépület építéséhez elegendő az egyszerű bejelentés.
Az egyszerű bejelentés hatósági díja 0 Ft - az igazi költség az építész tervezési díja (2-5 millió Ft).
Egyszerű bejelentésnél 15-20 nap a tudomásulvétel, ezután indulhat az építkezés.
Ha az egyszerű bejelentés építési engedélyezési eljárássá alakul, az ügyintézési határidő 30 nap - ha nincs szükség szakkérdés vizsgálatára - , és 40 nap, ha igen.
A fenti - nem teljeskörű - ismertetőt a társadalmi véleményre bocsátott jogszabálytervezetekből gyűjtöttük össze, azzal a céllal, hogy megkönnyítsük ezen építésügyi jogszabály változásokkal érintett időkben az eligazodást az építetőknek.
A végleges változásokat tartalmazó jogszabályok 2024. október 1-jén lépnek hatályba a jogalkotó előzetes információi alapján.
Hivatkozott gyakorlati tippek
- Nézd meg a HÉSZ-t.
- Válassz építészt.
- Ne spórolj a szakterveken.
- Számolj 3-6 hónappal.
Hogyan találjuk meg a tető dőlésszögét kevesebb, mint egy perc alatt?
tags: #november #01 #utan #kiadott #epitesi #engedely