Mindent tudni a tulajdoni lapról: útmutató ingatlanvásárlóknak és eladóknak
A tulajdoni lap az ingatlanok "alapdokumentuma", ennek pontos ismerete nélkül semmilyen ingatlant nem szabad megvennünk. A mai napig előfordul, hogy találkozom olyan eladóval / vevővel, akiknek fogalmuk sincs, hogy mi az a tulajdoni lap, illetve, hogy mit lehet kiolvasni belőle. Kérdés, hogy milyen információkat találhatunk a tulajdoni lapon? Az alábbiakból megtudhatjuk azt is, hogy mennyibe kerül a tulajdoni lap másolat, és hol szerezhető be.
A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartásnak az ingatlannal kapcsolatos adatait tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartás olyan hatósági nyilvántartás, amely ingatlanonként tartalmazza az ingatlan adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, és azok jogosultjainak adatait. Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni. A tulajdoni lap ezeket az adatokat számítógépen kezelve tartalmazza (papíralapon csak a tulajdoni lap hiteles vagy nem hiteles másolatát kaphatjuk meg).
A földhivatal olyan állami hivatal, amely vezeti a magyarországi ingatlanok, illetve a hozzájuk kapcsolódó jelentős tények, nyilvántartását. Ezen kívül az ingatlanpiac információs központja. Földhivatal nélkül káosz lenne. A tulajdoni lap a lakásod forgalmi engedélye. Ez az a dokumentum, amivel igazolni tudod, hogy a lakásod valóban a tiéd.
Az ingatlan-nyilvántartás úgynevezett közhiteles nyilvántartás. Ez azt jelenti, hogy ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatról vélelmezni kell, hogy az fennáll. Az ingatlan-nyilvántartásból törölt adatról vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn. Tehát, aki arra hivatkozik, hogy a tulajdoni lapon szereplő adatok, jogok és tények nem állnak fenn, vagy nem a bejegyzés szerint állnak fenn, azt neki kell bizonyítani. Ugyanígy, ha valaki arra hivatkozik, hogy a tulajdoni lapról hiányzó valamely jog vagy tény mégis fennáll, azt bizonyítania kell.
A tulajdoni lap részei
Minden egyes tulajdoni lapon három részt láthatunk, ezeket római számmal jelölik: I. rész, II. rész és III. rész. Ahogy a mintán is látható, a részek jól láthatóan elkülönülnek egymástól, az adott részek megjelölései mindig az oldal középső részén szerepelnek, és vastag vonallal vannak elválasztva. Az egyes részeken belül találhatóak a bejegyzések, amelyeket már arab számmal jelölnek, és ezek mutatják a bejegyzések sorrendjét is, tehát ami az első szám alatt van, az került először nyilvántartásba, utána a második, és így tovább. Természetesen előfordulhat az is, hogy egy bejegyzés már nem hatályos, ezeket úgy jelölik, hogy az adott bejegyzés előtt szereplő arab számot egy vonallal áthúzzák. Továbbá olyan is lehet, hogy egy-egy szám úgy tűnik, mintha kimaradna.
I. Az ingatlan műszaki adatai és jellemzői
Az I. rész tartalmazza az ingatlan alapvető műszaki adatait. Itt található az ingatlan fekvése, helyrajzi száma, alapterülete és rendeltetése. Ez a rész meghatározza az ingatlan pontos fizikai helyzetét és méretét, ami alapvető információ az ingatlanpiaci tranzakciók során.
A tulajdoni lap felső részén található az ingatlan helyrajzi száma, amely állhat egy számból vagy alátört számokból, ill. betűkből. Például 1234/0/A/1. Ugyanitt kerül feltüntetésre az ingatlan címe. Minden tulajdoni lapon feltüntetésre kerül, hogy az ingatlan mely településen található, valamint az ingatlan fekvése (belterületi, külterületi, zártkert).
A tulajdoni lap I. része tartalmazza az ingatlan alapvető adatait is. Az ingatlan jellegétől függően különböző típusú adatokat találhatunk itt. Társasházi ingatlan esetén például az ingatlan megnevezését (pl. lakás), területét, szobák számát és típusát (egész, fél), a társasházi közös tulajdonból az ingatlanhoz tartozó eszmei hányadot, a bejegyző határozat számát és időpontját. Termőföld esetén láthatjuk a művelési ágat (pl. szántó, legelő), a területet, a minőségi osztályt, a kataszteri tisztajövedelem mértékét.
Nagy a jelentősége az I. rész feletti szakasznak is, ahol az esetleges széljegyet tüntethetik fel. Az ingatlannal kapcsolatban benyújtott bármely kérelem esetén, az ingatlan tulajdoni lapjára a beadvány iktatószámát, és a benyújtás dátumát, már a benyújtás napján rávezetik, ideiglenes jelleggel, ez a széljegy. A széljegy kifejezi, hogy az ingatlanra vonatkozóan már megindult ingatlan-nyilvántartási eljárás. Mutatja továbbá a kérelmek elintézésének sorrendjét is. A földhivatal köteles mindig a korábban érkezett kérelmet elbírálni, kivéve, ha a különböző beadványok kérelmezői eltérően állapodnának meg. Fontos látni, hogy a széljegy csak azt jelzi, hogy egy benyújtott kérelem elbírálása folyamatban van. A széljegy alapjául szolgáló ügyet akár el is utasíthatja a földhivatal.
II. Az ingatlan tulajdonosaival kapcsolatos adatok
A II. rész az ingatlan tulajdonosaival kapcsolatos információkat tartalmazza. Itt szerepel a tulajdonosok neve, a tulajdoni arányok és a tulajdonszerzés módja. Ez a rész biztosítja, hogy minden tulajdonjog tisztázott és nyilvántartott legyen.
A tulajdoni lap II. része tartalmazza az ingatlan tulajdonosának adatait és a tulajdonjog megszerzésével kapcsolatos adatokat. Itt találjuk az ingatlan tulajdonosának nevét, lakcímét/székhelyét, anyja nevét, születési évét. Megtudhatjuk a tulajdoni hányadrészének mértékét, a tulajdonszerzés jogcímét (pl. adásvétel, ajándékozás), valamint a tulajdonjogot bejegyző határozat számát, és a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontját.
Például, ha egy társasházi lakásról van szó, az is látszik, hogy egyes tulajdonosok a tulajdoni jog hányad részét birtokolják. Ha ez esetben a 100/300 tulajdoni hányad azt jelenti, hogy az adott tulajdonosé az ingatlan harmada. Ebben az esetben máris felmerülhet, hogy az ingatlan osztatlan közös tulajdon.
III. Az ingatlan terhei
A III. részben találhatóak az ingatlanhoz kapcsolódó terhek és jogok. Idetartoznak a jelzálogjogok, szolgalmi jogok és egyéb terhek, amelyek az ingatlant terhelhetik. Ezek az információk létfontosságúak a potenciális vásárlók és hitelezők számára, mivel meghatározzák az ingatlan piaci értékét és jogi helyzetét.
A tulajdoni lap III. részén az ingatlant terhelő jogok szerepelnek. Ezek sokfélék lehetnek, például haszonélvezeti jog, jelzálogjog, tartási vagy életjáradéki jog, végrehajtási jog stb. Ebben a részben találjuk a terhek jogosultjainak adatait is, például a haszonélvező, jelzálogjog jogosultjának adatait. Amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van, és a teher nem az egész ingatlant, hanem csak valamely tulajdoni illetőséget terhel, akkor a bejegyzés erre is tartalmaz utalást.
Szintén a tulajdoni lap III. részében találhatók az ingatlanra vonatkozó jogilag jelentős tények. Ilyenek például az elidegenítési és terhelési tilalom, az épület létesítése, a bejegyzett jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alatt állása, a korábbi bejegyzés iránti kérelem elutasítása.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és terhelési tilalom a jelzálogjog biztosítására szolgál. Így az ingatlan gyakorlatilag forgalomképtelen, eladhatatlan. De azért ennyire szerencsére nem drámai a helyzet. Mindössze arról van szó, hogy a jelzálog jogosult engedélyére van szükség ahhoz, hogy az ingatlan eladható legyen.
Végrehajtás és osztatlan közös tulajdon
Például ha előre nem jelezted, hogy vannak bizonyos jogi körülmények, vagy terhek, amik az ingatlannal kapcsolatos tulajdonszerzést befolyásolhatják, és ezek a dolgok az ártárgyalás során derülnek ki, drasztikusan rontod az alkupozíciódat. Sőt, a legtöbb vevő már akkor sarkon fordul, ha elhangzik az a szó, hogy “végrehajtás” vagy “osztatlan közös tulajdon”, holott ezek a dolgok egyáltalán nem megoldhatatlanok.
A belvárosban, társasházaknál az osztatlan közös tulajdonban lévő épületrészek körül szoktak kialakulni furcsa helyzetek. Például a tulajdonos beépített valami osztatlan közös tulajdonban lévő folyosót, lichthofot, vagy közös WC-t. A gond akkor van, amikor el akarja adni a lakást az osztatlan közös résszel együtt.
Fontos tudnivalók a tulajdoni lap lekérdezéséről
A tulajdoni lapot bárki lekérheti, akár az Ügyfélkapun keresztül, akár más módon is. A földhivatali nyilvántartásból havonta 20 alkalommal ingyenesen lekérhető az ingatlan tulajdoni lapjának I. része. Az e-hiteles tulajdoni lap lekérés (függetlenül attól, hogy teljes vagy szemle) 3600,-Ft. Fontos, hogy 2017. óta természetes személyek számára évente két alkalommal díjmentes a nem hiteles tulajdoni lap másolat lekérdezése. A szolgáltatás a Földhivatal Online rendszeren keresztül vehető igénybe, méghozzá Ügyfélkapus bejelentkezéssel. Ehhez csupán az ingatlan pontos címét, vagy a helyrajzi számát kell tudni. A harmadik lekérdezéstől a nem hiteles tulajdoni lap másolat díja 1000 Ft/tulajdoni lap.
A szemle másolat csak az aktuálisan fennálló információkat foglalja magában, de a már törölteket nem tartalmazza. Ezen kívül van a teljes másolat is, ahol ténylegesen minden aktuális és már nem aktuális bejegyzés látható. Ezen felül meg kell különböztetni a hiteles és a nem hiteles tulajdoni lapot is. A nem hiteles tulajdoni lap másolat csupán tájékoztatásra szolgál, de nem kötődik hozzá tanúsító erő, ezzel szemben a hiteles tulajdoni lap másolathoz igen. Tehát bizonyító ereje csupán a hiteles tulajdoni lapnak van.
A hiteles tulajdoni lap másolat minden oldalát A/4 (210x297mm) méretű, speciális alapanyagú, pozícionált vízjellel ellátott papírra nyomtatják a járási hivatalok. A vízjel egyik eleme a földügy logó, amelynek elhelyezése - álló lapformátum esetén - középen és alul található. A függőleges irányú vízjel, amely a TULAJDONI LAP feliratot tartalmazza, sormintaként funkcionál. A sormintában a TULAJDONI LAP felirat teljes egészében legalább egyszer megjelenik. A pecsétcímke egy öntapadós, háromdimenziós hologram címke, mérete 22x22 mm. Több oldalból álló tulajdoni lap másolat esetén a lapok összetűzését követően az ún. átpántoló címkével fogják össze a lapokat úgy, hogy a címke az összetűző kapcsot is letakarja. Az átpántoló címke speciális grafikával és nyomattal rendelkezik.
A tulajdoni lap tartalma tehát rendkívül fontos, bármilyen ingatlan ügylet esetén. A tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb azonosító dokumentuma. Az Állam az ingatlan-nyilvántartás útján „garantálja”, a tulajdoni lapban foglalt adatok, jogok és tények valódiságát.
Nyaraló, hétvégi ház, üdülő: eltérések és következmények
A mai napig sokan vásárolnak nyaralót, hiszen a városi lakásokból jó kiruccanni a zöldbe, a teljes és a részleges home office elterjedésével pedig sokan akár a nyár nagy részét is itt töltik. Fontos azonban tisztában lenni azzal, hogy a "nyaraló" besorolás milyen következményekkel járhat.
A jogszabály szerint a hétvégi házas területen maximum 6 méteres beépítési magasságú, legfeljebb két üdülőegységet magába foglaló üdülőépület építhető. A hétvégi házas területen a helyi építési szabályzat előírhatja, hogy az üdülőegységeket csak csoportos formában lehet elhelyezni. Arra is érdemes figyelni, hogy a hétvégi házba nem biztos, hogy minden közműt bevezettek.
A nyaraló tehát az, amiben a lakóépületekre vonatkozó feltételek közül nem minden érvényesül. A leggyakrabban a fűtés szokott hiányozni, és ha nem fűthető az ingatlan, akkor nem alkalmas 4 évszakos ottlakásra. Egy nyaralóra nem tudunk hitelt felvenni, de lakástámogatásokat sem igényelhetünk rá. Jellemzően magasabb az önkormányzati adó is, mint a családi házak esetében, érdemes ennek az adott település önkormányzatánál utána nézni. Sajnos, ha nyaralóra szeretnénk biztosítást kötni, akkor is mélyebben kell a zsebünkbe nyúlni.
A visszterhes vagyonátruházási illeték - vagy ahogy sokan nevezik, a vagyonszerzési illeték - összege alapesetben a vételár 4%-a, ám ha lakóingatlant adtunk el a vásárlás előtt, akkor az eladási és a vételi ár különbözete lesz az illetékalap. Viszont, ha a megvásárolt ingatlan üdülőként, hétvégi házként vagy nyaralóként szerepel a tulajdoni lapon, akkor a teljes vételár lesz az illetékalap.
A csok (családi otthonteremtési kedvezmény) kizárólag lakóingatlanra igényelhető, aminek a tulajdoni lapon is szerepelnie kell. Vagyis, ha a család megtalálja álmai házát, ám az nyaralóként van feltüntetve a tulajdoni lapon, akkor bizony elesnek a támogatástól.
A bankok minimálisan a vételár - pontosabban az ingatlan becsült forgalmi értékének - 20%-át várják el önerőként, ám ez az ingatlan típusától és a településtől függően magasabb, akár 60% is lehet. Mivel a kedvező kamatú jelzáloghiteleket kínáló bankok közül több nem hitelez nyaralót és hétvégi házat, ilyen célra általában drágábbak a legjobb ajánlatok.
Tulajdonjog kontra okirat: Ne keverd össze ezeket a jogi fogalmakat!
A tulajdoni lap és a valóság: lehetséges eltérések
Sokszor előfordul az a furcsa helyzet is, hogy az ingatlan a valóságban nem ugyanaz, mint amit a tulajdoni lap tartalmaz. Előfordulhat, hogy pl. a telek kisebb a valóságban, mert a szomszéd valamikor réges régen úgy húzta meg a kerítést. Sokkal gyakoribb, hogy az ingatlan a valóságban nagyobb, mint a nyilvántartásban. Ez azért fordulhat elő, mert a tulajdonos hozzá épített a házához valamit, amit elfelejtett engedélyeztetni. Utólag persze lehet büntetést fizetni és ú.n. Nincs is annál nagyobb öröm, mikor megveszel egy házat garázzsal, majd jön a felszólítás, hogy légy szíves bontsd el a garázst mert nem lett engedélyezve. Arról nem beszélve, hogy ha nincs engedély, nem hitelezhető az ingatlan, és persze a csok sem működik. Ez pedig nagyon komoly érvágás.
Az eladó jól felfogott érdeke lenne, hogy ezeket az iratokat megőrizze és elővegye, amikor az eladás szóba kerül. Persze vannak esetek, amikor ez nem megoldható, pl egy 40-50 éves családi háznál ez nem valószínű, hogy fellelhetők ezek a papírok.
A tulajdoni lapon ez szerepel: X nm, X szoba, plusz az alapító okirat szerint hozzá tartozó helyiségek. (Pl. Egy autóbeálló kapcsán pl. Igen fontos kérdés, hogy valóban a lakás tartozéka-e, vagy csak az eladó használja, mert 25 éve ő használja. És eddig senki nem kötött bele. De pl. Mert ugye lehet, hogy nincs használatbavételi engedély, és ez senkit nem zavart 20 évig.
tags: #nyaralo #tulajdoni #lap