Nyilatkozat eladó ingatlan nincs bérlő: hogyan zajlik a bérbeadás, adózás és jogi keretek
Ha valaki kiadja lakását, a jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie negyedévenkénti adóelőleg formájában. A jövedelem nem egyezik meg a bevétellel, mert a költségeket le lehet vonni a befolyó összegből. De hogyan, mit és mennyit lehet költségként elszámolni?
A bérbeadás bevétele és költségeinek megkülönböztetése
A bérbeadás jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, amit az összevont adóalapba kell beszámítani a bevalláskor. A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell kiszámítani.
Bevételnek számítanak ezek a tételek, ha azokat a bérlő fizeti: a társasház biztosítási és takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg, a közös költség, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat, a fix összegű bérleti díj, amiben benne van a rezsiköltség is, vagy a fix összegű költségtérítés, ha a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, de bérlője a fogyasztásmérő-órák állása szerint fizeti neki a rezsit.
Nem számít bevételnek: a bérlőre áthárított, jellemzően közüzemi szolgáltatások díja, feltéve, hogy a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.
A jövedelemszámítás módszerei: 10 százalék levonása költségként: a bevétel 90 százaléka után kell megfizetni a személyi jövedelemadót. Akkor célszerű ezt választani, ha a bérbeadás nem jár kiadásokkal. Külön tételekről nem kell számlákat gyűjteni, mert a 10 százalékon felül, egyenként nem számolható el semmilyen további költség.
Tételes költségelszámolás: ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérbeadó a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával igazolt, kifizetett kiadásokat levonhatja a bevételéből. Levonható költségek: a használattal kapcsolatos kiadások, például a rezsiköltség, a karbantartás, javítás, felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés.
Ha a bérbeadó máshol maga is bérel, a bérbeadás bevételéből le lehet vonni a más településen bérelt lakás bérleti díját, ha a bérlés időtartama 90 napnál hosszabb, és az illető a bérelt lakásra nem számol el költséget. Ilyenkor a bérbeadásból nem kell adóelőleget levonni, ha a bérbeadó nyilatkozik saját bérleti díja beszámításáról.
A bérbeadás adózása és adószám
A jövedelem után év közben 15 százalék adóelőleget kell fizetni negyedévente, a következő hónap 12. napjáig. Ha cég vagy egyéni vállalkozó veszi ki az ingatlant, akkor annak kell az adóelőleget levonni és megfizetni a bérbeadó számítása alapján. Erről a kifizetőnek igazolást kell kiállítania.
Alapvetően ingatlant bérbeadni adószám nélkül, adóazonosítóval is lehet. Adószám akkor szükséges, ha a bérbeadó: egyéni vállalkozó; olyan ingatlant ad ki, például garázst, amelynek bérbeadása nem áfamentes, maga választja az áfaalanyiságot, közösségi adószám kiváltására kötelezett, számviteli bizonylat helyett számlát vagy nyugtát állítana ki. Az adószámot a bérbeadást megelőzően, a ’T101 jelű adatlapon kell kérni, legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) igényelhető.
Because az ingatlan-bérbeadás áfamentes, számla helyett elég számviteli bizonylatot kiállítani. Ezen szerepel: sorszám, bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele, bérlő neve, bérbeadott ingatlan címe, a bérlőtől átvett összeg és az az időszak, melyre vonatkozik, dátum. Áfaköteles bérbeadás vagy garázs alanyi adómenetesen történő bérbeadása esetén számlát kell kibocsátani.
Gyakorlati kérdés: Mikor kell áfát fizetni? Garázs, parkolóhely bérbeadása esetén adószámot kell kiváltani, a bérbeadás után áfát kell fizetni és főszabály szerint számlát kell kiállítani. Nem kell áfát fizetni és áfabevallást benyújtani, ha a bérbeadó az adószám kérésekor, vagy december 31-éig, a következő évre nézve alanyi adómentességet választ. Ezt 12 millió forint éves bevételi határig teheti meg. Áfafizetési kötelezettség bármely ingatlan (például lakás) bérbeadására választható. Ez akkor célszerű, ha van olyan vásárláskor, felújításkor, berendezéskor, karbantartáskor kifizetett áfa, ami a fizetendő áfából levonható.
Biztonságos eladói szándéknyilatkozat és a kapcsolódó gyakorlat
Az ingatlan eladási szándéknyilatkozat fontos lehet, de bírósági gyakorlat szerint a nyilatkozat tartalma számít, nem a címe. A nyilatkozat lényege, hogy az eladó meghatározott feltételek mellett hajlandó tárgyalni az ingatlan eladásáról. Ha például a felek nem értik ugyanazt a dokumentumot, komoly jogi viták alakulhatnak ki.
Eladóként óvatosnak kell lenni, ha az ingatlan ilyen helyzetekben van érintett: közös tulajdon, válás vagy vagyonmegosztás, öröklés, terhelések és adósságok. A tartalom alapján a bíróság megítéli, hogy ez adásvételi szerződéshez vagy csak szándéknyilatkozathoz kapcsolódik-e. Az is fontos, hogy a dokumentum legyen teljes és pontos, mellékletekkel együtt.
A biztonságos eladói nyilatkozatnak tartalmaznia kell: eladó neve, ingatlan címe és helyrajzi száma, irányár vagy tervezett vételár, hogy a végleges feltételeket külön adásvételi szerződés rögzíti, nyilatkozat mely nem minősül adásvételi szerződésnek, és nem alkalmas tulajdonjog bejegyzésére. Ezen kívül kifejezetten érdemes azt rögzíteni, hogy a nyilatkozat nem ad kétséget afelől, hogy adásvételi szerződés keletkezik.
Megjegyzés: a legtöbb esetben a tényleges jogi minősítés a tartalomtól függ, ezért a nyilatkozatokat érdemes ügyvéd segítségével készíteni vagy ellenőriztetni.
A bérbeadás és a szerződések gyakorlata
Ha a bérbeadó aláveti magát a közös költségeknek, rezsinek és egyéb kötelezettségeknek, a szerződésben részletesen ki kell dolgozni, ki fizet: a közművek, a közös költség, a felújítási alap, a biztosítások és a karbantartás költségeit. A szerződésben rögzíteni kell a bérleti díj fizetési határidejét, a fizetési módot, az esetleges átalakítási engedélyeket, a házirend betartását, és a közreműködés módját a lakás állapotának ellenőrzése során.
A bérleti szerződésnek ki kell térnie a kiköltözés feltételeire, az óvadék (kaució) összegére, a visszafizetés rendjére, valamint arra, ki és mikor ellenőrzi a mérőórák állását átadáskor és visszaadáskor. Ha a bérlő több személy, akkor egyetemlegesen felelnek a díjakért és kötelezettségekért. A szerződésben érdemes meghatározni, hogy ki és milyen körben jogosult az ingatlant használni, és hogyan lehet a hosszabb távú bérletet felmondani.
Előfordulhat, hogy a tulajdonos változásával a bérleti jogviszony az új tulajdonosra száll. Ebben az esetben a bérlő jogaival és kötelezettségeivel kapcsolatban egyértelmű rendelkezéseket kell hozni, például ha a vevő elővásárlási jogot vagy előbérleti jogot szeretne kizárni.
Kiköltözés és jogi eszközök
A kiköltözési nyilatkozat nem helyettesíti magát a bérleti szerződést, hanem ahhoz kötődik egy közjegyző által készített okirat, amely végrehajtható lehet. A közjegyzői okirat gyorsabb jogérvényesítést biztosít, különösen hosszabb vagy nagyobb értékű bérleti jogviszonyok esetén. A tartalmi részletek közjegyzővel való egyeztetés után kerülhetnek rögzítésre a szerződésben.
A bérbeadó számára fontos, hogy a szerződést legalább teljes bizonyító erejű magánokiratban kössék meg, és érdemes a szerződés végén feltüntetni a keltezést, a felek aláírását és a kiadott eredeti példányok számát. A mellékletek közé tartozhat átadás-átvételi jegyzőkönyv, leltár, fotódokumentáció, energetikai tanúsítvány, házirend és közjegyzői meghatalmazás vagy nyilatkozat.
Végső irányelvek
A legfontosabb, hogy a bérbeadás jogi és pénzügyi vonatkozásait alaposan átgondoljuk, és a szerződés minden releváns pontot tartalmazzon: kiadott ingatlan pontos adatai, a hasznosítás célja (lakás, iroda vagy vegyes), határozott vagy határozatlan idő, a bérleti díj és költségek, kaució, közüzemi tételek, felmondási feltételek, ki köteles a számlázást lebonyolítani és hogyan történik az elszámolás, a közös költségek rendezése, átadás-átvételi jegyzőkönyv és a kiköltözés rendje.
Az optimális kiadás érdekében érdemes naprakész piaci elemzéseket követni, és szükség esetén bevonni ingatlanközvetítőt vagy lakáskezelőt, hogy a megfelelő bérlőt találják meg, a szerződés minden részletét precízen elkészítsék és a havi elszámolásokat megbízhatóan legyenek kezelve. A jó bérleti megállapodás a hosszú távú biztonság alapja.
A bérleti kérelmet feltett kérdés, ami valójában illegális
- A bevételek adózása és költségelszámolása
- Adószám és áfa kérdései
- Szerződéses elemek: kigészítő feltételek, kaució, közüzemi díjak
- Kiköltözés és közjegyzői okiratok
- Gyakori hibák az eladói nyilatkozatoknál
Rövid adalék a hasznos gyakorlatból
Az albérleti piac dinamikája és az árazás objektív szemlélete segít elkerülni a túlértékelést vagy alulértékelést, ami hosszú távon befolyásolja bevételeket. A bérlő kiválasztásánál érdemes alaposan megvizsgálni a költözési szándékot és a tartózkodási szándékot, felmérni, ki költözik be és mennyi időre. A megkötött szerződés legyen részletes és egyértelmű minden kulcsfontosságú pontban, hogy a felek elvárásai összhangban legyenek a jogszabályokkal és a piaci gyakorlatokkal.
tags: #nyilatkozat #elado #ingatlan #nincs #berlo