Társasházak papíralapú bevallása: részletes útmutató az adózási és könyvviteli szempontokról
A társasházak a közös tulajdon hasznosításából és a közös költség bevételeiből adózási kötelezettséget keletkeztetnek, még akkor is, ha jogi személyként nem minősülnek adóalanynak automatikusan. A bevallási kötelezettségek és a kapcsolódó eljárások bonyolult rendszerét a Szja törvény, a Társasházi Törvény és a számviteli szabályok egymásra épülése határozza meg.
A társasház jogi- és adóalanyi helyzete
A társasház egy jogi személyes jogalany, amelyet alapító okirat hoz létre olyan épületben, ahol legalább két lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, és amelyet a tulajdonostársak közös tulajdonként birtokolnak. A társasház nem jogi személy, ezért adóalanyként nem illeszkedik automatikusan az általános szabályozás kereteibe. Fő funkciója a közös tulajdonnal kapcsolatos felelősség és működtetés biztosítása, amelyhez a tulajdonostársak befizetéseiből biztosítják a forrásokat. Ugyanakkor a közös tulajdon hasznosítása révén a társasházak jövedelmet is megvalósíthatnak, például támogatások, kamatok formájában.
A bevételek és adóalap meghatározása
A társasház adókötelezettségének megállapítása az adóévben könyvelt bevételek alapján történik. A bevételek közül meghatározott körre a Szja törvény „Külön adózó jövedelmek” fejezet alatt találhatóak adóköteles jövedelmi elemek, amelyek alapján a társasház adókötelezettsége megállapításra kerül. E bevételek közé tartozhatnak például a kamatfizetések, ingó vagy vagyontárgyak értékesítéseiből származó jövedelem, illetve közös tulajdon értékesítéséből származó bevételek. A kifizetőtől származó adóköteles bevétel esetén az adót a kifizetőnek kell levonnia, bevallania és befizetnie, a társasháznak pedig igazolást kell kiállítania.
Az ingó vagyontárgyak értékesítéséből származó bevétel esetén lényeges szabály, hogy ha az éves összeg nem haladja meg a 600 ezer forintot, nem kell jövedelmet megállapítani. Több bevétel esetén a jövedelmet a Szja törvény szerinti szabályok szerint kell megállapítani. Ha az adóévben megszerzett, ingó vagyontárgy értékesítéséből származó jövedelem meghaladja a 200 ezer forintot, akkor a bevallásban ezt meg kell adni, és a 200 ezer forint feletti rész után 16 százalékos adót kell fizetni.
A közös tulajdonban lévő ingatlanrész átruházására a törvények szerint a magánszemély tulajdonostársakat választási lehetőség illeti meg. Ha a társasház határozata alapján a kiosztott bevételt a magánszemély tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában megkapják, akkor ezt egyénileg adózniuk kell. Ha pedig a magánszemély tulajdonostársak részére nem történik felosztás, az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, és a fentiek szerint adózni.
A társasház adókötelezettségei
Az adó mértéke 16 százalék a törvény szerint, és a nem kifizetőtől származó adóköteles bevétel esetén negyedévenként kell a társasháznak befizetnie az adózókról szóló szabályok szerint. Ha adóköteles jövedelmet fizet ki a társasház közvetlenül magánszemélynek, a kifizetőnek kell levonnia és befizetnie az adót, a társasháznak pedig igazolást adnia.
A közös költségekre, felújításokra és közvetített szolgáltatások ellenértékére vonatkozó levonások után fennmaradó bevétel után fizetendő adó mértéke 16 százalék. Ezen kívül a közös tulajdonban lévő ingatlan részének átruházásából származó bevétel adózása a közgyűlés határozata alapján történik: ha a magánszemély tulajdonostársak részére nem történik felosztás, akkor a bevétel 25 százalékát a társasház adóalapjának tekintik, és 16% adót fizetnek a társasház szintjén.
Áfa vonatkozásai
A társasház áfa alanyisága akkor keletkezik, ha gazdasági tevékenységet folytat és az ellenértékért közös tulajdonban lévő ingatlanrész hasznosítását végzi. Áfába tartozó ügyletek lehetnek például a közös tulajdon részének bérbeadása, közüzemi szolgáltatások nyújtása vagy olyan ügyletek végzése, amelyek kifejezetten üzletszerű értékesítést jelentenek. Fontos, hogy ha a társasház áfakulcs alá esik a közös tulajdon hasznosítása miatt, akkor az eseti ügyletekre is áfaalanyként kell eljárni. A közös tulajdon víz-, áram-, szemétszállítási díjainak megosztása nem minősül adóköteles szolgáltatásnyújtásnak a tagok között, még akkor sem, ha a társasház áfaalannyá válik a saját tevékenysége miatt.
A társasháznak nincs kötelezettsége számlát kiállítani a tagoknak az adómentes ingatlanhasználat vagy értékesítés kapcsán, azonban köteles kiállítani olyan okiratokat, amelyek a közvetítéshez és teljesítéshez tanúsítják az ügyleteket. Az áfa alanyi vagy adómentességi helyzetet a törvény szerint kell értelmezni. A közös képviselő útján gyakorolja a társasház áfa-kötelezettségét és jogait, és ha nincs kijelölt képviselő, a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező társasháztársban vagy az adóhatóság által kijelölt személynél származik ez a jogkör.
A társasház akkor tekinthető adóalanynak, ha teljesíti az Áfa tv. feltételeit, de választhatja az áfamentességet is, amennyiben jogi feltételek fennállnak. A közös költségek megosztása és a szolgáltatások ellenértékének kifizetése esetén az áfa kötelezettség a közös képviselő és a közösség képviselete keretében keletkezik.
A bevallások, önellenőrzés és határidők
A társasház 2013. évi adóbevallásának teljesítésére a 1341-es nyomtatvány szolgál, amely letölthető a NAV honlapjáról. A bevallást két példányban kell kitölteni: az egyik példányt a helyileg illetékes adóhatósághoz, a másik példányt pedig megőrizni kell a megfelelő elévülési idő végéig. Az adóbevallást elektronikus formában is be lehet nyújtani.
A bevallás benyújtásának határideje függ attól, hogy az adóalany áfakörbe tartozik-e vagy sem. Az áfakörbe tartozó adózók február 15-ig adhatják be a bevallást, míg az áfakörön kívüli adózók május 20-ig.
Előfordulhat, hogy a bevallás késedelmes benyújtása mulasztási bírsággal jár. Ha azonban a közös képviselő elismeri, hogy rajta kívül álló okból késik a határidő, ezt a NAV-nál mielőbb jeleznie kell, mert így időt nyerhetnek. A bevallás aláírása nélkül nem érvényes, és meghatalmazott is képviselheti a társasházat az adóhatóság előtt, például adótanácsadó, könyvelő vagy jogász személyében. A meghatalmazásnak meg kell felelnie a jogszabályi követelményeknek, és csatolni kell a bevalláshoz.
A hibás bevallás javítása évközben történhet helyesbítéssel vagy önellenőrzéssel. A hibától függően a javítási eljárás során a határidők és az önellenőrzési pótlék számítása is ennek megfelelően történik. Ha az adóhatóság által elfogadott bevallás után önellenőrzést nyújt be a társasház, a részleteket az önellenőrzési lapokon kell feltüntetni, és a kötelezettség-különbözetet meg kell számolni. Az önellenőrzési pótlék mértéke a késedelmi pótlék százalékának megfelelő arányban kerül felszámításra, és a határidő lejárta után kerülhet csak benyújtásra.
Beszámoló és költségvetés: a közgyűlés szerepe
A társasház beszámolója és költségvetése a közösség működésének alapja, amely a közös képviselő feladata, és a számvizsgáló bizottság jóváhagyását is meg kell kapnia. A Beszámoló tartalmazza a közös tulajdon bevételeit és kiadásait, valamint a közös költséghez való hozzájárulás összegét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével. A költségvetés előirányzatként tartalmazza a várható kiadásokat és bevételeket a következő pénzügyi évre. A költségvetést és a beszámolót a Számvizsgáló Bizottság ellenőrzi, majd aláírásukkal igazolják. A költségvetés és a beszámoló egy költségcsoporthoz rendelt kötelezettségeket és kiadásokat is tartalmazhat, amelyektől a tulajdonostársak részletesebb átláthatóságot várhatnak el.
Fontos példaként megemlíthető, hogy a közös képviselő költségvetési sorokat több sorban tüntethet fel és a jogcímet is egyértelműen meg kell adni. A költségvetésben gyakran felmerülhetnek olyan költségek, amelyeknél a tételek pontos megnevezése és jogcíme elengedhetetlen a valós kiadások tükrözése érdekében. Az ellenőrzés során a Számvizsgáló Bizottság feladata a költségvetés és a beszámoló megbízhatóságának ellenőrzése és a tulajdonosok érdekében történő átlátható elszámolás biztosítása.
A beszámoló és költségvetés elkészítésének és jóváhagyásának összefüggése a közgyűlésen zajlik, ahol a tulajdonosok döntése a közös költség meghatározása. Ha a közös költség jelentősen magasabb a befizetett összegnél, a tulajdonosok számára lehetőséget biztosít, hogy a közös költség összegét befolyásolják a Beszámoló Közgyűlésen keresztül. Ebben a folyamatban a közös képviselő és a Számvizsgáló Bizottság egyaránt fontos ellenőrző szerepet tölt be, amely a továbbiakban a társasház gazdálkodásának átláthatóságát szolgálja.
Összegzés: kulcsfontosságú tudnivalók a papíralapú bevalláshoz
- A társasház adózása a Szja törvény szerint történik, és a közös név alatt szerzett jövedelem adóköteles, függetlenül attól, hogy a tulajdonosok között van-e magánszemély.
- A bevallás benyújtására vonatkozó határidők az áfa körébe tartozó és nem tartozó adózók esetén eltérőek (február 15., illetve május 20.).
- A hibás bevallás javítása történhet helyesbítéssel vagy önellenőrzéssel, és a pótlékok kiszámítása szigorú szabályok szerint történik.
- A társasház beszámolója és költségvetése a közgyűlés és a Számvizsgáló Bizottság felügyelete alatt készül, és a közösség érdekében történik a teljesítés és az átlátható elszámolás biztosítása.
tags: #tarsashazak #papiralapu #bevallasa