A fennmaradási engedélyezési eljárás és az építésügyi hatósági bizonyítvány kérelem részletei
Az építési munkákról elmondhatjuk, hogy azokhoz szinte kivétel nélkül az építési hatóság engedélye szükséges. Amennyiben azonban elmulasztjuk az engedélykérelem benyújtását - azaz nem kezdeményezzük az építési engedély megadása iránti eljárást -, úgy jelentős szankciókra számíthatunk.
Ha építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően építkeztünk, akkor az épületet csak úgy használhatjuk, ha arra fennmaradási engedélyt kapunk. Fennmaradási engedély nélkül jogilag nem létezik a szabálytalanul létrehozott épület sem, így az ingatlan-nyilvántartási térképen sem tüntethető fel.
A fennmaradási engedélyezési eljárás célja, hogy abból kiderüljön az épület keletkezésének körülménye, valamint annak szakszerűsége, és a rendeltetésszerű használatra való alkalmassága, és igazoljuk, hogy az ingatlan megfelel a beépítési mutatóknak.
A fennmaradási engedély iránti kérelmet az építtető, vagy amennyiben az építtető személye nem ismert, a tulajdonos terjeszthet elő. Ha az építmény fennmaradási engedélyezésére az építmény befejezése (rendeltetésszerű és biztonságos használatra való alkalmas állapotának elérése) előtt kerül sor, a továbbépítésre - amennyiben a fennmaradó munkálatok elvégzése építési engedélyezéshez kötött - is engedélyt kell kérni. Ebben az esetben a fennmaradási és a továbbépítési engedély iránti kérelmet egyszerre kell benyújtani, és az építésügyi hatóság a két kérelem tárgyában döntéseit egybefoglalja.
Ha az építmény fennmaradási engedélyezésére az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas állapotában kerül sor, a fennmaradási engedély egyben használatbavételi engedély is, arra külön kérelmet benyújtani és a tárgyban külön döntést hozni nem szükséges.
A kérelem menete és szükséges dokumentumok
A fennmaradási engedély és az építésügyi hatósági bizonyítvány kérelem menete a következő lépéseket foglalja magában:
- A tulajdonosok elmondják, amire emlékeznek, (pl. a nagypapa építette még ekkor, meg ekkor... vagy már így vettük ezelőtt x éve...) - Természetesen minden információt alá kell támasztani.
- Szakértőként ellenőrzöm a földhivatali térképmásolatot, és összevetem valósággal.
- Ha a tulajdonos nem rendelkezik a ház tervrajzaival, akkor érdeklődünk az önkormányzatnál esetleg a központi terv-, és levéltárban, hogy van-e bármilyen dokumentum az épületről vagy egy részéről. Ezekre főleg azért van szükség, hogy az eljárás során tudjunk hivatkozni rájuk.
- Viszonylag ritka eset, amikor a tervek még aktuálisak és megfelelnek a valóságnak. De mint szakértő mindenképpen felmérem az épületet egy helyszíni szemle során, ha másért nem, akkor ellenőrzés céljából!
- A keletkezés évével kapcsolatban Google Maps és Google Earth nyilvános adataira tudunk támaszkodni. Ezt teszik a hatóság munkatársai is. Tehát ellenőrzöm, hogy a Google Maps utcakép nézetében melyik évben bukkan fel az érintett épületrész. A Google Earth programban, pedig a légi felvételeket lehet több évre visszamenőleg megtekinteni.
- Ha az adott településnek a honlapján elérhető térinformatikai adatbázis, azt is ellenőrzöm.
- Ha ezekből nem állapítható meg egyértelműen a keletkezés éve, akkor két szomszéd, tanúkkal ellátott nyilatkozatával kell alátámasztani.
A fenti adatok begyűjtése után el tudom készíteni az építészeti dokumentációt, ami egyértelműen ábrázolja az épület "történetét" is, azaz, hogy melyik épületrész mikor és mi alapján készült el.
Szakértői vélemények és szakvélemények
Ezután ki kell kérni a Tervtanács vagy főépítész véleményét. Általában egy prominens tervezőkből álló zsűri bírálja el az épületet, hogy megfelelő építészeti minőséget képvisel-e. Szakértőként az a tapasztalatom, hogy ha a megépítés során csak a praktikus szempontokat vették figyelembe, és semmilyen módon nem törekedtek arra, hogy szép, arányos vagy harmonikus legyen az épület, vagy homlokzat megjelenése, akkor az magától nem történik meg. Mindez azért fontos, mert ma már a jogszabályokban egyértelműen meg van fogalmazva, hogy az elkészült épületeknek építészeti minőséget kell képviselnie.
A szerkezetek szakszerűségéről és megfelelő tartószerkezeti minőségéről a felelős műszaki vezető nyilatkozatát, vagy ennek hiányában építésügyi műszaki szakértő szakvéleményét és tartószerkezeti szakvéleményt kell beadni.
Az épület gépészeti rendszereiről és állapotáról egy épületgépész műszaki leírása és szakvéleménye szükséges, a hozzá tartozó energetikai tanúsítvánnyal együtt, valamint műszaki leírás és szakvélemény egy elektromos tervezőtől, amely tartalmazza az épület villamossági rendszerének leírását, különös tekintettel az érintés-, és villámvédelmi fejezetekre.
A Földhivatali nyilvántartásba vételt pedig a geodéta, más néven földmérő által végzett felmérés és változási vázrajz alapján lehet benyújtani.
Összefoglalva, az alábbi szakemberek szakvéleménye és/vagy műszaki leírása szükséges a fennmaradási engedélyezési és hatósági bizonyítvány kérelem beadásához:
- építész
- statikus vagy felelős műszaki vezető
- épületgépész
- épületvillamossági szakember
- geodéta
Fontos szempontok és buktatók
Szakértőként fontosnak tartom kihangsúlyozni, hogy az kérelem a „telekre” vonatkozik és nem pedig az „épületre”. Például ha utólag beépítettük a teraszt, ami építési helyen belül van és a beépítési %-ot ez még nem haladja meg, viszont van a telken egy garázs építési helyen kívül és azzal együtt már a beépítési % is sok, akkor a kérelmünket elutasítják.
Mert az építési hatóság nem tud csak a nekünk fontos épülettel foglalkozni, és félre nézni más szabálytalanság kapcsán. Ez ikerházak és többlakásos társasházak, sorházak esetén okozza a legtöbb gondot, mert ami egy helyrajzi számon van, annak mindennek szabályosnak kell lennie, akkor is ha több tulajdonos van és akkor is ha van használati megosztás.
Sajnos gyakori eset, hogy van olyan tulajdonostárs, aki a saját részén tárolót garázst épít engedély nélkül, szabálytalanná téve ezáltal a teljes ingatlant.
Előfordulhatnak kisebb-nagyobb épület hibák, esetleg szakszerűtlen, vagy korszerűtlen megoldások az épületeken. Ilyenkor tájékoztatást adunk az épület kár kapcsán az ok-okozati összefüggéseiről és tanácsot adunk a helyreállítás módjáról. Ahhoz, hogy a fennmaradási engedélyt is megkapja az ingatlan, el kell végezni az előírt javításokat, helyreállításokat, hogy az épület rendeltetésszerűen és biztonságosan használható legyen. A szakértők feladata az épület megvizsgálása és tanácsadás a helyreállításra vonatkozóan. Szakvéleményükben leírják a látottakat, és minősítik az adott szerkezetet vagy épületet, ami lehet megfelelő, tűrhető vagy nem megfelelő.
Bírság és jogkövetkezmények
Ha 10 éven belül történt az engedély nélküli, vagy szabálytalan építés, akkor bírság megfizetése mellet meg lehet szerezni a fennmaradási engedélyt. A bírság megfizetése alól abban az esetben lehet mentesülni, ha a szabálytalan építményt, építményrészt visszabontják, vagy átépítéssel szabályossá teszik, vagyis megszüntetik a szabálytalanságot.
Ha az építésügyi hatóság a fennmaradási engedélyt megadja, illetőleg a lebontást tudomásul veszi, ezzel egyidejűleg - a 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendeletben meghatározott mértékben és módon - köteles építési bírságot is kiszabni.
A hatóság a fennmaradási engedélyt megadó határozatában rendelkezik a szükséges átalakítási kötelezettség elrendeléséről és teljesítési határidejéről. A fennmaradási engedélyben elrendelt szabályossá tételi vagy bontási kötelezettség teljesítésének határideje a döntés jogerőssé és végrehajthatóvá válásától számított legfeljebb hat hónap lehet. A hatóság ezt a határidőt a kötelezett kérelmére indokolt esetben, egyszer három hónappal meghosszabbíthatja.
A szabályossá tételi kötelezettség elrendelése esetén az építményrész továbbépítése csak a kötelezettség teljesítése után folytatható.
Ha az építtető vagy a tulajdonos a kérelmet hiányosan nyújtotta be és a hiánypótlási felhívásnak a megadott határidőben nem tett eleget, vagy a szabályossá tételi kötelezettség nem teljesítése esetén, vagy ha az építmény fennmaradása nem engedélyezhető, az építésügyi hatóság elutasítja a kérelmet.
Európa önértékelése felsőrendű
Az épület feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban
Ha bővítjük épületünket, annak befoglaló alaprajzi mérete változik, a létrejött változást minden esetben szükséges a földhivatal felé jelezni és az ingatlan-nyilvántartásban átvezettetni. Erre az ingatlan-nyilvántartási törvény is kötelez, de a tulajdonosnak is érdekében áll lebonyolítani ezt a folyamatot. Ha ugyanis a térképmásolat nincs összhangban az ingatlan tényleges állapotával, az problémát jelenthet hiteligénylésnél, támogatás felvételénél (pl. CSOK).
A törvény szerint az építtető köteles a megépült épület ingatlan-nyilvántartási státuszát rendezni. Az épületfeltüntetés utólag két esetben lehet szükséges.
Az első eset az egyszerűbb és gyorsabb folyamat: ha megvan az épületre vonatkozó jogerős használatbavételi engedély, akkor ezt a jogosultsággal rendelkező földmérő a vázrajzhoz csatolva benyújtva a földhivatalhoz és kérelmezi az ingatlan-nyilvántartási átvezetést.
Szabálytalanul épült épület esetén az épületfeltüntetés utólag bonyolultabb, ebben az esetben utólagosan kell jogszerűvé tenni az építkezést, építésügyi hatósági eljárás keretében.
A használatbavételi engedéllyel nem rendelkező épület(rész) fennmaradására, az illetékes építésügyi hatóságon kell fennmaradási engedélyt kérni építész tervező megbízásával, aki elkészíti a jogszabályban meghatározott kérelmet és annak műszaki mellékleteit.
Tíz éven belüli szabálytalanul épített épület(rész) esetén építésügyi bírságra is számíthatunk, ha viszont tíz éven túl épült, akkor bírságot nem ró ki a hatóság.
A földmérő ilyenkor felméri a telken található épületet vagy épületeket, és ez alapján épületfeltüntetési vázrajzot készít. Következő lépésben az illetékes földhivatalhoz ingatlan-nyilvántartási kérelmet nyújt be, a szükséges műszaki mellékletekkel kiegészítve.
Az épületfeltüntetés menete során a földmérő felmérei az új épületet, vagy épületbővítést és a mérések alapján elkészíti az épületfeltüntetési vázrajzot. A változási vázrajzot a szükséges dokumentumokkal együtt beadja a területileg illetékes földhivatalba, ahol a változási vázrajzot záradékolják, majd a változást átvezetik az ingatlan-nyilvántartási térképre és a tulajdoni lapra.
Újépítésű épületeknél a használatbavételi engedély, illetve egyszerű bejelentéssel épült, vagy bővített épületeknél a hatósági bizonyítvány kiadásának feltétele a záradékolt épületfeltüntetési vázrajz feltöltése az OÉNY rendszerébe.
Ha az épület 10 éven belül épült (és megfelel a HÉSZ-nek), akkor fennmaradási engedélyt kell kérni az építési hatóságtól az ÉTDR rendszeren keresztül, elektronikus formában. Fel kell keresnie egy építész mérnököt, aki elkészíti Önnek a fennmaradási engedélyhez tartozó építészeti-műszaki tervdokumentációt.
Igazolhatóan 10 évnél régebbi épültet esetén, az építési hatóság intézkedési jogköre már elévült. A fennmaradási engedélynél egyszerűbb műszaki tartalmú hatósági bizonyítványt kell igényelni és az építési hatóság már nem szabhat ki bírságot, valamint az épület elbontását is csak különösen indokolt esetben rendelheti el.
tags: #nyilatkozat #epulet #fennmaradasahoz