Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése: gyorsított eljárás és jogi háttér
Az önkényes lakásfoglalás olyan helyzet, amikor valaki jogcím nélkül, engedély nélkül vesz birtokba egy ingatlant. Ez komoly problémát jelenthet a tulajdonosok számára, de a magyar jogrendszer biztosít egy gyorsított, nemperes eljárást az ilyen esetek kezelésére, amely lényegesen gyorsabb, mint egy hagyományos bírósági per.
„Önkényes lakásfoglalónak” az olyan személy vagy személyeket kell tekinteni, aki/k úgy foglal/nak el/, vagy vesz/nek birtokba egy lakást, hogy annak használatára semmilyen jogcímmel nem, vagy már nem rendelkeznek. Utóbbi két esetben további feltétel az önkényes lakásfoglalónak minősítéshez, hogy az önkényes lakásfoglaló korábbi használati jogcímének megszűnésétől 60 napnak kell eltelnie.
Ki minősülhet önkényes lakásfoglalónak?
Alapvetően azt a személyt tekintik önkényes lakásfoglalónak, aki úgy használ egy ingatlant, hogy arra soha semmilyen jogcíme nem volt. Azonban a fogalomkör ennél tágabb. Ha egy határozott idejű bérleti szerződés lejárt, és a bérlő nem költözik ki, őt is önkényes lakásfoglalónak minősíti a jog. Ez jelentős különbség a határozatlan idejű szerződésekhez képest, amelyek felmondása esetén általában csak a hosszadalmasabb, peres eljárás jöhet szóba.
Nem tartozik az önkényes lakásfoglalás körébe az sem, ha a bérleti szerződés határozott időre szólt ugyan, de a szerződés nem a határozott idő leteltével, hanem például a bérbeadó rendkívüli felmondásával szűnt meg. Ugyanakkor, ha a volt bérlő önként kiköltözik vagy végrehajtás útján kilakoltatják, majd ezt követően ismételten beköltözik ugyanabba az ingatlanba, már önkényes beköltözőnek minősül, mivel korábbi birtoklása megszűnt, az újabbra pedig nincs jogcíme.
Az eljárás menete
Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani. Ez egy nemperes eljárás, amely a peres eljárásokhoz képest lényegesen gyorsabb döntéshozatalt tesz lehetővé.
A kérelem tartalma
A kérelemben a következőket kell megjelölni:
- a kérelmező adatait és rövid úton történő értesítésének módját,
- az ingatlan pontos címét,
- az ingatlan tulajdonosának adatait,
- a lakás elfoglalása előtt ki és milyen jogcímen lakott a lakásban,
- a lakásban tartózkodó személyek adatait, az ott tartózkodó személyek számát és azt, hogy van-e köztük kiskorú,
- a kért intézkedést,
- annak a helyiségnek vagy raktárnak a megjelölését, ahol a kérelmező a kötelezett ingóságainak elhelyezéséről gondoskodik.
A bírósági döntés és a végrehajtás
Ha a kérelem tartalmazza a szükséges tartalmi elemeket, a bíróság a kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül meghozza az önkényes lakás kiürítéséről szóló végzést. A végzésben a bíróság a végrehajtót arra hívja fel, hogy a végrehajtási költségek előlegezését követő 3 munkanapon belül foganatosítsa a lakás kiürítését. Az eljárás időpontjáról értesítik az illetékes rendőri szerv vezetőjét, kiskorú személy érintettsége esetén pedig az illetékes gyámhatóságot is.
A végrehajtó rendőr vagy tanú jelenlétében a helyszínen kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó nagykorú személynek, és felhívja őt, hogy a lakásban tartózkodó valamennyi személlyel együtt a lakást az ingóságoktól kiürítve 2 napon belül hagyja el. Ha a lakásban a helyszíni eljárás időpontjában nem tartózkodik senki, vagy ott csak kiskorú személy található, a végrehajtó a bíróság végzését és a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet kifüggeszti a lakás ajtajára.
A végrehajtó szükség esetén - a rendőrség közreműködésével - a 2 nap elteltével a helyszínen ellenőrzi a teljesítést és foganatosítja a lakás kiürítését. Ha a lakásban a második helyszíni eljárás alkalmával sem tartózkodik senki, vagy ott csak kiskorú személy található, a lakásban lévő ingóságokat a végrehajtó elszállíttatja a kérelmező által megjelölt raktárba, a lakásban tartózkodó kiskorú személyeket pedig átadja a gyámhatóság képviselőjének.
A 2023-as törvénymódosítás és az Alkotmánybíróság döntése
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 2023. szeptember 5-én hatályba lépett módosítása jelentős változásokat hozott. Korábban a gyorsított eljárás csak határozott idejű bérleti szerződések esetén volt elérhető a szerződés lejártát követően. Az új szabályozás kiterjesztette a nemperes eljárás lehetőségét a határozatlan idejű bérleti szerződésekre is, amennyiben a bérlő jogszerűen tartózkodott korábban a lakásban, de a szerződés felmondása után nem távozott. A kérelmezőnek igazolnia kell a korábbi jogviszonyt és annak megszűnését.
Az Alkotmánybíróság 2023. június 20-án hozott határozatában megsemmisítette a bírósági végrehajtásról szóló törvény azon rendelkezését, amely kimondta, hogy az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését elrendelő bírósági végzés elleni fellebbezésnek nincs halasztó hatálya. Ez a döntés azt jelenti, hogy a fellebbezésnek immár halasztó hatálya van, ami meghosszabbíthatja az eljárást, de összességében még így is gyorsabb lehet, mint egy hagyományos per.
A kilakoltatási moratórium
Az önkényesen elfoglalt lakásra főszabály szerint a november 15-től április 30-ig terjedő kilakoltatási moratórium nem vonatkozik. Azonban a lejárt bérleti szerződéssel rendelkező, de ki nem költöző bérlőket - akik korábban jogszerűen használták az ingatlant - megilletheti ez a védelem, ami téli időszakban késleltetheti a kiköltöztetést.
Költségek és időtartam
Az eljárás illetéke fix 6.000,- Ft, ami jóval kedvezőbb, mint egy peres eljárás költsége. A bíróságnak 5 munkanapon belül döntenie kell, a végrehajtónak pedig 3 napon belül kell kiürítenie a lakást. A gyakorlatban ezek az ügyek általában másfél-két hónap alatt lezajlanak, ami jelentősen rövidebb, mint egy évekig is elhúzódó kiürítési per.
Fontos megjegyezni, hogy az önkényes lakásfoglalók kiürítésének nem akadálya, hogy van közöttük gyermek vagy idős személy. Az eljárás sikeressége nagyban függ a kérelem pontos összeállításától, ezért jogi szakértő segítségének igénybevétele javasolt.
tags: #onkenyesen #elfoglalt #lakas #kiuritese #nemperes #eljaras