Önkormányzat alatti termőföld: jogi keretek és gyakorlati hatások

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A tavaly született földtörvény újdonsága, hogy zártkertek esetében is alkalmazni kell azokat a speciális - az általános ingatlan-adásvételhez képest megfogalmazott - szabályokat, melyeket amúgy a termőföld vásárlásának esetére ír elő a földtörvény. A termőföld vásárlása esetén az általános ingatlan adásvételhez képest (például építési telek, lakás) speciális előírásokat is figyelembe kell venni. A termőföldre vonatkozó speciális szabályokat az új földtörvény (a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény) szabályozza részletesen. Fontos megemlíteni, hogy a termőföld megszerzésénél bizonyos mennyiségi korlátok érvényesülnek annak elkerülése érdekében, nehogy nagy földbirtokok összpontosuljanak egyetlen kézben.

Főszabályok a tulajdonjogról és a jogosultságokról

Főszabályként a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az egy hektárt. A földműves a föld tulajdonjogát - a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával - 300 hektár mértékig szerezheti meg (ez a földszerzési maximum).

A termőföld adásvételénél a másik fontos előírás az elővásárlási jog intézménye. A föld eladása esetén a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosnak - a felek aláírásától számított 8 napon belül - közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. A közlés kezdő napja az adásvételi szerződésnek a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztését követő nap. Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot.

A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést és az elfogadó jognyilatkozatokat először - kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv bizonyos feltételek fennállása esetén az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról. A helyi földbizottság - a mezőgazdasági igazgatási szerv megkeresésének beérkezésétől számított - 15 napon belül adja ki az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásához, vagy a jóváhagyás megadásához szükséges állásfoglalását. Ezt követően, ha megtagadási okok nem állnak fenn, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést.

A cikk szerzője szerint a Földforgalmi törvény hatályba lépésével az elővásárlási jog részletes sorrendje is meghatározottá vált: Magyar Állam, helyben lakó földművesek, fiatal földművesek, helyben lakó mezőgazdaságból élő földművesek, nem helyben lakó, de legalább 3 éve mezőgazdasági tevékenységet folytató földművesek, valamint mezőgazdasági termelőszervezetek. A joggyakorlat alapján a jogügyletet a Földforgalmi törvény alapján meghatározott elővásárlási jogosulttípusok között kell végrehajtani, és a lex specialis derogat legi generali elvet követi: a földtörvény előírásai felülírják a Polgári Törvénykönyv elővételi jogát, kivéve bizonyos kivételeket.

Az elővásárlási jog gyakorlásának gyakorlati sorrendje

A Földforgalmi törvény alapján az elővásárlási joggal rendelkező személyek sorrendje a következő:

Magyar Állam ( Nemzeti Földalap közvetítésével vagy földvédelem miatt).
Helyben lakó földművesek: több al-sorrend szerint, például aki legalább 3 éve helyben lakik és mezőgazdasági tevékenységet folytat, vagy aki a szomszédos földterületen gazdálkodik.
Helyben lakó fiatal földművesek (40 év alatt).
Helyben lakó, mezőgazdaságból élő földművesek.
Nem helyben lakó, de legalább 3 éve mezőgazdasági tevékenységet folytató földművesek.
Mezőgazdasági termelőszervezetek.

Az elővásárlási jog gyakorlása során a beváltást követően a vevő nyilatkozatait az adózási és jogi feltételek vizsgálata után lehet véglegesíteni. A megállapított feltételek teljesítéséig a tranzakció számlázása és nyilvántartása szigorúan elkülönítetten történik.

Az árfolyamok és az adózási vonatkozások

A földművesek nyilvántartásba vétele és az adózás főbb elemei közé tartozik, hogy a termőföld értékesítéséből származó teljes jövedelem adómentes lehet, ha a vonatkozó előírások teljesülnek. A visszterhes vagyonátruházási illeték alóli mentesség feltétele, hogy a szerző a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként vagy családi gazdálkodóként hasznosítsa a megállapított határidők figyelembevételével. A földforgalmi törvény alapján a föld értékesítése során az adózási és illetéki elvárások teljesítése kulcsfontosságú, és a jogszabály módosításai ezt a rendszert szigorúbb ellenőrzés alá vonták.

2022-től több lényeges változás lépett életbe a Módosítás értelmében: a Földhivatal előzetes vizsgálatot végez a szerződés tartalmi és alaki kellékei alapján, és 15 napon belül dönt a jóváhagyás megtagadásáról vagy a közzétételről. A módosítás továbbá kiegészíti a Földforgalmi törvény azon célt, hogy a haszonbérlet értékének aránytalanságát mérlegeljék akkor is, ha az érintett föld nem rendelkezik előnyös tulajdonságokkal. A részletszabályok között kiemelkedő a 2022. január 1-jét követő új eljárási rend és a kormányzati portálon történő közzététel előtérbe helyezése.

Az önkormányzatok számára azért is fontos ez a változás, mert a három hektárnál nagyobb állami tulajdonú ingatlanok esetében lehetőség nyílhat az önkormányzati tulajdonszerzésre, ha az adásvételi szerződés az állammal, illetve az árverés nyertesével köttetné meg. Ezen felül a Nvatv. szabályai szerint a közfoglalkoztatás vagy településfejlesztési célokra az állami tulajdon értékesítése viszonylag rugalmasabb keretek között történhet, de a jogalkotó célja a földbirtok-politika ésszerűsítése és a széttagolt tulajdon megszüntetése marad.

A gyakorlatban egy konkrét eset megvilágítása

Az önkormányzat külterületi 10 hektár nagyságú termőföldjét érintő példánknál felmerül a kérdés: hogyan lehet értékesíteni a legelő kerítésével és egy épülettel együtt? Az épületet úgy értékesítenék, hogy a kerítés és a legelő értékét is feltüntetik a szerződésben, és az értékbecslés szerint elkülönítetten kerülnek kimutatásra. Az épületnek még nincs használatbavételi engedélye, a földhivatal pedig a kifüggesztés után dönt a vevő személyéről. A számlázás során a legelő, az épület és a kerítés értékét külön-külön, de az adásvételi összeg részeként tüntetik fel. A befejezetlen, új ingatlanokra vonatkozó áfaszabályok szerint az értékesítés 27%-os áfakulcs alá esik, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti felépítmény-érték is beleszámít az áfában.

Megjegyzések a jogi keret szándékáról

A Földforgalmi törvény és kapcsolódó rendeletek célja a földtulajdonosi szerkezet racionalizálása, az osztatlan közös tulajdon megszüntetése, és a földhasználat közösségi célú megőrzése. Ugyanakkor a polgármesteri hivatalok kifüggesztési kötelezettségének módosítása, az elővásárlási jog nyilvánossághoz igazítása és a jogügyletek biztonságosabb nyomon követése mind azt a célt szolgálja, hogy a földforgalom átláthatóbbá, kiszámíthatóbbá váljon. A cikk megpróbálja összefogni a szabályok lényegét és a gyakorlati megvalósítás néhány tipikus kérdését, különös tekintettel az önkormányzatok szerepére és lehetőségeire a földvásárlásban.

Ábra: Elővásárlási sorrend földvásárlásnál

Rövid összegzés adatokkal

Főszabály: földet csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezhet, meghatározott terület-korlátokkal.
Elővásárlási jog: részletes sorrend, 60 napos határidő a nyilatkozatra.
Hivatalos jóváhagyás: az adásvételi szerződés benyújtása után 15 napon belül döntenek a kérelmekről.
Állami szerep: jogkörök és döntési szintek a földhasznosítási rendeletek szerint, közvetlen önkormányzati jogszerzés szigorú feltételekhez kötve.
ÁFA és számvitel: új építésnek minősülő ingatlanoknál 27% ÁFA, értékek elkülönített nyilvántartása szükséges.

tags: #onkormanyzat #altali #termofold