IX. kerület önkormányzati bérlakás: lehetőségek, kihívások és dilemmák

A lakásgazdálkodás az egyik legbonyolultabb önkormányzati feladat, tele dilemmákkal. Meggyőződésem, hogy az csinálja jól, aki folyamatosan adatot gyűjt, elemez, visszacsatol. Aki az adatok alapján stratégiát készít a különböző időtávokra. Aki a szociális bérlakás gazdálkodást összeköti a helyi szociális ellátórendszerrel. Végső soron, akinek világos víziója van arról, hogy kiket és milyen eszközökkel akar támogatni.

A ferencvárosi képviselő testület 2020-ban eddig két fordulóban tárgyalta a „lakásrendeletet”, egyik alkalommal sem szavazta meg. A IX. kerületi lakásrendelet az önkormányzati tulajdonú bérlakások bérbeadásán és eladásán kívül az önkormányzati tulajdonú üzlethelységek bérbeadását, eladását is szabályozza. Így nálunk az ingatlanvagyon gazdálkodás szabályai egy rendeletben, a „lakásrendeletben” találhatók. Ebben a cikkben csak a lakásgazdálkodással foglalkozom, annak is csupán néhány aspektusával. A téma bonyolultsága miatt először tényeket mutatok be, majd dilemmákat, kérdéseket fogalmazok meg.

Sok vagy kevés önkormányzati tulajdonú bérlakása van a IX. kerületnek?

Az index.hu-n 2019. októberében átfogó cikk jelent meg a budapesti bérlakásokról. A cikk szerint 2010 és 2019 között 6 ezerrel csökkent a budapesti bérlakások száma. Forrás: index.hu cikke.

A DOBOGÓ TETEJÉN A XIII. KERÜLET ÁLL. A MÁSODIK HELYEZETT AZ ÁBRÁRÓL HIÁNYZÓ VIII. KERÜLET, AHOL 4400 KÖRÜLI ÖNKORMÁNYZATI BÉRLAKÁS VAN. EZEKET A KERÜLETEKET KÖVETI FERENCVÁROS A KÖZEL 3 EZRES BÉRLAKÁS ÁLLOMANNYAL.

Szociális, költségelvű és piaci bérlakások. Mit jelentenek ezek a kategóriák?

A ferencvárosi lakásrendelet - más önkormányzatokhoz hasonlóan - három kategóriára osztja be háromezer önkormányzati lakását:

• A lakások nagy többsége szociális bérlakás. Ezek jellemzően kis, közepes méretű lakások. Állapotuk változó, sok a komfort nélküli, de persze vannak nagyon jó állapotú felújított ingatlanok is.
• A költségelvű lakásokat másként szolgálati lakásnak is nevezhetjük. Kerületi közfeladatot ellátók, például rendőrök, védőnők, pedagógusok kaphatnak ilyet. Rajtuk kívül a mostani lakásrendelet-tervezet szerint évente néhány költségelvű lakás bérleti jogára pályázhatnak majd.
• Jelenleg nagyjából 50 db piaci bérlakás. A piaci bérlakások 70 m2 felettiek és jó állapotúak.

Hogyan alakul a szociális, költségelvű és a piaci bérlakások bérleti díja?

A három bérlakás kategóriára más-más bérleti díjat szab a rendelet tervezet. A kategóriákon belül azonban nem differenciál tovább. A piaci kategória - közgazdász szemmel - némi magyarázatot kíván. A piaci szó ellenére ebben az esetben sem versenyeztetéssel, licittel alakul ki az ár, hanem a rendeletben rögzített, a szociálisnál magasabb bérleti díjat kell fizetni.

A bérleti díj számítása az ún. bérleti érték alapján történik. A rendelet 3. sz. mellékletet határozza meg. A lakás (bruttó) bérleti értéke = alapterület x pontszám x 1900 Ft. A 3. sz. melléklet alapján a lakás a komfortfokozattól, egyéb minőségi jellemzőjétől és az elhelyezkedésétől függő pontszámokat kap. A kapott összpontszámot kell behelyettesíteni a fenti képletbe, amely alapján kijön a bérleti érték. A bérleti díj pedig a bérleti érték: 2,5 ezreléke szociális bérlakás esetén; 6 ezreléke költségelvű bérlakás esetén; 11 ezreléke piaci bérlakás esetén.

Nézzük néhány próbaszámítást. Összefoglalva: Egy 70 m2-es piaci bérlakás bérleti díja közel 150.000 Ft/hó. Egy jó állapotú, 50 m2-es költségelvű lakás, más néven szolgálati lakás bérleti díja 57.000 Ft/hó. Egy 50 m2-es szociális bérlakás bérleti díja 3 ezer és közel 25 ezer Ft/hó között mozog a lakás állapotától függően. A szociális bérlakások gyakran 50 m2-nél kisebb lakások, azaz a bérleti díjak ennél alacsonyabban is lehetnek.

Megveheti-e a bérlő a bérlakást? Ha igen, mennyiért?

A kérdés megválaszolásához először be kell vezetnem a „tiltólistás épület” fogalmát. A tiltólistán szereplő épületek 100%-ban az önkormányzat tulajdonában vannak, rossz állapotúak, azaz bontandó, vagy felújítandó épületek. Ezekben a házakban sok az üres, lakhatatlan lakás. Azért „tiltólistásak”, mert ezekben a házakban az önkormányzat nem adhat szem bérlakást. Ha eladhatna, akkor szinte lehetetlenné válna az épület felújítása, rehabilitáció. A tiltólistás épületeket a rendelet tervezet 5. sz. melléklete sorolja fel. Tiltó listás épület: épületek száma, lakások száma - statisztika: Bontandó Közép-Ferencváros 7, 25; Bontandó Külső-Ferencváros 3, 119; Felújítandó Középső-Ferencváros 3, 1098; Felújítandó Külső-Ferencváros 3, 125. Összesen 45 épület, 1593 lakás. Forrás: saját szerkesztés a lakásrendelet tervezet 5. sz. melléklete alapján.

A többi házban lévő szociális bérlakást, ami a teljes IX. kerületi állománynak kb. fele, a bérlő féláron megvásárolhatja. A polgármester által a 2020. július 2-ai testületi ülésen előterjesztett, majd a képviselő-testület által elutasított rendelet tervezet 29. § alapján: „A vételár a forgalmi érték 50%-a, a teljesen felújított épületekben - ahol az utolsó 10 évben teljes épület kiürítés mellett megvalósított felújítás volt - a 60 %-a.” A forgalmi érték két független értékbecslő által megállapított lakásérték.

Dilemmák, kérdések

A bizottságokban és a testületi ülésen a féláron történő lakásértékesítés kérdése körül alakult ki parázs vita. Az Újpólus frakció elutasította az 50%-on történő lakásértékesítést. E helyett olyan módosító javaslatot terjesztettek elő, miszerint a bérleti jogviszony időtartamához kössenék a vételár nagyságát. Ha több, mint 30 éve van bérleti jogviszonya a bérlőnek, akkor 60%-os áron, ha viszont csupán néhány éves a jogviszony, akkor 95%-on vehetné meg a lakást. (E kettő között több sávot is javasoltak.) Végül a testület többsége sem az Újpólus módosító javaslatát, sem pedig a lakásrendelet tervezetet nem támogatta.

Közfeladat-e a rászorulók esetében a lakhatás biztosítása? Alapkérdés, hogy az önkormányzat feladatának tekinti a rászorulók lakhatásának biztosítását vagy sem. Ha feladatának tekinti, akkor nem célszerű az önkormányzati bérlakás állományt csökkenteni, olcsón eladni. Ha nem tekinti a lakhatást önkormányzati feladatnak, akkor érthető, ha a maradék bérlakásokat igyekszik privatizálni.

Cél-e, hogy az önkormányzati bérlakás gazdálkodás nyereséges legyen? Nem tudom, hogy mekkora veszteséget termel évente az önkormányzati bérlakás állomány. Jelenleg csupán az önkormányzati szóbeszédben fordul elő, hogy a bérlakás gazdálkodás veszteséges. Így, ha az önkormányzat erősebbnek látja a költségvetési szempontokat, mint a lakhatás biztosítását, akkor nem akarja megőrizni a veszteséges bérlakás állományt. Ebben az esetben túlad rajta, mivel az évről évre csak terheli a költségvetést. Ha viszont a rászorulók lakhatását közfeladatnak tartja, akkor nem jelenik meg a nyereség célként. Ahogyan sok más önkormányzati feladat esetén sem cél a nyereséges működtetés.

Mennyire mobilak a bérlők? Mikor üresednek meg a kiadott bérlakások? Örökre szól a bérlői jogosultság? A szociális bérlakások „nem forognak”. A bérlői státusz kvázi örökre szól, mivel átruházható a gyerekre, unokára. Azaz, ha az önkormányzat kiad egy bérlakást, könnyen előfordulhat, hogy évtizedekre szól. Kérdés, hogy városi legenda-e csupán, hogy a bérlakások nagy többsége soha nem „száll vissza” az önkormányzatra?

Szintén nagyon fontos lenne számokat látni a stratégia megalkotása előtt. Nyomon kellene követni a bérlői életutakat, elemezni kellene, hogy mennyi lakás, hány év után és milyen okok miatt kerül vissza az önkormányzathoz. Azt gondolom, hogy lefelé és felfelé is van lakásmobilitás. De nagy kérdés, hogy ez mekkora, és hogyan ösztönözhető.

Jövedelmi helyzet és díjak?

A korábbi példák szerint egy jó állapotú 50 m2-es szociális bérlakás havi bérleti díja körülbelül 25 ezer forint volt. Ugyanezt a lakást most kb. 130 ezer forintért lehet bérelni magán tulajdonostól. A jövedelmi helyzet javulásával indokolt lenne a szociális bérlakást bérlőtől magasabb bérleti díjat kérni, mondván járuljon hozzá jobban az önkormányzati bérlakásállomány fenntartásához. Ehhez persze bérleményellenőrzés, jogosultságfelülvizsgálat, differenciált bérleti díjak kellenek.

Az információs önrendelkezési jogot érintő részletes adatigénylések példájával illusztrált példák megmutatják, hogy a nyilvános adatok hogyan segíthetnek a stratégia készítésében és a folyamatok átláthatóságában.

Helyi példák és konkrét intézkedések

A korábbi közlemények, pályázatok és felújítási projektek között megfigyelhető, hogy a felújított intézménytípusok és a szociális bérlakások állapotának javítása prioritást élvez. Például a kivitelező Épkar Zrt. egy kerületi ház felújítását és bővítését végezte el, amely a házban új lakásokat hozott létre, és az udvari részeken is fejlesztéseket hajtott végre. További érdekességek és részletek a helyi kerületi rendeletek és pályázatok alapján érhetők el a budapesti önkormányzati forrásokban.

Táblázat: A három bérlakástípus aránya és példaszámítás

Az adatok alapján világos, hogy a kerület számára kulcsfontosságú a fenntartható finanszírozás, a rászorulók lakhatásának védelme és a bérlakásállomány nemzetközileg is összehasonlítható módon történő felügyelete. A stratégiák kidolgozásánál pedig elengedhetetlen a részletes adatok gyűjtése és elemzése, a hosszú távú vízió megfogalmazása, valamint a közfeladatként értelmezett lakhatás biztosítása.

tags: #onkormanyzati #berlakas #ix #kerulet

Népszerű bejegyzések:

• Csapo utca dollár eladó: kiemelt családi ingatlan prémium felújítással
• Jelzáloghitel biztosítása röviden: mit nyújt a kapcsolódó biztosítás?
• Megbízható kaputelefon rendszerek
• Eladó ház Bucsuszentlászlón
• Karcagon megvásárolható panel lakások gyakorlati útmutatója