Az onkormanyzati foldterulet elbirtoklásának jogi keretei

Ingatlanok tulajdonjogát elbirtoklás útján is meg lehet szerezni. Ez alól nem kivétel a termőföldnek minősülő ingatlan sem. A mezőgazdasági és erdőgazdasági hasznosítású föld tulajdonjogának megszerzésére speciális szabályok vonatkoznak. A legkönnyebben az ingatlan tulajdoni lapja alapján lehet megállapítani, hogy a földterület mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül-e. E kategóriába tartoznak azok a földek, amelyeket az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban tartanak nyilván. A Polgári Törvénykönyv szerint elbirtoklással akkor szerezhető meg az ingatlan tulajdonjoga, ha valaki az ingatlant 15 éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja. A termőföld tulajdonjogát elbirtoklás útján olyan személy szerezheti meg, aki a törvényi előírások alapján jogosult a földtulajdon megszerzésére. Az általános szabály szerint a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy (ember) és tagállami állampolgár szerezheti meg. Így például föld tulajdonjogát nem szerezheti meg külföldi személy. Szintén nem szerezheti meg a föld tulajdonjogát jogi személy (pl. cég, egyesület).

Főszabály szerint a belföldi természetes személy (ember) és tagállami állampolgár csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Kivétel ez alól, ha a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója. Amennyiben valaki elbirtoklással kívánja megszerezni a termőföld tulajdonjogát, nem szerepelhet a földszerzésből kizárt személyek között. A termőföld elbirtoklása esetén nem érvénysülnek az elővásárlási jog előírásai. Akár peres úton, akár a tulajdonos általi elismerés (megállapodás) útján kívánja valaki elbirtoklással megszerezni a föld tulajdonjogát, köteles megkeresni a mezőgazdasági igazgatási szervet (a föld fekvése szerint illetékes kormányhivatalt). A mezőgazdasági igazgatási szerv vizsgálja a szerzési képesség fennállását, az elbirtoklás feltételeinek fennállását. Vizsgálja azt is, hogy az elbirtoklás nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését. Peres eljárás esetén a kormányhivatal a feltételek fennállásától hatósági igazolást állít ki, amelyet a keresetlevélhez mellékelni kell.

Tehát például egy szántó 1/2 tulajdonjog illetősége csak akkor birtokolható el, ha az adott tulajdoni illetőségre a tulajdonos és az elbirtokló korábban írásban adásvételi szerződést kötöttek, az elbirtokló a vételárat megfizette, de a szerződés alaki hiányosságok miatt (pl. ügyvédi ellenjegyzés hiánya) nem alkalmas a földhivatali bejegyzésre.

Az elbirtoklás menete abból áll, hogy az elbirtoklás a tulajdonszerzés egy speciális formája, amely meghatározott idő elteltével - ingatlanok esetében 15 év - lehetővé teszi a tulajdonjog megszerzését annak ellenére, hogy a birtokos jogcímes szerződéssel nem rendelkezik. Ha az elbirtoklás ideje alatt tulajdonost vált az ingatlan, akkor az elbirtokló saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődje birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. A részletes szabályokról a cikk teljes terjedelmében olvasható.

A jogcímes elbirtoklás akkor lehetséges, ha az elbirtokláshoz valamilyen jogcím is társul, például egy írásban megkötött adásvételi szerződés, amely alapján valamiért nem jegyezték be a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba. Jogcímes elbirtoklásra kerülhet sor a belföldön kelt, ügyvédi ellenjegyzéssel el nem látott okiratok esetén. Fontos, hogy ha a tulajdonosnak a jogcím alapján ellenszolgáltatás jár, akkor azt az elbirtoklónak meg kell fizetnie. A további részletek és kivételek a teljes cikkben találhatók.

Az elbirtoklás bizonyítása végső soron egy bizonyítási kérdés. A bizonyítási teher a birtokoson van, aki elbirtoklás útján kívánja megszerezni az ingatlan tulajdonjogát. Szükséges bizonyítékok például tanúvallomások, szerződések, fotók és közüzemi számlák lehetnek, amelyeket együttesen vizsgálnak. Ezek a bizonyítékok segítik a bíróságot meghatározni, hogy a birtokos az adott helyrajzi számú ingatlant a törvényben meghatározott időtartam alatt sajátjaként birtokolta, és ezzel jogosulttá vált az elbirtoklásra.

Az elbirtoklás öröklés esetén sem kizárt, és fontos, hogy minden lépésnél figyelembe vesszük a előírt időtartamot és a jóhiszemű birtoklás fogalmát. Értékelendő, hogy a jogutódlás megállapítására is van lehetőség, amikor az új birtokos hozzászámíthatja a jogelőd által már elbirtokolt időtartamot. A közös tulajdon esetében pedig fontos, hogy egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a tulajdonosi jogait a többi hátrányára.

A fentiek alapján az elbirtolás szigorú feltételekhez kötött jogintézmény, amely lehetővé teszi, hogy időtartam alatt a birtokos úgy tekintse a dolgot, mintha az övé lenne, és ezt a jogot a bíróság elismerje. Ha elbirtoklási perre kerül sor, a peres eljárás lépései magukban foglalják a keresetlevél benyújtását, perfelvételi szakot, bizonyítékok bemutatását és a bíróság döntését. A konkrét példák és gyakorlati részletek a cikkben találhatóak.

1. Mit jelent az elbirtoklás?
2. A jogcímes elbirtoklás feltételei
3. Útszolgalom is elbirtokolható?
4. Az elbirtoklás bizonyítása
5. Mi az ingatlan elbirtoklás menete?
6. Zártkert elbirtoklása
7. Tulajdonostárs elbirtokolhat?

Az elbirtoklás megállapítása jogegységi határozatokat követően is aktualizálódik. A 9/2025. sz. jogegységi határozat rögzíti, hogy az elbirtolási idő két személy vonatkozásában egyszerre nem telhet, de ez bizonyítási kérdés. A Kúria kiemeli, hogy a Polgári Törvénykönyv nem ad felhatalmazást arra, hogy a jogerős ítéletek minden személyre kiterjedjenek; az ítélet csak a perben érintett felekre terjed ki.

Összegzésként megállapítható, hogy az elbirtoklás egy eredeti tulajdonszerzési mód, amely során a birtokos a dolog felett időtartam alatt, társult jogcímtől függetlenül, sajátjaként viselkedik. Ebben a folyamatban a birtoklás szakaszai és a bizonyítási teher meghatározottak, és a zártkert vagy osztatlan közös tulajdon esetében különös figyelmet igényelnek a tulajdonjog megállapítására irányuló eljárások. A jogi tanácsadás és az elbirtoklási per megindításának előkészítése során érdemes szakemberhez fordulni. A cikk teljes tartalma összefüggő útmutatást ad a jogi helyzetről és a lépésekről.

tags: #onkormanyzati #foldterulet #elbirtoklasa

Népszerű bejegyzések:

• A közös képviselő jogköreinek és feladatai részletesen
• Házeladás és vásárlás: tippek és piaci elemzés
• 5%-os áfakulcs lakóingatlan-építésben: mikor jogosult generálkivitelezőként? – összefoglaló
• Szentendre városában fizetendő építésügyi eljárási illeték részletei
• Kemencei mezőgazdasági terület eladó: kereslet és lehetőségek