5%-os áfakulcs lakóingatlan-építésben: mikor jogosult generálkivitelezőként?
A cikk a lakóépület építése során alkalmazható 5%-os áfa-kulcs jogosultságát vizsgálja a generálkivitelezők és kapcsolódó alvállalkozók szempontjából, a hatályos áfa-törvények és 2021-2024 közötti átmeneti rendelkezések alapján.
Mi számít termékértékesítésnek az Áfa tv. szerint?
Az Áfa tv. 10. § szerint az adóalany által végzett ügylet lehet termékértékesítés vagy szolgáltatásnyújtás. A 10. § d) pontja azonban nem kifejezetten úgy értelmezendő, hogy az ingatlan létrehozatalára hatósági engedély vagy bejelentés szükséges hozzá. Azaz ha a teljesítésre kötelezett nem vállal kötelezettséget ingatlan átadására a megbízóval kötött szerződés alapján, akkor az így teljesített ügylet nem minősül a 5%-os kedvezmény alapjába tartozó termékértékesítésnek.
Mi történik, ha gyártócsarnok vagy raktárépület épül?
Ha a generálkivitelező egy gyártócsarnok vagy később raktárépület létrehozatalára vállal kötelezettséget, az ilyen ügylet is az 5%-os adómérték alá eshet, amennyiben megfelel a fenti feltételeknek. Ugyanakkor alvállalkozói (szakmunkákra) vonatkozó kötelezettségvállalás nem tekinthető önmagában termékértékesítésnek, és így általában a 5% nem alkalmazható ezekre az alvállalkozói tevékenységekre.
A szerződés-átruházás lehetősége és feltételei
Az 5%-os kedvezmény megosztott polgári jogi konstrukcióval is elérhető lehet: a szerződés-átruházás módszerével az új kivitelező a régi helyére léphet, és ugyanazokkal a feltételekkel számlázhat, ha a lakóingatlan létrehozatalára irányuló tevékenység továbbra is megfelel az Áfa tv. 10. § d) pontjának. Ehhez a megrendelő, az eredeti kivitelező és az új kivitelező között aláírt szerződés-átruházási megállapodás szükséges, amelyben az új kivitelező belép a korábbi helyére. Ebben az esetben az 5%-os adómérték továbbszámlázásra kerülhet az új kivitelezővel is.
Miért nem minden munkafolyamat jogosult az 5%-ra?
Fontos megjegyezni, hogy az építőipari anyagok értékesítése önmagában nem minősül termékértékesítésnek az 5%-os kulcs vonatkozási feltételei szerint. Ha egy szakmunka (például burkolás, tetőfedés, vízszerelés, villanyszerelés) teljesítésére vállal kötelezettséget egy kivitelező, az nem minősül termékértékesítésnek, ezért ezekre az alvállalkozók sem jogosultak az 5%-os adómértékre. Ha azonban a teljesítés olyan feladat, amely az ingatlan átadását eredményezi (például szerkezetkész állapotig történő kivitelezés), és megfelel a feltételeknek, akkor az 5%-os adókulcs alkalmazható lehet.
Mi a definíció a lakóingatlanról és az újnak minősülésről?
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerint lakóingatlan a lakás céljára létesített ingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel van nyilvántartva. Nem minősül lakóingatlannak pl. garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület, ha azok a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükségesek. Az új ingatlan olyan ingatlan, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy ha megtörtént, de az engedély véglegessége és a hozzátartozó eljárás között várt idő már letelt, de beépítés egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a 2 év eltelte még nem dokumentált. Az OTÉK alapján a hasznos alapterület számításánál figyelembe vett terület az, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert, és az összes hasznos alapterületbe beleszámít az összes építményszint hasznos alapterülete.
Hogyan határozza meg az 5%-os adómértéket az alapterület és a lakóingatlan fogalma?
Az 5%-os adómérték alkalmazása a lakóingatlan összes hasznos alapterületének meghatározásán alapul. A garázs és egyéb, a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek alapterülete nem számít bele. Az OTÉK szerint az egyes helyiségek és térterületek meghatározásánál az 1,9 méteres belmagasság a kritérium. A többlakásos lakóingatlan esetén 150 nm, egyetlen lakóingatlan esetén 300 nm toleranciaérték számít. Ezek az értékek kiterjednek például tetőtér-beépítésre is, amennyiben az OTÉK szerint hasznos alapterületként számítandó.
Időzítés és átmeneti szabályok
Az 5%-os Adókulcs időrendi kérdései az Áfa tv. átmeneti rendelkezéseivel összefüggnek. 2021. január 1-jétől hatályosak a 3. számú melléklet I. részének 50-51. pontjai, amely a lakóingatlanok adóalapját és kedvezményét meghatározza. A 2022-2026 közötti átmeneti szabályok szerint az 5%-os adómérték akkor is alkalmazható, ha az építési engedély véglegesítése 2022. december 31-ig megtörtént, és a bejelentéshez kötött tevékenységet legkésőbb 2022. december 31-én jelentették be. Ha a lakás értékesítésére vagy előleg kézhezvételére 2021-ben vagy ezt követően kerül sor, a kedvezményes kulcs alkalmazható feltételek fennállása esetén.
Rövid összefoglaló gyakorlati következtetések
- Ha egy generálkivitelező a szerződés alapján teljesít, és cél a lakóingatlan átadása, felmerülhet az 5%-os adómérték lehetősége.
- Ha a kivitelező csak szolgáltatást nyújt (nem ingatlan átadása), vagy váltó alvállalkozó végzi a szak munkákat, az általában nem adózik 5%-kal.
- A szerződés-átruházás lehetősége megőrizheti az 5%-ot, ha minden feltétel teljesül, és az új kivitelező lép a régi helyére úgy, hogy az ingatlan létrehozatalára irányuló tevékenység továbbra is 5%-os kulccsal számlázható legyen.
- Az 5% kedvezmény értelmezése és alkalmazása erősen függ a konkrét megvalósítás módjától, az értékesítés időpontjától, az alapterületektől és attól, hogy a végső átadás megtörtént-e vagy sem.
tags: #5 #lakas #afa #fovallalkozo #generalkivitelezo #tobb