Önkormányzati lakás örököse jogi kérdések: átfogó útmutató a vételi jogról, öröklésről és a bérleti jog átruházásáról
Az önkormányzati és állami tulajdonban lévő lakásokra vonatkozó vételi jog kérdései igen komplexek, és az Alkotmányosság szempontjából is ellenőrzésre kerültek.
A törvényjavaslat lényege, hogy a helyi önkormányzat és az állam tulajdonában lévő lakásokra vételi jog illeti meg a bérlőt, a bérlőtársakat egyenlő arányban, a társbérlőt az általa használt lakóterület arányában, valamint mindezek hozzájárulásával egyenes ági rokonaikat, örökbefogadott gyermeküket.
A vételi jog gyakorlására jogosultak
A vételi jog feltétele, hogy a bérleti jogviszony legalább 2020. december 31. napjától fennálljon.
A törvényjavaslat szerint a vételi jog gyakorlása alól kivételt képeznek: olyan önkormányzati lakások, amelyeket az önkormányzat 2021. január 1-jét megelőzően átalakításra, korszerűsítésre, felújításra jelölt ki, vagy rehabilitációra kijelölt területen van, a bérlőkijelölési, bérlőkiválasztási joggal érintett lakások, a jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakások, vagy feltétel bekövetkezéséig bérbeadott lakások, elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt lakások, nyugdíjasházi és garzonházi lakások, műteremlakások, szobabérlők házában lévő lakrészek, a törvény hatálybalépését követően bérbe vett, elsősorban szociális alapon történő bérbeadás céljából épített, felújított lakások.
A műemléképületben lévő lakások megvásárlása esetében szükséges a műemléki hatóság hozzájárulása is.
A fenti rendelkezések alapján - felsorolt esetek kivételével - megvásárolhatják a bérlők az általuk bérelt lakást, függetlenül attól, hogyarra 2020. december 31-ét megelőzően pontosan mikor létesítettek bérleti jogviszonyt.
A vételár összege
A lakások elidegenítése rendkívül kedvező áron történik: a forgalmi érték 30 %-át kell kifizetni vételárként, ami a bérleti jogviszony hosszától függően évente 1 százalékponttal alacsonyabb, de legalább a vételár 15 %-a.
Az egyösszegű kifizetés további kedvezménnyel jár: a kedvezményes vételár 70 %-át kell csak teljesíteni.
A törvényjavaslat indokolása szerint “a módosítás által bevezetendő új szabályok megteremtik annak a lehetőséget, hogy azok is saját tulajdonú lakáshoz juthassanak, akiknek arra egyébként nem lenne lehetőségük, tekintettel a lakáspiacon az utóbbi években bekövetkezett rendkívüli áremelkedésre is”.
Arra azonban a javaslat nem tartalmaz rendelkezéseket, hogy ne lehessen visszaélni a javaslat adta lehetőségekkel és épp a fent említett csoport lakhatását lehetetleníteni el, ha elidegenítésre kerül a lakás, amely a számukra otthont ad, de aminek a fenntartása jelentős nehézséget jelent.
Alkotmányossági kérdések
A lakásprivatizáció az Alkotmánybíróság előtt
1993. július 30-án hirdették ki a Lakástörvényt, amelynek rendelkezései 1994. január 1-jén léptek hatályba. Az Alkotmánybíróság a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatával kimondta, hogy a kihirdetett törvény egyes rendelkezései által alapított vételi jog alkotmányellenes, ezért megsemmisítette azokat.
A megsemmisített szakaszok jelentős mértékben azonosak azokkal, amelyeket a most benyújtott törvényjavaslat tartalmaz. A legfontosabb eltérések:1993-ban csak a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásokra vonatkozott a vételi jog. Jelen törvényjavaslat ezt a szempontot mellőzi; a korábbi vételi jog nem terjedt ki az önkormányzatok szinte teljes lakásvagyonára, kizárólag azokra, amelyek az állami lakásvagyon ingyenes átadása útján kerültek önkormányzati tulajdonba, azaz a törvény hatályba lépése után létesített vagy vásárolt lakásokra nem.
Jelen törvényjavaslat nem tesz ez alapján különbséget a lakások között, tehát olyan önkormányzati lakásokat is kötelező lesz alacsony áron a bérlőnek eladni, amelyeket az önkormányzat a saját vagyonából, forrásaiból létesített vagy vásárolt. A korábbi szabályok alapján a műemlék lakásokra nem volt vételi jog, a jelenlegi javaslat azonban ezt lehetővé teszi azzal, hogy a műemléki hatóság hozzájárulását írja elő a megvásárláshoz. Mivel az hozzájárulás iránti kérelem elbírálásának szempontjai nem ismertek, a törvényjavaslat szövege önkényes döntésekre ad lehetőséget.
A megsemmisített törvényi szabályozás a vételár maximumát a forgalmi érték (ráfordításokkal csökkentett összegének) 50%-ában határozta meg, a törvényjavaslat pedig 15-30%-os vételárat ír elő; az egyösszegű fizetésre a régi törvényszöveg csak irányelveket határozott meg, a javaslat pedig meghatározza a kedvezmény kötelező mértékét is (mínusz 30%); az 1993-as szabályozás a vételi jog határidejét 5 évben határozta meg, a törvényjavaslat által alapított vételi jog viszont korlátlan ideig áll fenn.
Az Alkotmánybíróság döntésének indokolása szerint az önkormányzatok tulajdonjogának vételi joggal történő megterhelése 1993-ban azokban az esetekben lett volna esetleg elfogadható, ahol a lakások tulajdonjogát az önkormányzatok az Ötv. és a Vátv. alapján ingyenesen szerezték meg.
Az Alkotmánybíróság ismételten felhívja a figyelmet, hogy az újraszabályozás során különböztetni kell azok között a lakások között, amelyek az Ötv., illetve a Vátv. alapján szálltak át az önkormányzatokra.
A lakásprivatizáció utóélete
Az 1994. március 31-éig fennállt lehetőséget 1995. november 30-áig meghosszabbította egy törvénymódosítás. A vételi jogra vonatkozó 45-48. §-ok 2006. március 31. óta hatálytalanok. Megmaradt viszont az elővásárlási jog lehetősége.
A Lakástörvényt átfogóan módosító 2005. évi CXXXII. törvény indokolása szerint: a törvény az önkormányzati lakásokra 1995. november 3...
Öröklés és végintézkedések kapcsolata
Időközben a 2022-es és 2023-as jogszabályi változások hatására az öröklési rend módosításokra került sor: az örökhagyó hagyatékának rendezése érdekében fontos, hogy végrendelet legyen vagy a törvényes öröklés szabályai szerint történjen az átszállás.
Az új öröklési szabályok alapján, ha nincs fellelhető örökös, az ingatlan és a hozzátartozó ingóságok az önkormányzaté lesznek; visszautasítás esetén pedig az állam örököl.
Érdemes végrendelkezni annak, akinek nincs rokonsága, amely örökölne utána, így megelőzhetőek a jogviták például egy ingatlan vagyoni értékű jogának sorsa kapcsán.
Összefoglaló a gyakorlati lépésekről
- Tájékozódjon az adott önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekről és az emeletgazdálkodási kötelezettségekről.
- Készüljön fel a vételi jog gyakorlására, és készítse elő a szükséges dokumentumokat (bérleti szerződés, azonosításra szolgáló okiratok, műemlékkori hozzájárulások, ha releváns).
- Választó legyen a vételár kiszámításánál és a kedvezmények igénybevételénél; legyen tisztában az azonnali kifizetési lehetőségekkel és a kedvezmény mértékével.
- Ha öröklés vagy tartási szerződés kapcsolódik az ingatlanhoz, legyen tisztában az öröklési renddel és a szerződéses feltételekkel, amely a bérleti jog folytatására vonatkozik.
Infografika
Videó
A lakásrendszer: A szabályok újraírása
| Szempont | Részletek |
|---|---|
| Vételi jog jogosultak | bérlők, bérlőtársak, társbérlők arányos részesedése; közvetlen rokonok és örökbefogadottak |
| Vételár | forgalmi érték 30%-a, éves csökkenés 1%-ponttal, minimum 15%; egyösszegű fizetés 70% kedvezménnyel |
| Különleges kivételek | műemlék épületek hozzájárulása, rekonstrukciók előtti lakások |
Az önkormányzati lakás bérleti joga időben korlátozott lehet, míg a tulajdonjog elvileg örökre szól. A bérleti jog folytatása tartási szerződéshez köthető, és a bérbeadó írásbeli hozzájárulása alapvető feltétel a csere- vagy folytatási megállapodásoknál. A végleges szerződések és a további részletszabályok az egyes önkormányzatok rendeleteiben kerülnek meghatározásra, ezért fontos az adott hivatal előzetes tájékozódása.
tags: #onkormanyzati #lakas #oroklese