Önkormányzati telek eladása és az elővásárlási jog kérdései

Az elővásárlási jog olyan szerződéses jog, amely vagy jogszabályon vagy szerződésen alapul, előírásait pedig Magyarországon a Ptk. szabályozza. Előfordulhat olyan eset is, amikor a társasházhoz tartozó garázs, beálló vagy tároló közös albetétet képez, amely osztatlan közös tulajdonba tartozik. Elővásárlási jog esetén az eladó a vevőtől kapott teljes vételi ajánlatot köteles közölni az elővásárlásra jogosultakkal.

A cikk célja részletes útmutatást adni arra vonatkozóan, hogy miként kell eljárni, abban az esetben, ha egy önkormányzati ingatlan vásárlása során az állam elővásárlási jogot gyakorolhat, és ismertetni a vonatkozó jogszabályi hátteret, gyakorlati lépéseket és a legfontosabb tudnivalókat mind eladók, mind vevők számára.

Jogszabályi háttér és az elővásárlási jog fogalma

Az elővásárlási jog Ptk. szerinti lényege: ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. A Ptk. az elővásárlási jog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni.

A Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseit a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell, a jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.

Kik lehetnek elővásárlásra jogosultak?

Elővásárlási jog törvény vagy szerződés alapján illetheti meg az elővásárlásra jogosultakat. Ezek legtöbbször tulajdonostársak, de a Magyar Államnak is lehet elővételi joga. Elővásárlási jog többnyire a közös tulajdonban lévő ingatlanoknál a tulajdonostársakat illeti meg a jogszabályi rendelkezésekből kifolyólag. Bizonyos ingatlanokra a helyi önkormányzat, illetve a Magyar Állam is jogot formálhat.

Önkormányzati ingatlanok és az állami elővásárlási jog

Jogszabályi háttér: a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (Nvtv.) 14. §-a értelmében olyan ingatlan esetén, amelyik helyi önkormányzat tulajdonában áll, a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg. Az Nvtv. értelmében az állami elővásárlási jog gyakorlására külön törvényben meghatározott szerv jogosult, ez a szerv az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény 3. § (1) bek. értelmében a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. (MNV Zrt.).

5 millió forint alatti önkormányzati ingatlan esetén nem éled fel az elővásárlási jog: az Nvtv. 14. § (4) bek. alapján a törvényben vagy a helyi önkormányzat rendeletében meghatározott értékhatár 20%-át el nem érő értékű ingatlan értékesítése esetén nem éled fel az állami elővásárlási jog. A 2023-as költségvetési törvény értelmében ez az értékhatár aktuálisan 25,0 millió forint egyedi bruttó forgalmi érték. Ennek az értéknek a 20%-a pont 5 millió forint.

Hogyan kell megszerezni az állam lemondó nyilatkozatát?

Az állami elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozat beszerzésének első lépése, hogy az átruházás valamennyi lényeges elemét tartalmazó ajánlatot vagy az elővásárlási jog jogosultjával szemben még hatályba nem lépett adásvételi szerződést az MNV Zrt. részére meg kell küldeni. Ezt követően az MNV Zrt. 35 napos jogvesztő határidőn belül nyilatkozik, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával az állam nevében. A 35 napos határidőt az ajánlat vagy a szerződés személyes átadása esetén az átadás igazolt napjától, postai küldemény esetén a küldemény feladásának igazolt napjától kell számítani.

Bármilyen dokumentum csak akkor alkalmas arra, hogy az MNV Zrt. eljárjon, ha az az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges tartalmi elemekkel is rendelkezik, azaz, ha azt a felek aláírását tartalmazó írásbeli jognyilatkozatot ügyvéd ellenjegyezte, vagy közjegyző közokiratba foglalta.

Az ajánlat közlése és az eladó kötelezettségei

Az eladónak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot mint a saját eladási ajánlatát - a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott módon - teljes terjedelmében kell közölnie az elővásárlásra jogosulttal. Az elővásárlásra jogosult felhívása az eladó kötelezettsége, így neki kell megismertetnie a vevői ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal és ezt neki kell hitelt érdemlően bizonyítania. Gyakori persze, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédet bízzák meg az ügyintézéssel.

Az eladónak a vevő ajánlatát a lehető legrészletesebben meg kell ismertetni az elővásárlásra jogosulttal. Célszerű közölni, hogy ki a vevő, mennyi a vételár, mi a fizetés módja, és a fizetési határidőre is érdemes kitérni. A bírói gyakorlat alapján elővásárlási jog esetén elvárhatónak tekinthető, ha a vételi ajánlat a belföldi lakhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levél, vagy más igazolható módon kerül közlésre.

Hova kell küldeni a felhívást?

A felhívást az elővásárlásra jogosult hatályos lakcímére (természetes személy esetén) vagy székhelyére (jogi személy esetén) kell megküldeni. A mérvadó adatforrás a hivatalos személy- és lakcímnyilvántartás, nem pedig az ingatlan tulajdoni lapja, amely gyakran elavult címet tartalmazhat. A kézbesítésnek igazolhatónak kell lennie, ezért a gyakorlatban ez leggyakrabban tértivevényes postai küldeményt jelent. A helyes eljárás sikertelen kézbesítés esetén: ebben az esetben a feleknek a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 43. § (3) bekezdésére kell hivatkozniuk, amely szerint elegendő a szerződő felek (eladó és vevő) együttes nyilatkozata, ha a jogosult nyilatkozatának beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

A földforgalmi ügyek speciális szabályai és a kifüggesztés

A Földforgalmi törvény hatálya a Magyarország területén fekvő, mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású földekre terjed ki. Ha a tulajdoni lap alapján az ingatlan földforgalmi szabály alá tartozik - tipikusan mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású föld, művelési ágban nyilvántartott zártkert vagy tanya -, a felek először aláírják az adásvételi szerződést, majd azt a földforgalmi szabályok szerint hirdetményi úton közlik az elővásárlásra jogosultakkal (kifüggesztés).

A kifüggesztés lényege, hogy a földforgalmi szabályok alá tartozó adásvételi szerződést nyilvánosságra hozzák, azaz hirdetményi úton közlik, hogy az elővásárlásra jogosultak nyilatkozhassanak. A kifüggesztés időtartama adásvételnél főszabály szerint 30 nap, vagyis az elővásárlásra jogosultaknak ennyi idejük van nyilatkozni a kormányzati portálon történő közzétételtől kezdve. A joghatályos közzététel a kormányzati hirdetményi felületen, a hirdetmenyek.gov.hu oldalon történik.

A kifüggesztésből általában nem következik automatikusan vevőcsere, de az elővásárlási kockázatot nem érdemes félvállról venni. Nem érdemes csak a 30 napos kifüggesztési határidőből kiindulni: a teljes folyamat a benyújtástól, a jegyzői és hatósági szakaszokon át a földhivatali bejegyzésig jellemzően inkább 3-6 hónap, elhúzódóbb, hiánypótlással vagy rájelentkezéssel érintett ügyeknél pedig 6-8 hónap is lehet.

A kifüggesztés gyakorlati tartalma

A kifüggesztés során a teljes adásvételi szerződés kerül közzétételre: az ingatlan adatai, a vételár, az eladó és vevő neve és címe és a szerződéses feltételek megismerhetők, de a felek természetes személyazonosító adatai, az aláírások és az egyedi azonosításra alkalmas adatok nem láthatók. Ha többen jelentkeznek, a törvény szerinti elővásárlási rangsor, az adott jogosultsági csoporton belüli további rangsorolási szabályok, valamint az elfogadó nyilatkozatok érvényessége dönt. A rangsorban előrébb álló, szabályosan és határidőben nyilatkozó jogosult a vevő helyébe léphet.

Az elővásárlás gyakorlása és következményei

Az elővásárlásra jogosult háromféle nyilatkozatot tehet: elfogadja az ajánlatot, azaz gyakorolja az elővásárlási jogot; kifejezett lemondó nyilatkozatot tesz, mellyel nem kívánja gyakorolni az elővásárlási jogát; vagy hallgat. Ha a jogosult igényt tart az ingatlanra, akkor az eladó és közte jön létre az adásvételi szerződés, méghozzá ugyanazokkal a feltételekkel, ahogy az az ajánlattételben szerepelt.

Ha az elővásárlási jogból eredő kötelezettségek megszegésével köt szerződést a tulajdonos, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti.

Mi a foglaló sorsa, ha az elővásárlásra jogosult él ezen jogával? Elővásárlási joggal terhelt ingatlanok esetén sem kizárt a foglaló átadása. Ha az eladó hibájából nem teljesül a szerződés, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni a vevő számára, azonban az elővásárlási jog gyakorlása nem róható fel az eladónak - a foglaló ilyen esetben tehát egyszeresen jár vissza.

Ha többen jogosultak egyszerre

Ha ugyanazon dologra nézve több személyt azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog, és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos késedelem nélkül köteles erről a jogosultakat tájékoztatni, akik a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül elfogadó nyilatkozatukat visszavonhatják. E határidő leteltekor az adásvételi szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre. Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak egymás közötti érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. Ha az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak érdekeltségének aránya nem állapítható meg, a jogosultak egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot a dolgon.

Gyakorlati tanácsok eladóknak és vevőknek

• Mindig a tulajdoni lapból kell kiindulni: az ügylet első gyakorlati lépése a friss tulajdoni lap ellenőrzése.
• Az eladó köteles igazolni a földhivatal felé, hogy az elővásárlásra jogosult nem élt a jogával, aminek a legegyszerűbb módja a lemondó nyilatkozat aláírása.
• Ha a tértivevény szerint legalább 15 nap eltelt, úgy lehet tekinteni, hogy a jogosult nem élt elővásárlási jogával, de önkormányzat vagy állami szerv esetében a 30-60 nap az irányadó a földhivatal részére.
• Ingatlanügyekben jártas ügyvéd megbízása erősen ajánlott, főleg osztatlan közös tulajdon vásárlása esetén.
• Foglalót csak a tulajdoni lap és a jogi kockázatok ismeretében érdemes átadni; különösen igaz ez elővásárlási joggal terhelt ingatlanoknál.
• Földforgalmi ügyeknél a finanszírozás és a hatósági eljárások hosszú átfutási idejét figyelembe kell venni a hitelügyintézésnél.

Speciális esetek: társasházak, garázsok, osztatlan közös tulajdon

A társasházi alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető, de ezt a jogosultságot is megelőzheti az egyéb jogszabályokban rögzített elővásárlási (előbérleti) jog. A társasházi alapító okiratban szereplő elővásárlási jog csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés által válik hatályossá.

Osztatlan közös tulajdon esetében a saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet, vagyis akár el is adhatja. A tulajdonostárs tulajdoni hányadára azonban a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Osztatlan közös tulajdon esetén tehát nem elég csak a tulajdonostársakat felhívni, az ismert, széljegyzett tulajdoni várományosokat is értesíteni kell.

Garázsoknál gyakran több beálló egy helyrajzi számon kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A teremgarázsok jellegükből adódóan osztatlan közös tulajdont képeznek és elővásárlási jog vonatkozik rájuk. A garázsok elővásárlási jogával kapcsolatos szabályok speciálisak: 2022 óta könnyítés, hogy a tulajdonosok értesítése nem csak postai tértivevénnyel történhet: a közös képviselő kifüggesztési nyilatkozata is elegendő lehet a földhivatali bejegyzéshez.

Hogyan érvényesíthető az elővásárlási jog utólag?

Ha a jogsértés már a földhivatalnál kiderül, hiánypótlási eljárásban kell megkeresni az elővásárlásra jogosultakat. Amennyiben a tulajdonjog bejegyzésre került, de a felhívás elmaradt, vagy nem szabályosan került kihirdetésre, utólag is lehetséges az elővásárlási jog érvényesítése. A 1/2021. számú KPJE határozat szerint: „Ha az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata - akár elkésettség, akár más tartalmi vagy formai okból - nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor azt kell megállapítania, hogy a nyilatkozat nem alkalmas a szerződés szerinti vevő tulajdonjoga bejegyzésének megakadályozására." Azaz elkésettség esetén az eredeti vevő tulajdonjogát kell bejegyezni a földhivatalba.

Mit tartalmazzon az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat?

Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat az ilyen joggal terhelt ingatlanokkal kapcsolatos ügyintézés alapdokumentuma. Célszerű, ha a lemondó nyilatkozat tartalmazza az ingatlan helyrajzi számát (címét), a vételárat, a vevő nevét és a lényeges feltételeket. Ha a jogosult kifejezetten ezekre kiterjedően jelenti ki, hogy az elővásárlási jogával nem kíván élni, akkor a lemondó nyilatkozat jó eséllyel megfelel a céljának.

Összefoglaló gyakorlati lépések eladóknak

1. Friss tulajdoni lap ellenőrzése: itt dől el, hogy van-e elővásárlási jog és fennáll-e földforgalmi kötelezettség.
2. Az ajánlat teljes terjedelmében történő közlése az elővásárlásra jogosulttal, igazolható módon.
3. Szükséges dokumentumok előkészítése: ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt adásvételi szerződés.
4. Ha állami vagy önkormányzati elővásárlás lehetséges, az MNV Zrt.-nek vagy a jogszabályban meghatározott szervnek megküldendő az adásvétel minden lényeges eleme.
5. Ha nincs lemondó nyilatkozat, a földhivatal felé igazolni kell, hogy a jogosult nem élt jogával (tértivevény, átvételi elismervény, vagy a felek együttes nyilatkozata a sikertelen kézbesítésről).
6. Számolni kell a teljes ügyintézés általában 3-6 hónapos, esetenként hosszabb időigényével.

Végezetül - fontos figyelmeztetések

Az elővásárlási jog elsősorban a vevők életét nehezíti meg, hiszen ők vállalják a rizikóját annak, hogy az adásvételi szerződés akár hatálytalanná is válhat. Ezért is fontos, hogy ingatlanügyekben jártas ügyvédet bízzunk meg ingatlanvásárlás esetén, főleg, ha osztatlan közös tulajdont vagy önkormányzati ingatlant szeretnénk vásárolni. Az elővásárlási jog kezelése kötelező és kockázatos feladat; az eladó számára a felhívás szabályos közlése, a vevő számára pedig a lehető legkörültekintőbb jogi előkészítés alapvető.

tags: #onkormanyzati #telek #eladasa #elovasarlasi #jog

Népszerű bejegyzések:

• Sopronban az önkormányzati lakásbérleti jog átruházása: feltételek
• Szekszárd környéki OTP Ingatlanpont hirdetések elemzése
• Újszerű családi ház eladó közel a belvároshoz
• Lajosmizsei telekvásárlás
• Veszprémi autófesték