Osztatlan közös tulajdon kimeres után: használat, megterhelés és megszüntetés hazai szabályai
Ha egy probléma 2,5 millió hektár földet érint, azt érdemes alaposan megvizsgálni. Márpedig az ország termőföld-vagyonának közel a fele osztatlan közös tulajdonban van, összesen több mint 4 millió bejegyzett tulajdonossal. Nem véletlen, hogy a jelenlegi magyar birtokpolitika kiemelt céljának tekinti az elaprózódott - sőt sokszor parlagon heverő - területek rendezését.
A Parlament tavaly júliusban hozott döntés az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének új szabályairól gyorsabb és egyszerűbb megosztási eljárást biztosít. Manapság elsősorban az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről esik a legtöbb szó, azonban érdemes áttekinteni, hogy miként is működik (vagy nem működik) a közös tulajdonon történő gazdálkodás. Cikkemben ezeket a szabályokat, az osztatlan közös tulajdonú földek használatát, elidegenítését, megterhelését vesszük sorba.
Ki melyik részt használhatja?
A jogalkotó szerint közös tulajdon esetén valamennyi tulajdonostárs az egész dolgot használhatja, egyedüli korlátja a többi tulajdonostárs használathoz való joga. A gyakorlatban a feleknek mégis rendezniük kell a használat kérdését, ehhez nem kötelező írásbeli megállapodást kötni, elegendő ráutaló magatartással is rendezni, ki melyik részét használja. Ha azonban egyszer már megállapodtak a használatról és birtoklásról, az a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem módosítható. A körülmények későbbi lényeges változása esetén viszont bármelyik tulajdonostárs kérheti a megállapodás módosítását.
Írásbeli megállapodás véd leginkább a jogokat. Több évtizedes gyakorlattal szemben több tíz tulajdonossal nehéz egy ilyen szerződést megkötni. Ezekre a helyzetekre vezette be a jogalkotó a használati megosztás lehetőségét: ehhez már nem szükséges minden egyes tulajdonostárs hozzájárulása, elegendő a tulajdoni hányadok alapján számított 50%+1 szavazat. Tovább könnyíti a rendezést, hogy a hozzájárulást megadottnak kell tekinteni elhunyt, ismeretlen vagy nem válaszoló tulajdonostársak esetében.
Főszabály szerint a föld használatba adásához a tulajdonostársak egyhangú döntése szükséges. Ettől kivétel, ha a használati megosztást kötötték és a bérleti szerződés csak egy meghatározott részre terjed ki; ilyen esetben elegendő annak a tulajdonosnak a hozzájárulása, akinek a használati rend szerint az adott terület tartozik.
Ki lesz a haszonbérlő?
A föld bérbe adásánál a bérlő személyét elsősorban az előhaszonbérleti sorrend dönti el. Elsőként jár a joga a „volt haszonbérlőnek”, vele azonos rangsorban pedig a helybeli állattartónak, vetőmagtermesztőnek stb. Friss hír, hogy az Alkotmánybíróság új értelmezést adott a „volt haszonbérlő” fogalmának: a jog úgy tiltja a kizáró kizárólag a szerződés fennállta alatti jogosultságot. A volt haszonbérlő tehát mindaddig jogosult az előhaszonbérleti jogra, amíg más személy használatba nem veszi a földet.
Közös tulajdon esetén az előhaszonbérleti jog rankja a bérbeadásnál a második helyre szorul, mivel a volt bérlő vagy helybeli állattartó megelőzi a sorrendben. A törvény továbbá meghatározza, hogy az adásvételnél ki kerülhet előnnyel a rangsorban: a vevő és az eladó szándékaitól függően a családi mezőgazdasági társaság tagja, őstermelők családi gazdaságának tagja, fiatal földműves vagy pályakezdő gazdálkodó kerül előnybe.
Eladásnál a tulajdonostársnak kiemelt helyzet jut a közös tulajdon bérbeadásánál: az elővásárlási jog kiemelkedő szerepe a bérleti jogoknál is megmarad. Az elővásárlási jogot érintő nyilatkozatokat a törvény kötelezően megköveteli a közvetlen környezetben elhelyezkedő tulajdonostársaktól is.
Eladásnál kiemelt helyzetben van a tulajdonostárs
Röviden: az elővásárlási jogról szóló részletek alapján a vevő és a nyilatkozatot tevő tulajdonostárs között a sorrendet a családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, fiatal földműves, pályakezdő gazdálkodó dönti el. Ezzel összefüggően a tulajdonos visszajelzést adhat arról, ki az előnyt élvező elővásárlási jog gyakorlója, és ha a tulajdonba vételt kezdeményező nem az adott területet használja a legnagyobb mértékben, akkor a legtöbbet használó vagyontárgyon állhat az előnyhöz jutás joga.
A kifüggesztés és a tulajdonostársak értesítése
2020-ig egy tulajdoni illetőség értékesítésekor személyes vagy postai megkeresésre volt szükség. A 2021-es szabályozás ezt megváltoztatta: a kifüggesztés helyett elegendő a kormányzati honlapon való közzététel. A közvetlen információk a www.hirdetmenyek.magyarorszag.hu oldalon érhetők el. Az elfogadó nyilatkozatok benyújtása továbbra is a helyi jegyzőnél történik.
Az osztatlan közös tulajdon megterhelése
Az egész ingatlan megterheléséhez minden tulajdonostárs jóváhagyása szükséges. Ha csak a saját tulajdoni hányadunkat terheljük, például haszonélvezet vagy jelzálogjog bejegyzésével, ez már a érintett tulajdonos hozzájárulásával történik, a többi tulajdonostársat nem érintve. A dologi jogi terhek a földrészlethez kötődnek, nem a tulajdonos személyéhez. Bekebelezés esetén a terhek átjegyzése az egész ingatlanra történik, tehát az eredeti hányad arányában átírt terhek megmaradhatnak, és ezt javasolt külön kérelmezni a földhivatali bekebelezési kérelemben.
Az adásvétel vagy bekebelezés során felmerülő egyéb terhek és azok fenntartása érdekében javasolt a dologi jogi terhek eredeti terjedelemben történő feljegyzését kérni a bekebelező tulajdonostársnál.
A földhivatal adatai alapján rendeződnek a birtokszerkezetek, és szükség lehet közvetítőkre vagy szakértőkre a tisztázáshoz. Az adatok rendezésével nő az átláthatóság és gyorsul az osztatlan közös tulajdon rendezése, még akkor is, ha a tulajdonosok száma rendkívül nagy.
A gyakorlati megoldások és a finanszírozás
A gyakorlati példa szerint a bankok gyakran előírják a használati megosztási szerződést vagy megfelelő megoldást a közművek elkülönítésére, mert külön mérőórák nélkül a finanszírozás nehézkes lehet. Ha a használati megosztási szerződés hiányzik, gyakran a végső megoldás a dologösszesség létrehozása (egy közös tulajdonból történő értékesítés vagy bekebelezés) vagy a társasházá alakítás.
Az új eljárások és a gyorsabb megosztás elősegítheti a mező- és erdőgazdasági területek hatékonyabb hasznosítását. A törvény célja, hogy a megosztás után a részek mérete legalább az adott művelési ág követelményeinek megfeleljen, és a település helyi szabályai szerint önálló ingatlanok keletkezzenek. Ha az adott terület művelésre alkalmas nagyságú, a megosztás jogszerűen végrehajtható.
Eladó, vevő és jogi tanácsok
Ha osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant szeretnél eladni vagy venni, érdemes tisztázni a következőket: van-e használati megosztási szerződés, ki az elővásárlási jog jogosultja, mennyire jelennek meg a közművek, és milyen a többi tulajdonostárs helyzete. A közös tulajdon gyakran okoz bizonytalanságot a vevőkben, ezért fontos a teljes jogi átvilágítás és a pontos, minden érintett fél által aláírt dokumentumok megléte. A banki finanszírozás során különös figyelmet érdemel a vázrajz és a közművek kezelése, hogy a hitel felvételének feltételei teljesüljenek.
Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni, a bíróság a közös tulajdont megszüntetheti. Az egyik lehetséges megoldás a természetbeni megosztás, másik pedig az értékesítés és a felosztás a tulajdoni hányadok arányában. Amennyiben a rendes gazdálkodáson felülieket érintő kiadások kerülnek elő, az egyhangú határozat követelményéhez nyúlhat a jogi norma. A társasházzá alakítás vagy a használati megosztási szerződés pedig gyakran a leghatékonyabb, legegyszerűbb megoldás a 5 lakásnál nagyobb ingatlanoknál.
Terminológia és gyakorlati tippek
- Osztatlan közös tulajdon: egy ingatlan több tulajdonos részjogosítványokkal; a használatot közösen gyakorolják, de a jogok arányait a tulajdoni hányad határozza meg.
- Használati megosztás: írásbeli vagy szóban létrejövő megállapodás a használat megosztásáról, mely lehetővé teszi a gyorsabb rendezést írásos megállapodás nélkül is.
- Elővásárlási jog: a többi tulajdonostársat illeti meg jog az értékesítés esetén; a jog gyakorlásáról írásban értesíteni kell.
- Bekebelezés: amikor egyetlen tulajdonostárs megszerzi a teljes földrészletet; részletes értesítési és értékbecslési eljárások szükségesek.
- Megosztás vs. közös tulajdon: a megosztás után a területek önállóan hasznosíthatók lehetnek; közös tulajdonban viszont a részjogosítványok közösen érhetők el.
Az osztatlan közös tulajdon rendezésével a banki finanszírozás is gördülékenyebbé válhat, és a piac áttekinthetősége nő. A törvény 2021. január 1-én lépett életbe, és a termőföldekre vonatkozó speciális szabályok a megosztás folyamatát jelentősen leegyszerűsítik, hogy a művelésre alkalmas területek jöjjenek létre.
Összefoglalóan: az osztatlan közös tulajdon felosztása gyorsabb és hatékonyabb lehet a törvényi változások révén, ha a felek közös érdekében együttműködnek, és a használati viszonyokat világosan, jogilag is megalapozzák. A gazdasági fejlődés és a területek művelésre való alkalmassága érdekében fontos a tiszta birtokszerkezet.
#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️
- Ismerd meg a tulajdonjog részjogosítványait és a közös használat határait.
- Értesítsd a többi tulajdonostársat a megvalósítandó lépésekről és az elővásárlási jogról.
- Ha lehetséges, próbálj meg megállapodást kötni a használati megosztásról vagy részarányos megosztásról.
- Ha nem megy a megegyezés, fontold meg a közös tulajdon megszüntetését bírósági úton vagy a bekebelezést.
- Kérj jogi és ingatlan-nyilvántartási tanácsadást, és készítsd elő a banki finanszírozáshoz szükséges dokumentumokat.
A jogszabályi háttér röviden
A 2020. évi LXXI. törvény célja az osztatlan közös tulajdon megszüntetése olyan módon, hogy a területek versenyképes méretűek legyenek, és a művelésre alkalmasak legyenek. Ha a megosztás nem hoz létre legalább két telekrészletet, akkor a bekebelezés útján történik a megszüntetés. Az értesítési és értékbecslési folyamat részleteit a 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet határozza meg. A törvény minden érintett fél érdekét figyelembe véve arra törekszik, hogy a közös földek rendezettsége előmozdítsa a hatékony gazdálkodást és a földforgalom élénkítését.
tags: #osztatlan #kozos #berbeadas #kimeres #utan