Osztatlan közös tulajdon társasházzá alakítása: lehetőségek és gyakorlati útmutató

Az elmúlt hónapokban bekövetkezett változások - különösen a nagyobb, közös tulajdonban álló lakóingatlanok fenntartási költségeinek várható növekedése - széles körben felvetette a társasházzá alakítás lehetőségének kérdéseit. A társasház olyan különleges ingatlanjogi intézmény, amely alapvetően három jellegzetességgel, illetve feltételekkel bizonyos lakóingatlanok sorsának rendezéséhez nyújt megfelelő eszközt. A jellegzetességek, illetve a feltételek alapján a társasházban olyan részeknek kell lenniük, amelyek külön tulajdonban vannak, további részeinek közös tulajdon tárgyaiként kell szerepelniük, végezetül a külön tulajdoni részek tulajdonosainak az alapító okirat által egy sajátos, jogalanyisággal részben rendelkező társulás tagjaiként kell együttműködniük.

Olyan ingatlan, értve ezalatt egy családi házat is, amely megfelel a társasházzá nyilvánítás fenti műszaki és jogi feltételeinek, külön bírósági eljárással, illetve a tulajdonos vagy tulajdonostársak akaratnyilatkozata alapján társasházzá alakítható. A társasház létrejöttének főszabálya a tulajdonostársak szerződéses akarata, amely egy alapító okiratban testesül meg, és amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. Bármely olyan ingatlanon tehát, ahol több, műszakilag elkülönült, önálló ingatlanegység van, legyen az lakás vagy nem lakás célú ingatlanrész, az adott ingatlan társasházzá alakításával több előny is kihasználhatóvá válik.

Az előnyök részletesen

  • Az első előny abban lelhető fel, hogy a társasházzá alakítással annak külön tulajdonú részei, az úgynevezett albetétek önálló helyrajzi számot kapnak, és ezáltal önálló ingatlannak minősülnek, amely forgalomra vonatkozó értéknövekedést okozhat.
  • A második előny: a közüzemi költségek elosztása részletezett módon történhet, tehát az ingatlanrészek külön költségviseléssel jelentkeznek, nem az egész ingatlan fogyasztásával arányosan.
  • A harmadik előny: ezek az új, külön tulajdonban álló albetétek lehetnek közös tulajdon tárgyai öröklés vagy házasság esetén, de a közüzemek szempontjából kisebb fogyasztási egységként léteznek a korábbi egy nagy ingatlan helyett.

A társasház alapítása és az alapító okirat tartalma

A társasház alapítása költségekkel jár, melyek közé tartozik a jogi költség (ügyvédi díj), a földmérő mérnök díja és az ingatlan-nyilvántartási eljárás díja. Az alapító okirat a legfontosabb elem: kizárólag a felek teljes egyetértésével készíthető el. Az alapító okiratnak tartalmaznia kell a külön tulajdonba kerülő lakásokat és helyiségeket, a közös tulajdonban álló épületrészek és földrészlet tulajdoni hányadát, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közösség közös nevét, illetve egyéb szükséges jogi tényeket. A használati megállapodásokkal kapcsolatos előírások is gyakran ez alapján kerülnek rendezésre, különösen sorházaknál és ikerházaknál.

Infografika: Hogyan néz ki egy társasház alapítása - folyamatábra

Használati megosztás kontra társasházzá alakítás

A közös tulajdon rendezésére két leggyakoribb megoldás a használati megosztás (úgynevezett használati megállapodás) és a társasházzá alakítás. A használati megosztás gyors és rugalmas megoldás, amely meghatározza, ki melyik részét használhatja kizárólagosan, miközben az ingatlan továbbra is közös tulajdon marad. Előnyei: gyors, olcsó, kevés engedély szükséges; hátrányai: nincs önálló ingatlan, az eladás nehezebb a hányad megosztásával. A társasházzá alakítás viszont jogilag önálló lakásokat eredményez, minden albetétnek saját helyrajzi száma van. Előnyei: könnyebb eladás, öröklés és hitelfelvétel; hátrányai: költségesebb és hosszabb, szükség van műszaki felmérésre és alapkivitelezésre.

  1. Használati megosztás - gyors és rugalmas megoldás
    • Hogyan működik? A tulajdonostársak írásban megállapodnak, ki melyik rész lehet kizárólagos használója; a tulajdoni hányad nem változik.
    • Költségek: ügyvédi díj, földhivatali megjegyzés.
    • Előnyök: gyors, kevés engedély szükséges, előny a viták megelőzése; hátrányok: nincs önálló ingatlan, korlátozott jogbiztonság.
  2. Társasházzá alakítás - jogilag önálló lakások létrehozása
    • Hogyan működik? Alapító okirat készítése, építészeti és földmérési tervek, földhivatal bejegyzés, létrejön a társasház SZMSZ-szel és közös képviselettel.
    • Költségek: ügyvédi díj, földmérő és építész terv, földhivatali bejegyzési díjak.
    • Előnyök: minden lakás saját tulajdoni lappal, könnyebb adásvétel és hitelfelvétel; hátrányok: költségesebb és hosszabb folyamat.

Lépésről lépésre - hogyan indulj el?

  1. Használati megosztás esetén: egyeztess a tulajdonostársakkal, készítsetek írásos szerződést ügyvédével, kérdezd meg a földhivatali megjegyzést.
  2. Társasházzá alakítás esetén: kérjetek műszaki felmérést és alaprajzot, készíttessetek alapító okiratot ügyvéddel, nyújtsátok be a kérelmet a földhivatalhoz, majd alakuljon meg a társasház közgyűléssel és SZMSZ-szel.

Összehasonlítás és döntési szempontok

Használati megosztás akkor célszerű, ha a tulajdonostársak jól együtt tudnak működni, és nem cél az eladás. Társasház-alapítás akkor javasolt, ha önálló lakások vannak, eladás vagy hitelfelvétel a cél, és hosszú távú jogbiztonságot keresel. Mindkét megoldás jogszerű és rendezett, de más célokra szolgál. A használati megosztás békés együttélésre, a társasház végleges szétválásra nyújt lehetőséget.

Fontos észben tartani, hogy a közös tulajdon rendezése előtt mindig ellenőrizni kell a tulajdoni lapot és a terheket is. Külön figyelmet érdemelnek a jelzálogjogok, haszonélvezeti jogok és egyéb terhek, amelyek befolyásolhatják az ügylet bejegyezhetőségét. A megvalósítás előtt érdemes ingatlanjogi szakértő és földmérő bevonását mérlegelni, mert a felkészítés alapos ismerete hosszú távon értékálló megoldást eredményezhet.

Infografika: Az alapító okirat és a SZMSZ kapcsolata a társasházban

Telekalakítás és egyéb megoldások

A telekalakítás célja, hogy a közös tulajdonú telekből több önálló helyrajzi számmal bíró ingatlan jöjjön létre. A telekalakítás érdekében a következőket kell vizsgálni: telek mérete, megoszthatóság, közműkapcsolatok, megközelítés, helyi építési szabályzat és földhivatali bejegyzési feltételek. Szükséges lehet földmérő és záradékolt változási vázrajz. Ha a szabályozási környezet nem teszi lehetővé az önálló telkek kialakítását, akkor más megoldások közül kell válogatni.

Költségek és időtáv

A társasház alapításának összköltsége általában 300-600 ezer forint körül mozog, és több hónapot vehet igénybe. Az elszántabb előkészítés mellett a bejegyzés gyorsítására is van lehetőség, például soron kívüli eljárással. Az adásvételi vagy kivásárlási lehetőségek esetén itt is érdemes független szakértőt bevonni a korrekt vételár meghatározására.

Ajánlott lépések egy elhatározás esetén

  1. Értékeljétek fel az ingatlant, és határozzátok meg, melyik megoldás illik leginkább a helyzetetekhez.
  2. Kérjetek jogi és földmérési konzultációt, készíttessetek alapító okiratot és vázrajzot.
  3. Ha társasházzá alakítotok, szervezzétek meg az alakuló közgyűlést és a közös képviseletet.
  4. Rögzítsetek egyértelmű költségmegosztási és közüzemi elszámolási elveket a megállapodásokban vagy az SZMSZ-ben.

Gyakorlati záró gondolatok

Az osztatlan közös tulajdon rendezettsége jelentősen befolyásolja az ingatlan értékét és a későbbi tranzakciókat. A társasházzá alakítás gyakran növeli az ingatlan piaci értékét és egyszerűsíti a hitelfelvételt is, különösen olyan helyzetekben, ahol több önálló lakás található egy ingatlanban. Mindkét út jogilag rendezett megoldást kínál, de a választás attól függ, hogy mennyire fontos a hosszú távú önállóság és a könnyebb adásvétel, illetve a költségek és a gyorsaság egyensúlya.

tags: #osztatlan #kozos #tulajdon #tarsashazza #alakitasa

Népszerű bejegyzések: