Osztatlan közös tulajdon végrehajtási jog és peren kívüli rendezési lehetőségek
Osztatlan közös tulajdonról egyszerűen akkor beszélünk, ha ugyanannak az ingatlannak több tulajdonosa van.
A tulajdonostársak használják a saját házrészüket, lakásukat, udvarrészüket, és mindenki abban bízik, hogy a gyakorlat majd működik.
A közös tulajdon egyik legfontosabb következménye, hogy a tulajdonostársakat egymás tulajdoni hányadára elővásárlási jog illeti meg.
Ha tehát az egyik tulajdonostárs kívülállónak adná el a hányadát, a többi tulajdonostársat rendszerint elővásárlási jog illeti meg.
A jogi helyzet akkor válik bonyolulttá, amikor a felek válnak, vagy ha valaki eladni akarja a tulajdoni hányadát, illetve ha a használati rend már nem felel meg a valóságnak.
Ebben a cikkben a peren kívüli lehetőségeket mutatjuk be.
Ha valamelyik tulajdonostárs nem működik együtt, nem ír alá, vagy nincs megállapodás az ingatlan értékében, akkor a közös tulajdon megszüntetése már peres útra terelődhet.
A bírósági megszüntetésről külön cikkben írunk.
Közös tulajdon megszüntetése: alapelvek
A jogszabály értelmében a megosztásról végső soron a bíróság dönt és az alábbi "menüből" lehet választani - ebben a sorrendben:
- A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, azaz ítélettel létrehozni egy kvázi használati megosztási szerződést.
- Egy/több tulajdonostárs megveheti a másik részét.
- Az egész ingatlant el lehet adni (árverés útján).
- Társasházat lehet alapítani (ez megelőzi az árverési értékesítést).
Ha bentlakó tulajdonostárs veszti el az ingatlan tulajdonjogát, akkor a bíróság elsősorban az ingatlan elhagyására kötelezi őt.
A bíróság nem alkalmazhat olyan megoldást, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
A közös tulajdon megszüntetésének módja nem alkalmas időpontra eső megszüntetésre vagy alanyi jogok visszaélésszerű gyakorlására.
Használati megosztási szerződés
A használati megosztási megállapodásban rögzíteni érdemes, hogy melyik tulajdonostárs melyik lakrészt, házrészt vagy udvarrészt használhatja.
Legalább ilyen fontos a fenntartási költségek rendezése is, és azt, hogy ki fizeti a közüzemi díjakat, a kerítés, kapu és közös vezetékek javítását.
A használati rend írásban való rögzítése különösen ikerházaknál és közös udvaros családi házaknál lehet hasznos.
Az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján a használati megosztási rend bizonyos esetekben bejegyzhető a tulajdoni lapba.
Írásba foglalt megoldás nélkül a gyakorlatban gyakran felmerülhet vita a használat körében.
Kivásárlás (kizárólagos felvásárlás)
A legegyszerűbb peren kívüli megoldás gyakran az, hogy az egyik tulajdonostárs megvásárolja a másik tulajdonrészét.
Ez általában akkor ésszerű, ha csak egy lakóegység van, amelyet nem lehet külön használatban megosztani.
Fontos kérdések: mekkora tulajdoni hányad kerül átruházásra, mennyi a reális vételár, van-e jelzálogjog vagy haszonélvezet az ingatlanon, és mikor kerül sor a birtokbaadásra.
Az átruházáshoz ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat és földhivatali bejegyzés szükséges, majd 4% illeték fizetendő.
Hogyan határozzuk meg a vételárat?
A közös tulajdon peren kívüli megszüntetésénél a legnagyobb vita nem az, hogy ki akar kiszállni, hanem az, hogy mennyit ér a tulajdoni hányad.
Érzelmi alapon történő árazás gyakran megnehezíti a megállapodást, ezért célszerű lehet független ingatlanszakértő/értékbecslő bevonása.
Közös eladás: amikor senki nem akar kivásárolni
Ha egyik tulajdonostárs sem akar vagy tud kivásárolni, gyakori megoldás az egész ingatlan közös értékesítése.
A tulajdonostársak a vételárból a tulajdoni hányaduk arányában részesülnek, hacsak másként nem állapodnak meg.
Újabb lehetőség az ügyvéd-ingatlan közvetítő meghatalmazása, ha külföldön él valaki, így elkerülhetővé válik a személyes aláírás akadálya.
Társasház alapítása ikerháznál, házrésznél vagy több lakrészes ingatlanban
Az osztatlan közös tulajdon akkor alakítható társasházzá, ha több önálló lakás vagy helyiség alakítható ki, rendelkezésre áll az alapító okirat és a vázrajz.
Az alapítás költségesebb, mint a használati megállapodás, de az értéket növelő hatása lehet akár 10%-os is.
A társasház alapítása nem elsődleges módja a közös tulajdon megszüntetésének, de hatékony lehet az érték növelésére és a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó előírások rendezésére.
Telekalakítás: külön helyrajzi szám kialakítása
A telekalakítás célja, hogy a közös tulajdonú telekből több önálló helyrajzi számmal bíró ingatlan legyen.
Ehhez műszaki, építésügyi és földhivatali feltételek szükségesek, és megvizsgálandó a telek mérete, a kialakítható telekméret, a közműkapcsolatok és az elérhetőség.
Összegzés
A közös tulajdon rendezése előtt mindig ellenőrizni kell a tulajdoni lapot: nem elég tudni, ki mekkora hányaddal rendelkezik, a terhek is rendkívül fontosak.
Ha zálogjog van az ingatlanon, a bank hozzájárulása vagy a hitel rendezése nélkül a tulajdonosváltás elakadhat.
Ha haszonélvezeti jog terheli az ingatlant, a tulajdonosok megállapodása nem feltétlenül rendezi a használat kérdését, a haszonélvező jogát külön kell vizsgálni.
Ha végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy más teher van a tulajdoni lapon, először azt kell tisztázni, hogy a tervezett ügylet bejegyezhető-e.
A peres eljárásra való átmenet esetén a bíróság dönti el a végső megosztás módját, és a megfelelő sorrend szerint lehet dönteni a természetbeni megosztás, kivásárlás, közös eladás vagy társasház alapítás között.
Földjog - Közös tulajdon (Szétválasztás) 1. rész
tags: #osztatlan #kozos #tulajdon #vegrehajtasi #jog