Osztatlan közös tulajdonú szántóföldek felszámolása és megosztása Magyarországon
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon lényegét tekintve egy tulajdonosi kényszereközösség, amelyben sok, egymással sok esetben semmilyen rokoni vagy akár ismerősi viszonyban nem álló személy érintett. Az osztatlan közös tulajdonnak számos hátránya van. Ezek közé tartozik, hogy a tulajdonosi szemlélet nehezen alakítható ki, továbbá a földhasználatot is gátolja.
E problémákra nyújtott megoldást a 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.) és a hozzá kapcsolódó 647/2020. (XII. 23.) Kormányrendelet, amelyek 2021. január 1-jén léptek hatályba. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nyomán a földek feldarabolódnak, új helyrajzi számokon nyilvántartott, kisebb részletek jönnek létre, és ez jelentősen csökkentette az osztatlan közös tulajdonban álló területek számát Magyarországon.
Három lehetséges megszüntetési mód
Az új jogszabályok három módot tesznek lehetővé: ingatlan megosztással történő megszüntetés, az ingatlan bekebelezése (egyetlen tulajdonostársatulajdonba vétele) útján, és az ingatlan kisajátítása útján. A törvény hatálya a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló Földforgalmi törvény hatálya alá tartozó ingatlanokra terjed ki, kivéve a tanyaként megjelölt és zártkerti ingatlanokat, amelyekre nem vonatkoznak az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének szabályai.
Megosztás útján történő megszüntetés: a megosztási eljárás bejelentésétől az egyezség megkötéséig és a szükséges hivatalos átvezetésekről szóló kérelmek benyújtásáig tartó folyamat. A megosztást bármely tulajdonostárs kezdeményezheti, az illetékes földhivatalnál benyújtott kérelemmel. A hatóság a megosztási tényt feljegyzi a tulajdoni lapra, és a 120 napos határidő (2023. január 1-jével módosítva) áll a tulajdonosok rendelkezésére az egyezség megkötésére és a térképvázlat, valamint területkimutatás elkészítésére.
Bekebelezés: ha a tulajdonosok között nem születik egyezség a megosztásról, lehetőség van a földek egyetlen tulajdonostársnak történő átruházására (bekebelezés). Ennek feltételei között szerepel, hogy a tulajdonostársnak legalább 3 éve legyen a birtokában a felosztandó terület, és a terület legalább a megadott méretet érje el (pl. erdő: egy hektár feletti terület; szántó, rét, legelő: legalább 1 hektárnyi). Az értékbecslés alapján meghatározott összeg ellenértékéért történik a bekebelezés, és a fizetést letétbe kell helyezni azoknak a tulajdonostársaknak, akikhez kapcsolódó kötelezettségek fűződnek.
Kisajátítás (állami kisajátítás): ha a megosztást háromszor kezdeményezték anélkül, hogy az sikeresen lezárult volna, és az ingatlanok száma meghaladja a bizonyos küszöböket, vagy a terület az adott aránnyal nem értékelhető, az állam kisajátítási eljárást indíthat a Nemzeti Földügyi Központnál. A kisajátítási eljárást az állam végezheti, ha a fentiek szerint megosztást már többször Indítottak, de a tulajdonosok száma meghaladja a 100 főt vagy a területi arány 0,5 alá esik. A költségvetési keretek meghatározzák a kisajátításra szánt összeget is.
Különös szabályok a földfajták szerint
Az egyes földtípusokra külön minimum méreteket határoztak meg a törvények: szőlő, kert, gyümölcsös, nádas esetén minimum 3000 m2; szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület esetén minimum 10 000 m2. Vegyes művelési ág esetén az irányadó a kisebb területű ág minimálmérete. Erdő esetén a fatérfogat is figyelembe vehető, de az EVT erdő megosztására vonatkozó további előírásait nem kell alkalmazni.
A megosztás során keletkező ingatlanokra felmerülő jogok és tények átvezetése az új ingatlanokra kötelező. Ha egy jog vagy tény átvezetése a megosztás eredményeként szükségessé válik, azt a térképvázlaton és a területkimutatáson is fel kell tüntetni; ezt jóváhagyás céljából a jogosultaknak meg kell küldeni.
Keresztfunkciók és elméleti lehetőségek
A megosztás során értékbecslési ajánlatot lehet tenni; a bekebelező tulajdonostársak közötti megállapodás alapja az értékbecslési ár. Az ellenérték megfizetése bírósági letétbe helyezendő, ha szükséges. Az egyezség keretében a résztvevők a megállapodásban a területek átruházását, illetve a részarányok módosítását vállalhatják. Az egyezség hatálya kiterjed minden tulajdonostársra, és lehetőség van arra is, hogy a tulajdonosok részben vagy egészben az egyik tulajdonostárs kivásárlásában egyezzenek meg.
A használati megosztás egy olyan intézkedés, amely a gazdasági érdekek védelmét szolgálja: minden tulajdonos jogosult a saját hányadának megfelelő terület használatára, és a megosztás meghatározza, ki melyik részét használhatja. A használati megosztás létrehozásához elég a tulajdoni hányadok alapján számított többség (50% feletti).
2024-es módosítások és új helyzetek
A 2024. június 1-jén hatályba lépő módosítások főként a részarány földkiadás és hagyatéki eljárások tekintetében hoznak változásokat. A módosítás célja a hagyatéki eljárásokkészülékek egyszerűsítése és a kisértékű ingatlanok közvetlen állami kezelésbe kerülése. Az öröklésben érintettek számára új jogszabályi alapok nyílnak a hirdetményi kézbesítés és az állam részére történő átadás vonatkozásában.
Az osztatlan közös földtulajdon problémáinak kezelése továbbra is összetett marad, ezért a jogi tanácsadás és a jogszabályok részletes ismerete elengedhetetlen az egyes lépések időzítéséhez és a határidők betartásához. A jogi útmutatás mellett gyakorlati megoldásokra is szükség van a föld megközelíthetőségének és használatának biztosításához.
Gyakorlati megközelítés és stratégia
A földek és termőföldek védelme, illetve a tulajdon megszerzésének és átalakításának komplex kérdései megkövetelik a törvények összhangjának átlátását. A folyamatok során figyelembe kell venni a terület nagyságát, a tulajdonosok számát, a jelenleg hatályos jogszabályokat és az esetleges öröklési vagy hagyatéki kérdéseket. A végső cél, hogy a földek olyan gazdaságos és fenntartható módon kerüljenek használatba, amely megfelel a mezőgazdasági céloknak és a jogi követelményeknek.
#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️
Időközi összefoglaló és gyakorlati tanácsok
- Érdekeltek értesítése: a megosztási eljárás megkezdéséről írásban, meghatározott elemekkel értesíteni kell minden érintett tulajdonostársat és használót.
- Megosztási térkép és területkimutatás: a megosztás megkötéséhez szükséges térképvázlat és a területkimutatás elkészítése.
- Egyezség és többségi döntés: az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak egyszerű többségéhez képest módosított feltételek; a kisebbség védelme adott esetben 2/3-os szavazatarányt írhat elő.
- Értékbecslés és vételár letét: a bekebelezésnél és kisajátításnál az értékbecslés alapján meghatározott ellenértéket letétbe kell helyezni.
- Jogok és tények átjegyzése: a megosztás eredményeként keletkező új ingatlanokra vonatkozó jogok és tények átvezetése kötelező.
A jogi környezet folyamatosan változik, így minden konkrét esetnél elengedhetetlen a legfrissebb jogszabályi rendelkezések és a hozzájuk kapcsolódó ítélkezési gyakorlat alapos átnézése. A tájékoztató jellegű anyag nem jogi tanácsadás, és nem helyettesíti személyre szabott szakértői véleményt.
tags: #osztatlan #kozos #tulajdonu #szantofold