OTP Ingatlanpont értékbecslés: statisztikai és hagyományos módszerek, mikor melyikre van szükség
Az OTP Jelzálogbank ingatlanértékelési tevékenysége keretében a teljes OTP Csoport számára biztosítja ingatlanok forgalmi és hitelbiztosítéki értékének meghatározását. Üzleti ügyfeleknek egyedi ingatlanértékelési és elemzési szolgáltatást kínálunk - az OTP Csoport további termékeitől függetlenül - piaci megbízás keretében is.
Mi az ingatlan forgalmi értéke és miért fontos?
Az ingatlan forgalmi értéke az az ár, amelyet normál piaci körülmények között, megfelelő tájékoztatás mellett, egymástól független eladó és vevő között reálisan el lehet érni. A forgalmi érték egy becsült összeg, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne (eladási és vételi szándék mutatkozik rá) a következő feltételek teljesülése mellett: valós piaci környezetben zajlik a tranzakció, megfelelő marketingtevékenység előzi meg, független tranzakció keretében valósul meg, a felek kényszer nélkül járnak el.
Fontos tisztában lennünk azzal, hogy egy ingatlan vételára az az összeg, amit a vevő és az eladó kialkudtak egymás között. Ehhez képest az értékbecslés során nem arra a kérdésre keressük a választ, hogy az eladónak mennyiért éri meg eladni, vagy a vevőnek mennyiért éri meg megvenni az adott lakást, hanem hogy általában milyen ár lenne elérhető a vizsgált ingatlanért - ez a forgalmi érték.
OTP statisztikai alapú értékbecslés: mi ez és mikor használható?
A statisztikai értékbecslés egy innovatív módszer, amelyet az OTP Bank vezetett be Magyarországon két évvel ezelőtt. Ez a módszer lehetővé teszi, hogy a hitelintézetek gyorsan és hatékonyan állapítsák meg az ingatlanok aktuális értékét, csupán az ingatlan főbb adatai alapján, mint például a címe vagy a helyrajzi száma. Az értékbecslés számítógépes adatbázis és algoritmusok segítségével történik, statisztikai alapon.
Az OTP Bank tapasztalatai azt mutatják, hogy az ügyfelek kedvelik az azonnali értékbecslést, és a jogszabályi változásnak köszönhetően várhatóan akár 30%-kal több ügylet esetén tudják majd alkalmazni ezt az értékmegállapítási módszert. Az ügyfelek számára ez a megoldás számos előnnyel jár. Ha az azonnali értékbecslés által kalkulált ingatlanérték megfelelő, és nincs szükség helyszíni szemlére, a teljes hiteligénylési folyamat akár egy héttel gyorsabb és költséghatékonyabb is lehet.
A statisztikai értékbecslés azokon a településeken alkalmazható, ahol az ingatlan adásvételek száma nagy, így megfelelő mennyiségű aktuális adat áll rendelkezésre. A szolgáltatásra vonatkozó jogszabály szerint a hitelfelvétellel megvásárolni kívánt ingatlannak Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a fővárosi agglomeráció területéhez tartozó településen kell lennie. A szolgáltatást 150 négyzetmétert nem meghaladó alapterületű lakásoknál lehet alkalmazni, és az új jogszabályi változás szerint a felvenni kívánt hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 60 százalékát.
OTP Ingatlanpont online értékbecslő kalkulátora
Az OTP IP online értékbecslő kalkulátora konkrét ingatlanra ad tájékoztató becslést. A felhasználónak meg kell adnia az ingatlan címét, típusát, építési idejét, homlokzati állapotát, alapterületét, szobaszámát, állapotát és komfortfokozatát. A részletes bírálat elküldéséhez elérhetőségi adatokat is kér a rendszer.
A kalkulátor statisztikai eljárással dolgozik. Figyelembe veszi a felhasználó által megadott ingatlanjellemzőket, a környék demográfiai, gazdasági, infrastrukturális, földrajzi és ingatlanpiaci adottságait, valamint a régiós lakáspiaci folyamatokat. A modell mindig az utolsó 6 hónap folyamatait vizsgálja, régebbi megfigyelést nem használ. Az eredmény nem egyetlen biztos ár, hanem becslési sáv. Fontos, hogy az OTP online kalkulátora sem minősül hivatalos értékbecslésnek, és hitelfelvételhez nem használható.
Hagyományos, banki és szakértői értékbecslés: mikor van rá szükség?
Szakértői ingatlan-értékbecslésre (ingatlan-értékbecslés szakértői vizsgálatra) akkor van szükség, ha egy bírósági, vagy hatósági eljárásban a szakkérdés kifejezetten egy ingatlan értékének megállapítására irányul, különösen beépíthető telek, lakóépülettel beépített ingatlan vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan esetén. Ilyenkor az érték megállapításánál jellemzően vizsgálni kell többek között az ingatlan környezetét, elhelyezkedését, műszaki paramétereit, korát és állapotát, valamint az egyéb értékbefolyásoló tényezőket.
Az eladás előtti tájékozódó értékbecslés célja többnyire az, hogy az eladó reális árat határozzon meg. A banki értékbecslés ezzel szemben a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan elfogadhatóságát vizsgálja. Igazságügyi szakértői véleményre pedig tipikusan vitás vagy peres ügyekben lehet szükség.
Értékbecslés típusai (áttekintés)
| Értékbecslés típusa | Mire való? | Mire figyeljen? |
|---|---|---|
| Online értékbecslés kalkulátor | Gyors előzetes tájékozódás | Nem látja az ingatlan egyedi hibáit |
| Független értékbecslő | Eladás előtti árazás, családi egyeztetés, vagyonmegosztás | Kérdezze meg, mit tartalmaz a díj |
| Banki értékbecslés | Lakáshitel fedezetének vizsgálata | A bank által elfogadott értékbecslő készíti |
| Igazságügyi szakértő | Peres vagy vitás ügyek | Drágább és formálisabb eljárás lehet |
Az online kalkulátorok előnyei és hátrányai
Az online ingatlan értékbecslő kalkulátorok jó kiindulópontot adhatnak az eladási ár meghatározásához, de nem ugyanazt mérik. Van, amelyik hirdetési árakból dolgozik, van, amelyik megvalósult adásvételeket is figyelembe vesz, és van, amelyik területi átlagárakat mutat. Az ingyenes online ingatlan értékbecslés akkor lehet félrevezető, ha az ingatlan valamilyen szempontból eltér az átlagtól. A kalkulátorok az átlagos adatokban erősek, de a kivételeket nehezen kezelik.
Különösen óvatosan kell kezelni az online becslést, ha az ingatlan:
- földszinti, szuterén vagy tetőtéri;
- osztatlan közös tulajdonban áll;
- nyeles telken található;
- zártkerti vagy külterületi besorolású;
- haszonélvezeti joggal terhelt;
- végrehajtási jog, jelzálogjog vagy elidegenítési tilalom szerepel a tulajdoni lapon;
- speciális szerkezeti kockázat merül fel (pl. bauxitbeton, vályog);
- rossz állapotú társasházban található vagy nincs rendezve a használati megosztás;
- engedély nélküli bővítés vagy átalakítás érinti;
- a térképmásolat és a valós állapot eltér egymástól.
Az OTP Értéktérkép szerepe
Az Értéktérkép fő előnye, hogy megvalósult adásvételekből dolgozik, nem hirdetési árakból. Az OTP a NAV-tól vásárolt tranzakciós adatokat elemzi, kiszűri a hibás, hiányos és szélsőségesen árazott ügyleteket, majd területi átlagokat mutat kerületi, irányítószám-körzeti, járási, megyei és megyeszékhelyi bontásban. Eladóként az OTP Lakóingatlan Értéktérképet nem kalkulátor, arra érdemes használni, hogy az eladó ellenőrizze: az elképzelt irányár illeszkedik-e a környék tényleges piaci árszintjéhez. Nagy előny, hogy termőföld értékadatokat is megismerhetünk belőle.
Mit vizsgál az értékbecslő a helyszíni szemle során?
Az értékbecslő megvizsgálja az ingatlan környezetét, elhelyezkedését, műszaki paramétereit, korát és állapotát, valamint az egyéb értékbefolyásoló tényezőket. Az értékbecslő telefonon megkeresi azt, akit kapcsolattartóként a banknál megadtál. Ezután következik a helyszíni szemle, vagyis az ingatlan megvizsgálása. A legtöbb esetben a helyszíni szemle elég gyorsan megvan. Az értékbecslő le fogja mérni a helyiségeket, és ő maga készít egyet (méretezett alaprajzot). A helyszíni szemlének csak egy része a dokumentumok bemutatása: fontos, hogy mikor épült az ingatlan, vannak-e benne közművek, milyen a vízellátása, fűtése, milyen anyagból épült az épület, van-e tetőprobléma stb.
Hogyan használjuk az eredményt és mi a teendő vitás esetben?
Ha nem értesz egyet az értékbecslés eredményével, akkor kérhetsz a banknál felülvizsgálatot. A felülvizsgálat után előfordulhat, hogy valamennyit nyersz majd rajta, de komoly különbségre ne számíts. Lehetséges az is, hogy a vételár alacsony az értékbecslő által meghatározott árhoz képest. Ennek lehet oka, ha szándékosan alacsonyabb ár kerül bele a szerződésbe azért, hogy kevesebb vagyonszerzési illetéket kelljen fizetni.
Gyakorlati tanácsok eladóknak és vevőknek
Az ingatlan értékét a környék tényleges eladási árai, az ingatlan állapota, mérete, elhelyezkedése, jogi helyzete és hitelezhetősége határozza meg. Az online kalkulátor jó első lépés, mert gyorsan megmutat egy becsült ársávot. Ez azonban nem hivatalos értékbecslés, és nem biztos, hogy figyelembe veszi azokat a tényezőket, amelyek az eladásnál valóban számítanak: például a felújítás minőségét, a társasház pénzügyi helyzetét, a szomszédokat, a kilátást, a zajt, a haszonélvezeti jogot, a jelzálogjogot vagy a rendezetlen építésügyi kérdéseket.
A reális ár meghatározásához érdemes három adatforrást összevetni: online árbecslő kalkulátorok eredményét; megvalósult adásvételeken alapuló területi adatokat; az ingatlan konkrét állapotát és jogi helyzetét. A jó irányár nem a legmagasabb elképzelhető ár. A jó irányár az, amely mellett az ingatlan komoly érdeklődőket vonz, mégsem kényszeríti az eladót indokolatlan árengedményre.
Az értékbecslés díjánál nemcsak az összeget érdemes nézni, hanem azt is, hogy kap-e írásos szakvéleményt, szerepel-e benne összehasonlító adat, helyszíni szemle, fotódokumentáció és egyértelmű értékmegállapítás.
tags: #otp #ingatlanpont #ertekbecsles