Ozd alapelvek és gyakorlati útmutató a telekhatár rendezéshez

A telekalakítási eljárás egyik változata a telekhatár-rendezés. Akkor szükséges, ha két, vagy több egymással közvetlenül szomszédos telek közti közös határvonalat szeretnénk módosítani (arrébb tolni, kiegyenesíteni). A földrészletek helyrajzi száma és darabszáma változatlan marad a telekalakítási eljárás során. Gyakran előforduló eset például, amikor egy telek tulajdonosa el akar adni néhány négyzetméternyi területet a szomszéd telek tulajdonosának. Alapvető követelmény, hogy a telekalakítási eljárás során csak azonos fekvésben lévő ingatlanok határvonalát lehet módosítani. A folyamat kezdete előtt érdemes előzetesen egyeztetni a helyi Önkormányzattal, hogy a telekhatár-rendezésnek van-e akadálya.

A jogi keretek és elvárások

A településrendezési követelményeknek - vagyis a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) és a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló új kormányrendeletnek (TÉKA) - való megfelelőség kérdésének vizsgálata korábban jegyzői hatáskör volt, jelenleg a kormányhivatal vizsgálja. 2024. október 1-től minden telekre kikérhető a helyileg illetékes Önkormányzattól a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 81. § (10) bekezdése szerinti tájékoztató, melyben minden fontos telekalakítási követelményt felsorolásra kerül a tárgyi ingatlanra vonatkozóan. Nem végezhető telekhatár-rendezés akkor, ha az ingatlan tulajdoni lapján perfeljegyzés szerepel az ingatlan területével, határvonalával vagy tulajdonjogával kapcsolatosan. Ebben az esetben földmérési munka az ingatlannal kapcsolatban a perben kirendelt igazságügyi szakértő kivételével nem végezhető, kivéve, ha a bírósági határozat meghozatalához változási vázrajz szükséges.

A tulajdonosnak a földmérő részére írásban kell nyilatkoznia, hogy a telek határát érintő per nincs folyamatban. Mielőtt felkeresne egy földmérőt, előzetes szakhatósági állásfoglalást kell kérnie arról, hogy az Ön által elképzelt módosításhoz hozzájárulnak-e. Az önkormányzat az érintett telekről három hónapnál nem régebbi hiteles tulajdoni lapot és térképmásolatot kér. Az eljárási illeték befizetése és a szükséges nyomtatvány kitöltése után a hatóság meghozza a döntését. Esetenként azonban az említett eljárás nélkül is nyilatkozik írásban vagy szóban, hogy hozzájárul-e az Ön által elképzelt telekalakításhoz.

Elvi telekalakítási engedély és állami szerep

Az elvi telekalakítási engedély megkérésére azért van szükség, mert településenként más és más építési övezetek lehetségesek, amelyek meghatározhatják a telek minimális területét, lehetséges alakját, oldalhosszát. Ezenkívül a hatályos rendezési tervnek is meg kell felelnie a telekalakításnak. Elképzelhető, hogy az önkormányzat csak akkor járul hozzá a telekhatár-rendezéshez, ha például a telek területéből a tulajdonos egy későbbi utcaszélesítés részére is lead egy kisebb részt. Frissítés: a tervezett telekalakítások megfelelését a település jegyzője vizsgálta az építésügyi szakhatósági eljárás keretében. A szakhatósági eljárás az ingatlanügyi és telekalakítási hatóság megkeresésére indult, de az ügyfél előzetes szakhatósági állásfoglalást is kérhetett 1 évig. 2021. évi CC törvény módosítása alapján 2021. december 22-től hatályon kívül helyezték a szakhatóságok kijelölésére és megkeresésére vonatkozó rendelkezéseket, így a telekalakítás folyamatában a jegyző már nem vesz részt. A földhivatal a szakhatóság megkeresése helyett a kormányhivatalok állami főépítésznél keres meg szakkérdések vizsgálata érdekében. A telekalakítás állami főépítésszel történő egyeztetése általában nincs mód, de minden esetben célszerű megpróbálni, mert a telekalakítási engedélyt a főépítész adja meg vagy utasítja el. 2024. október 1-től minden telekre kikérhető a tájékoztató a 81. § (10) szerinti tartalommal. A munka a földhivatali adatszolgáltatás megrendelésével és az érintett telkek helyszíni felmérésével kezdődik, ezt követően a földmérő elkészíti a telekhatár-rendezési vázrajzot és segít a nyomtatványok kitöltésében. A földhivatal 60 napon belül megvizsgálja a vázrajzokat, és záradékolja azokat, majd a megbízó öt példányban kapja meg a záradékolt vázrajzot és a telekalakítási dokumentációt. A telekalakítási engedélyezési eljárás iránti kérelmet formanyomtatványon kell benyújtani, és csatolni kell az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását, a záradékolt vázrajzot és a telekalakítási dokumentációt. A szükséges szakhatósági állásfoglalásokat a földhivatal szerzi be, ha a kérelmező ezt előzetesen nem tette meg. A földhivatal a vázrajzokat megküldi az építési hatóságnak, amely 15 napon belül mint szakhatóság elbírálja, hogy engedélyezhető-e a telekalakítás. A telekalakítási eljárás 2025-ig terjedő keretek között általában 60 napot vesz igénybe a teljes engedélyezés és az ingatlan-nyilvántartási átvezetés lefolytatására.

Külön eljárás és jogkövetkezmények

A Földhivatal, mint elsőfokú hatóság először a telekalakítási engedélyezési eljárást folytatja le, majd megküldi a dokumentációt a Kormányhivatal Állami Főépítészi Irodájának szakhatósági véleményezésre. Az általános ügyintézési idő a telekalakítási eljárásban 60 nap a teljes ügymenetre. A földhivatal a szakhatóság határozata alapján engedélyezi a telekegyesítést. Az engedélykérelem jogerőre emelkedésétől számított egy évig érvényes a határozat. A földhivatal megküldi a határozatot a fellebbezési lehetőséggel érintett személyeknek, akiknek 15 nap jogvesztő határidő áll rendelkezésére. Ha senki nem fellebbez, az ingatlan-nyilvántartási térképeket és a tulajdoni lapokra az új területeket átrajzolják, erről a tulajdonosokat értesítve határozat születik.

Árakkal és jogszerűséggel kapcsolatos gyakorlati megjegyzések

Az árak tájékoztató jellegűek, ajánlattételnek nem minősülnek. Alapjog szerint nem lehet háborítani a szomszéd birtokát, még áthajló ágakkal sem: a szomszéd fája árnyékolhatja a kertet vagy akadályozhatja a közlekedést, ezért az ágak visszavágására kötelezhető a tulajdonos. Kaposváron 2005-ös helyi rendelet szabályozza a fás szárú növények ültetési távolságát a telekhatárhoz, és a jegyző akár átültetésre vagy kivágásra is kötelezheti a tulajdonost, ha a fa nem megfelelő helyre került vagy veszélyt jelent.

Helyi példák és közigazgatási vonatkozások

Ózd városban a helyi rendeletek, HÉSZ-kiegészítések és településrendezési szabályok szintén meghatározzák a beépítés feltételeit, az előkertek és oldalkertek méretét, a hátsókert elvárt méreteit, illetve a szabályozási vonalak értelmezését. A belterületbe vonás feltételei között szerepel, hogy a terület közvetlenül csatlakozzon a meglévő belterülethez, és a belterületbe vonás legkisebb egysége általában tömb, építési övezet vagy legalább 2 hektár nagyságú terület legyen. A belterületen belüli kerékpárút elhelyezése az érintett közterületen belül a közlekedési jogszabályok alapján szabadon megvalósítható, kiépíthető.

Az eljárás részeként a földhivatal a vázrajzokat megküldi az építési hatóságnak, amely 15 napon belül megítéli, hogy engedélyezhető-e a telekalakítás. A telekalakítás során figyelembe kell venni a telek természetvédelmi és régészeti értékeinek védelmét, amelyeket a rendelet részletesen taglal. A szakasz végén a jogerős döntés alapján történik az ingatlan-nyilvántartási átvezetés, és a jelölések a tulajdonosok felé hivatalosan közölve lesznek.

Előkészítés: előzetes egyeztetés az Önkormányzattal, helyi tájékoztató beszerzése.
Kérelmezés: beadás telekalakítási engedély iránt, szükséges nyomtatványok és díjak rendezése.
Szakhatósági eljárás: beszerzés a helyi és országos hatóságoktól, ha szükséges.
Földhivatal ellenőrzése: felkészültség és záradékolás 60 napon belül.
Határozat és átvezetés: jogerőre emelkedés után az ingatlan-nyilvántartásban átvezetés.