KATA és illeték kedvezmények a vagyonszerzési illeték témájában: gyakorlati útmutató ingatlanvásárlók és kisadózók számára
A vagyonszerzési illeték olyan fizetési kötelezettség, amely visszterhes szerzésnél, vagyis ellenérték fejében történő tulajdonszerzéskor merül fel. Lakásvásárlásnál ez tipikusan akkor keletkezik, amikor valaki adásvételi szerződéssel szerez lakástulajdont vagy tulajdoni hányadot. A szabályozás alapját az illetékekről szóló törvény adja (1990. évi XCIII.). A gyakorlatban az okozza a legtöbb félreértést, hogy a vevők jellemzően a hitelre és az önerőre koncentrálnak, miközben az ingatlan vásárlásakor külön költségként jelentkezik az illeték. Főszabály szerint illetéket kell fizetni, de nem minden ügyletnél azonos mértékben. Az illeték alapját rendszerint a megszerzett lakás forgalmi értéke adja, vagyis nem feltétlenül kizárólag az szerepel a középpontban, hogy ha az ingatlan vételára mennyi volt a szerződésben. Fontos azt is látni, hogy ez a szabály nem azonos az ajándékozási illeték vagy az öröklési illeték rendszerével.
Fő szabály és kedvezmények a lakásvásárlásban
A lakásvásárlásnál a főszabály egyszerű: a vagyonszerzési illetéknek az általános mértéke a megszerzett ingatlan értékének 4%-a. Ez az összeg a lakás forgalmi értékétől függ, tehát nem feltétlen az adásvételi ár adja ki a fizetendő illetéket. Ingatlanonként 1 milliárd forintig 4% az illeték mértéke, az e feletti értékrész után pedig 2%-ot kell megfizetni, de az illeték összeg ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet. A gyakorlatban a két leggyakoribb könnyítés a cserepótló vétel és az első lakás megszerzéséhez kapcsolódó kedvezmény. Az első lakásnál azonban a kedvezmény mai viszonyaink között igen szűk körű, hiszen az illetékkötelezettség keletkezésekor 35 év alatti jogcím és a teljes forgalmi érték 15 millió forint alatti értéke szükséges; jelenlegi piaci viszonyok között ez a limitek miatt szinte ritka. A szabályozásnál fontos kiemelni: a kedvezményekhez és mentességekhez nem csak jogosultság, hanem a nyilatkozatok időben történő benyújtása is szükséges a NAV-hoz.
A cserepótló vétel lényege, hogy ha a vevő lakást vásárol, és másik lakását meghatározott időn belül eladja, akkor nem minden esetben a teljes forgalmi érték után kell a vagyonszerzési illetéket megfizetni. A kedvezmény akkor alkalmazható, ha a vevő a lakását a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül értékesíti. A cserepótló kedvezmény akkor a legkedvezőbb, ha az értékesített ingatlan alacsonyabb értékű, mint az új ingatlan. Amennyiben az értékesítés a vásárlást követően történik, azt legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig jelezni kell.
A családi otthonteremtési kedvezmény, falusi CSOK és CSOK Plusz esetében a legfontosabb tudnivaló, hogy a feltételek fennállása esetén a lakás megszerzése mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. Az Otthon Start program esetében pedig nincs önálló mentességi jogcím; minden esetben külön megvizsgálható, hogy fennáll-e más kedvezmény vagy mentesség.
Gyakorlati és jogértelmezési pontok
Adásvétel előtt érdemes tisztázni, hogy a 4%-os általános szabály vonatkozik-e az adott ügyletre, vagy van olyan körülmény, amely csökkenti az illeték összegét, vagy akár teljes mentességet eredményez. Kiemelten fontos-e, hogy a vevő rendelkezik-e olyan korábbi vagy rövid időn belül adott eladási szándékkal, ami befolyásolhatja az illetékszabást. A NAV mikor és milyen adatok alapján dönt az illetékkiszabásról, és mikor kerül kiállításra a határozat a fizetendő összegről, ezek mind befolyásolják a döntést és a tervezést. A jogalkalmazás szempontjából a cserepótló vétel és az első lakás kedvezményei különösen fontosak, de ezek kifejtem a cikk szövegében is.
Összefüggő témák a KATA-val és a vállalkozások adózásával
A KATA, vagyis a kisadózó vállalkozások tételes adója az egyik legismertebb adózási forma Magyarországon. A KATA alapja, hogy az adózó fix összegű havi adót fizet, és cserébe nem kell külön számolnia a személyi jövedelemadót, társadalombiztosítási járulékokat vagy más közterheket. A 2022-es törvénymódosítás óta azonban szigorúbbak a feltételek: kizárólag főállású egyéni vállalkozók és csak magánszemélyeknek számláznak, illetve taxisok, akik cégeknek is számlázhatnak, kivételek lehetnek. A jelenlegi havi tételes adó 50 000 forint, amelyet minden hónap 12-éig kell befizetni. Emellett van egy éves bevételi határ: 18 millió forintért a keret feletti rész után 40%-os különadót kell fizetni. Az alanyi adómentesség határa 12 millió forint. A katás vállalkozásnak célszerű a bevételi nyilvántartást vezetnie, mivel ez kötelező, és a NAV bármikor ellenőrizheti. Az IPA-t (iparűzési adót) és a kamarai hozzájárulást pedig minden érintettnek meg kell fizetni, kivéve, ha a katás adónem mentességet ad. A számlázásnál 2022. szeptember 1-jétől nem kötelező a “KISADÓZÓ” megjelölés feltüntetése a számlákon, szerkesztési és adminisztrációs könnyebbség a vállalkozók számára.
Az adózási forma kiválasztásánál fontos esettanulmány, hogy a KATA-t elsősorban magánszemélyeknek nyújtott szolgáltatásokra vagy termékértékesítésre lehet választani, és főállásúnak kell lenni. A taxisok kivételt jelentenek, mert ők cégeknek is számlázhatnak. 2025-ben is érvényes az, hogy az új KATA keret 18 millió forint, az alanyi adómentesség kerete pedig 12 millió forint. Ha a bevételi határ túllépése történik, 40%-os különadót kell fizetni a kereten felüli részre. A kata bevallása február 25-ig esedékes, ONYA (Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazás) használata ajánlott, mert megkönnyíti a beadást. A kamarai hozzájárulást évente 5 000 forintban határozták meg, amit március 31-ig kell rendezni. A 12 millió forintos alanyi adómentesség fenntartása mellett könnyebb a vállalkozók adózási köre, de ha a bevétel meghaladja az IPA-kulcsokat, akkor már adózási köröket és bevallást igényel az illető.
Illetékkedvezmények és buktatók a vagyonszerzési illeték kapcsán
- Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye: A 35 évet be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzése esetén 50%-os kedvezmény jár, ha a teljes forgalmi érték nem haladja meg a 15 millió forintot. Ha az ingatlan értéke ezt meghaladja, a kedvezmény nem vehető igénybe.
- Ingatlancsere korábbi eladás figyelembevételével: Ha az új ingatlan értéke magasabb, mint a korábbi, és az eladás az eladás utáni 5 éven belül történik, a korábbi érték csökkenti az illeték alapját. 5 év a határ 2026-tól.
- Ingatlancsere későbbi eladás figyelembevételével: Ha az új ingatlan értéke magasabb és az eladás előtti egy éven belül kerül sor a vásárlásra, az eladott ingatlan vételára csökkenti az új ingatlan illeték alapját.
- Csökkentő és mentességi lehetőségek buktatói: Ezek nem automatikusak; a nyilatkozatot és a bejelentést időben kell megtenni. A lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilatkozni kell a mentességről vagy kedvezményről. Lakóingatlanokra vonatkozik a legtöbb mentesség, nem pedig telekre vagy nyaralókra. A nyilatkozat időpontja és a határidők betartása kulcsfontosságú.
- Az egyetlen jogosultság - egy eladott lakás kedvezménye csak egy eseményre vonatkoztatható: A törvény szerint egy vásárlással szemben csak egy eladást lehet figyelembe venni kedvező illetékalap érdekében. 2026. január 1-től azonban az illetékalap meghatározásánál minden egyes csere vagy adásvétel esetében a kedvezőbb illetékalapot lehet figyelembe venni, így a döntés rugalmasabb lett.
Az illetékkedvezmények és mentességek a következő forrásokat is felmérhetik: NAV 19., 20., 38. információs füzetek, és kérdések esetén NAV Infóvonal.
Cégalapítás 2025-ben? Mennyibe kerül?
tags: #kata #illetek #kedvezmeny