Malomdűlő — Pilisborosjenő külterületi lakópark fejlesztése és szabályozása

Budapest III. kerületének határában, Pilisborosjenő Bécsi út feletti külső településrészének folytatásában, a 13-15-ös km kövek magasságában található a 60 hektáros Malomdűlő fejlesztési terület.

Helyi építési szabályok és telepítési terv

A Malomerdő Villapark komplex lakóingatlan fejlesztés II. Malomerdő Villapark építési övezeti előírásait Pilisborosjenő 3/2018 (II.16) önk. rendelettel elfogadott hatályos Helyi Építési Szabályzata rögzíti.

A HÉSZ általános előírásait az LVm övezetre vonatkozó szabályok specifikálják, melyet a Telepítési Terv egészít ki.

A beépítéseknél figyelembe kell venni az országos szintű építési szabályokat (OTÉK 253/1997. (XII.20.) korm.

A HÉSZ szerint a minimum 1500 m2-es telkek szabadon álló beépítését a TT pontosítja azzal az alapvető céllal, hogy az egyes telkek beépítése ne hozzon hátrányos helyzetbe más telkeket, minden tulajdonos egyformán élvezhesse a természetes és az épített környezet előnyeit.

Telekosztás, utak és utcakép

A 120 telket a Bécsi útról nyíló 2 Km hosszú 16 m széles Téglagyári gyűjtőút tárja fel.

Erre csatlakozik be egy ponton az ingatlanokat ellátó 12 m széles, 2,6 Km hosszú Malomdűlő Kft. tulajdonában lévő belső úthálózat.

Az utak mindkét oldalán 5-5 méter parkosított, nem lekeríthető előkerti sáv kerül kialakításra, így a lakó épületek minimum 22 méterre lesznek egymástól, ami tágas, zöld utcaképet biztosít.

Az utcakép rendezettségét azzal érjük el, hogy az előkerti határvonal egyben építési vonal is, azaz az épületek utcai homlokzatát ebben a vonalban kell kialakítani.

Az erdők által körülölelt domboldalak beépítése lejtőre simuló, lapos vagy alacsony hajlásszögű tetőkkel fedett, egyszerű tömeg formájú épületekkel megengedett .

Építészeti karakter és homlokzatok

Az épületek egységes karakterét nagy üveg felületek és a délre tájolt, házanként kötelezően egységesen kialakított félnyereg tető felületeket teljesen lefedő napelemek, valamint a fa és kőhatású homlokzati elemek biztosítják.

Az utcafronti 5 m-es sáv közös kertészeti terv alapján kerül kialakításra.

Az előkertben a kötelező 100 m2-es vendégparkoló a garázs behajtók , valamint a közművezetékek és berendezések helyezhetők el.

A villaparkban kizárólag zöldsövénnyel befuttatott vadhálós kerítéseket lehet létesíteni, amelyek magassága az oldalsó és a hátsó telekhatárokon maximum 1,5 m , az erdő felőli telekhatárokon 2 m lehet.

A kerítéslábazatok magassága a 25 cm-t nem haladhatja meg.

Településrészi korlátozások és kiegészítő építmények

Pinceszint az utak fölötti, alagsori szint az alsó telkeken építhető.

Legfeljebb 10 m2-es kerti pavilonok, valamint pergolak és növénytámfalak a kertekben elhelyezhetők.

Felszíni vizet a telkekről az utakra, valamint a szomszédos telkekre engedni nem lehet.

Infrastruktúra: utak, víz, szennyvíz, energia

A fejlesztési terület a Bécsi úttól induló 16 m széles Téglagyári gyűjtőúton keresztül, a Malomerdő Villapark projekthez tartozó ingatlanok a 2.6 Km hosszú, 12 m széles, közforgalom számára megnyitott belső magánút hálózatról közelíthetőek meg.

A 2900-3070 hrsz.-ú ingatlanok vízellátására a víz gerincvezeték hálózatot d110-es kpe csővel lefektették és a lakó övezetre vonatkozó előírások szerint szükséges tűzcsapok is kiépültek.

A telekcsoportra egy ponton lép be a víz, amely a Téglagyári úton kiépített d160-as gerincvezetékre egy központi vízórán keresztül csatlakozik.

Malomdűlő Kft. a közforgalom számára megnyitott belső utakon kiépített tulajdonában lévő rendszert a társasházi szabályok szerint tervezi üzemeltetni.

A víz házi bekötése a gerincekre fúrt tolózárral felszerelt 32-es kpe csövekkel történik.

Amennyiben a bekötéshez keresztezni kell a határoló úttestet, úgy azt csak sajtolással, vagy irányított fúrással lehet megtenni.

A távleolvasást biztosító vízórát az építési vonalon, az utcai homlokzaton fűtött helyiségben kötelező elhelyezni.

A bekötő cső a Malomdűlő Kft , a vízóra pedig a szolgáltató DMRV- tulajdonát képezi.

Az öntöző víz igényt az utakon létesített 23 kúttal tervezik kielégíteni.

A keletkező szennyvizek tisztítását az utak mentén legfeljebb öt ingatlanonként telepített EU kompatibilis, aktív, évi 500 m3 kapacitású tisztító berendezésekkel tervezik.

Az áramellátás az utcákban lefektetett 0,4 KW-os földkábel hálózatról történik.

Éjszaka az utakat 120 db 4 m-es villanyoszlopra szerelt 30 w-os led lámpa világítja meg.

A közvilágítási hálózat áram ellátását napelemes rendszer biztosítja.

Az épületek energiaellátását sziget üzemű, vagy az elektromos hálózatra oda-vissza mérő órával csatlakozó hibrid napelemes rendszerrel és víz-levegős hőszivattyúval kell biztosítani.

Parkolás és közművek

Gyalogos járdák, parkolók, kerítés, kukatárolók, bejárati kapu, kaputelefonok kiépítését.

Tetőszinti lakások- 2. Térkövezett, zárt felszíni parkolóhelyek ára egységesen 3M ft/db. 1 db megvásárlása kötelező lakásonként.

Elérhetőség, tömegközlekedés és jövőbeni közlekedési fejlesztések

A betelepülők számára meghatározó jelentőségű Budapest megközelíthetősége.

Gépkocsival a Malomdűlőt a 10-es számú országos főúton az Ürömi körforgalmat Dorog felé elhagyva lehet megközelíteni, majd a fejlesztési területet a Bécsi út folytatásában a Téglagyári út tárja fel.

Az Árpád híd pesti hídfőjétől induló távolsági buszok és a budai hídfőtől, a Szentlélek tértől induló fővárosi „kék” buszok egyaránt megállnak a Téglagyári Megálló helyen.

A Budapestre utazás alternatív lehetőségét biztosítja a Nyugati pályaudvar és Solymár vasútállomás között gyorsvasútként 24 perc alatt - óránként kétszer, csúcsidőben háromszor - közlekedő vonat járat.

A közelmúltban felújított Solymári állomás XXI. századi körülményeket, kiépített P+R parkolót biztosít a vasúti tömegközlekedést igénybe vevő utazóközönség számára.

A közeljövőben Pilisborosjenő szempontjából két nagy jelentőségű közlekedési út megépítését tervezik.

Az egyik országos léptékű fejlesztés, az M0 északi szektorának megépítése Budakalásztól a Bécsi útig 3 km-es alagútban, mely Pilisborosjenőn jön ki a Bécsi utat átívelő völgyhídra a fejlesztési területtől 2.5 km-re.

térkép: Malomdűlő és kapcsolódó közlekedési kapcsolatok

Közösségi és önkormányzati vonatkozások

A képviselő-testület június 15-ei ülésén áttekintette és jóváhagyta a májusi ülésen hozott döntések végrehajtásáról szóló hivatali jelentést.

Az összesen 21 határozat végrehajtása az ütemtervnek megfelelően zajlik: megtörtént a 2025-ös zárszámadás, a helyi építési szabályzatok (HÉSZ) módosításainak és a szőlőterületeket érintő változtatási tilalomnak a kihirdetése.

Az önkormányzat június 15-ei ülésén tárgyalja a közösségi együttélés alapvető szabályairól, valamint a zaj- és rezgésvédelemről szóló új rendelet-tervezetet, amelyet a testület döntése alapján július 1. és szeptember 30. között társadalmi vitára bocsátanak.

A megújuló szabályozás két korábbi, részben átfedő helyi rendeletet von össze és tesz tisztába.

Az új alapelvek egyik legfontosabb eleme a falusias életmód örökségének védelme: kimondja, hogy a falu jellegéhez tartozó szokásos zajok és szagok a mindennapok természetes velejárói, így azokat tűrni kell, ugyanakkor az általános zajkeltési időszakon túl a hangos berendezések már csak jegyzői engedéllyel működhetnek.

A tervezet a decibel-alapú mérések helyett a hitelesített méréseket és a megalapozott panasz intézményét helyezi előtérbe, emellett rugalmasan kezeli a hagyományos falusi rendezvényeket (pl.

A rendelet emellett egységes szerkezetbe foglalja a mindennapi együttélés szabályait is, a ház előtti területek tisztántartásától kezdve a hulladékkezelésen és az állattartáson át egészen a közterületi fák védelméig és a növénytelepítési távolságokig.

A szabályok betartatását egységes, arányos szankciórendszer és a közterület-felügyelő határozottabb helyszíni ellenőrzési jogköre garantálja majd, ahol a jegyző jár el elsőfokú hatóságként.

Elsőszombat. Ünnepélyes Szűz Mária- köszöntő. Élő közvetítés 17- órától. Augusztus 1- 2026

Helyi intézmények, szolgáltatások és közösség

Sikeres nevelési évet zárt a helyi magánbölcsőde.

A képviselő-testület a június 15-ei ülésén megtárgyalta és elfogadta a Panoráma utcai Tökmag Családi Bölcsőde I. és II. szakmai beszámolóját a 2024/25-ös időszakról.

A 10 férőhelyes intézmény az elmúlt évben teljes kapacitással és magas kihasználtsággal működött: összesen 11 gyermek nevelkedett itt (közülük 5 pilisborosjenői, a többiek a környező településekről és Budapestről érkeztek).

A bölcsőde szakmai programjának középpontjában a népi hagyományőrzés és az egészséges táplálkozás állt, a szülőkkel pedig kifejezetten jó, együttműködő kapcsolat alakult ki.

A magas színvonalú nevelőmunkát 3 gondozó és egy adminisztratív munkatárs biztosította, aminek köszönhetően a bölcsődéből távozó 7 gyermek mindegyike sikeresen elérte az óvodakezdéshez szükséges fejlettségi szintet.

Változás történt a falu gyermekjóléti szolgáltatási rendszerében.

A képviselő-testület a június 15-ei ülésén döntött arról, hogy közös megegyezéssel, 2026. június 30-i hatállyal megszünteti a Fehér Kereszt Közhasznú Egyesülettel még 2011-ben kötött, helyettes szülői ellátás biztosítására vonatkozó szerződést.

Mivel a falu 15 éve fenntartott, egyetlen elméleti férőhelyet biztosító kontingensében jelenleg nem volt folyamatban lévő gyermekelhelyezés, a szerződésbontás nem érint helyi családot, és nem okoz ellátási hiányt a településen.

Önkormányzati működés és vagyonkezelés

Új szakértő segíti az önkormányzat közbeszerzési eljárásait.

A képviselő-testület döntött a falu beruházásaihoz létrehozott Közbeszerzési Bíráló Bizottság személyi összetételének módosításáról, miután a bizottság eddigi jogi szakértője, dr. Sasi-Nagy Edit az áprilisi választásokon országgyűlési képviselői mandátumot szerzett.

Bár a tisztségek jogilag nem összeférhetetlenek, a parlamenti munkával járó jelentős leterheltség miatt a képviselő - saját egyetértésével - átadta a helyét, hogy a helyi projektek hatékonyan és zavartalanul haladhassanak tovább.

A megüresedett jogi szakértői posztra a testület dr. Tusor László közbeszerzési szakjogászt kérte fel.

Az új tag több mint másfél évtizedes, minisztériumi és nagyvállalati környezetben szerzett szakmai tapasztalattal rendelkezik, ráadásul pilisborosjenői lakosként személyesen is jól ismeri a település adottságait és céljait.

Új utcaneveket kapott a Malomdűlő.

A képviselő-testület döntött a lakópark területén kialakított, közforgalom elől el nem zárt magánutak hivatalos elnevezéséről.

A tulajdonos fejlesztő cég javaslatait elfogadva, a település növénynevekre épülő hagyományos utcanévadási szokásait követve a jövőben a Csillagvirág, Tátika, Berkenye, Borbolya, Fenyveserdő, Kökörcsin, Kankalin, Borostyán és Erdőlak utca nevekkel találkozhatunk a Malomdűlőben.

Véglegesítették a Budai úti zöldséges új bérleti szerződését.

A képviselő-testület ismételten napirendre tűzte és jóváhagyta a 16 négyzetméteres üzlethelyiség bérbeadását Hartyányi Zoltán helyi lakos részére.

A május végi, jogi és pénzügyi szakértőkkel lefolytatott egyeztetések eredményeként a bérleti jogviszony teljesen új, tiszta alapokra került: az eddigi magántulajdonú épület tulajdonjoga a bérleti jog átadásával egyidejűleg átszállt az önkormányzatra, a bérleti jog pedig a jövőben nem értékesíthető és nem ruházható át másra.

A szerződés határozatlan időre, de az önkormányzat hosszú távú faluközponti fejlesztési terveinek megóvása érdekében 3 hónapos felmondási idővel jön létre.

A zöldséges zavartalan működését biztosítva a bérlő az üzlet előtt legfeljebb 1 méteres sávban helyezhet ki árut, a mellette lévő parkolót pedig kizárólag áruszállítási rakodásra használhatja.

Az épület strukturális bővítése tilos, az esetleges előtető vagy napellenző felszerelése külön hatósági engedélyezés tárgyát képezi.

Lakóépületek műszaki tartalma - társasházi lakások

Malomdűlő Társasházi Lakások - Panorámás lakások a fenyőligetben.

Pilisborosjenő egyik titkos, még felfedezetlen részén, a napsütötte Malomdűlő délnyugati domboldalán valósul meg legújabb projektünk.

A két, egyenként 10 lakásos társasház a modern építészet és a természetközeli életmód tökéletes fúziója.

- 30-as porotherm tégla 10 cm-es szigeteléssel, lakáselválasztófalak:25-30cm-es silka hanggátló téglával.

Közbenső monolit födémek lépés-hanggátlás biztosítására alkalmas szigeteléssel, koszorú hőszigetelés 5cm-es XPS.

Az ár tartalmazza továbbá: járdák, függőfolyosók, lépcsők, lépcsőház fagyálló gress járólappal burkolását.