PTK szerint a lépcsőház nem a lakástulajdon része: jogi helyzet, szabályozások és gyakorlati következmények
A társasházakban élni lehet áldás vagy éppen átok is. Áldás annak, aki nem akar bajlódni a kertesházzal járó kertápolási munkálatokkal, szeretni a nyüzsgést és még a szomszédjaival is jóban van. A társasházi lét ugyanakkor átok is lehet egy rosszindulatú szomszéd, egy napközben folyton ugató kutya vagy éppen egy dolgát nem megfelelően végző közös képviselő miatt. A társasházak lakóközösségében az egyik legtöbb konfliktust kiváltó kérdés az, hogy mi az, ami elhelyezhető a lépcsőházakban és mi az, ami nem. Talán az egyik leggyakrabban felmerülő kérdés, hogy a sokszor sivár lépcsőházak dekorálhatóak-e különböző növényekkel. A kérdést egyrészt maga a lakóközösség is rendezheti a Szervezeti és Működési Szabályzat részét képző házirendben. A házirenden túlmenően azonban tűzvédelmi szempontok miatt jogszabályok is rendelkeznek a kérdésről. Az Országos Tűzvédelmi Szabályzatról szóló 54/2014. (XII.) számú rendelet és a kapcsolódó általános elvek szerint felmerül kérdésként, hogy pontosan mennyi is az a minimális méret, amelyet a lépcsőházban elhelyezhető tárgyakra vonatkozóan alkalmazni lehet. E jogszabályok szerint a menekülési útvonalakat nem szabad szűkíteni, és úgy kell megtervezni, hogy a szabad szélesség legalább 1,1 m legyen, így előírásként érkezik a tűzgátló előtér és a füstmentes lépcsőház vonatkozó korlátozása is. Ezen szabályozások alapján a lépcsőházban éghető anyagok és a tűz vagy füst terjedését elősegítő tárgyak elhelyezése tilos. E szabályokat erősíti meg az OTSZ azon rendelkezése, amely kimondja, hogy tűzgátló előtérben, füstmentes lépcsőházban és előterében mindennemű tárolás tilos. A kérdés, hogy egyáltalán mi helyezhető el a lépcsőházban, akkor merül fel, ha a lépcsőház vagy előtér nem füstmentes, nem tűzgátló, vagy ha egyéb körülmények lehetővé teszik a tárolást. Főszabályként elmondható, hogy semmi olyan tárgy nem helyezhető el a lépcsőházban, ami tüzet okozhat, vagy ami a tűz vagy a füst terjedését elősegítheti. Így például hűtőszekrény vagy olyan tárolószekrény sem kerülhet ki az ajtó elé, amely kizárja a menekülési útvonalat. A növények kihelyezésére is szigorú előírások vonatkoznak, és a tűzvédelmi hatóság által kiszabható bírság összege akár elérheti vagy meghaladhatja az egymillió forintot is.
A jogi alapok: hogyan alakítja a törvényi szabályozás a társasházakat?
Az első törvények között jelentős a társasházakról szóló 1924. évi XII. törvénycikk és az ezt követő rendezések. Gyakorlatban megvalósult megoldások és viták alapján alakult ki a társasház-tulajdon sajátos formája, amely a közös tulajdon és a külön tulajdon viszonyát rendezi. A 2003. évi CXXXIII. társasházi törvény (Tht.) a társasházak szervezetét és működését részletesen meghatározza, beleértve az alakuló közgyűlést, SZMSZ-t (szervezeti-működési szabályzatot) és a közös képviseletet. A Tht. többek között előírja, hogy a társasházat kizárólag alapító okirat aláírásával és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel lehet létrehozni, továbbá meghatározza a közös tulajdon és a külön tulajdon tartalmát, a közgyűlés hatáskörét és a közös költségek viselését. Az új Ptk. 5:85. § (1) bekezdése szerint társasház akkor jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott célok szerint a lakások és/vagy egyéb helyiségek tulajdonosai részben külön, részben közös tulajdonban állnak. A Ptk. szerint a társasház jogi formája kiegészítheti a Tht. rendelkezéseit, és bizonyos kistársasházak számára lehetőséget ad a szervezeti és működési szabályzat elhagyására vagy egyszerűsített formában történő működtetésére. A Tht. 63. § (2) bekezdése szerint a hatlakásosnál nagyobb társasházak számára kötelező az alapítótól elkülönülő SZMSZ megalkotása, a kis társasházak esetében pedig a Ptk. szabályai érvényesek, ha a közösség úgy dönt. A Tht. felhívja a figyelmet arra, hogy a társasházat kizárólag lakáscélra és olyan épületre lehet alapítani, amelyet az alapítást megelőző nyolc évben lakáscélra nem használtak.
Svédországban a társasház (ägarlägenheter) egy 3D ingatlan formája, amely akkor alapítható, ha a földrajzi és jogi keretek között a lakások és közös elemek meghatározott módon kerülnek elkülönítésre. A svéd jogban a 3D ingatlan fogalma kifejezetten meghatározott, és a társasház mint olyan 3D ingatlan egységként kerül nyilvántartásba, ahol a lakás tulajdonosa közvetlenül és nyilvántartott formában rendelkezik. A svéd rendszerben a közös létesítmények kezelésére gyakran társaság vagy résztulajdonosi kezelés kerül alkalmazásra, és a döntéshozatal módja részben egyszerűbb lehet, például a kistársasházak esetében. Ezzel szemben a magyar szabályozás a Tht. és a Ptk. közötti választási lehetőséget kínál, amely a tulajdonosi közösség méretétől és a közös feladatok összetettségétől függően eldönthető.
A legfeljebb hat lakásos társasházak számára lehetőség van arra, hogy a Tht. részletes szabályaitól eltérjenek és a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó egyszerűsített szabályai szerint működjenek. Ennek egyik legnagyobb előnye, hogy nincs kötelező közös képviselő bejegyzése a földhivatalba, és általában nem szükséges SZMSZ sem. A döntések egyszerűbbek: a tulajdonostársak többségi szavazással döntenek a hétköznapi ügyekben, míg a nagyobb beruházások és felújítások esetén egyhangú döntés szükséges lehet. A kijelentkezés a Tht. hatálya alól akkor érheti el a kívánt hatást, ha a közösség egyhangú határozattal módosítja az alapító okiratot, és ezt a módosítást bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. Ugyanakkor a jogi és nyilvántartási folyamat rendkívül összetett lehet, és gyakorlati tanácsokat érdemes igénybe venni, hogy a módosítás zökkenőmentesen valósuljon meg. A Ptk. szerinti működés ugyanis kevesebb adminisztratív teherrel jár, de kevesebb jogi kapaszkodót és részletesebb rendelkezéseket ad meg a vitás helyzetekre, ezért csak akkor érdemes ezt választani, ha a tulajdonosok között erős bizalom és együttműködés van, illetve nincsenek nagyobb közös projektek, amelyek szükségessé tennék a részletes szabályozást.
Az alapelvek szerint a lépcsőház és a közös területek rendeltetésszerű használata alapvető kötelezettség, és a közös költségek megfizetése minden tulajdonostársat terhel. A lépcsőházban elhelyezhető dekorációk esetében fontos figyelembe venni a tűzvédelmi és mentési szempontokat. A növények és egyéb dekorációk elhelyezése csak a vonatkozó jogszabályi feltételek szerint engedélyezett, és a hatósági bírság lehetősége miatt célszerű tisztázni a szabályokat a házirendben vagy az SZMSZ-ben. A közös területek fenntartását, az előírt közös költségek viselésének módját és a közös helyiségek használatát a közgyűlés határozza meg, a Ptk. és a Tht. közös szabályai szerint. A tulajdonosi közösség vezetését a közös képviselő vagy intézőbizottság látja el, és feladataik közé tartozik a költségvetés előkészítése, a közgyűlések előkészítése és a határozatok végrehajtása.
Gyakorlati következtetések a 4 lakásos kistársasházak számára
- 4-6 albetétes társasházak esetében a Ptk. szerinti működés rugalmassága lehet a legnagyobb előny, különösen, ha a közösség egyszerűsített működést szeretne.
- A Tht. alkalmazása esetén növekszik az adminisztrációs teher, de a jogbiztonság és átláthatóság növekszik.
- A részletesen megfogalmazott alapító okirat és SZMSZ szükségessége döntés kérdése: a közösség írhat úgy, hogy nem kötelező ezeket készíteni, ha a Ptk. alapon működik, de a vitás helyzetekben kevesebb kapaszkodó áll rendelkezésre.
- A közös költségek és a közös területek használata mindig a tulajdoni hányad arányában történik, függetlenül attól, hogy melyik jogi forma van érvényben.
- A kistársasházak számára célszerű jogi tanácsadó bevonása a folyamatok során, különösen a kijelentkezés vagy átállás megvalósításakor.
Az átfogó áttekintés alapján a lépcsőházakban elhelyezett növények és tárgyak tűzvédelmi megoldásokkal és közös szabályozásokkal összhangban mustárhuzamos okok szerint kerülnek elhelyezésre, amelyet a házirend és az SZMSZ pontosít. A kistársasházak számára kínált rugalmasság lehetőséget ad a költségek csökkentésére és a döntéshozatal egyszerűsítésére, miközben figyelembe kell venni a közös területek használatának és fenntartásának költségeit. A döntést és a témában való eligazodást mindig érdemes jogi tanácsadóval egyeztetni.
tags: #ptk #ban #a #lepcsohaz #nem #a