Regi eladasi szerzodes foldhivatal: díjak, határidők és ügyintézés lépései

Végre! Eljött a nagy nap: aláírjátok az adásvételi szerződést. Mennyi idő, energia és pénz volt, hogy idáig eljutottatok! Az érzelmi hullámzásról (bízom benne, hogy nem hullámvasútnak éltétek meg) nem is beszélve.

Jelen bejegyzésben az ingatlanok vásárlása és eladása során felmerülő földhivatali díjak, határidők és egyes kapcsolódó szabályok témáját járom körbe. Akár eladói, akár vevői oldalon állsz, bizony egy adásvételi szerződés nagy dolog. És ilyenkor szokott felmerülni a kérdés: de mi van ez után. Mi történik? Van még valamilyen teendő?

Mikor indul a földhivatali eljárás és mi számít az indítás napjának?

A földhivatali eljárás akkor indul el, amikor a bejegyzési kérelmet az illetékes földhivatalhoz benyújtják és azt iktatják. A határidők számítása az eljárás megindulásának napjától kezdődik - de a benyújtás napja nem számít bele a határidőbe.

Az ingatlan-nyilvántartás bejegyzési elve szerint a vevő tulajdonjogának keletkezése (egyszersmind az eladó tulajdonjogának a megszűnése) a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel megy végbe. Felhívom a figyelmet arra, hogy az aláírt szerződés és a határidőben teljes egészében megfizetett vételár, de még az ezeket követő birtokba vétel sem teszi tulajdonossá a vevőt: a tulajdonszerzéshez a nyilvántartás konstitutív hatálya miatt az is szükséges, hogy a földhivatal őt tulajdonosként bejegyezze.

Kinek kell kezdeményeznie és hogyan?

Az adásvételi szerződésekkel kapcsolatos földhivatali eljárások nem hivatalból, hanem kérelemre indulnak, és a törvény kötelezővé teszi jogi képviselő (ügyvéd, ügyvédi iroda, jogtanácsos vagy közjegyző) igénybe vételét. Praktikusan mindez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződéssel kapcsolatos földhivatali kérelmek megírását és előterjesztését, a tulajdonjog átvezetéséhez szükséges iratok csatolását, valamint a hivatallal történő kapcsolattartást a jogi képviselő végzi.

A törvény előírása szerint a kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés keltétől számított 30 napon belül kell benyújtani a földhivatalhoz. Tudni kell azonban, hogy a beadványokat az iktatószámok sorrendjében intézik el, így minél hamarabb beérkezik a földhivatalba a szerződésünk, annál jobb.

Medig kell benyújtani az adásvételi szerződést?

30 nap áll rendelkezésre az adásvételi szerződés megkötésétől számítva, hogy a vevő vagy meghatalmazott ügyvédje beadja a földhivatali kérelmet. Ha ez elmarad, mulasztási bírság szabható ki.

Jogszabályi alap: Itv. 91. § (1) Az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) az ügyfél vagy jogi képviselője az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával az ingatlanügyi hatóságnál az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg jelenti be illetékkiszabásra.

Ügyintézési határidők - mikorra várható bejegyzés?

Adásvételhez kapcsolódó általános ügyintézési határidő 2026-ban: az általános földhivatali ügyintézési határidő 60 nap. Tehát az esetek túlnyomó többségében a földhivatalnak legfeljebb 2 hónapja van arra, hogy az ingatlan tulajdonjogát bejegyezze a vevő nevére. Sajnos az E-ING Back Office indulása óta nem ritka, hogy a földhivatalok túllépik a 60 napos határidőt.

Ha a beadott kérelem nem teljes, a földhivatal 8 napon belül hiánypótlásra szólíthat fel. A hiánypótlásra jellemzően 15 napot adnak, amely egyszer meghosszabbítható. Ha a hiánypótlás nem történik meg, az eljárást megszüntethetik.

Díjak: mennyi a földhivatali eljárás díja és ki fizeti?

I. Az Illetéktörvény értelmében az ingatlan-nyilvántartási eljárásért (esetünkben a vevő tulajdonjogának bejegyzéséért) igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni. Ennek összege a jelen cikk megírásakor ingatlanonként 6.600 Ft.

Amennyiben azt szeretnénk, hogy beadványunkat a földhivatal ne az általános ügyintézési határidőn, azaz 21 napon belül, hanem soron kívül intézze el, a kérelem előterjesztésekor további 10.000 Ft-ot kell megfizetnünk ingatlanonként. Megjegyzendő, hogy a tulajdonjog fenntartással történt eladásnak, mint az ingatlanra vonatkozó, jogi szempontból jelentős ténynek a feljegyzéséért külön kell megfizetni a díjat.

II. A Ptk. rendelkezései alapján a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. Tegyük hozzá ugyanakkor, hogy az ingatlan tehermentesítése során az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett teher (pl. jelzálog) törlése külön költséget és eljárást igényelhet.

Gyakori földhivatali eljárási díjak (összefoglaló)

Fontos megjegyezni: a 1/2024. KTM rendelet szabályozza a díjtételeket, és egyes műveletek esetén eltérő díjak léphetnek fel (pl. társasház alapítása, telekalakítás, stb.). Természetes személy évente kétszer ingyenesen lekérdezhet hiteles e-tulajdoni lapot elektronikus formában - de csak ha a saját ingatlanjáról van szó.

Soron kívüli eljárás - mikor javasolt és miért érdemes díjat fizetni?

Soron kívüli eljárás kérhető, ha gyors bejegyzésre van szükség. Ne felejtsük el: ezt a kérelmet mindig indoklással kell ellátni és kizárólag a kérelemmel egyidejűleg adhatjuk be! Ez különösen fontos lehet banki finanszírozás esetén (pl. folyósítás előtt), ha az adásvételi szerződés teljesítése feltételhez kötött, vagy ha a vevő gyors tulajdonszerzéshez kötött adózási vagy támogatási előnyöket szeretne érvényesíteni.

Jogalap: Ákr. 50. § (8); Vhr. 124. 17. § (1) a-c). Fontos! Ha a földhivatal nem tartja be a soron kívüli eljárási határidőt, vagy nem engedélyezi az eljárást, akkor a külön díjat vissza kell fizetnie az ügyfélnek.

Elektronikus beadványok (e-Papír) - mit kell tudni az érkeztetésről és aláírásról?

Az adásvételi szerződést és mellékleteit az e-Papír rendszeren keresztül lehet megküldeni a Földhivatalnak. Érkeztetési nyugta (KRX csomag): a beküldés után a rendszer visszaküld egy .krx kiterjesztésű fájlt. Ez a csomag tartalmazza a teljes beküldött anyagot mellékletekkel együtt, valamint a hivatalos érkeztetési igazolást. Banki hiteligényléshez ezt a csomagot kell leadni, mert a bank rendszere ezt tudja kezelni.

A KRX fájl kezelése Microsoft Windows alatt: Töltsd le a .krx fájlt a számítógépre. Ha a kiterjesztés nem látszik, az intézőben engedélyezd a „Fájlnévkiterjesztések” megjelenítését. Jobb egérgombbal kattints a fájlra → Átnevezés. A fájlnév végén a „.krx”-et írd át „.zip”-re. Példa: kuldemeny.krx → kuldemeny.zip. Ezután a fájl zip mappaként megnyitható, és a tartalom kibontható.

A zip fájl szerkezete: KRX\OCD\Payload mappán belül találod a beadványt és mellékleteit, minden dokumentum külön mappában helyezkedik el (ID-1, ID-2, ID-3 stb.).

Az ingatlan-nyilvántartási eljárások egy része ma már e-papíron keresztül történik, ilyenkor az ügyvédnek elektronikus formában kell benyújtania a kérelmet és a csatolt okiratokat. A gyakorlat azonban nem teljesen egységes. Sok ügyvédben felmerül a kérdés: Az e-papíron beadott okiratokat külön kell aláírni, vagy elegendő egy e-akta elektronikus aláírása?

A gyakorlatban a legbiztonságosabb megoldás az, ha minden csatolt PDF-dokumentumot külön-külön látunk el minősített elektronikus aláírással és időbélyeggel, és ezeket csatoljuk az e-papíros beadványhoz. Ez egyértelművé teszi az okirat hitelességét, és elkerülhető vele, hogy az ügyintéző „nem látja a hitelesítést”.

A 2017. évi LXXVIII. törvény 46. § alapján az ügyvéd papíralapú okiratot elektronikus okirati formába alakíthat, ha oldalhű elektronikus másolat készül, és az elektronikus okiratot elektronikus aláírással és időbélyeggel látja el. A 2021. évi C. törvény 35. § (2) bekezdése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat akkor használható fel, ha tartalmazza a keltezés helyét és idejét, az ügyvéd ellenjegyezte, az ügyletkötő felek azonosíthatók, és a papíralapú okiratról készült elektronikus másolat tartalmazza az aláírásképet. Ez azt jelenti, hogy a földhivatal számára a konkrét dokumentum hitelessége a lényeg, nem az e-akta struktúrája.

Elektronikus aláírás az ingatlanügyi okiratoknál - mi fogadható el 2026-ban? Az adásvételi szerződések és más bejegyzés alapjául szolgáló okiratok 2026-ban már széles körben aláírhatók elektronikusan, de a földhivatali eljárások továbbra is szigorú technikai és formai követelményekhez kötődnek. Elfogadható a papíralapú okirat ügyvéd által készített hiteles elektronikus másolata, illetve a minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú, időbélyeggel ellátott elektronikus aláírás (Microsec, NetLock, NISZ, illetve más EU-s szolgáltató).

Gyakori problémák és kockázatok az e-beadványokkal

Előfordulhat, hogy a földhivatal nem széljegyzi az e-papíron beadott kérelmet? Igen, erről sajnos több ügyvéd kolléga is beszámolt az utóbbi időben. A hibát elsősorban az okozza, hogy az ügyvéd hibásan tölti ki az űrlapot, vagy nem megfelelő címzettet ad meg. Persze nem kizárt, hogy a hiba technikai vagy iktatási problémákra vezethető vissza.

A földhivatal értesít, ha gond van a kérelemmel? Sajnos sok esetben nem értesítenek, és csak a tulajdoni lap lekérdezésekor derül ki, hogy a széljegy hiányzik. Ez jelenleg az egyik legnagyobb probléma a rendszerben.

Érdemes e-papíron benyújtani a beadványt? A személyes beadás továbbra is biztonságos, mert ezeknél stabilabb az iktatás és a széljegyzés. A postai benyújtás viszont hitelből finanszírozott ügyletek esetén életveszélyes, hiszen ilyenkor az ügyfél nem tud mit leadni a hitelkérelem mellé.

Banki gyakorlat és érkeztetés - mire figyelnek a bankok (OTP példa)

Szeptember 3-án a Somogy Vármegyei Ügyvédi Kamara arról értesítette a tagságát, hogy a fenti módon érkeztetett adásvételi szerződések akkor fogadhatók el az OTP Bank Nyrt-nél leadott hitelkérelmek esetén, ha az okiratszerkesztő ügyvéd írásban nyilatkozik arról, hogy az eredeti dokumentummal megegyező tartalmú szerződést nyújtotta be a földhivatalba.

A nyilatkozat akkor fogadható el, ha a nyilatkozat és a bankhoz benyújtott dokumentum elválaszthatatlan módon össze van fűzve (pl. öntapadós etikett címkével, amelyet a felragasztás után az ügyvéd szárazbélyegzővel látott el). Miért gondolják az OTP Bank Nyrt-nél, hogy különbözne a földhivatalba benyújtott okirat az érkeztetett és visszaadott okirattól? Egyrészt úgy gondolom, hogy nem állna az ügyvéd érdekében különböző okiratok benyújtása a földhivatalhoz és a bankhoz, másrészt pedig ha ilyen előfordulna, akár szándékosan, akár gondatlanul, az felvetné az ügyvéd fegyelmi felelősségét.

A KTM Hatósági Ügyekért Felelős Államtitkárságának 2025. szeptember 2-án kelt levele szerint az ügyfelek körében túlságosan elterjedt az a tévhit, hogy az ingatlanügyi hatóság általi érkeztetés és annak igazolása az okiratok tartalmi vizsgálatára is kiterjed - holott ez tévedés. Ennél nagyobb problémának mutatkozik, hogy az E-ING rendszer back office bevezetésével az iktatószámot a földhivatal nem tudja azonnal rávezetni a papíralapú okiratra.

Mit tegyünk az aláírást követően - gyakorlati lépések az eladónak és vevőnek?

Amennyiben a vevő hitelt igényel valamelyik banknál, úgy érdemes ezt minél előbb megtennie a szerződés aláírása, illetve pontosabban a szerződés érkeztetett példányának megkapását követően. Az önrészt, illetve hitel nélküli esetben a teljes vételárat a megbeszéltek szerinti ütemezésben fizetnie szükséges. A legtöbb esetben a vevő kiürített és kitakarított állapotban kéri az ingatlant, így elsősorban ez a két feladata van az eladónak. Költözni és takarítani.

Amikor a teljes vételár kifizetésre kerül, akkor ezt jelezni szükséges az adásvételi szerződést aláíró ügyvédnek, aki ezt követően ismét bemegy a földhivatalba. Az adásvételi folyamat záró eseménye, amikor az eladó átadja, a vevő átveszi a házat, valamint annak kulcsait. Ilyenkor az eladó körbevezeti a vevőt, aki így meg tud bizonyosodni róla, hogy az általa anno megtekintett állapotban tudja átvenni az ingatlant.

Nagyon fontos teendő, hogy jegyzőkönyv készüljön az átadás tényéről, amiben rögzítésre kerülnek a mérőórák száma és aktuális állása. Eddig a fogyasztás az eladót, míg ezt követően a vevőt terheli. A birtokátruházást követően a vevőnek még annyi feladata van, hogy ezt követően valamennyi mérőórát a saját nevére átirasson, valamint társasházi lakás esetén jelezze megérkeztét a közös képviselőnek.

Mit ellenőriz az ügyvéd a szerződés előkészítésekor?

Az ügyvéd az ingatlan tulajdoni lapjának átvizsgálásával ellenőrzi az ingatlan jogi státuszát, hogy valóban az eladó-e a tulajdonos és van-e az ingatlanon teher, jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog. Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatok igazolják, hogy az eladó valóban jogosult az adott ingatlan értékesítésére, és feltüntetik az esetleges terheket.

Ingatlan adásvételi szerződésnél gyakran felmerül a kérdés, hogy használható-e ingatlan adásvételi szerződés minta. A szerződést írásban kell megkötni, és ügyvéd által ellenjegyezett okiratba vagy közokiratba kell foglalni. A vételár meghatározásakor fontos figyelembe venni az ingatlan piaci értékét, valamint az esetleges terheket, például az ingatlant terhelő jelzálogjogot.

Végül: jó gyakorlatok és figyelmeztetések

• Legyen az adásvételi szerződés ügyvéd által ellenjegyezve és a bejegyzési kérelem időben benyújtva (30 napon belül).
• Az e-beadványok esetén minden csatolt dokumentumot minősített elektronikus aláírással és időbélyeggel ellátni a biztonság érdekében.
• Ha banki finanszírozás van, gondoskodjunk a megfelelő érkeztetési igazolás (KRX csomag) átadásáról a bank számára.
• Széljegy-figyelésre előfizetés hasznos lehet, ha biztosra akarunk menni az eljárás státuszát illetően.
• Figyeljünk a határidőkre: hiánypótlás 8+15 nap, általános ügyintézési határidő 60 nap, de technikai késésekkel számolni kell.

Amikor az ügyvédtől elköszönök mind az eladótól, mind a vevőtől, azt szoktam javasolni, hogy mindenképp ünnepeljék meg ezt az eseményt, még ne gondolkodjanak a továbbiakon. Annyira hosszú volt az út idáig, hogy megérdemli mindenki, hogy megálljon, és örüljön, hogy elért egy ennyire fontos és meghatározó mérföldkövet. Kérlek, te is tégy így.

tags: #regi #eladasi #szerzodes #foldhivatal

Népszerű bejegyzések:

• Hajdúnánás Dorogi út 4275 számú telek: gazdasági háttér és környezeti összefüggések
• Dagály Uszoda: Látványos beruházás
• Kiadó lakás a III. kerületben: másfél szobás otthon Bogdáni út 9 szám alatt
• A Budapesti Erdőgazdaság Zrt. területei
• Az épület története, Bonyhádi Petőfi Sándor Evangélikus Gimnázium