Értékbecslés és hitelfelvétel: hogyan befolyásolja az ingatlan fedezettségét és a hitelösszeget
Ha hitelt vennél fel lakásra vagy más célokra jelzáloghitelben gondolkodsz, akkor az ingatlan értékbecslése mindig része a folyamatnak. Az értékbecslést sok tévhit övezi, ami miatt sokan tartanak tőle. Ebben a cikkben részletesen körbejárjuk, mi az értékbecslés, ki az értékbecslő, hogyan zajlik a folyamat, és mit jelent ez a hitel elnyerésében.
Mi az értékbecslés és miért van szükség rá?
Az értékbecslés egy független szakértő általi megállapítás a ingatlan piaci értékéről és a hitel fedezeteként való felhasználhatóságáról. A bank számára ez alapvetően a kockázat minimalizálása: a hitel fedezeteként felajánlott ingatlan értékét a bank ezen becslése alapján határozza meg. Forgalmi értéket (piaci értéket) és hitelbiztosítéki értéket (HBÉ) állapítanak meg, amely utóbbi a hitel fedezetét érinti. A bank számára az értékbecslés objektív, konzisztens és megbízható alap a hitelkimutatáshoz.
Ki az értékbecslő?
Az értékbecslőt a bank bízza meg. Szakmai feladata, hogy személyesen meglátogassa az ingatlant, felmérje állapotát és paramétereit, majd ennek alapján elkészítse a szakvéleményt. A szemle során az értékbecslő felméri minden releváns tényezőt, amely befolyásolhatja az értéket: az építés anyaga, a környezet, a megközelíthetőség, az alapterület és a jogi paraméterek. A bank nem szeretné, ha a becslő kiokkolná az érdekelteket: feladata inkább a reális, piaci érték meghatározása.
Hitelfedezeti érték és eljárás
A hitelfedezeti érték a piaci érték bizonyos százaléka lehet csak: a banki szabályok ezt meghatározzák. A statisztikai alapú értékbecslés csak olyan ingatlanoknál alkalmazható, amelyek alapterülete maximum 150 m2, és bizonyos körülmények között gyorsabb, de gyakran kevésbé pontos. A piaci érték és HBÉ közötti különbséget a bank a kockázatok mérséklésére felhasználó kontrollként kezeli; legtöbbször a forgalmi értéket és a HBÉ-t egyaránt megvizsgálják.
Hogyan zajlik az értékbecslés?
Az értékbecslés több lépésből áll: a bank megrendeli a szemlét, megadod az értékbecslőnek, hogy kit keressen fel. Ezután az értékbecslő személyesen felkeresi az ingatlant, felméri a helyiségeket, körbejárja az ingatlant, és begyűjti a dokumentumokat. A szemlét követően a szakvéleményt elkészíti, amely a helyszíni adatok és a hasonló ingatlanok irányárainak összevetését is tartalmazza.
Statisztikai alapú értékbecslés
A statisztikai alapú értékbecslés gyorsabb és költséghatékonyabb lehet, különösen, ha az ingatlan kisebb méretű és olyan környéken található, ahol sok a hasonló tranzakció. Ugyanakkor ez a módszer nem ad olyan pontos képet, ha az ingatlan állapota jelentősen eltér a környéktől vagy speciális tényezőket hordoz.
Mennyibe kerül az értékbecslés?
Az értékbecslés díja általában 40-60 ezer forint körül mozog átlagos ingatlan esetén. Előfordulhat, hogy a bank akcióiban a díjat átvállalja vagy visszatéríti a hitel folyósítása után. Amennyiben a hitel meghiúsul, a díj elvész. Egyes bankok és konstrukciók esetében a díj egyes részei átvállalhatók vagy visszatéríthetők, ezért érdemes tájékozódni a bank aktuális feltételeiről.
Választhatok értékbecslőt?
Általában a bank kiválasztja az értékbecslőt, de előzetesen megadhatod, kivel szeretnéd, hogy felvegye a kapcsolatot a bank a kapcsolatfő szemléhez. A bank határozza meg, hogy ki legyen az értékbecslő, és ezt a folyamatot az értékbecslés megrendelésekor tisztázzák.
Milyen ingatlanokra kérhetek értékbecslést?
Ingatlanfajtától függetlenül kérhető értékbecslés, legyen szó lakásról, családi házról, nyaralóról vagy üdülőről. Fontos, hogy az ingatlan állapota, a jogi paraméterek és a környezeti tényezők is szerepet játszanak az értékbecslés során.
Eladott ingatlan és értékbecslés
Eladás esetén is gyakran szükség van értékbecslésre, mert a bank számára fontos, hogy mennyit ér a fedezetként felajánlott ingatlan. Az eladó és a vevő közötti ár eltérése és a bank értékbecslése közötti eltérés gyakran okozhat meglepetést.
Előzetes értékbecslés és előzetes banki döntés
Előzetes értékbecslést a bankon keresztül lehet kérni, mielőtt megindítod a hiteligénylést. Ez azért hasznos, hogy tudd, mekkora önerővel és mekkora hitellel számolhatsz, és a későbbi alkudozásnál jobban állj a témához. Az előzetes becslés általában 90 napig érvényes a bank számára, ami elegendő az adásvétel lezárásához.
Dokumentumok és folyamat
Az alapdokumentumok közé tartozik az alaprajz és térképmásolat, a tulajdoni lap, az energetikai tanúsítvány, valamint a használatbavételi engedélyek és társasházi dokumentumok, attól függően, milyen ingatlanról van szó. Az értékbecslés díja fizetendő a megrendeléskor, de egyes konstrukciók esetében a bank visszatérítheti a díjat a folyósítás után. A folyamat során a bank és az értékbecslő közötti együttműködés alapvető: az időbeosztás és a hozzáférés biztosítása kulcsfontosságú.
5 szempont, ami alapján az értékbecslő értékeli az ingatlant
- Műszaki és szerkezeti állapot: falak állapota, beázások, nyílászárók, fűtésrendszer.
- Alaprajz és jogi megfelelőség: a körbejárás során a helyszíni adottságokat összevetik a hivatalos alaprajzzal; különös figyelmet kap, ha egy fal vagy hozzáépítés nincs feltüntetve.
- Komfortfokozat: az ingatlan kényelmi és használhatósági színvonala (például fűtésrendszer megléte és működése).
- Közelítés és megközelíthetőség: az ingatlan helye, megközelíthetősége a közutak és közművek szempontjából.
- Jog- és tulajdoni kérdések: tulajdoni lap jogi terhei, több tulajdonos vagy közös tulajdon esetén a használat rendezése.
Az értékbecslés időtartama és érvényessége
Az értékbecslés általában egy-két hét alatt elkészül, függően a bank sorrendjétől és az értékbecslő időpontegyeztetésétől. A legtöbb bank az értékbecslés eredményét 90 napig fogadja el. Ha az eredménnyel nem értesz egyet, kérhetsz felülvizsgálatot a banknál, bár nagy eltérések ritkák.
Ha az értékbecslés nem felel meg az elvárásaidnak
Ha az értékbecslő alulértékeli az ingatlant, a hitelösszeg a banki korlátok miatt csökkenhet, és előfordulhat, hogy a tervezett összeg nem elérhető. Az ilyen helyzet elkerülése érdekében érdemes előzetes banki értékbecslést kérni, és felkészülni az esetleges eltérésre; ilyen esetekben lehetőség van felülvizsgálatra, bár igen ritka, hogy nagy különbség legyen két becslés között.
Értékbecslés és energetikai tanúsítvány
Energetikai tanúsítványt akkor szokás elkészíttetni, ha eladod az ingatlanodat. Lakásvásárlásnál a zöld hitelek kapcsán felmerülhet az energetikai tanúsítvány kérdése, de nem minden esetben szükséges a hitelhez. A zöld hitel és egyéb kedvezmények igénybevételéhez az energetikai besorolás igazolása szükséges lehet.
Összegzés és praktikus tanácsok
- Érdekesség: a bank előzetes értékbecslést rendelhet meg, és a folyamat során a papírmunkát a bank intézi, így érdemes előzetesen tisztázni a kapcsolattartót és a szükséges dokumentumokat.
- A hitelhez szükséges önrész és a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet) szabályai alapján alakul a felvehető összeg; általában a nettó jövedelem egy részét nem fordíthatod hiteltörlesztésre, és a meglévő hitelkeret is beleszámít.
- Az értékbecslés díjának kifizetése általában az ügyfél feladata, kivéve bizonyos konstrukciókat, ahol a bank ezt átvállalja vagy visszatéríti a folyósítást követően.
- Az előzetes értékbecslés hasznos abban, hogy már az adásvétel megkezdése előtt tudd, mekkora összegre számíthatsz, így könnyebb az alkudozás és a pénzügyi tervezés.
tags: #regi #epitesi #hitelhez #most #kernek #ertekbecslot