Részben lakott forgalmi érték ingatlan — jogi és gyakorlati szempontok

Az ingatlan forgalmi értéke az a becsült összeg, amelyért valós piaci környezetben, azaz megfelelő marketingtevékenységet követő független tranzakció keretében - ahol a felek kényszer nélkül járnak el - az adott ingatlan elkelhetne, arra eladási és vételi szándék (készség) mutatkozik; másképpen megfogalmazva: a forgalmi érték az ingatlan szabad forgalmú eladása esetén kapható vételárat jelenti.

A cikk célja, hogy a részben lakott (lakott vagy beköltözhető) ingatlan forgalmi értékének jogi és gyakorlati jelentőségét bemutassa, különös tekintettel a közös tulajdon megszüntetésére, árverési eljárásokra, a beköltözhető és a lakott forgalmi érték közötti különbségre, valamint a szakértői bizonyítás és a bírósági gyakorlat releváns kérdéseire.

A forgalmi érték fogalma és bizonyítása

Az olyan eladás során elért vételár nem tükrözi az ingatlan valós forgalmi értékét, amelynek kikötése nem volt független, kényszer nélküli. Ebben az esetben az ügyleti okirat nem bizonyítja az ingatlan vitatott forgalmi értékét, annak megállapítása szakkérdés.

A Kúria egy nemrég közzétett határozatában megállapította, hogy az ügyleti okirat abban az esetben nem alkalmas az ingatlan vitatott forgalmi értékének megállapítására, ha annak megkötése nem volt kényszertől mentes és független. A Kúria ítéletében rögzítette, hogy a forgalmi érték az ingatlan szabad forgalmú eladása esetén kapható vételárat jelenti.

Szakértői bizonyítás szerepe

Az ingatlanok értékének meghatározása, tekintettel a bérleti díjakból származó bevételek alakulására, szakkérdésnek minősült. Ügyenként egyedileg kell azt megítélni, hogy a bíróság által kirendelt szakértő szakvéleményében és a fél által az álláspontja alátámasztásául beszerzett „magánszakértői véleményben” foglalt eltérő álláspontok feloldásának az adott perben mi a legcélravezetőbb módja.

Pusztán a pert megelőzően és más ingatlanokkal kapcsolatban végzett eseti szakértői tevékenység önmagában nem ad okot a szakértő kizárására. Nincs olyan kötelező „eljárásrend”, amely a két álláspont ütköztetésének kizárólagos módjaként a kirendelt szakértő és a fél „magánszakértője” tárgyaláson történő személyes meghallgatását írná elő. A magánszakértő és a perszakértő együttes kihallgatása csupán célszerű lehet - a célszerű eszközt a bíróságnak esetről esetre kell vizsgálnia -, de nem eljárásjogi követelmény.

Beköltözhető és lakott forgalmi érték - alapelv és alkalmazás

A beköltözhető állapotban történő értékesítés nem jelenti ugyanakkor azt, hogy az ingatlanban ténylegesen nem lakik senki, hanem azt, hogy sikeres árverés esetén az ingatlant az árverési vevő birtokába kell bocsátani. Ha az adós, illetve az adós jogán ottlakó személyek az ingatlant önként elhagyják, a végrehajtó az ingatlant átadja az árverési vevőnek, ellenkező esetben - az árverési vevő kérelmére - az árverezett ingatlan kiürítésével gondoskodik a birtokba bocsátásról.

Általában nem birtokba vehető, ha az ingatlan résztulajdoni hányada kerül értékesítésre az árverési eljárásban. Lakottan kell továbbá árverezni az ingatlant, ha abban bérleti szerződés alapján bérlő lakik, vagy abban az adós olyan egyenesági felmenője lakik, akinek lakóhelye az eljárás megindulását megelőző 6 hónapban is ebben az ingatlanban volt, és az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte.

A 2000-es és a 2011-es Vht. novella indoklása szerint a törvény előírja, hogy az ingatlanokat főszabály szerint beköltözhető állapotban kell árverezni, ezzel növelve az árverési érdeklődést és az árverési vételárak esélyét. A lakottan történő értékesítés eseteit érdemes a lehető legszűkebb körre csökkenteni, mert a lakott értékesítés kevesebb sikerrel és általában alacsonyabb forgalmi értékkel jár.

Közös tulajdon és a lakott forgalmi érték kapcsolata

A közös tulajdon megszüntetése során a bíróságnak a Ptk.-ban meghatározott sorrendben kell vizsgálnia az egyes megszüntetési módok alkalmazásának lehetőségét. A bíróság a bennlakó volt tulajdonost főszabály szerint az ingatlan elhagyására kötelezi; csak kivételesen rendelkezhet úgy, hogy a tulajdonostárs bennmaradhat, ilyenkor használati jogot alapít a részére.

A beköltözhető és a lakott forgalmi érték ismeretében, e két érték különbözetében állapítja meg a lakottság értékcsökkentő hatását. A bírói gyakorlat szerint saját bennlakásának értékcsökkentő hatását az a tulajdonostárs viseli, aki az ingatlanban a közösség megszüntetése esetén bennmarad. Ha a bennmaradó tulajdonostárs váltja magához a többi tulajdoni hányadot, annak beköltözhető forgalmi értékét kell megfizetnie; ha pedig a benn nem lakó fél vált magához, akkor a bennmaradó volt tulajdonostárs a lakott forgalmi értéket kapja meg.

Ráépítés, tulajdoni hányad és forgalmi érték

A ráépítés esetén, ha közös tulajdon keletkezik, a ráépítéssel szerzett tulajdoni hányad mértékét annak alapján kell megítélni, hogy az a ráépítés befejezése idején milyen arányban állt az egész ingatlan értékéhez viszonyítva. Az érték alatt a forgalmi értéket kell érteni.

A Ptk. 138. §-a alapján, ha a ráépítő szerzi meg a föld tulajdonát, köteles annak forgalmi értékét megfizetni, tehát az elszámolásnál a határozathozatal idején irányadó forgalmi értéket kell figyelembe venni.

Bírósági gyakorlat: értékbecslések és peres ügyek példája

Konkrét peres ügyben a bíróság a perben új szakértőként kirendelt ingatlan értékbecslő igazságügyi szakértő és további szakértők egyesített szakvéleményét fogadta el, mert megítélése szerint az aggálytalan és ellentmondásoktól mentes volt. Értékelte, hogy az új szakértők az ingatlanok forgalmi értékének vizsgálatát mindhárom: a hozamszámításon alapuló, a költségalapú, valamint a piaci összehasonlító módszerrel is elvégezték, tekintettel a bérleti díjak alakulására is.

A K-L-féle egyesített szakvélemény a végső következtetéshez a hozamszámítás módszerének eredményét vette alapul, amely szerint például 2011. február 23-án az ingatlanok forgalmi (piaci) értéke egy ügyben 5 270 000 000 forint, míg 2017. június 16-án 8 270 000 000 forint volt. A szakvélemény rögzítette továbbá, hogy a hitelszerződésből fennálló követelés értékesítése független az ingatlanok értékétől, és az nem befolyásolja az ingatlanok forgalmi értékét.

A lefolytatott szakértői bizonyítás eredményeként megállapították, hogy a kárként állított forgalmi értékcsökkenés hiányában a felperes nem szenvedett kárt az alperes magatartásával összefüggésben, így az erre alapított kártérítési kereset alaptalannak bizonyult.

Gyakorlati tanácsok közös tulajdonú és részben lakott ingatlanok esetére

Kérjen írásbeli hozzáférést vagy bejutási lehetőséget az ingatlanba, és ha ez nem teljesül, fogalmazzon meg használati díj követelést - a használati díj a bérleti díj arányos része lehet.
Amennyiben a közös tulajdon rendezése célszerű, mérlegelje a közös tulajdon megszüntetésére irányuló per indítását; a bíróság több megszüntetési módot is mérlegel, és a sorrend szerint dönt.
Ha az egyik tulajdonostárs bennlakó, számolni kell a lakott forgalmi érték értékcsökkentő hatásával; a bíróság ezt figyelembe veszi a megváltási ár vagy az árverési feltételek meghatározásakor.
A részben lakott, beköltözhető állapot meghatározása fontos az árverésnél; ha az ingatlant beköltözhetőként árverezik, sikeres árverés esetén az árverési vevő birtokába kell bocsátani az ingatlant, és szükség esetén a végrehajtó intézkedik a kiürítésről.
Árverezés előtt érdemes tájékozódni az ingatlan terheiről (haszonélvezet, használati jogosultságok, jelzálog stb.) az ügyben eljáró önálló bírósági végrehajtónál.
Ha a közös tulajdonban többszörösen érintett felek között megállapodás elérhető, a per elkerülhető; az adásvételi szerződésben célszerű rendezni a használati rendszert és a közművek ügyét is.

Tipikus vitás helyzetek és jogi megoldások

A közös tulajdonú ingatlanoknál gyakori problémák: a bennlakó tulajdonostárs nem hajlandó kiköltözni, rezsitartozások felhalmozódása, a telekrész használati megosztásának vitája, a ráépítés jogi következményei és az osztatlan közös tulajdonból eredő szolgáltatások (víz, gáz, csatorna) rendezése. A jogi eszközök közé tartozik a közös tulajdon megszüntetése perben vagy peren kívül, használati díj, birtokvédelem, és az adásvételi szerződésben történő pontos jogi rendezés.

A jogi gyakorlat hangsúlyozza: ha a felek között a rendezés nem lehetséges, a bíróság a Ptk. szabályai szerint dönthet, és szükség esetén alternatív megoldásokat alkalmazhat (pl. elsődleges kötelezés a megváltásra, másodlagos árverési rendelkezés), de mindenkor vizsgálandó a bennlakó méltányos érdeke és a forgalmi érték meghatározása, különös tekintettel a beköltözhető és lakott értékek közötti különbségre.

Infografika: Beköltözhető vs lakott forgalmi érték - összehasonlítás

Rövid esettanulmány (vázlat)

Egy hitelszerződésből eredő vitában a hitelező vételi jogot gyakorolt, tulajdonjog bejegyzés történt, majd a bíróság a jogerős részítélettel megállapította a felmondás érvénytelenségét és visszajegyezte az eredeti tulajdonost. A per során a felperes a forgalmi értékcsökkenésből eredő kárt állította, de a bíróság szakértői vizsgálat alapján megállapította, hogy nincs kár, mert a forgalmi érték megállapítása szakkérdés, és az egyesített szakvélemény szerint az ingatlan értéke nem csökkent a felperes állítása szerint.

Peres ügy séma: hitelszerződés - vételi jog - tulajdonjog-visszajegyzés - szakértői bizonyítás

Összefoglaló gyakorlati teendők tulajdonosoknak

Ha közös tulajdonban van az ingatlan, mérlegelje a peren kívüli rendezést (adásvétel, megváltás, használati megállapodás) - ez gyakran gyorsabb és költséghatékonyabb.
Árverés vagy bírósági megszüntetés előtt gyűjtse össze a tulajdoni lapot és az ingatlan terheit bemutató dokumentumokat.
Ha bennlakó van, számoljon a lakott forgalmi érték miatti értékcsökkenéssel; a bíróság ezt figyelembe veszi.
Szükség esetén kérjen igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt, mert a forgalmi érték megállapítása szakkérdés.
Árverésnél előzetesen érdeklődjön a végrehajtónál az ingatlan terheiről és a lakott/beköltözhető minősítés következményeiről.

Az ingatlan piaci értékének pontos meghatározása kritikus a jogi eljárásokban és a gyakorlati rendezésnél is; különösen fontos a beköltözhető és a lakott forgalmi érték közötti különbség ismerete, továbbá a szakértői bizonyítás megfelelő előkészítése és értékelése a bírósági eljárások során.

tags: #reszben #lakott #forgalmi #ertek