Vízparti társasház információk, vásárlás, jogi feltételek
Alapvető fontosságú, hogy egy ingatlan megvásárlása során - sőt már a vételi ajánlatunk megtételekor - az ingatlannal kapcsolatos minden lényeges adat, információ birtokában legyünk. Az alábbiakban pár lehetőséget mutatunk meg, minek, hol tudunk utána járni: Az ingatlan adatait, a tulajdonos(ok) személyét, az ingatlanon lévő terheket a tulajdoni lap tartalmazza. A tulajdoni lap nyilvános, abba bárki betekinthet az ingatlan helye szerint illetékes földhivatalban. Fontos tudni azonban, hogy az adott ingatlanra helyrajzi szám alapján keres főszabály szerint a földhivatal. Van-e függőben valamilyen bejegyzési kérelem
A tulajdoni lap római I. Milyen megnevezéssel van nyilvántartva (pl. Egyezik-e a bejegyzett m2 azzal, amit az eladó állított A tulajdoni lap római II. Van-e kiskorú vagy gondnokság alá helyezett tulajdonos A tulajdoni lap római III. Tulajdoni lap I. Társasházi információk: Díjmentesen elérhető a Társasházi információk lekérdezésére szolgáló új funkció, amely a társasházi épületben lévő külön tulajdonú lakások beazonosítását segíti. Az elektronikus formában szolgáltatott e-hiteles másolat a hosszú távú érvényesítés feltételeit biztosító minősített elektronikus aláírással van ellátva. Az ilyen módon hitelesített tulajdoni lap, térkép kizárólag elektronikus formában rendelkezik bizonyító erővel.
A helyrajzi szám pontosításához, leellenőrzéséhez tehát igénybe vehetjük a havi 20 ingyenes letöltést, amikor is csak a tulajdoni lap I. részének adatai jelennek meg. Hogy néz ki a helyrajzi szám társasház esetében? Társasház esetében a helyrajzi szám az alábbiak szerint alakul (példával illusztrálva): A példa kedvéért a megkeresett társasházi törzslap helyrajzi száma legyen 1001. A helyrajzi számban az épületeket nagy betűvel jelölik, tehát ha 1 épület van, akkor 1001/A, ha két épület van, akkor 1001/A és 1001/BA. Az épületen belüli lakásokat, nem lakás célú helyiségeket pedig ezt követően folyamatos sorszámozással jelölik: Tehát a példa szerinti ingatlanon lévő 1. épületben lévő 3-as lakást és a 2. épületben lévő 5-ös lakást keressük, akkor valószínű, hogy a hrsz-uk: 1001/A/3 és 1001/B/5. Azonban a társasház alapító okiratban foglaltaktól és az adott földhivatali gyakorlattól is függ, hogy a folyamatos sorszámozásnál szintenként sorszámozták az albetéteket, avagy a lakásokat vették előre és utána sorszámozták a nem lakáscélú helyiségeket. Pontos helyrajzi szám esetén igénybe vehetjük az évi 2 db ingyenes e-hiteles tulajdoni lap lekérdezését, ahol tehát a tulajdoni lap I-II-III része is megjelenik.
Társasházi információk és hozzáférés
1.) Amennyiben a fentiek nem vezettek eredményre, úgy díjazás ellenében bármely földhivatalnál bármely helységben található ingatlan tulajdoni lapja lekérhető. Mire figyeljünk társasházi lakás, üzlet, garázs esetén? Társasházi lakás, üzlet, garázs esetében ezek tulajdoni lapján kívül érdemes a társasház törzslapjába is betekinteni, mert egyes terheket, jogokat - például az elővásárlási jogot - ezen lapra jegyzik be. Továbbá érdemes elkérni eladótól az alapító okiratot, SZMSZ-t és Házirendet az adásvételi szerződés aláírása előtt.
2.) Térképmásolat díjazás ellenében mind a földhivataloknál, mind az Ügyfélkapun keresztül lekérhető. Érdemes megnézni, hogy a lakóépület feltüntetésre került-e, illetve rendelkezik-e használatbavételi engedéllyel. Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, akkor a bejegyzés csak használatbavételi engedély benyújtása esetén történhet meg.
3.) Amennyiben az ingatlant már társasházzá alakították, a társasház bejegyzésére ugyanis csak használatbavételi engedély benyújtása esetén kerülhet sor. Az alapító okirat tartalmazza a külön tulajdonban lévő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, valamint a közös tulajdonban maradó épületrészek felsorolását és a tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadokat.
4.) Társasházi lakás vásárlása esetén az eljáró ügyvédnek mindig meg kell győződnie arról, hogy nem áll-e fenn a tulajdonostársaknak elővásárlási joga. Az elővásárlási jog alapulhat a Polgári Törvénykönyv rendelkezésein.
5.) A társasház alapítása akkor kezdődik, ha az ingatlan rendelkezik két vagy több önálló rendeltetési egységgel (lakások, üzletek, műhelyek). A társasház egy olyan jogilag szabályozott ingatlanstruktúra, amelyben az egyes lakások önálló tulajdonban vannak, de a közös részek közös tulajdonban maradnak. A társasház nem rendelkezik jogi személyiséggel, de működését SZMSZ és közgyűlési szabályok irányítják.
Hogyan alakul ki a társasház bejegyzése?
A társasház alapító okirat és a földhivatal közös munkájának eredménye a társasházi törzslap létrejötte. Ehhez a földhivatal előzetesen a vázrajzot záradékolja, majd az alapító okiratot benyújtják. Ha az épület még építés alatt áll, szándéknyilatkozatot kell benyújtani. Az alakuló közgyűlés megtartása az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül kötelező. Az első alakuló közgyűlésen döntenek a közös képviselőről, elfogadják az SZMSZ-t, és meghatározzák a költségvetést.
Költségek és díjak az ingatlanvásárlás során
Az alapvető költségek közé tartozik az illetékszámítás (a Vevő 4% vagyoni illetéket fizet a NAV-nak), földhivatali igazgatási szolgáltatási díj (általában 6.600 forint) és a Tulajdoni Lap lekérés díja (ingyenes korlátokkal és utána díjköteles). Számolni kell az előleg/foglaló költségeivel, a vételár átutalási díjával is. Hiteligénylés esetén felmerülhet értékbecslési díj és közjegyzői díj. Emellett költségek lehetnek közművek átírásának díjai és egyéb adminisztrációs díjak.
Miért érdemes ingatlan jogi szakembert alkalmazni? Mert egy alapos jogi és műszaki átvilágítás nagy garanciákat ad a folyamat kiszámíthatóságához. Ügyvéd vagy közjegyző közül a választás attól függ, kinek a védelme a legfontosabb: a vevő érdekében járó saját ügyvéd segít feltárni a rejtett kockázatokat, és hatékonyan beépíteni a szerződésbe a banki és hitelfeltételekhez igazodó kikötéseket.
Új építésű ingatlanok és a jótállás
Az új építésű lakásoknál különösen fontos, hogy a szerződés átgondolt legyen a használatbavételi engedély, albetétesítés és a közüzemi díjak szempontjából. A kivitelező gyakran a vevő érdekében jelzett kötelező ellenjegyző ügyvédet jelöl ki, de az érdemi védelmet leginkább a saját jogi képviselet biztosítja. A hitelezés szempontjából fontos lehet az előzetes hitelminősítés és több bank versenyeztetése. A jótállási tájékoztató és a kúriai döntéseket figyelembe véve érdemes alaposan megvizsgálni a kivitelező előtörténetét és a befejezési határidőket.
A társasház eladása és a dokumentáció
A társasházi lakás eladása több szempontból bonyolultabb lehet, mint egy önálló családi ház eladása. A közös költségek, a közös részek használata, és a szükséges közgyűlési határozatok mind jogi előírások. A közös képviselő és az intézőbizottság felelőssége, a jegyző vagy a bíróság felügyelete is része a folyamatnak. A földhivatali bejegyzés akkor történik meg, ha a bejegyzés feltételei teljesülnek, és a vázrajz igazolja a valós állapotot.
Az eladó és a vevő közötti tranzakció során a birtokbaadás jegyzőkönyve rögzíti az átadást és a nullás igazolások kiadását, beállítva a mérőórák állását. Ha a vételárat részletekben adják, az utolsó részlet legyen egyidejű a birtokbaadással.
Összegzés a jogi folyamatokról
Az ingatlan megvásárlása példátlanul összetett és szigorú jogi környezetben zajlik. A társasház formája különösen érzékeny a bejegyzési és jogi feltételekre: a vázrajz és az alapító okirat összhangja elengedhetetlen. A földhivatal és a geodézia szerepe alapvető, hiszen a társasházi alapítás csak akkor válik hivatalossá, ha a geometriai és jogi adatok összhangban vannak. A jó gyakorlat az, hogy a földmérő a koncepció tervezésekor részt vesz, és a végső bejegyzés előtt minden dokumentum egyeztetve van a jogi keretek között. Dolgozzunk lépésről lépésre, legyünk alaposak, és kérjünk segítséget, ha elakadtunk. A ház vásárlás menete egy alapos megfontolást igénylő és jelentős kiadásokkal járó folyamat - legtöbbünk számára az egyik legkomolyabb jogügylet, amelybe valaha belevágunk.
Az alapító okirat és a vázrajz közötti összhang meghatározza a későbbi forgalomképességet és a közös tulajdon fenntartását. A földhivatalban a bejegyzés akkor válik véglegessé, ha a szükséges engedélyek rendelkezésre állnak és a jogi feltételek teljesülnek.
Az alapító okirat kulcsfontosságú eleme: meghatározza, mely helyiségek kerülnek külön tulajdonba és melyek maradnak közös használatban. A földhivatal csak akkor jegyzi be a társasházat, ha a társasházi vázrajz és az alapító okirat összhangban van. A földmérő a térbeli és jogi adatok összhangját rögzíti, az ügyvéd pedig ezt jogi érvényesítésre és ellenjegyzésre készíti elő. A beruházó számára a földmérő által készített vázrajz már a kockázatok csökkentésének része, míg a bejegyzés a végső cél.