Saját tulajdonú lakásból kiutasíthat a tulajdonos valakit?

A közös tulajdonban lévő lakások körüli jogi helyzetek gyakran bonyolultak és érzelmileg terheltek: mi történik, ha az egyik tulajdonostárs eltűnik, nem elérhető, vagy éppen a lakásban lakó társtulajdonos megtagadja a kiköltözést az értékesítés után? A következőkben részletesen ismertetjük a releváns jogi lehetőségeket, a holtnak nyilvánítás eljárását, a közös tulajdon megszüntetésének módjait, a bentlakó helyzetét és a többlethasználat, haszonélvezet, illetve használati jog kérdéskörét.

Eltűnt tulajdonos: holtnak nyilvánítás és következményei

Abban az esetben, ha a tulajdonos eltűnt és 5 éve semmilyen életjelet nem adott, akkor lehet kérni a bíróságtól, hogy az eltűnt személyt nyilvánítsák holtnak.

Mi történik az eljárás alatt? Az eljárás során a bíróság megállapítja, hogy az eltűnt személy halott, megállapítja a halál idejét a körülmények mérlegelése alapján (ha ez nem vezet eredményre, akkor törvényi vélelem: eltűnést követő hónap 15. napja a halál időpontja), azonban a halál helyét nem.

Abban az esetben, ha valamilyen oknál fogva bebizonyosodna a halál helye, akkor a holtnak nyilvánításra nincs lehetőség, akkor a bíróság a halál tényét állapítja meg.

Ha a halál helye bebizonyosodik, akkor az is bebizonyosodik, hogy a személy halott, így a halál tényét kell megállapítani, mert a holtnak nyilvánítási eljárás következtében csak egy vélelem alakul ki arra vonatkozóan, hogy az eltűnt személy halott, azonban nem bizonyított, hogy él-e vagy sem.

Ki kezdeményezheti az eljárást?

• eltűnt személy közeli hozzátartozója,
• ügyész,
• gyámhatóság,
• akinek a holtnak nyilvánítás jogi érdekét érinti.

A kérelem kötelező tartalmi elemei

A kérelem kötelező tartalmi elemei: a) az eljáró bíróság megjelölését és azokat az adatokat, amelyekből a bíróság illetékessége - ha az ügyben külföldi elem van, a joghatósága - megállapítható; b) a kérelmező, valamint képviselője nevét, lakóhelyét vagy székhelyét, továbbá a kérelem előterjesztésére való jogosultság jogcímét; c) az eltűnt személy nevét, anyja nevét, születési helyét és idejét, családi állapotát, utolsó belföldi lakóhelyét, ennek hiányában utolsó belföldi tartózkodási helyét; d) az eltűnt személy ismert közeli hozzátartozóinak nevét és lakóhelyét; e) az eltűnés idejének és körülményeinek részletes előadását; f) a bíróság döntésére irányuló határozott kérelmet.

„Ez utóbbi már nagyon jogásznyelv, ezért érdemes szakember segítségét igénybe venni.”

Mi történik, ha előkerül a holtnak nyilvánított személy? Abban az esetben, ha előkerül az eltűnt személy, akit holtnak nyilvánítottak, akkor a holtnak nyilvánító határozat hatálytalan lesz, az az alapján beállott jogkövetkezmények pedig semmisek.

Ha eltűnt és 5 évig fel sem bukkan, akkor akár le is tudjuk töröltetni a tulajdoni lapról és aztán eladhatjuk az ingatlant…

Közös tulajdon: alapvető szabályok és félreértések

A közös tulajdon mindig egy olyan jogi helyzet, amely több személy együttműködését kívánja meg. Az osztatlan közös tulajdon széles körben ismert fogalom, azonban számos tévhit kering a köztudatban.

Például gyakori tévhit, hogy a tulajdonostársak csak a saját tulajdoni hányaduknak megfelelő ingatlanrészt használhatják - ez azonban nem így van. A tulajdonostárs a tulajdoni joga alapján jogosult a tulajdoni hányada mértékével arányos ingatlanhasználatra, illetve az ingatlanba bejelentkezhet, oda lakcímkártyát készíttethet. Mindazonáltal minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult.

Másik tévhit, hogy ha az egyik tulajdonostárs a többiek részét is használja, ezért tőle többlethasználati díj követelhető. Szemben ezzel: több tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan használatára; azonban ha az egyik tulajdonostárs megakadályozza, hogy a többiek is használják az ingatlant, ilyen esetben jogos a többlethasználati díj iránti követelés.

Haszonélvezet, használati jog, ajándékozás

Az ajándékozás és a haszonélvezet alapítása is lehetséges, sőt abban is meg lehet állapodni, hogy eladás esetén hogyan osztoznak az érintettek a befolyó vételáron. A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy a jogosult birtoklhatja és használhatja az ingatlant, ilyen jogot másnak is biztosíthat.

Az ajándékozás és a haszonélvezeti jog alapítása kölcsönösen megállapodás kérdése; például egy tulajdonrész ajándékozása mellett lehetséges úgy megállapodni, hogy a megajándékozott holtig tartó használati jogot kap. A haszonélvezeti jog és a használati jog alapítása, valamint az eladás esetén történő vételármegosztás is megállapodás tárgya lehet.

A közös tulajdon megszüntetése: lehetőségek és bírósági út

A közös tulajdon megszüntetése azaz, hogy egyik tulajdonos a másik tulajdoni jogát magához váltsa, nem lehet egyoldalú elhatározás kérdése. A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, és az e jogról való lemondás semmis.

A jogszabály három lehetőséget kínál a közös tulajdon megszüntetésére: természetbeni megosztás, magához váltás (helyettesítés), vagy az ingatlan közös értékesítése és a vételár megosztása a tulajdoni hányadok arányában. Fontos tudni, hogy ez egyben törvényi sorrend is, ami azt jelenti, hogy a bíróság először a természetbeni megosztást alkalmazza, ha lehetséges.

A természetbeni megosztás esetén a bíróság általában a tulajdoni hányadokhoz igazodik, akkor is, ha korábban a tulajdonostársak ettől eltérően használták az ingatlant. Sajnos azonban nincs lehetőség a megosztásra akkor, ha ezt a hatósági előírások nem teszik lehetővé.

Ha nincs lehetőség a természetbeni megosztásra, akkor a tulajdonostársak megpróbálhatják egymás tulajdoni hányadát magukhoz váltani. A magához váltásra azonban egyetlen tulajdonostársat sem lehet kötelezni. Egyetlen kivétel van, mégpedig az az eset, ha az egyik tulajdonostárs benne lakik az ingatlanban.

A bíróság végső soron a közös tulajdon megszüntetését árverés útján történő értékesítéssel is elrendelheti. Ebben az esetben a vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. Az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Sajnos a közös tulajdon bíróság általi megszüntetése egy hosszú és költséges jogi procedúra; ezért sokszor célravezetőbb a használat és birtoklás kérdését megállapodással rendezni.

Bennlakó tulajdonostárs: jogi védelem és korlátok

A közös tulajdon megszüntetését követően a bíróság gyakran figyelembe veszi a bennlakó tulajdonostárs méltányos érdekeit. A természetbeni megosztás hiányában a bíróság az ingatlan értékét és a bennlakás tényét mérlegelve dönthet.

A gyakorlatban a lakott értéken történő magához váltás, illetve árverési értékesítés további jogvitákat keletkeztetett. A problémát részben az adja, hogy a joggyakorlat nem mindig egyértelmű abban, hogy a lakásban maradt volt tulajdonostárs jogcíme miként alakul az új tulajdonos viszonyában: a bírói gyakorlat egy része a volt tulajdonostársat „bérlővel lényegében azonos jogállásúnak” tekintette, más döntések nem kötelezik automatikusan az új tulajdonost a bérleti jog elismerésére.

Az Ltv. módosításai miatt ma már írni kell a lakásbérleti szerződést: a hatályos szabályok szerint ugyanis a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Kötelező alakszerűség mellett a szerződést, illetve olykor magának a szerződési akaratnak a hiányát pusztán a lakáshasználat tényére hivatkozással helyettesíteni nem lehet.

A bíróság - az egyes esetek mérlegelése alapján - akár használati jog alapítását is alkalmazhatja a Ptk. 165. §-a szerint, biztosítva a bennmaradni kívánó volt tulajdonostárs lakhatását. Kérdéses azonban, hogy a bíróság - kifejezett jogszabályi felhatalmazás nélkül - alapíthat-e használati jogot; ez jogi viták tárgya lehet.

Többlethasználati díj és követelések

Ha egy tulajdonostárs kizárólagosan használja az ingatlant, akkor a többiek jogosultak többlethasználati díj követelésére. Például: A férjem és a testvére örököltek egy lakást. Az édesanyjuk halála után, a testvér lakik a lakásban. Az lenne a kérdésem, hogy ha a testvér nem akar kiköltözni a lakásból - mivel el szeretnénk adni - kérhet-e férjem bérleti díjat, mivel az ő részét is a testvér birtokolja. Igen, ún. többlethasználati díjat követelhet a testvérétől.

Ha valaki használhatná a közös tulajdont, de mégsem teszi, akkor ezért mást nem vonhat felelősségre. Más kérdés természetesen, ha az egyik tulajdonostárs megakadályozza, hogy a többiek is használják az ingatlant. Ilyen esetben jogos a többlethasználati díj iránti követelés.

Példák gyakori kérdésekre és válaszokra

• Van-e határidő, amin belül a nagynénémnek ki kell fizetnie a kötelesrészemet? Semmilyen határidő nem vonatkozik a nagynénjére.
• Ha az ingatlan értékesítése lehetséges, elővásárlási joga van-e a többi tulajdonostársnak? Általánosan ismert szabály, hogy a közös tulajdonban álló ingatlanok esetén a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van egymás tulajdoni hányadára; az elővásárlási jog lényege a harmadik személyekkel szembeni elsőbbség.
• Lehet-e kötelezni valakit a tulajdoni hányad magához váltására? A magához váltásra azonban egyetlen tulajdonostársat sem lehet kötelezni, kivétel a bennlakó tulajdonostárs esetleg mérlegelt védelme.
• Mi történik árverés után a bennmaradóval? Az árverési vevő és a bennmaradó közötti jogviszony körüli kérdések jogi vitához vezethetnek: a vevő a bíróságon igényelheti a lakás kiürítését, ha a volt tulajdonostárs nem rendelkezik érvényes jogcímmel.

Tippek a gyakorlatban

• Először is ki kellene deríteni, mit is tehetünk ebben a helyzetben azért, hogy tovább tudjunk haladni…
• Amennyiben eltűnt a tulajdonos, próbálják meg a holtnak nyilvánítás lehetőségét, de érdemes szakember segítségét igénybe venni.
• A közös tulajdon rendezésére törekedjenek írásbeli megállapodásra (használati megállapodás, haszonélvezet, ajándékozás feltételei), mert a bírósági eljárás hosszú és költséges lehet.
• Ha a bentlakó nem akar kiköltözni, a tulajdonostárs peres úton kérheti a közös tulajdon megszüntetését; a bíróság mérlegel, és szükség esetén szakértőt rendel ki az ingatlan forgalmi értékének megállapítására.

Gyakorlati példák röviden

• Édesapám a többségi tulajdonos, a nővére elvileg örökölt; kérdés, kötelezhető-e a ház eladására? A többségi tulajdonos nem kötelezhető egyoldalúan a másik tulajdoni hányad átadására.
• Ajándékozás és haszonélvezet együttes alkalmazása: lehetséges, és megállapodás tárgya lehet, hogyan osztoznak eladás esetén a vételáron.
• Párom és testvére közös tulajdona: ajándékozás + holtig tartó használat alapítható; a jogok és költségek megállapodás kérdése.

Összefoglaló táblázat - mikor mit tehetünk?

A közös tulajdon kezelésénél a legcélszerűbb megoldás a felek közötti írásbeli megállapodás: használati megállapodás, haszonélvezeti jog rendezése, elővásárlási jog gyakorlása. Ha ez nem vezet eredményre, a jogi út, a közös tulajdon megszüntetése iránti per hozhat megoldást, de ez időigényes és költséges lehet.

A cikk szerzője: Dr. - a fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

tags: #sajat #tulajdonu #lakasbol #a #tulaj #kirakhat

Népszerű bejegyzések:

• Szellőző rendszerek társasházakban
• Két ingatlan közötti csatornázás részletei: hogyan zajlik a bekötés és mire érdemes figyelni
• Eladó földterületek Mohácson
• Szent István téri ingatlanok
• iSmartGate megoldásai: DEA 212E és DEA NET230N vezérlőpanelek egyesítése