Végrehajtási joggal terhelt ingatlanok vásárlása sikeres árverés esetén: jogok, kockázatok és lehetőségek

A sikeres árverés kapcsán felmerülő kérdések áttekintése kiindulópont a végrehajtási jog alapelveinek megértéséhez: a végrehajtási jog alapján a bírósági végrehajtó jogosult az azzal terhelt ingatlan árverezésére vagy értékesítésére - az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása nélkül, sőt akár a kifejezett akarata ellenére is.

Mi is a végrehajtási jog?

A végrehajtási jog bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartás III. részébe, és ezt ritkán mulasztják el a végrehajtók. Az adós tulajdonában lévő ingatlant végrehajtás alá vonják a tartozás és az ehhez kapcsolódó végrehajtható okirat(ok) alapján, és a leghosszabb folyamat során a lefoglalás, majd az árverés következik. A tartozás tényleges összege a tőkeösszegnél magasabb lehet, mivel a végrehajtási költségek és kamatok is terhelődhetnek.

Hogyan történik az ingatlan végrehajtás?

Az első lépés a bankszámlák inkasszálása és a munkabérlevonások lehetővé tétele. A végrehajtó lefoglalja az ingatlant, majd bejegyzi a végrehajtási jogot a tulajdoni lapra. A végrehajtás csak ezután válik teljesen láthatóvá a külső szemlélő számára. A végrehajtás lefolyását a jogszabályi lépések rendre tartalmazzák: meghatározott okirat igazolása, végrehajtó kijelölése, lefoglalás, becsérték megállapítása, árverésre felkészítés és végül az árverés lebonyolítása.

Lehet-e vásárolni végrehajtás alatt álló ingatlanokat?

Röviden: igen, lehet végrehajtás alatt álló ingatlanokat vásárolni - a végrehajtási jog fenntartása mellett is. A Vht. szerint a lefoglalt ingatlan jogát a vevő szerezheti meg, feltéve, hogy az nem sérti a végrehajtási jog célját és nem hiúsítja meg azt. Az árverés alatt álló ingatlanoknál a tulajdonjog megszerzése tehát nem automatikusan tisztítja meg az ingatlan terheit.

A végrehajtást megfelelően alacsony összegre rendelték el, és a vevő elfogadja a fennálló végrehajtási jogokat, akár lakóingatlan esetén is érdemes lehet a vétel, különösen, ha a tartozás alacsonyabb az árnál.
A végrehajtás törlése akkor lehetséges, ha a végrehajtási jog közvetlen összefüggésben rendeződik, vagy a teljes tartozás kiegyenlítésével a végrehajtó hozzájárulását megkapják.

Az árverés menet közben: mire figyeljünk?

Az árverésen történő részvételhez regisztráció szükséges az Árverezők Elektronikus Nyilvántartásába (EÁN/EÁF). A regisztrációhoz személyazonosító okirat és lakcímkártya szükséges, majd aktiválásra kerül a licitálási jogosultság a végrehajtó által. Az árverési előleg a becsérték 10%-a, amelyet átutalással kell teljesíteni a meghatározott bankszámlára. A licitálás során a legmagasabb érvényes ajánlat nyeri az árverést.

Fontos, hogy a licitálás során a becsérték mértéke és az elővásárlási jogok egyaránt számítanak: lakóingatlan esetén az ajánlható összeg a becsérték 75%-át is elérheti, míg egyes esetekben a legmagasabb megengedett összeg eltérő lehet. A nyertesnek a vételár teljes összegét 15 napon belül kell megfizetnie, egyes kérelmek esetén ez a határidő 2 hónapra is hosszabbítható.

Kiköltözés és lakott ingatlanok árverése?

A lakott ingatlanok árverése különleges szabályokon alapul: a bentlakó személy jogai a vevő felé fennmaradnak, és a bérleti jogokkal kapcsolatos helyzetet a bíróság rendezi. A beköltözhető állapotban történő árverés esetén a bentlakó általában nem hivatkozhat a bérleti jogokra, de a lakott állapotban árverett ingatlan esetén a bentlakót közvetlenül törvényes jogosultságok illetik meg.

Az árverés után a fennálló jogok közül például a telki szolgalom, közérdekű használati jog, haszonélvezeti jog és építményi jog továbbra is érvényes maradhat a vevő tulajdonjogának bejegyzése után is, kivéve, ha a jogokat a törvény vagy a főbíróság eltörli vagy átadja a tulajdonosnak cserét biztosító jogokkal együtt.

Mi történik, ha a végrehajtási jog törlését szeretnénk?

Ha az ingatlan árverésen kívüli vásárlását választjuk, a végrehajtási jog törléséhez a végrehajtó hozzájárulása szükséges. Gyakran a legegyszerűbb út, ha a teljes tartozást egyben rendezi az adós vagy egy harmadik fél. A tulajdonostársak vagy a vevők számára is érdemes előre a jogi garanciákat rögzíteni az adásvételi szerződésben a tehermentesítési feltételek megtörténtéről.

Az ingatlan végrehajtás menete részletesen

Az adóssal kapcsolatos tartozás igazolása végrehajtható okirattal.
A végrehajtó kijelölése és az eljárás megindítása.
A hitelező bejelenti az ingatlan vagyonát a végrehajtónak, vagy a végrehajtó az ingatlant felderíti.
A végrehajtó lefoglalja az ingatlant és bejegyzi a végrehajtási jogot a tulajdoni lapra.
A becsérték meghatározása és az árverés előkészítése.
Az árverés lefolytatása elektronikus módon, az EÁF-en keresztül.
A nyertes köteles a vételárat megfizetni és a tulajdonjogot bejegyeztetni a földhivatalnál.

Végrehajtási jog elévülése

A végrehajtási jog elévülése öt év, hacsak a végrehajtási cselekmény megszakítja. A nyugdíjból történő levonások és más végrehajtási lépések hosszabbítanak, vagy megszakítják az elévülést. A szünetelés alatt bekövetkező események is befolyásolják az elévülés menetét.

Ingatlan árverésen kívüli vétel

Szokásos, hogy a lefoglalt ingatlan megvásárolható árverésen kívül is a felek megállapodásával, a végrehajtó közreműködésével. A vevő a becsértéken felül megalkudhat, amennyiben a tartozások kiegyenlítését lehetővé teszi a vételár. A vevőt megilleti a jogi és kötelezettségek sorozata, ideértve a jogok és terhek átszármaztatását is a tulajdonos változásával együtt.

Az árverés utáni jogok és kötelezettségek

Az árverés után is fennmaradhatnak jogok és teherhagyások a tulajdoni lapon, például haszonélvezeti jog vagy használati jog. A vevő köteles a vételárat megfizetni és a birtokbaadást követően intézkedni a kötött jogokról való gondoskodásról. Lakott ingatlannál a bentlakóval kapcsolatos eljárások és halasztási lehetőségek érvényesek lehetnek a bíróság döntései alapján.

Kereskedelmi és jogi megfontolások

Általánosságban javasolt ingatlanjogi szakember bevonása az összetett végrehajtási eljárások során. A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara honlapján (mbvk.hu) érhetőek el a lefoglalt és árverésre kínált ingatlanok, és az elektronikus árverés rendszere különösen széles körű hozzáférést biztosít.

Gyakran ismételt kérdések

Megéri-e végrehajtás alatt álló ingatlant megvenni?
Hogyan hat a bentlakó jog a vevő tulajdonjogára?
Milyen lépések szükségesek az árverés megnyerésekor a jogok tisztázásához?
Mikor és hogyan lehet törölni a végrehajtási jogokat?

Infografika: Végrehajtási eljárás lépései

Hogyan működnek a házárverések?

Rövid tematikus összefoglaló táblázat

Jellemző	Leírás
Végrehajtási jog alapja	A bírósági végrehajtó jogosult az ingatlan árverezésére
Árverési feltételek	Becsérték, előleg, regisztráció, licitálás
Lakott ingatlan	Bentlakónak jogai lehetnek, külön szabályozás
Végrehajtás elévülése	5 év, megszakítható végrehajtási cselekményekkel

tags: #sikeres #arveres #eseten #sem #torolheto #jogok