Az ÁFA és a tulajdonosi közösségek adóalanyisága
Az ÁFA tv. 5. § (2) bekezdése alapján adóalanyisága keletkezik a tulajdonosi közösségeknek, amibe ha mélyebben belegondolunk, nem csupán társasházak tartozhatnak bele, hanem klasszikusan a házassági tulajdonközösség is, ha van közös tulajdonuk, ezen felül pedig jogi személyek tulajdonközössége is adóalannyá tud válni.
Az adóalannyá váláshoz elengedhetetlen a közös tulajdonnal való gazdasági tevékenység végzése is. Ha például egy házaspár él a közös tulajdonú ingatlanjukban, azzal még nem válnak adóalannyá, vagy ha az ingatlan egy helyiségét a feleség manikűrszalonná alakítja és ott gazdasági tevékenységet végez, akkor csak a feleség válik adóalannyá, a pár (a közösség) nem.
Azért fontos ezt ilyen mélységben elemezni, mert a jogalkotó „csak a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingóra vagy ingatlanra, mint ellenérték fejében” hasznosítandó dologra irányuló gazdasági tevékenység kapcsán hoz létre adóalanyiságot.
A közösség jogait és kötelezettségeit egy képviselő útján gyakorolja, akinek ha nincs egyéb tevékenysége kapcsán adóalanyisága, akkor a hivatal olyan adószámot állapít meg részére, amiből kitűnik adóalanyiságának különleges volta.
A leggyakoribb hasznosítási módja a közös ingóságnak, ingatlannak, ha azt a közösség bérbe adja, vagy eladja / megveszi, ahogy előbb rögzítettem, a közös képviselője útján.
Előbbi gondolatot továbbszőve arra juthatnánk, hogy a hasznosítás során elvileg csak egy számla kellene, hogy képződjön, azonban a hivatal megengedő jogalkalmazásának köszönhetően, azt is el tudja fogadni (nem mindig kifogásolja), ha a tagok - tulajdoni hányaduk arányában - külön-külön számlákat adnak a bérbevevőnek.
Már csak azért is, mert a közösség egyes tagjainak egymás közötti ügyleteiben nem történhet áfa hatálya alá tartozó, áfa-tartalmú bizonylat kiállítása, csak számviteli bizonylat kísérheti a „belső” ügyleteiket.
A társasházak adóalanyisága
A leggyakoribb tulajdonközösségi forma a társasház. A társasházat, a fentiekben ismertetett általános tulajdonközösségi adóalanyiságtól az különbözteti meg a legmarkánsabban, hogy előbbinek célhoz kötött jogképessége (jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat) van, amit a közös tulajdon fenntartása, valamint az az ingatlan fenntartása tekintetében áll fenn.
Fontos kiemelni attól, hogy egy társasház megalakul, nem lesz automatikusan alany az áfa-nak. Meg kell vizsgálni, hogy végez-e gazdasági tevékenységet a közös tulajdon (használat) tekintetében.
A társasház és tagjainak egymás felé nyújtott szolgáltatásai
A társasház és a tagok egymás felé irányuló szolgáltatásait kezelni tudjuk, itt sem szabad másból kiindulni, minthogy a társasháznak célhoz kötött adóalanyisága van, így az üzemeltetéssel, fenntartással kapcsolatos kiadásokra (közüzemi költségek, takarítási költség, közös költség…) nem keletkezik adóalanyisága a társasháznak, már csak azért sem ezek a tételek nem adóköteles tevékenység érdekében merülnek fel.
A társasház ÁFA-alanyiság alá tartozó legjellemzőbb ügyletei
Az áfa-alanyisághoz leggyakrabban kapcsolódó ügyletek a közös tulajdonú és hasznosítású dolgok bérbeadása, elidegenítése közösségen kívüli személynek, vagy a közösség valamely tagjának.
Az ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása főszabály szerint (Áfa tv. 86. §) adómentes, amelyről számlát nem kell kiállítani, és az ehhez kapcsolódó áfa nem vonható le, ellenben ha a bérbeadásra adókötelezettséget választanak, akkor számlázni kell, és levonási jogával is élhet.
Adásvétel esetén természetesen alkalmazni kell az új ingatlanra vonatkozó szabályokat, azaz két éven belül csak adókötelesen lehet értékesíteni, két éven túl adómentesen, de választható az adókötelessé tétel, és attól függően, hogy a vevő adóalanynak vagy nem adóalanynak minősül, fordított adózás alkalmazásával, vagy áfa-n kell értékesítenie.
Összefoglalva tehát a társasház csak a közös tulajdon hasznosítása révén válik adóalannyá, így a közműszolgáltatóktól kapott számlák tekintetében nem élhet adólevonási jogával, és nem is terhelheti ki azt (az áfa-t) számla ellenében a tagok felé, csak egyéb számviteli bizonylattal kérheti be azt.
Ezzel szemben a közös tulajdonú helyiség bérbeadására alapozva adóalanyisága keletkezik, így a közüzemi költségnél a szolgáltatás közvetítőjeként lép fel, tehát a saját nevében rendeli meg a szolgáltatást, a társasház nevére szól a számla.
Ha a közös tulajdonú helyiségek, valamint a tagok saját tulajdonában álló ingatlanrészek fogyasztásának mérésére nincs a társasháznak külön mérőórája, akkor a társasház még arányosan sem vonhatja le a kiterhelt közüzemi díjakat.
A bérbe adott közös tulajdoni hányadra vonatkozó közüzemi díjat a bérlő felé az ingatlan-bérbeadásra vonatkozó adómértékkel kell számlázni.
Amennyiben a tag a saját tulajdonát adja bérbe, akkor e tekintetben nem a társasház, hanem a tag lesz az adó alanya, aki a saját neve alatt jogképesnek minősül. Önálló jogalanyiságára tekintettel a tulajdonos a bérlő felé a közüzemi díjakat is áfa-s szolgáltatásként tudja érvényesíteni a bérbeadás adómértékével.
Adóköteles bevételt jelenthet a közös tulajdont képező pincerekeszek kiadása a tulajdonosok, vagy/és külső személyek felé? Ez ugyanis gazdasági tevékenység. Ez megalapohatja-e a bejelentkezést áfa alanyként és a beszerzéseket (felújítások-javítások) terhelő áfa levonását megfelelő belső szabályzatok, számvitel, nyilvántartás, számlázás, stb.
Amennyiben a társasház közös tulajdonú helyiségét bérbeadja, akkor az Áfa tv. szerint gazdasági tevékenységet végez, s ezen tevékenysége tekintetében az Áfa tv. alanya. Az Áfa tv. 86. Az Áfa tv. 88. §-a alapján az adómentesség helyett választható az adófizetési kötelezettség, amely alapján a társasház 27%-os áfát köteles felszámítani a bérleti díj, valamint az Áfa tv. 70.
Abban az esetben, ha valamely felújítás, javítás csak részben hozható összefüggésbe a bérbeadott ingatlanrésszel, akkor az Áfa tv. 123.
Ingatlanok ÁFA-szabályai
Az általános forgalmi adó rendszerében talán az egyik legkomplexebb az ingatlanokra vonatkozó szabályozás. Igen színes mind az ingatlanok beszerzését terhelő adó elszámolása, mind az ingatlanok felhasználása során felmerülő egyes adókötelezettségek, mind pedig az ingatlanok értékesítése esetében.
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: Áfa törvény) értelmező rendelkezései között nem található általános ingatlanfogalom. Éppen ezért az általános forgalmi adó szempontjából ingatlan alatt a Polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) szerinti ingatlant kell érteni. A Ptk. azonban az ingatlan pontos fogalmát nem határozza meg, e körben csak a földről és épületről tesz említést, továbbá a 686. §-ban leszögezi, hogy a Ptk. épületekre vonatkozó rendelkezéseit más építményekre is megfelelően alkalmazni kell.
Az építmény fogalmát az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv.) 2. § 8. pontja határozza meg, amely szerint építménynek minősül az építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építményhez tartoznak, annak rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges alapvető műszaki és technológiai berendezések is (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma).
Az Áfa törvény az ingatlanok körében ugyanakkor tartalmaz építési telek fogalmat, valamint lakóingatlan-fogalmat a 259. § 7. és 12.
Építési telek és lakóingatlan definíciója az ÁFA törvényben
Építési teleknek minősül az áfa rendszerében az Étv.-ben meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak. Az Étv. 2. § 6. Ugyanezen szakasz 7.
A gyakorlatban - amennyiben az adóalany a fenti definíció alapján nem tudja biztonsággal eldönteni, hogy az érintett földterület vajon építési teleknek, esetleg építési területnek minősül-e - célszerű az illetékes települési önkormányzatától információt beszerezni arra vonatkozóan, hogy az adott földterület az Étv.
A beépített ingatlanok közül az Áfa törvény kizárólag a lakóingatlanra vonatkozóan ad definíciót, ami azt jelenti, hogy minden olyan beépített ingatlan, amely a vonatkozó meghatározásnak nem felel meg, ún. egyéb ingatlannak tekintendő. Az Áfa törvény 259. § 12. pontja értelmében lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.
Ahhoz tehát, hogy egy felépítmény lakóingatlannak legyen tekinthető, kettős feltételt állapít meg az Áfa törvény. Bár a lakás céljára létesítettség feltételének fennállásáról elsősorban az adott önkormányzat által kibocsátott használatbavételi engedély ad felvilágosítást, előfordulhat, hogy az érintett ingatlannak használatbavételi engedélye nem lelhető fel.
A lakóingatlan-fogalom kapcsán kiemelendő, hogy a definíció nem kizárólag azt mondja meg, hogy mely felépítmény az, amely lakóingatlannak minősül az áfa szempontjából, hanem negatív módon is meghatároz, azaz rendelkezik arról is, hogy mely ingatlan(rész) nem tekintendő lakóingatlannak, még akkor sem, ha az a lakóingatlannal egybe épült. Ilyen különösen a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
Ez a megoldás kissé szokatlan az általános forgalmi adó rendszerében, hiszen jól ismert az áfában az adóalap egységére vonatkozó alapelvi rendelkezés, mely szerint abban az esetben, ha egy ügylet keretében több szolgáltatás teljesül, akkor a főügylet (a főszolgáltatás) határozza meg a teljes ügylet (így a mellékszolgáltatások) áfa rendszerbeli megítélését is. Az Áfa törvény lakóingatlan-fogalma azonban ezt az ún.
Az ingatlanértékesítés ÁFA szabályai
Az ingatlanértékesítés áfa szabályai meglehetősen sokrétűek. Vannak bizonyos ingatlanértékesítések, amelyek adómentesek, illetve vannak olyanok is, amelyek a normál adókulcs alá tartoznak.
Az Áfa törvény 86. Az Áfa törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján ugyanakkor az adóalany az egyébként adómentes körbe tartozó ingatlanjainak az értékesítésére adófizetési kötelezettséget választhat. Az Áfa törvény 88. § (4) bekezdéséből következően az áfa alanynak lehetősége van arra is, hogy úgy válassza az ingatlanértékesítésre az általános szabályok szerinti adózást, hogy a lakóingatlanok értékesítését adómentes körben hagyja.
Fontos szabály, hogy bármely variációját válassza is az adóalany az ingatlanértékesítés adókötelessé tételének, e választásától a választása évét követő ötödik adóév végéig nem térhet el.
Azt követően, hogy az ingatlanértékesítés adómértékét meghatároztuk, arra is választ kell keresni, hogy az ingatlanértékesítés - amennyiben áfás - egyenes vagy fordított adózás alá esik-e.
Elöljáróban le kell szögezni: abban az esetben, ha maga az ingatlan beletartozik ugyan a fordított adózás alá eső ingatlanok - Áfa törvény 142. Az Áfa törvény 142. - építési szerződés alapján történő ingatlanátadás - Áfa törvény 10. - adásvételi (vagy egyéb tulajdonszerzést eredményező jogügyletre vonatkozó) szerződés alapján történő ingatlanértékesítés esetén az építési teleknek nem minősülő földterület értékesítése feltéve, ha az azt értékesítő áfás adózást választott az ingatlanértékesítéseire.
A termékértékesítés alaptényállását az Áfa törvény 9. Ezenfelül két további termékértékesítési tényállásnak van jelentősége az ingatlanértékesítések körében. Az egyik ezek közül az Áfa törvény 10. § a)pontja, amely szerint termékértékesítés a termék birtokba adása olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi. A másik rendelkezés az Áfa törvény 10.
Az Áfa törvény 10. § a) pontja alá tartoznak a részletvételes konstrukcióban megvalósított termékértékesítések. Miben ragadható meg az Áfa törvény 10. § a) pontja szerinti tényállás - tényállásszerű - megvalósulása? A hivatkozott szakasz termékértékesítésnek a termék birtokba adását tekinti (hiszen az Áfa törvény szövege úgy szól, hogy „termékértékesítésnek minősül továbbá a termék birtokba adása olyan ügylet alapján...").
Amennyiben az ingatlanértékesítés során a vételár a teljesítést követően több részletben esedékes, akkor a teljesítés napja az ingatlan birtokba adásának a napja lesz. Ez azt jelenti tehát, hogy az Áfa törvény 10. § a) pontja szerinti ingatlanértékesítések esetén áfa szempontjából a tulajdonjog-átszállás időpontjának nincsen jelentősége, kizárólag a birtokba adás számít.
Az Áfa törvény 10. § d) pontja értelmében termékértékesítésként adózik az építési szerződésen alapuló minden - ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő - ingatlan átadása, függetlenül attól, hogy az ingatlan megépítéséhez szükséges anyagokat az értékesítő vagy a megrendelő biztosította. Ez azért lényeges, mert alapesetben a megrendelő anyagával végzett munka szolgáltatásnyújtási jogcímen adózik, azonban az Áfa örvény 10.
Vajon az Áfa törvény 10. § d) pontja szerinti ügyletnél mely mozzanatban ragadható meg a tényállásszerű megvalósulás? A hivatkozott rendelkezés az ingatlan átadását nevesíti a tényállás fő elemének, ezért az Áfa törvény 10.
Minden olyan ingatlanértékesítést, amely nem tartozik a fenti két pont [azaz az Áfa törvény 10. § a) pontja, illetve 10. § d) pontja] alá, az általános - az Áfa törvény 9. Az Áfa törvény 9. § (1) bekezdésének rendelkezésében a fő tényállási elem a termék olyan átengedésében ragadható meg, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja. Az átengedés az Áfa törvény szerint a birtokba adással egyenértékű fogalom.
A gyakorlatban a 9. § (1) bekezdés kapcsán a sokszor félreértelmezett tényállási elem a tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság. Sokan úgy értik, hogy az Áfa törvény 9. § (1) bekezdésének termékértékesítési fogalmában szereplő „tulajdonosként való rendelkezés" azt jelenti, hogy az átvevőnek tulajdonossá kell válnia. A szerző - hivatalos és egyebekben az Európai Bíróság által is képviselt állásponttal megegyező - véleménye szerint azonban a tulajdonosként való rendelkezés tágabb kategória a tulajdonjog átszállásánál.
A tulajdonosként való rendelkezés a fogyasztáshoz kötődő fogalom, lényege az, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik, azonban ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy polgári jogi értelemben a rendelkezési jogosultsága teljes. A lényeg az, hogy a termék átengedése a tulajdonjog bármikori (akár későbbi) átszállásának a szándékával történjék meg.
Éppen ezért az olyan ingatlanértékesítések esetén, amelyek nem tartoznak sem az Áfa törvény 10. § a) pontja, sem pedig 10. § d) pontja alá, az Áfa törvény 9. § (1) bekezdéséből levezetve a teljesítés időpontja - hasonlóan a 10. § a) pontnál kifejtettekhez - az ingatlan birtokba adásának napja. (Itt kell megjegyezni, hogy éppen ezért az ún. tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételi szerződések esetén sem a tulajdonjog átszállásának a napja, hanem a birtokba adás napja lesz a teljesítési időpont, függetlenül attól, hogy az ingatlanértékesítés az Áfa törvény 10. § a) pontja, vagy 9.
Ha fordított adózással történik az adófizetés, a fizetendő adó megállapításának időpontjára - függetlenül attól, hogy az ügylet teljesítési időpontját az Áfa törvény mely rendelkezése alapján kell megállapítani - a 60. A felek közötti szerződés egy négy éve használatba vett ingatlan értékesítésre irányul úgy, hogy az értékesítő az Áfa törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja értelmében bejelentkezett az általános szabályok szerinti adózás alá. A vevő maga is normál áfa alany, így az ingatlanértékesítés fordított adózás alá esik az Áfa törvény 142. Az ingatlan átadására 2010. augusztus 31-én kerül sor, amelyről a számlát 2010. Az ügylet Áfa törvény szerinti teljesítési időpontja - figyelembe véve a 2.1.3.1-2.1.3.3. pontokban tárgyaltakat - az átadás napja, azaz augusztus 31-e, így a kibocsátott számlán is ezt az időpontot kell teljesítési időpontként föltüntetni. A fizetendő adót azonban a vevő nem ezzel a nappal állapítja meg, hanem az Áfa törvény 60. § (1) bekezdésének szabályában felsorolt három időpont közül azt veszi alapul, amelyik elsőként következik be. A példa szerinti esetben a számla kézhezvétele, az ellenérték megtérítése és a teljesítés időpontját követő hó 15. napja közül elsőként a számla kézhezvétele történt meg (ti.
Az Áfa tv. 59. §-a úgy rendelkezik, hogy termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha a teljesítést megelőzően pénz- vagy készpénz-helyettesítő fizetési eszköz formájában ellenértékbe beszámítható vagyoni előnyt juttatnak (előleg), a fizetendő adót az előleg jóváírásakor, kézhezvételekor kell megállapítani.
Alapvetően az előleg átvétele, jóváírása adófizetési kötelezettséget keletkeztet. Ugyanakkor az Áfa törvény 59. Ez azt jelenti, hogy ingatlanértékesítés esetén a teljesítést megelőzően átvett pénzösszeghez kizárólag abban az esetben kapcsolódhat bármilyen adókötelezettség az átvétel időpontjában, ha az ingatlanértékesítés egyenes adózás alá esik. (Fontos azonban, hogy az előleghez kapcsolódó átvételi időpontbeli adókötelezettség abban az esetben is fennáll, ha az ingatlanértékesítés egyenes adózás alá esik/esne, de az az Áfa törvény szabályai alapján adómentes körbe tartozik. Az adómentes ingatlanértékesítések ugyanis - dogmatikai értelemben - normál adózási körbe tartoznak, csak éppen a mentesség okán nincsen tényszerűen áthárított adó. Akkor tehát, ha az ingatlanértékesítés fordított adózás alá esik, az előleg átadásának/átvételének időpontjában nem merül fel adókötelezettség. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az előlegként fizetett összeg kikerülne az adóztatás alól, ugyanis ebben az esetben az előlegként fizetett összeg az ügyletről kibocsátott „végszámla" átvételének, vagy az ügylet ellenértéke maradéktalan megtérítésének, vagy a teljesítés napját magában foglaló hó 15. b) A normál adózási körbe eső ingatlanértékesítések kapcsán azonban az átvett, jóváírt előleg adókötelezettséget keletkeztet. Az ingatlanértékesítés kapcsán leggyakrabban az a kérdés merül fel, hogy az ingatlan-adásvétel során fizetett foglaló hogyan viselkedik. [Ha az ingatlanértékesítés fordított adózás alá esik, akkor az a) pontban ismertetetteknek megfelelően a foglaló átadása nem adózási pont.] Az egyenes adózás alá eső ingatlanértékesítések során átadott foglaló Áfa törvény szerinti előlegként viselkedik, hiszen a foglaló összege a vételárba beleszámít a Ptk. erre vonatkozó rendelkezései alapján.
Például tegyük fel, hogy a felek közötti adásvétel tárgya egy 3 hónapja használatba vett ingatlan. Az ügylet - figyelemmel az Áfa törvény 86. § (1) bekezdés j) pontjára és 142. § (1) bekezdés e) pontjára - egyenes adózás alá esik és 25 százalékos adókulccsal adózik. Az ingatlan vételára 12,5 millió forint (10 millió adóalap+2,5 millió áfa összegben); a teljesítésre, azaz az ingatlan átadására március 31-én kerül sor. A vevő - az ingatlanértékesítés teljesítését megelőzően - 2 millió forint foglalót fizet február 15-én. A foglaló ezen példában az Áfa törvény 59. §-a szerinti előleg, ami azt jelenti, hogy azt úgy kell kezelni, mint amely az áthárított adó arányos összegét is tartalmazza. Éppen ezért az eladó a foglaló átvételének napjával - azaz február 15-ével - köteles az átvett foglalóról számlát kibocsátani, mégpedig [figyelemmel az Áfa törvény 59. § (2) bekezdésére is] 1,6 millió forint adóalap +400 ezer forint áfa összegről. [Ha az ügylet végül meghiúsulna, akkor a foglalóról - mint Áfa törvény szerinti előlegről - kibocsátott számlát érvényteleníteni kell, és az azt terhelő adót a foglalót átvett fél visszakéri, a foglalót fizetett fél pedig - feltételezve, hogy adólevonási joga volt és azt gyakorolta is - visszafizeti az államháztartás részére.
Például mi a helyzet abban az esetben, ha egy áfa alany vevő építési telket (ami minden esetben kötelezően adóköteles körbe tartozik és egyenes adózás alá esik) kíván vásárolni, azonban az a földterület, amely az adásvétel tárgya, egyelőre átminősítés alatt van, és még az előleg fizetésének időpontjában nem építési telek, hanem csak a teljesítéskor lesz az. Ilyenkor az előleget hogyan kell értékelni, annak fizetése mihez történik vajon: építési telekhez, vagy építési teleknek nem minősülő földterülethez? Mivel az előleg nem önmagában álló adózási pont, hanem az csak...
A beépített ingatlanok értékesítése fő szabály szerint adómentesen történik. Fontos megjegyezni, hogy az ideiglenes használatbavételi engedély nem minősül vizsgálatunk szempontjából használatbavételi engedélynek. A hatályos szabályozás alapján a 2024. december 31. napjáig véglegessé vált építési engedély alapján épített, valamint az egyszerűsített bejelentés alá tartozó ingatlanok esetében a jelezett időpontig megkezdett építés esetén az ingatlanokat 2028.
Önállónak kell tekinteni azt a lakóingatlant, amely saját tetővel és saját bejárattal rendelkezik az utcafrontról. Vagyis önálló lakóingatlan a családi ház, a sorház, és az ikerház. A hasznos alapterületbe az ingatlan azon része számít bele, amelynek a belmagassága meghaladja a 1,9 m-et. A hasznos alapterületbe nem kell beszámítani a fő és közfalak területét. Azonban minden olyan terület beleszámít a hasznos területbe, amely felett tető található, így a fedett teraszok is beleszámítandók. Mivel a lakóingatlanokkal egybe épült garázs nem minősül lakóingatlannak, így a garázs területe nem számítandó bele a hasznos alapterületbe. Garázsok esetében nem alkalmazandó az Áfa tv. 70. § (1) bek. A különböző tároló és egyéb a funkcionális helyiségek alapterülete beleszámítandó a hasznos alapterületbe. Sajátos helyzetben vannak a társasházak, ahol a különféle tároló és közlekedést szolgáló helyiségek közös tulajdonban vannak. Ezen közös tulajdonban álló tárolók és közlekedő helyiségek területe nem számítandó hozzá az egyes lakások területéhez.
Építés alatt álló lakóingatlannak minősül és 5%-os adókulccsal adózik az az ingatlan, amelyet az építési szabályoknak megfelelően elkezdtek építeni. Pontosabban: az adóhatóság álláspontja szerint akkor alkalmazandó a kedvezményes adókulcs, ha az építés alatt álló lakás legalább félkész állapotú (jelentsen ez bármit is). Fontos, hogy a felépítményes ingatlanok esetében, így a lakóingatlanok esetében is a földterület nem képez önálló adóalapot. Vagyis egy lakóingatlan teljes értékére alkalmazni kell az 5%-os adókulcsot.
Álláspontunk szerint a „beépített bútorzat” nem képezi a lakás részét (lásd a 282/2011. EU végrehajtási rendelet szerint az ingatlan fogalmát), és az Áfa tv. 70. Azonban hangsúlyozandó, hogy a NAV álláspontja szerint a beépítettnek nevezett bútorok, és a bútorokba elhelyezett beépített eszközök (pl. Rendre merül fel olyan kérdés, hogy az udvaron kialakított gépkocsi beállók (többnyire térkövezett területek) értékét milyen adókulccsal kell számlázni. Mivel a beállók nem minősülnek garázsnak, így azok értéke álláspontunk szerint 5%-os adókulccsal adózik.
Problémás szituációt eredményez az a helyzet, mikor a lakóingatlan építésére nem zöldmezős beruházásként kerül sor, hanem valamilyen már meglévő felépítményes ingatlanból alakítanak ki lakásokat. Gyakorlatilag e lehetőség a 2023.
Az adóalapot a korábbiaknak megfelelően meg kell osztani a 27%-os és 5%-os részre, ha garázst is tartalmaz az épület. A megosztás algoritmusának olyannak kell lennie, hogy a garázs értékét valóságosan tükrözze.
Az egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról szóló 2015. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Módosító törvény) értelmében 2020. január 1-jétől ismételten a normál 27%-os áfa kulcsot kell alkalmazni az új lakóingatlanok értékesítésére, azaz 2020. január 1. napjától kezdődően megszűnik az a lehetőség, hogy kedvezményes 5%-os adómértékkel adózzon az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86.
A 150 négyzetméteres küszöbérték a többlakásos lakóingatlanban kialakítandó, vagy kialakított lakásra, míg a 300 négyzetméteres küszöbérték az egylakásos lakóingatlanra vonatkozik. Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontja alá azok a lakóingatlanok tartoznak, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év.
A Módosító törvény nem határozott meg speciális átmeneti rendelkezést az adómérték váltásra, így a normál adókulcsra történő visszaállásnál az Áfa tv. 84. §-a az irányadó. E rendelkezés értelmében főszabályként a fizetendő adó megállapítására a teljesítéskor érvényes adómértéket kell alkalmazni. Így a 27%-os adómértéket arra az új lakóingatlan értékesítésre kell majd ismételten alkalmazni, ahol a teljesítés (vagy előleg esetén a fizetendő adó megállapítása - kézhezvétele, jóváírása, megszerzése) 2020.
Az Áfa tv. 55. § (1) bekezdése értelmében az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul(teljesítés). Lakóingatlan értékesítésen nincs speciális teljesítési időpont meghatározva az Áfa tv-ben, vagyis azt kell meghatározni, hogy lakóingatlan értékesítés esetén mikor valósul meg az adóztatandó tényállás. E tekintetben meg három esetet célszerű egymástól megkülönböztetni: (1) az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése, (2) az Áfa tv. 10. § a) pontja, valamint (3) az Áfa tv. 10.
Az elemzést célszerű a különös szabályokkal kezdeni. Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése az Áfa tv. 10. § a) pontja szerint történik, tehát a lakóingatlant úgy adják birtokba, hogy a szerződés a lakóingatlan határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi, úgy teljesítési időpontnak a lakóingatlan birtokbaadása minősül.
Az Áfa tv. 10. § d) pontja szerint termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. Ebben az esetben a tényállás az ingatlan átadásával valósul meg, így a teljesítés időpontja az ingatlan teljes átadás-átvételét dokumentáló jegyzőkönyvben ilyenként megjelölt dátum. Ugyanakkor figyelemmel kell lenni arra, hogy fordított adózás esetén az adófizetési kötelezettség az Áfa tv. 60. § (1) bekezdése értelmében vagy az ügylet teljesítését tanúsító számla, egyéb okirat kézhezvételekor, vagy az ellenérték megtérítésekor, vagy a teljesítést követő hónap tizenötödik napján keletkezik, attól függően, hogy a három időpont közül melyik következik be elsőként.
Az Áfa tv. 10. Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése egyik fentebb részletezett esetbe sem tartozik bele, úgy az Áfa tv. 9. § (1) bekezdésében foglalt főszabály szerinti értékesítés történik. Az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése szerint a termékértékesítés tényállásszerűen akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet valósul meg. Tehát a jogszabály szövege nem a polgári jog szerinti tulajdonjog átruházását kívánja meg, így a főszabály szerinti lakóingatlan értékesítés teljesítési időpontja nem az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés időpontja. A tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság a tulajdonjogtól eltérő kategória, lényege, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik.
Ezért a 9. 2020. január 1.
Az Áfa tv. 57. Fontos, hogy a részteljesítés nem azonos fogalom a részletfizetéssel, ahol a felek közötti megállapodás az ellenérték részletekben való kifizetésére irányul. Erre figyelemmel, amennyiben egy, 2019. december 31-ét követően elkészülő új lakóingatlan esetében a felek 2020. január 1-jét megelőző részteljesítésekben állapodnak meg, - értve ez alatt a fentiek értelmében az egyes részfázisok elkészüléséhez igazodó fizetési és számla kibocsátási kötelezettséget is - úgy az egyes részteljesítések az Áfa tv. 57. § (1) bekezdése értelmében teljesítésnek minősülnek, és az ellenérték részteljesítés(ek)hez igazodó összege arányában az új lakóingatlan értékesítését 5 %-os áfa terheli. A 2019. 2020. január 1.
Az Áfa tv. 59. § (1) bekezdése értelmében előlegnek számít minden, a teljesítést megelőzően adott, az ellenértékbe beszámítandó összeg (ilyen például a foglaló is). Az Áfa tv. 84. Amennyiben az Áfa tv-ben előírt feltételeknek megfelelő új lakóingatlan értékesítésének teljesítése 2020. január 1-jén vagy ezt követően történik, de ezen értékesítéshez 2016. január 1. és 2019. december 31. között fizettek előleget, úgy a 2020. január 1-jét megelőzően kézhez vett, jóváírt előleg még kedvezményes 5%-os adómértékkel adózik. (A jóváírt, kézhez vett, megszerzett előleget az Áfa tv. 59. A felek szerződéskötési szabadságukból kifolyólag szabadon meghatározhatják, hogy az új lakóingatlan értékesítés tekintetében sor kerül-e és milyen mértékben előlegfizetésre. Ezt az Áfa tv. nem korlátozza vagy zárja ki, lévén, hogy nem általános forgalmi adózási kérdésről van szó. Így, ha a vevő a teljes ellenértéket előlegként fizeti meg, és annak eladó általi kézhezvételére, jóváírására 2020. Azt, hogy a normál adómértéket konkrétan mely összeg (adóalap) figyelembevételével kell megállapítani előlegfizetés vagy részteljesítés esetén (azaz előlegfizetés/részteljesítés esetén a teljes vételárból pontosan milyen összegre fog vonatkozni a normál adókulcs), attól függ, hogy a felek egymással nettó (áfa nélküli) vagy bruttó (áfát is tartalmazó) ellenértékben állapodtak meg. 2020. január 1. napja előtt (de 2015. 2020. január 1. napja előtt (de 2015.
Ettől eltérően, amennyiben az ingatlanértékesítés fordított adózás alá esik (10. § d) pontja szerinti termékértékesítés esetében, ha az Áfa tv. 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek fennállnak), a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni.
Hogyan fizessünk JOGILAG 0%-os tőkenyereség-adót ingatlanok után?
tags: #sorhaz #az #afa #szerint