A Kistársasházak Működésének Tudnivalói
A hatlakásosnál nem nagyobb, úgynevezett kistársasházak alaphelyzetben, tehát ha az alapító(k) másként nem rendelkeznek vagy utóbb másként nem döntenek, nem a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. - Tht. - szerint működnek, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint.
Ha ezeknek a kis társasházaknak a tulajdonosi közössége nem dönt úgy, hogy átlép a hatályos Ptk. (a továbbiakban: Ptk.) közös tulajdoni rendjéből a Tht. működési és szervezeti rendjébe, a működésre a Ptk-t kell alkalmazni, szervezetről pedig nem lehet szó, mert a Ptk. szerinti tulajdonközösségnek nincs szervezete. A kistársasházak azonban szívesen alkalmazzák a Tht. szervezetre és működésre használt fogalmait. A tulajdonosok összejöveteleit, szavazását tudatosság nélkül is szívesen hívják közgyűlésnek, a tulajdonostársak ügyleti vagy állandó meghatalmazott képviselőjét pedig közös képviselőnek. Egyes kistársasházak még számvizsgáló bizottságot is működtetnek.
Jogszabályi Háttér és Történeti Áttekintés
Először az 1924-es szabályozást felváltó 1977. évi 11. törvényerejű rendelet - Tvr. - 20. § tett különbséget a hatlakásos vagy ennél nagyobb társasházak között. E szerint „Ha a társasházban legfeljebb hat társasház-öröklakás van, a 13-19. § rendelkezései helyett a Polgári Törvénykönyvnek a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. Ilyen esetben az alapító okiratban a 4. § (2) bekezdésének b)-d) pontjában foglaltakról nem kell rendelkezni.” Ez a szabály kógens volt. Ettől sehogyan, még ráutaló magatartással, illetve spontán módon sem lehetett eltérni.
A Tvr-t a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény követte, amely 1998. március 1-jén lépett hatályba. A Thtv. 21. § (3) bekezdése a korábbihoz hasonlóan akként rendelkezett, hogy „Az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a 21-38. §-ok helyett a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.” (A 21-38. §-ok a szervezetről és működésről szóló szabályok voltak). A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak szervezeti és működési rendjüket illetően nem térhettek át a Thtv. alkalmazására. Ez a szabály is kógens volt. Tőle eltérni nem lehetett.
A Tht. 2004. január 1-jén lépett hatályba, és több módosítással ugyan, de ma is hatályos. A Tht. 63. § (2) bekezdése szerint „A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. E törvény a hatlakásosnál nagyobb társasházak tulajdonosainak kötelezővé teszi az alapító okirattól elkülönülő szmsz megalkotását. A hét lakásosnál kisebb társasház tulajdonosi közössége azonban jelenleg sem köteles szmsz-t alkotni. Ha tehát e közösségek alapító okiratai nem teszik lehetővé az szmsz megalkotását, ez nem ellentétes a törvénnyel.”
A Kistársasházak Működése a Tht. és a Ptk. Szerint
A Társasházi törvény (Tht.) részletesen szabályozza a társasházak szervezetét és működését. Egy társasháznak a következő kötelező szervei lehetnek: Közgyűlés - a tulajdonostársakból álló legfőbb döntéshozó szerv; Közös képviselő vagy intézőbizottság - ők intézik a közösség ügyeit és jogosultak a társasház képviseletére; Számvizsgáló bizottság - csak 25 lakás feletti társasház esetén kötelező. Ezek a szervek felelnek a döntéshozatalért, az ingatlan közösségi ügyeinek képviseletéért és a gazdálkodás felügyeletéért. Működtetésük azonban jelentős adminisztrációs teherrel jár.
A társasházi működés során közgyűlést kell összehívni, jegyzőkönyveket kell vezetni, határozatokat kell hozni, éves költségvetést és elszámolást kell készíteni, a közös képviselőt pedig be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A közgyűlések összehívása, a szavazati arányok kiszámítása és a döntések érvényesítése szigorú formai követelményekhez kötött. A rendszer célja a jogbiztonság és az átláthatóság, de a kis létszámú társasházak számára ez aránytalanul sok adminisztrációt és szervezést jelenthet.
A legfeljebb hatlakásos társasházak számára a jog lehetőséget ad arra, hogy ne a Tht. szigorú, szervezeti és adminisztrációs szabályait kövessék. A legfeljebb hatlakásos társasházak számára a jog valóban lehetőséget ad arra, hogy ne a Tht. szigorú szabályai szerint működjenek, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit kövessék. Ugyanakkor a Kúria álláspontja szerint a társasházközösség a Tht. szabályait nem csak kifejezett határozattal, hanem a mindennapi működésével, ráutaló magatartással is választhatja. Ha a közösség huzamosabb ideje ténylegesen a Tht. szerinti szervezettel és tisztségviselőkkel működik, akkor az a társasház minden tekintetben a Tht. hatálya alá tartozik, és nem keverheti a Ptk. és a Tht. szabályait.
Ez a működési forma lényegesen egyszerűbb és rugalmasabb: Nincs szükség közös képviselő hivatalos megválasztására vagy bejegyzésére a földhivatali nyilvántartásba. Nem kell szervezeti-működési szabályzatot készíteni, és a közgyűlés formális szabályai sem kötelezőek. A tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában döntenek a közös ügyekről, szótöbbséggel - kivéve, ha nagyobb horderejű döntésről van szó, amikor egyhangú határozat szükséges. A Ptk. szerinti működés tehát adminisztrációs teher nélkül, mégis jogszerű keretek között biztosítja a társasház fenntartását. Kisebb, összetartó közösségek számára ez ideális megoldás lehet - különösen akkor, ha a formális szervezeti struktúra és a Tht. szerinti dokumentációkészítés inkább akadályt, mint segítséget jelentenének.
A mindennapi működéshez szükséges döntéseket a Ptk. szerint többségi szavazással hozzák meg. Az alapító okirat kötelező tartalmi elemeiről való döntéshez viszont teljes egyhangúság kell. A bírósági gyakorlat szerint a döntés formai követelmény nélkül, akár ráutaló magatartással is megszülethet (például közös képviselő választása, közgyűlés tartása), azonban ez jogbizonytalanságot okozhat, mivel nem egyértelmű, pontosan milyen magatartás minősül ráutaló magatartásnak. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a kistársasházi döntések is megtámadhatók bíróság előtt, ha a kisebbség érdekeit súlyosan sértik.
A legfeljebb hatlakásos társasházak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Tht. szabályait, hanem a Ptk. alapján működnek. Ennek több előnye van: Egyszerűbb adminisztráció - nincs kötelező közgyűlés, sem közös képviselő. Költséghatékonyság - nem kell közös képviselő díjat fizetni, számvizsgáló bizottságot választani, jogi dokumentumokat rendszeresen módosítani. Rugalmasabb döntéshozatal - a tulajdonostársak maguk döntenek, bonyolult törvényi eljárások nélkül. Kevesebb külső kontroll - a jegyző törvényességi felügyelete nem terjed ki rájuk. Ez a megoldás különösen hasznos lehet családtagok, baráti társaságok vagy kis lakóközösségek által lakott házak esetén.
A legfeljebb hat lakásos társasházak közössége dönthet úgy, hogy a továbbiakban nem kíván a társasházi törvény (Tht.) szerint működni, hanem egyszerűbb, rugalmasabb formában - a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint - szeretnék fenntartani az ingatlant. Ez a váltás „kijelentkezésként” értelmezhető a Tht. hatálya alól, és jogszerűen csak az alapító okirat módosításával valósítható meg.
A kijelentkezés lépései: Teljes egyhangúság szükséges - Az alapító okirat módosításához minden tulajdonostárs írásos hozzájárulása kell. Határozat meghozatala - A közgyűlésnek döntenie kell a Tht. alóli kilépésről, és ezzel együtt az alapító okirat módosításáról. Okiratba foglalás - A módosítást közokiratba vagy ügyvéd/jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba - A módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak, vagyis a földhivatalnak. FONTOS: A lakások ilyenkor nem kapnak új helyrajzi számot, ezért költséges telekalakításra, földmérő megbízására nem kell számítani! Ha a társasházban valamelyik tulajdonostárs nem ért egyet a módosítással, és keresetindítással él, a módosítás csak akkor jegyezhető be, ha a bíróság nem függeszti fel a közgyűlési határozat végrehajtását, vagy a per jogerősen lezárul. A gyakorlatban tehát a „kijelentkezés” nemcsak egy közgyűlési döntés, hanem jogi és nyilvántartási aktus is, amelyhez minden tulajdonostárs közreműködésére szükség van. Éppen ezért érdemes jogi segítséget kérni a folyamat gördülékeny lebonyolításához.
Közös Költség Tartozások és Egyéb Problémák
Az ingatlanpiac mozgása kapcsán viszonylag gyakori élethelyzet, hogy az ingatlan korábbi tulajdonosa közös költség tartozást halmozott fel. Ilyenkor felmerül a kérdés, hogy kin kell behajtani a hátralékot: az új, vagy a régi tulajdonoson. A bírói joggyakorlat sem tekinthető egységesnek, mindkét típusra van példa, de az sem ritka, hogy az ítélet alapján a társasház mind a korábbi tulajdonostól, és az új tulajdonostól is egyszerre követelheti a tartozást. A bizonytalan peres ügyek elkerülése érdekében ajánlott az eladótól mentességi igazolást követelni, amely igazolja, hogy nincs közös költség tartozása. Amennyiben van, akkor a közös képviselő írásbeli nyilatkozatot ad a hátralék összegéről.
Mivel növekszik a klímák száma, egyre több helyen merül fel, hogy külön társasházi szabályozást vezessenek be. A társasházi törvény 21. § (1) bekezdése szerint a közvetlenül érintett szomszédok tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájárulása szükséges a telepítéshez. A szabálytalan telepítés pedig akár 260 ezer forintos bírságot is eredményezhet.
A közös képviselő részére minden esetben be kell mutatni a részletes terveket, különös tekintettel a kondenzvíz elvezetésére, amely nem okozhat károsodást a homlokzaton, és nem zavarhatja a járókelőket. Az országos településrendezési és építési követelményekről 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletben a mesterséges szellőzésről így ír a szabályozás: 92. § (1) A huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségeket természetes szellőzéssel kell ellátni, kivéve, ha a rendeltetésszerű használatukhoz mesterséges légcsere alkalmazása is szükséges. (2) A homlokzaton - e rendelkezés hatálybalépését megelőzően használatba vett, meglévő építményen - mesterséges szellőzéshez kivezetést létesíteni, továbbá helyiségszellőztető vagy klimatizáló berendezést elhelyezni az épület külső megjelenésével összhangban, takartan, illetve építészeti eszközökkel megoldva akkor lehet, ha a tervezett megoldás és a működés hatása a) az épület állékonyságát nem veszélyezteti, a homlokzatot nem károsítja, b) az épített környezet értékeinek védelmére vonatkozó (településkép, építészeti érték vagy műemlékvédelmi, továbbá táj- és természetvédelmi) érdeket nem sért, c) a kivezetés a környezetet bűz-, mérgező-, zaj-, rezgés- vagy más káros hatással nem szennyezi, az építmény rendeltetés szerinti használatát nem zavarja, ártalmas mértékű páralecsapódást nem okoz. (3) A frisslevegővétel a legkevésbé szennyezett helyen legyen.
A társasházakról szóló törvény (Tht.) értelmében az olyan társasházak, melyekben legfeljebb 6 lakás van (ún. kistársasházak), alapvetően a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működnek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ilyen társasházakban nem beszélhetünk közgyűlésről, mint legfőbb döntéshozó szervről, és nincs a közös ügyek intézésre hivatalosan eljárni jogosult közös képviselő/intézőbizottság, illetve a társasház pénzügyi működését ellenőrizni hivatott számvizsgáló bizottság, végül nincs a társasház működési szabályait, szervezetét összefoglaló ún. Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ), és az annak részét képező Házirend.
Az ilyen ún. kistársasházakban a döntéshozatal alapvetően egyszerű szótöbbséggel történik, ami azt jelenti, hogy a mindennapi működéshez tartozó kérdésekben, a birtoklás, használat, hasznok szedésének kérdésében és az ún. rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások tárgyában legalább az összes tulajdoni hányad 51 %-ának kell egyetértenie. A döntéshozatal során a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg szavazati jog.
Ha az ún. kistársasházban bármely oknál fogva nem hozható szótöbbségi határozat, úgy a birtoklás, használat, hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság jogosult dönteni. Azt is fontos kiemelni, hogy ha az állagvédelem körébe tartozó, halaszthatatlan és feltétlenül szükséges munka elvégzése tárgyában a tulajdonostársak bármely okból nem hoznak döntést, úgy az ilyen munkát - lehetőleg a többi tulajdonostárs előzetes értesítése mellett - bármelyik tulajdonostárs jogosult maga elvégezni vagy mással elvégeztetni, de az ilyen kiadások ráeső részét természetesen a többi tulajdonostárs viselni köteles.
Fontos azonban kiemelni, hogy az alábbi esetekben egyhangú döntés szükséges az ún. kistársasházakban is: a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása, valamint az egész ingatlan feletti tulajdonjog-átruházás, az ingatlan megterhelése, illetve az egész ingatlanra kiterjedő kötelezettségvállalás. Könnyen belátható, hogy ezek olyan horderejű kérdések, melyekhez valamennyi tulajdonostársnak egyet kell értenie.
A jogszabály lehetőséget ad arra, hogy a legfeljebb hatlakásos társasház közössége maga döntsön arról, milyen szabályok szerint kíván működni. Ha a tulajdonosok úgy határoznak, alkalmazhatják a társasházi törvény szervezeti és működési rendelkezéseit, így létrehozhatnak SZMSZ-t, közgyűlést, közös képviselőt vagy intézőbizottságot. Amennyiben azonban a közösség nem hoz ilyen határozatot, akkor a társasházi törvény szervezeti szabályai helyett a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései lépnek életbe. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosok közvetlenül, a közös tulajdon szabályai szerint gyakorolják jogaikat és kötelezettségeiket. Ez a rugalmasság lehetőséget ad arra, hogy a kisebb társasházak egyszerűbb szervezeti formát válasszanak, ugyanakkor biztosítja, hogy jogi keretek között működjenek. A döntés tehát a tulajdonosok kezében van: választhatják a társasházi törvény részletes szabályait, vagy maradhatnak a Ptk.
A legfeljebb 6 lakásos társasházak számára valódi mozgásteret biztosít a törvény: ha az adminisztratív terheket és a működési költségeket szeretnék csökkenteni, a Tht. alóli kijelentkezés ésszerű és előnyös lépés lehet. Az átalakulás jogilag lehetséges, joghatásait viszont mindenképp célszerű ügyvéddel egyeztetni, különösen, mielőtt változásokat kívánnak bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.
tags: #szabalytalanul #mukodo #tarsashaz