Szaniter nélkül átadható egy új építésű lakás? A jogi és piaci környezet Zalaegerszeg központjában
Várható átadás: 2024. Várhatóan a sMART27 Társasházban egyedi, alacsony energiaigényű, prémium minőségű lakások kerülnek átadásra, amelyek központi hővisszanyerős szellőztető rendszerrel, napelemekkel és napkollektorokkal rendelkeznek. A terület a belvárosban, négyemeletes társasházban, 23 lakással, két földszinti üzlethelyiséggel, valamint 32 férőhelyes mélygarázzsal szolgálja a modern életvitel igényeit.
A rendezési és engedélyezési környezetben több fontos változás történt az OTÉK módosításainak hatására. A módosítás lényege, hogy egy új lakópark esetében lakásonként kötelezően kiépítendő parkolóhelyek száma 1,5-re emelkedett az eddig alkalmazott 1 darab hely helyett. A Portfolio ezt úgy értelmezi, hogy ez alaposan megdobhatja az ingatlanárokat. Az előírás a folyamatban lévő és a jövőbeni helyi szabályzatokra egyaránt irányadó marad.
A beépített parkolók költségei és árairól a piaci adatok szerint átlagosan 5 millió forintért lehet beállót vásárolni egy új lakóparkban, amit a fejlesztő autóra lebontva 8-9 millió forintért képes megépíteni. A lakásárak a költségek alakulását követik, így a négyzetméterár a végén magasabb lehet, hiszen a parkolók “kötelezően megvásárolandó” elemmé válhatnak. Ugyanakkor néhány szerződésben előfordulhat, hogy az 5%-os kedvezményes áfakulcsot nem minden helyiségre, hanem csak a lakóingatlanra alkalmazzák, és a beállót vagy egyéb részeket külön szinten értékesítik.
A piaci szakértők szerint a parkolók fejlesztése jelenleg is mintegy 3,5 millió forintos veszteséget jelent darabonként, amely a beruházók számára hatással van az egésztér költségstruktúrájára. Ugyanakkor a kormányzati státusszal rendelkező projektekre vonatkozó kivételek felfüggesztése jelenleg is él, és egyéni elbírálásban részesülhetnek. A jogszabályi környezet tehát összetett: a kedvezményes áfa és a parkolói elvárások egyidejű figyelemét igényli.
Az új áfa-kedvezmény helyzete és feltételei
2024-06-02-i MTI közlemény szerint 5%-os áfa az új lakások értékesítésére továbbra is érvényes 2026-ig, amennyiben az építés engedélye 2024.12.31-ig véglegessé válik vagy az egyszerű bejelentésre alapuló tevékenység esetén 2024 végéig történik a tevékenység. A jogszabály megkívánja, hogy az építési engedélyhez kötött építés esetén az ingatlanok értékesítése 2026-12-31-ig megkaphatja a kedvezményes adómértéket. Az egyszerű bejelentéshez kötött építés esetén 2024-12-31 a határidő.
A kedvezményes 5%-os adómérték csak lakóingatlan értékesítésére alkalmazható, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóingatlannak minősülő például lakás vagy ház esetén érvényes. A garázs, műhely, üzlet vagy gazdasági épület nem minősül lakóingatlannak, így ezek értékesítésére nem alkalmazható a kedvezményes áfa.
Az útmutatás szerint az erkély és terasz az “épületszerkezettel közrefogott tér” kategóriába tartozik, és ez befolyásolhatja az 5%-os kedvezmény igénybevételének lehetőségét. Az adóhatóság ezek alapján fogja mérlegelni a kedvezményt, és előfordulhat, hogy a piacon megkötött szerződésekben az adókötelezettség dinamikája eltérő legyen. A régi lakóingatlan (már jogerős használatba vételi engedéllyel rendelkező) értékesítése adómentes lehet, míg az új lakások adókötelesek lehetnek, ha az eladó ezt a lehetőséget választja.
Fontos része a szabályozásnak, hogy olyan építési tevékenységek esetén, amelyekre az Áfa törvény 3. számú mellékletének I. rész 50. és 51. pontja vonatkozik, a lakóingatlan értékesítésére vonatkozó kedvezményes adómérték alkalmazható. A beépített parkolók és egyéb helyiségek értékesítése között felosztást kell alkalmazni, és ezt a feleknek a szerződésben meg kell határozniuk. A jogi álláspont szerint a garázs vagy egyéb helyiségek csak akkor tartozhatnak a kedvezmény alá, ha az a lakóingatlan részeként kerül értékesítésre.
A kedvezményes adómérték csak olyan lakóingatlan értékesítésére alkalmazható, amely 2 évnél kevesebb idő alatt használatba vételi engedélyt kap vagy a használatbavétel meghatározott időn belül megtörtént. A kedvezmény megléte attól is függ, hogy az ingatlan lakóingatlan-e, és a lakóingatlan kategóriába esik-e az értékesítés időpontjában. Az 5%-os kedvezmény csak 2016. január 1-jét követően teljesített ügyletekre érvényes, és a kedvezmény a 2026. évi jogszabályi módosítások szerint érvényes lehet 2026 után is, bizonyos feltételek mellett.
Amennyiben az építéshez felhasznált anyag vagy a burkolási/szigetelési szolgáltatás külön értékesítésként kerül megvalósításra, ezt a feleknek figyelembe kell venniük az áfa-kötelezettség elosztásakor. A garázs és az üzlet részeinek értékesítése lehet, hogy nem minősül lakóingatlannak, így azokra nem alkalmazható a kedvezményes adó mérték.
Gyakorlati következtetések az új építésű lakások vásárlóinak
- Az új építésű lakások előnyei közé tartozik a kiszámítható állapot és a korszerű műszaki tartalom, ami hosszú távon is értékálló lehet.
- A parkolók kötelező megvásárlása hatással lehet az összköltségre és a négyzetméterárra. A helyi szabályozás értelmében 1,5 parkolóhely kiépítése minden új lakás után kötelező lehet.
- A kedvezményes 5%-os áfa hosszú távon jelentős megtakarítást jelenthet a vásárlók számára, de csak a lakóingatlanokra vonatkozik, és az építéshez kötött feltételek teljesülésétől függ.
- Az erkély és terasz is befolyásolhatja az adózási feltételeket, és jogi értelmezése fontos a kedvezmény igénybevételénél.
- Új építésű lakások kiválasztásakor érdemes figyelembe venni az energiahatékonyságot és a közműrendszerek minőségét (például központi hővisszanyerős szellőztetés, napelemek, napkollektorok).
Rövid útmutató a vásárlási döntéshez
- Vizsgálja meg az OTÉK-követelmények aktuális értelmezését a környéken, különösen a parkolásra vonatkozó előírásokat.
- Értékelje a lakóingatlanokban rejlő költségelőnyöket és a fenntartási költségek hosszú távú alakulását.
- Kérdezze meg a fejlesztőt a parkolók árazásáról és az esetleges átértékelés lehetőségéről az adózási szabályok változásakor.
- Kérje ki adózási tanácsadó vagy könyvelő véleményét a kedvezményes áfa és a garázsok közötti megosztás részleteiről.
- Figyelje meg, hogy az erkélyek és teraszok hogyan befolyásolják a jogi besorolást és az adózást.
A 9 LEGJOBB ADÓLEVONÁS BÉRLETI INGATLANRA
Példák és elérhető projektek
Megvételre kínálnak például olyan új építésű lakásokat, amelyekben fontos szerepet kap a világos, kényelmes életterek és a korszerű műszaki tartalom. Ahol lehetőség van rá, az értékesítés megkönnyíti a gyors költözést és hosszú távú befektetést is jelenthet. Emellett a minőségi anyagok és az innovatív építési technológiák kiemelten hangsúlyosak a prémium kategóriás ingatlanok esetében.
Általános trendek az új építésű lakások piacán
Az új építésű lakások iránti kereslet hosszú távon megőrizheti a stabilitását, mivel ezek korszerű környezetet és előrelátó energia- és fenntartási megoldásokat kínálnak. A belvárosi projektekben pedig a parkolási és adózási kérdések megoldása kulcsfontosságú a vásárlói döntésekben. A kedvezményes áfa és a lakóingatlanokra vonatkozó szabályok megértése nélkülözhetetlen a reális költség- és megtérülési számításokhoz.
Végül a vásárlók a piaci információk alapján mérlegelnek: a négyzetméterárak, az energiahatékonyság és a felépített közműrendszerek minősége mind a döntés alapját képezik.
tags: #szaniter #nelkul #atadhato #a #uj #epitesu