Szolgalmi joggal kapcsolatban kihez kell fordulni

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. A szolgalom tartalma lehet valamilyen használat, vagy éppen attól való tartózkodás.

Kik a szereplők és mit jelentenek?

Szolgáló teleknek hívjuk azt a telket, amelyiket terheli a szolgalom és uralkodó teleknek azt, amelyiknek a javára szól a szolgalmi jog. Az uralkodó telek az az ingatlan, amelynek javára a szolgalmi jog fennáll. Az a telek, amelyet csak a szomszéd telkén át lehet megközelíteni. A szolgalmi jog nem személyhez, hanem mindig ingatlanhoz kapcsolódik. Ezért nemcsak a jelenlegi tulajdonosokat érinti, hanem a későbbi vevőket is.

Mikor és miért forduljon szakemberhez?

Mivel a szolgalmi jog esetenként értékcsökkentő tényező egy ingatlan vonatkozásában, ezért a létesítését anyagi ellenszolgáltatáshoz is lehet kötni. Ellentételezése során vizsgálni kell az ingatlan értékét és azt, hogy a szolgalmi jog milyen mértékben csökkenti azt. A szolgalmi jog alapulhat a felek megállapodásán, bírósági döntésen vagy jogszabályon. A szolgalmi jog létrejöhet szerződéssel, elbirtoklással, továbbá közművek esetében bírósági ítélettel, vagy hatósági határozattal.

Telki szolgalmat olyan esetben lehet és célszerű kialakítani, ha két szomszédos telekből az egyik tulajdonos csak a másik tulajdonos telkének igénybevételével tudja használni. Például csak úgy tudja elérni, hogy a szolgáló telken keresztül át kell járnia. Szóba jöhet vezetékoszlopok elhelyezési igénye például villany, telefon, kábeltv, internet létesítése esetén.

Ügyvédi, földmérői és hatósági közreműködés - kihez miért?

A bejegyzéshez a szolgalmi jogra vonatkozó megállapodás közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalása szükséges és a szerződésben minden tulajdonostársnak szerepelnie kell. A záradékolt vázrajzzal együtt kell beadni az okiratot a Földhivatalba ingatlan-nyilvántartási átvezetésre. Az átjárási szolgalmi jog Ptk. szerinti telki szolgalom. Ha az ingatlan meghatározott részét érinti, a bejegyzéshez rendszerint földmérő által készített, záradékolt változási vázrajzra is szükség lehet.

A földmérő felméri a területen lévő szolgalmi joghoz szükséges pontokat, amiből elkészíti a szolgalmi jogot ábrázoló változási vázrajzot. A földhivatal a földmérő által készített dokumentumokat műszakilag megvizsgálja, hogy megfelel-e az előírásoknak és ha mindent rendben talál záradékolja azt. Erre a törvény szerint 60 nap az ügyintézés határideje.

A földmérési folyamat célja, hogy a szolgalmi jog térképen is pontosan azonosítható legyen. A folyamat általában így néz ki: a felek jogosult földmérőt bíznak meg; a földmérő beszerzi és ellenőrzi a szükséges térképi adatokat; szükség esetén helyszíni felmérés történik; elkészül a változási vázrajz és a műszaki dokumentáció; a földhivatal megvizsgálja a munkarészeket; megfelelő dokumentáció esetén a vázrajzot záradékolják; a záradékolt vázrajz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárás melléklete lesz.

Hogyan történik a bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba?

A szolgalmi jog bejegyzése kérelemre történik. Szerződéses alapításnál az eljárás ügyvéd által ellenjegyzett okiraton és bejegyzési kérelmen alapul. Az új ingatlan-nyilvántartási rendszerben a kérelmet elektronikus úton kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz. A bejegyzéshez általában ezekre az iratokra van szükség: szolgalmi szerződés vagy más megfelelő jogalap; bejegyzési engedély; ügyvéd által ellenjegyzett okirat; záradékolt változási vázrajz, ha a jog csak meghatározott területrészt érint; földhivatali bejegyzési kérelem.

A szolgáló telek tulajdoni lapján a szolgalmi jog teherként jelenik meg. Az uralkodó telek tulajdoni lapján pedig utalás szerepelhet arra, hogy az ingatlan javára szolgalmi jog áll fenn. A jogosult nem név szerint kerül feltüntetésre. A szolgalmi jog az uralkodó telek mindenkori tulajdonosát illeti meg. Szolgalmi jog létrejöhet szerződéssel, elbirtoklással, továbbá leginkább közművek esetében hatósági határozattal vagy bírósági ítélettel, amit az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyeztetni.

Milyen szakemberekre lehet szükség és mikor?

Ügyvéd: a bejegyzéshez szükséges okirat elkészítéséhez és ellenjegyzéséhez; jogi tanácsadásra és vitás helyzetek rendezésére. Mivel a szolgalmi jogot az ingatlan tulajdoni lapjára be kell vezetni, ezért csak ügyvéd, jogtanácsos, vagy közjegyző közreműködésével létesíthető.
Földmérő (geodéta): a záradékolt változási vázrajz elkészítéséhez és a műszaki dokumentációhoz.
Földhivatal (ingatlanügyi hatóság): a záradékolt vázrajz és az okiratok vizsgálata, a bejegyzés átvezetése a tulajdoni lapon.
Bíróság vagy hatóság: elbirtoklás, hatósági döntés vagy szükség esetén a szolgalom létrehozása, megtartása vagy megszüntetése ügyében.

Szolgalmi jog szerződéssel és elbirtoklással

Szolgalmat alapítani legegyszerűbben írásbeli szolgalmi szerződéssel lehet. Ez különösen akkor fontos, ha a felek előre szeretnék rendezni az átjárás pontos szabályait, vagy ha az ingatlan eladása, megosztása, építése, hitelezése miatt szükség van egyértelmű jogi helyzetre. A szolgalmi szerződésben célszerű pontosan rögzíteni: az uralkodó és a szolgáló telek helyrajzi számát; a szolgalmi jog típusát, például átjárási szolgalmat; az átjárás pontos helyét vagy nyomvonalát; az út szélességét; azt, hogy gyalogos, gépjárműves vagy más célú használatról van-e szó; a fenntartás, karbantartás és költségviselés szabályait; a bejegyzési engedélyt az ingatlan-nyilvántartásba.

Szolgalmi jog elbirtoklással is létrejöhet. Ennek lényege, hogy a jogosult az idegen ingatlant a szolgalom tartalmának megfelelően, tartósan és megszakítás nélkül használja, és a használat ellen az érintett tulajdonos hosszú időn keresztül nem tiltakozik. Az elbirtokláshoz általában 15 évre van szükség. Fontos azonban, hogy nem minden hosszú ideje fennálló használat vezet elbirtokláshoz. Ha a használat szívességből, engedékenységből vagy bizonytalan jogcímen történt, az önmagában nem biztos, hogy szolgalmi jogot keletkeztet.

Hogyan kell gyakorolni a szolgalmat és milyen korlátai vannak?

A szolgalmi jogot csak a szükséges mértékben lehet gyakorolni. Ez azt jelenti, hogy a jogosult nem használhatja a szolgáló telket korlátlanul, csak annyiban, amennyiben az a szolgalom céljához szükséges. Átjárási szolgalomnál ez jelentheti például gyalogos közlekedést; személygépkocsival történő behajtást; az ingatlan mindennapi megközelítését; szükséges karbantartási munkákat, például az út járhatóságának fenntartását.

Például az átjárási jog nem feltétlenül jogosít építőanyag tárolására, parkolóként való használatra, üzletszerű forgalom bonyolítására vagy az út eredeti céljától eltérő igénybevételére. A szolgáló telek tulajdonosa köteles tűrni a jogszerű használatot, de ez nem jelenti azt, hogy minden használati módot el kell fogadnia. A fenntartási költségek kérdését érdemes már a szerződésben rendezni. Ha ez elmarad, később vitát okozhat, hogy ki fizeti az út javítását, murvázását, hóeltakarítását vagy a vízelvezetés kialakítását.

Hogyan lehet törölni vagy módosítani a szolgalmi jogot?

A szolgalmi jog nem attól szűnik meg, hogy egy ideig nem használják, vagy hogy a szolgáló telek tulajdonosa zavarónak érzi. Ha a jog be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, a törléshez is megfelelő jogalap és földhivatali eljárás szükséges. A törlés történhet megállapodással. Ilyenkor az uralkodó telek tulajdonosa lemond a szolgalmi jogról, és a felek megfelelő okirat alapján kérik a törlést az ingatlan-nyilvántartásból. Ha nincs megállapodás, bírósági út is szóba jöhet. Erre például akkor kerülhet sor, ha a szolgalom feleslegessé vált, vagy hosszú ideje nem gyakorolták.

Mikor forduljunk bírósághoz?

A szolgalom megszüntetésére, korlátozására vagy felfüggesztésére a bíróság is jogosult, ha az ingatlan használatához már nem szükséges a szolgalom, vagy ha jogviták merülnek fel. A Kúria joggyakorlata szerint a szolgalom jogosultja jogának megsértése, illetve a joga gyakorlásának akadályoztatása esetén birtokvédelmi igénnyel léphet fel az őt zavaró személlyel, még a szolgáló telek tulajdonosával szemben is.

Szolgalmi jogok | Földjog

Gyakran ismételt kérdések - rövid válaszok

Átjárhat a szomszéd a telkemen? Igen, ha jogszabály szerint nincs megfelelő közúti összeköttetés, vagy ha bejegyzett átjárási szolgalom áll fenn.
Kell-e mindig vázrajz? Nem kell vázrajz, ha a szolgalom a földrészlet vagy adott alrészlet teljes területét érinti; egyébként igen: záradékolt változási vázrajz szükséges.
Elég a szóbeli megállapodás? Nem. Szóbeli megállapodás csak a felekre kötelező; bejegyzés hiányában a jog a későbbi vevőre nem kényszeríthető.
Mennyi a minimum útszélesség? Nincs egységes országos minimum; a szükséges szélességet az ingatlan rendeltetésszerű használatához mérten kell megállapítani.
Mi történik, ha a szolgalmi jog értékcsökkentést okoz? A felek anyagi ellenszolgáltatásban állapodhatnak meg; értékcsökkenés vizsgálata szakértelmet igényel.

Ajánlás: kihez forduljon lépések szerint

Első tájékozódás: kérjen friss tulajdoni lapot a földhivataltól, nézze meg a tulajdoni lap III. oldalát.
Ha bejegyzendő jogról van szó: ügyvéd felkeresése szerződés elkészítéséhez és ügyvéd által ellenjegyzett okirat kialakításához.
Földmérő megbízása: záradékolt változási vázrajz és műszaki dokumentáció elkészítéséhez.
Dokumentumok benyújtása: ügyvéd és földmérő által készített iratokkal a földhivatalhoz elektronikus kérelem.
Vita esetén: jogi képviselet, per vagy birtokvédelmi eljárás indítása szükség szerint.

A szolgalmi jog olyan korlátolt dologi jog, melynek értelmében valaki használhatja a más tulajdonában lévő ingatlant egy meghatározott célra, és a jog gyakorlása során az uralkodó telek mindenkori tulajdonosa gyakorolja a jogosultságot. A bejegyzés elve alapján a jogok a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel válnak kikényszeríthetővé és harmadik személyekre is érvényesíthetővé.

tags: #szolgalmi #joggal #kapcsolatban #kihez #kell #fordulni