A társasházi nyaraló számvitelének alapjai és gyakorlata
A társasházak számvitelének megértése kulcsfontosságú a tulajdonosok számára, hiszen ez határozza meg a közös költség összegét és a ház működésének pénzügyi alapjait. A Tulajdonosok többsége sajnos nincs azzal tisztában, hogy a Társasház beszámolója és költségvetése határozza meg a közös költség összegét. Ezt minden tulajdonos a Beszámoló Közgyűlésen tudja befolyásolni, ami egyben az egyik legfontosabb Fórum a Társasház ügyeinek megtárgyalására. Ha Ön sokallja a Közös Költséget akkor olvasson tovább, hogy megtudhassa hogyan befolyásolhatja a Közös Költség összegét.
A beszámoló és a költségvetés fontossága
A Társasházi Törvény 35§(1) bekezdése alapján a Társasház előző évre vonatkozó beszámolóját és költségvetését Beszámoló Közgyűlés keretein belül a Közös Képviselőnek ismertetnie kell a tulajdonosokkal - akiknek azt el kell fogadniuk - legkésőbb minden év május 31-ig. Amennyiben a Szervezeti és Működési Szabályzat másképp rendelkezik, abban az esetben a Beszámoló Közgyűlést az abban szereplők szerint május 31-ig kell megtartani.
A társasházak működését szabályozó Társasházi Törvény 48.§(1) pontja határozza meg a beszámoló minimális tartalmát. Minden társasház csak akkor működik jól, ha a Közös Képviselő előre megtervezi a társasház várható bevételeit és kiadásait, vagyis költségvetést készít. A költségvetés nem más mint az adott év pénzügyi terve, ami előirányzatként tartalmazza a teljesítendő kiadásokat és a várható bevételeket.
A Társasház Beszámolója és Költségvetése az alapja a Társasház működésének. Elkészítése a Közös Képviselő feladata, de a Társasházi Törvény rendelkezése alapján a Számvizsgáló Bizottság tagjainak jóvá kell hagyniuk a Társasház Beszámolóját és Költségvetését. Ez azért fontos, mert nekik van ellenőrzési jogkörük és ők tudják azt leellenőrizni, hogy az egyes sorokban lévő számok valós adatokat tartalmaznak-e? Az ő feladatuk az is, hogy ellenőrizzék, hogy a Közös Képviselő a szerződés szerinti összegeket fizette-e ki.
A közös képviselő feladatai és felelősségei a számvitelben
A Társasház működéséről, vagyoni, pénzügyi és jövedelmi helyzetéről az üzleti év könyveinek zárását követően, a közös képviselő a számviteli törvényben meghatározott könyvvezetéssel alátámasztott beszámolót köteles készíteni. A Társasházak költségvetésének tervezésére úgynevezett „Bázis” alapú tervezést használ a Közös Képviselő.
A tulajdonostársak nevének feltüntetése a Társasházi Közös képviselő által készített táblázatban személyes adatnak minősül, azonban az ezzel kapcsolatos adatkezelés és nyilvánosságra hozatal nem tekinthető jogellenesnek mert az törvényi előíráson alapul. Vagyis a Közös Képviselő feltüntetheti a hátralékos tulajdonos nevét és tartozásának összegét, de csak a Beszámolóhoz kapcsolódóan.
Mire figyeljenek a tulajdonosok a számviteli dokumentumok ellenőrzésekor?
Legfontosabb dolog amire figyelnie kell minden tulajdonosnak az, hogy egy költségcsoport egy sor. Sok tulajdonos átsiklik azon amikor a Közös Képviselő egy költséget több sorban tüntet fel. Feltünteti a nettót, majd más sorban az Áfa-t illetve az egyéb költségeket. Minden költséghez egy jogcímet kell hozzárendelni. Így ha van olyan jogcím, hogy kezelési díj, közös képviselet díja, ügyviteli költség ezek mind egy költségcsoportot, a Közös képviselő szolgáltatásának díját jelentik, amit nem túl korrekten a közös képviselő szándékosan tüntetett fel több sorban.
Egyszer tulajdonosként szembesültem ezzel a problémával. Az akkori közös képviselő 44.000 Ft + Áfa helyett összesen 124.000 Ft + Áfát számolt fel havonta Közös képviseleti díjként. Ez egy évben több mint 1,3 millió forinttal több mint ami a szerződésben szerepel. Az SZVB nem ellenőrizte le a beszámoló és költségvetés dokumentumait. Amikor erre fény derült, akkor az egyik tulajdonostársammal több évre visszamenőleg átnéztük a költségvetéseket és kiderült, hogy 7 évig folyamatosan magasabb kezelési díjat számolt el a Közös Képviselő mint ami a szerződésben szerepel.
Második fontos dolog, hogy a közös képviselő olyan költséget számol el a beszámoló és költségvetés alkalmával aminek nincs valós alapja. Gondolok itt arra, hogy sokszor szoktak feltüntetni olyan munkákat - csőtörés, eresz tisztítás, dugulás elhárítás, nagytakarítás - ami szinte ellenőrizhetetlen.
Harmadik fontos dolog, hogy figyelmesen átnézzük a költségvetés azon sorait ahol a kifizetetlen számlákat tünteti fel a közös képviselő. Ellenőrizze, hogy azok valóban nem lettek kifizetve. Gondolok itt szintén a Közös Képviselet és a víz-gáz-villanyszerelők kifizetetlen számláira. Ön is tudja, hogy nincs olyan szolgáltató aki úgy dolgozna, hogy ne kérne pénzt a munkájáért, illetve, hogy a munka elvégzése után ne akarná szinte azonnal megkapni a pénzét. Tehát ha ilyen sorokat talál, kérdezzen rá bátran.
Számviteli szabályok és kötelezettségek társasházak számára
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 51./A. pontja szerint, amennyiben a társasház éves pénzforgalma meghaladja a 20 millió forintot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az 50-et, a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálatára és véleményezésére gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni.
A gazdasági ellenőrzés az elektronikus úton biztosított anyagok/bizonylatok alapján történik, melyről az ellenőrzés megállapításait tartalmazó Ellenőrzési jelentés készül a Közös képviselet/SZVB/Közgyűlés felé.
A társasházaknak, mint egyéb szervezeteknek nincs a számviteli beszámolóval kapcsolatban letétbe helyezési kötelezettsége. A társasházak esetében az érdekeltek - a társasház tulajdonosai - a közgyűlésen közvetlenül kapnak tájékoztatást a társasház számviteli beszámolójáról. Ezért elég a számviteli beszámolót a társasház iratai között 10 évig megőrizni.
A hatályos, társasházakról szóló törvény (a továbbiakban: Tht.) előírja, hogy a közösség szerveinek, azok hatáskörének, jogainak és kötelezettségeinek, a közös költség viselésének szabályait szervezeti-működési szabályzatban (a továbbiakban: SZMSZ) kell megállapítani. Ugyanakkor más jogszabályok egyéb belső szabályzatok elkészítését is előírják, így a számvitelről szóló 2000. évi C. törvényt is. Az SZMSZ célja, hogy biztosítsa a társasház megfelelő működésének szabályozási feltételeit, kiterjedjen minden olyan szabályozandó esetre, amely várhatóan a működés során előfordulhat.
A számviteli szabályzat egyfajta ügyrendként részletezi az SZMSZ-ben foglalt gazdálkodási és ellenőrzési szabályokat, feladatokat, a működési-, ügykezelési és egyéb eljárási szabályokat, tartalmazza az Sztv. A társasház működéséhez nélkülözhetetlen, hogy elsősorban a tulajdonosok, adott esetben a társasházzal kapcsolatban lévők számára hozzáférhetően, döntéseik megalapozása érdekében a társasház, mint egyéb gazdálkodást folytató szervezet pénzügyi - vagyoni és jövedelmi helyzetéről, azok alakulásáról objektív információk álljanak rendelkezésre. Ennek érdekében a számviteli szabályzat olyan gazdálkodási,- számviteli,- ellenőrzési szabályokat rögzít, amelyek alapján megbízható és valós összképet biztosító tájékoztatás nyújtható a társasház pénzügyi - vagyoni helyzetéről, ezek alakulásáról és jövőbeli terveiről.
Önköltség-kalkuláció társasház építése esetén
A társaság társasház kivitelezésébe kezdett azzal a céllal, hogy amikor megépül a társasház, az így létrejövő garázsokat és lakásokat piaci vevőknek értékesíti. A társasház felépült, a projekt azon szakaszában tart, amikor elkezdődtek a lakás- és garázsértékesítések, így elérkezett az önköltség-kalkuláció ideje is.
A számviteli törvény nem tartalmaz önköltségszámítási módszereket, mert az eszközcsoportonként, vállalkozásonként más és más lehet, mivel sajátosak a körülmények. Épületek esetében például sajátos módszert kell alkalmazni a szerkezeti elemek bekerülési értéke, illetve a lakások felszereltségének értéke lakásonkénti megosztásához.
A társasházi lakások (ideértve azokat a lakásokat, amelyeket értékesíteni akarnak, de azokat is, amelyeket saját célra kívánnak használni!), garázsok önköltségének meghatározásához a társaságnak kell a módszert kialakítania, és a lakásonkénti, garázsonkénti önköltséget megállapítania a lakások értékesítésének megkezdése előtt úgy, hogy a lakások, a garázsok egyedi önköltségének összege a társasház önköltségével egyezzen meg.
A társasház önköltségébe nem tartozik bele a telek lakásra jutó arányos része. A rendeltetésszerűen használatba vett telket a tárgyi eszközök között kell állományba venni (legkésőbb az építkezés megkezdésekor). Mivel a telekre épített társasház lakásonként értékesítésre kerül, meg kell határozni a telek egy-egy lakásra, garázsra jutó bekerülési értékét is. A lakások értékesítésekor az így megállapított telekhányadok is értékesítésre kerülnek.
| Tétel | Leírás |
|---|---|
| Lakások és garázsok önköltsége | A társaság által kialakított módszer alapján, lakásonként és garázsonként megállapítva. |
| Telek bekerülési értéke | A telek lakásokra és garázsokra jutó arányos részének meghatározása az értékesítéskor. |
tags: #tarsas #nyaralo #szamvi