Tudnivalók a tervezőasztalról vásárolt társasházi lakásról

A tervezőasztalról vásárolt ingatlannak sok előnye van, de nem elég csak a kulcsot átvenni! A jelenlegi piaci környezetben is hatalmas kereslet mutatkozik az új építésű ingatlanok iránt, legyen az akár társasházi lakás vagy családi ház. Fontos azonban odafigyelnünk a részletekre, hogy később ne érjenek minket meglepetések a kivitelezés folyamán.

Az új építésű ingatlan tervezőasztalról való vásárlása összetett jogi folyamat. A vásárlónak nem kell az építkezési folyamatot irányítania, hiszen a fejlesztő ezt megteszi helyette. Az építtetők szerződésben garantálják az átadási határidőket és a műszaki paramétereket, és kötelező garanciát is vállalnak az ingatlanra. A költségek előre meghatározottak és kevésbé függnek az építési piaci áringadozásoktól.

A tulajdoni lap szerepe

Hogy működik a tulajdoni lap a tervezőasztalról vásárolt ingatlanok esetében? Ez attól függ, hogy milyen fázisban jár a kivitelezés. Ha az ingatlannak még csak tervei vannak, vagy folyik az építkezés, akkor a telek tulajdoni lapja lesz elérhető. Mind a telek, mind a befejezett ingatlan esetében fontos megnéznünk és értelmeznünk a tulajdoni lapot. Magánszemélyként lehetőségünk van online igényelni tulajdoni lapot a Földhivataltól.

Tekintsük át a tulajdoni lap I. részében található adatokat, amelyek leírják az ingatlan adatait (pl. mi a megnevezése, mérete). A II. részben találhatóak a tulajdonos vagy tulajdonosok adatai. A III. rész tartalmazza az esetleges terhet (például jelzálogjogot, haszonélvezeti jogot) vagy egyéb, az ingatlannal kapcsolatos bejegyzéseket. A tulajdoni lap különösen lényeges a szerződéskötés előtt és a kivitelezés befejeztével is.

Projektfinanszírozás és tehermentesítés

Számos esetben a kivitelező projektfinanszírozás keretében valósítja meg leendő otthonunkat, így ezt a kérdést is alaposan körbe kell járnunk a szerződéskötés előtt. Lényeges, hogy amikor kifizettük a vételárat, akkor a terhek, így például a projektfinanszírozáshoz kapcsolódó jelzálogjog törlésre kerüljön a tulajdonunkba kerülő ingatlanról. Fontos tehát, hogy a szerződésben kellő garanciákat kapjunk arra vonatkozóan, hogy az építkezés befejeztével az ingatlan tehermentesítésre kerül.

Építési engedély és használatbavételi engedély

Minden esetben tájékozódjunk arról, hogy a lakóépület kivitelezése építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött. Az egyszerű bejelentési eljárás jellemzően családi házaknál, ikerházaknál, esetleg néhány lakásos kisebb társasházaknál működő eljárás 300 m2 alatti alapterület esetén. Az erre vonatkozó dokumentumokat bátran kérjük el az építtetőtől. A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, sajnos előfordul hogy egy épület nem az építési engedélynek megfelelően épül fel, amely esetben az építésügyi hatóság akár bontásra is kötelezheti az építtetőket.

Használatbavételi engedély? Bizonyára sokak számára ismerősek a fenti fogalmak, azonban járjuk körbe ezek jelentését. Az ingatlan jogi értelemben akkor jön létre, amikor a használatbavételi engedélyt vagy hatósági bizonyítványt az építésügyi hatóság kiadja. Ezek alapján az illetékes Földhivatal a változásokat átvezeti, melynek eredményeképp találhatunk a tulajdoni lap I. részén például „kivett lakóház, udvar” vagy „lakás” megnevezést. Amennyiben a kivitelező ennek beszerzését és ügyintézését nem vállalja, úgy magunknak kell erről gondoskodnunk. Ehhez földmérő segítségét is igénybe kell vennünk.

Érdemes arra is gondolni, hogy milyen feltételei vannak a használatbavételnek, amely rajtunk, vevőkön kívülálló ok lehet és akadályozhatja annak megvalósulását. Sajnos számos ilyen tényező előfordulhat. Ikerházak esetében például önállóan az egyik lakás nem tud használatbavételi engedélyt vagy hatósági bizonyítványt kapni, ha a másik lakás még nem érte el azt készültségi szintet, ami megfelel a hatósági elvárásoknak. A használatbavételhez az épület valamennyi lakásának és a közös tereknek el kell érni egy minimum készültségi szintet.

A társasház alapító okirata

Amennyiben tervezőasztalról vásárolunk új építésű lakást, tájékozódjunk a társasház alapító okirat meglétéről is. Lehetőség van arra, hogy az építkezés kezdetén egy előzetes társasház alapító okirat készüljön a felépítendő lakásokkal, a közös használatú helyiségekkel és parkolókkal. Ebben még értelemszerűen a leendő tulajdonosok adatai nem szerepelnek, hiszen sok esetben a kivitelezés ezen szakaszában még ismeretlenek. Az előzetes társasház alapítás tényét a tulajdoni lap III. részén találhatjuk.

Számos esetben a kivitelező nem vállalja a társasház alapításával kapcsolatos ügyintézést, amely ebben az esetben a leendő tulajdonosokra hárul. Előre tájékozódjunk arról, hogy a társasház alapítása kinek a feladata lesz, és amennyiben az a tulajdonosoké, úgy tartsuk észben, hogy az épület elkészültét és használatbavételét követően a társasháznak alakuló közgyűlést kell tartania. Legjobb, ha ennek ügyintézését is szakemberekre bízzuk, leginkább ügyvédre - mivel az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni - és társasházkezelő szervezetre.

Közös költségek és tartozások

A társasházi lakás eladása több szempontból is bonyolultabb ügylet, mint például egy önálló családi ház eladása. A közös képviselőtől célszerű tájékoztatást kérni: van-e társasházi tartozás a lakáson, mik a lakásra eső közös költségek, van-e folyamatban bármilyen közös beruházás, felújítás, ami az új tulajdonost is terhelné. A társasházi lakás eladása tehát több szempontból is körültekintést igényel: jogi, pénzügyi és műszaki oldalról egyaránt felkészültnek kell lennünk. A gördülékeny eladás alapja a pontos dokumentáció, a naprakész jogi ismeretek, egy jól kidolgozott szerződés, valamint az, hogy minden érintett fél - vevő, eladó, társasház - időben és megfelelően informált legyen.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban Tht.) azt mondja, a közös költség fogalmát a számviteli szabályok szerint kell értelmezni, így szükségünk van a 2000. évi C. törvény (a továbbiakban Sztv.) előírásainak ismeretére ezen a téren. Amit azonban itt ki kell hangsúlyozni, az Sztv. szerint csak az minősülhet költségnek (az egyszerűség kedvéért jogszerű pénzkiadásnak), amelyhez valós felhasználás kapcsolódik (pl. közös tulajdont érintő villanyszámla, vízdíj, valamilyen javítás-karbantartás költsége, vagyis az elektromos áram vagy éppen a víz tényleges felhasználásának, illetve a ténylegesen elvégzett javítás-karbantartásnak az ára, stb.). Ennek azért van kiemelt jelentősége, mert a Tht. 24. § szerint a tulajdonosokat ez a közös költség terheli (alapesetben tulajdoni hányad szerint). Talán nem mindenki számára egyértelmű a költség fogalomnak a valós felhasználáshoz való rendelése, és főleg ennek indokoltsága, mindenesetre a számviteli szabályok így írják elő, ráadásul a társasházak esetében itt van a visszaélések egyik, a közös költség értelmezéséhez kapcsolódó és sokszor alkalmazott technikája, ezért is lényeges ennek a kérdésnek az érdemi vizsgálata.

A korábban már hivatkozott Tht. 47. § határozza meg a költségvetés pontos tartalmát (leegyszerűsítve fenntartási elemenként), amellyel kapcsolatban egyrészt kiemeli a számviteli szabályok kötelező alkalmazását, másrészt (többek között) a közös tulajdonban lévő elemek fenntartási költségeihez való hozzájárulás a tulajdonosok nevének feltüntetésével szereplő összegeit (pl. lakások szerinti bontásban). Ez így rendben is van, legalábbis a közös költség hozzájárulás megtervezése szempontjából, és persze abban az esetben, ha a tervezett „fenntartási elemek” (pl. A költségvetésben, vagyis a tervben a tervezett (várható) költségek nem költség, hanem kiadás néven szerepelnek, ami a költség hivatalos fogalmának ismeretében érthető, hiszen a terv és a tényleges kiadás (pl.

Társasházi ingatlanok specifikumai

Társasházi ingatlanok esetében tájékozódjunk arról is, hogy tartozik-e például kertkapcsolat, parkoló vagy egyéb helyiség az általunk megvásárolni kívánt ingatlanhoz. A földfelszíni parkolók és a kertrész általában társasházi tulajdont képez, azonban ez nem akadálya annak, hogy az kizárólagos használatunkba kerüljön.

Ameddig nem beszéltél a közös képviselővel nem szabad továbblépni az adásvételben, különben a vásárlás egy orosz rulett. Ő lesz a te kulcsembered, aki lerántja a leplet az ingatlanról és magáról a társasházról. Olyan dolgokat tudhatsz meg tőle, ami vagy megerősít a vételben vagy éppen az ellenkezőjében, és esetlegesen elállsz majd a vételtől. Praktikus tudni hiteles forrásból, mekkora összeget kell majd fizetned havonta, illetve azt is derítsd ki, hogy tervez-e a közös képviselő díjat emelni a közeljövőben. Vannak esetek, amikor egy-egy tulajdonosnak tíz- esetleg százezres nagyságrendű tartozásai vannak. Ezeket jó előre tudni, és még az adásvétel előtt rendezni a tartozást. Ha ez utólag derül ki, akár pereskedés is lehet a vége.

Mivel az ide vonatkozó törvény nem ad egyértelmű útmutatást erre az esetre, így a bírósági joggyakorlat sem egységes. Ezekből a dokumentumokból is derül ki egyértelműen, hogy van-e a többi lakónak elővásárlási joga, illetve, hogy milyen tevékenységeket lehet folytatni a társasházban pl. Airbnb, vagy a zajjal járó tevékenységek korlátozása, az állattartási korlátozások is szerepeltetve lehetnek. Információt adhat továbbá arról, hogy a lakáshoz tartozik-e tároló és annak megnevezése, elhelyezkedése. Tartalmazza amennyiben van az egyéb közös használatú helyek pl. belső parkoló, kert stb. Az Alapító Okirat és a szint rajz pontosan határolja a megvásárolt ingatlant, melyet helyrajzi számmal jelölve illetve az Alapító Okiratban jelölt lakás egyedi megjelölésével tart nyilván pl.: 1 lakás, 2 lakás stb.

Pontos számlaegyenleget nem tud adni a közös képviselő, viszont azt meg tudja mondani, hogy pozitív vagy negatív a társasház egyenlege, van-e háznak tartozása pl. vett-e fel hitelt, vagy van-e közmű tartozása, van-e egyéb megtakarítása pl. lakáskassza, vannak-e kintlévőségek és mekkora azok hozzávetőleges mértéke.

Tervez-e a társasház bármilyen nagyobb beruházást? Ez egy nagyon fontos kérdés. Egyrészt, mert az mindig jó jel, ha egy társasházat fejlesztenek vagy éppen felújítanak valamit pl. gázvezeték csere, mert akkor valószínűleg nem egy elhanyagolt házba költözöl, viszont azt is fontos tudni, hogy a beruházásra van-e a háznak elég fedezete. Ha nincs a társasháznak fedezete, akkor a gyakorlatban vagy hitelből oldják és vagy célbefizetésből, esetleg a kettő kombinálásával. Célbefizetés esetében a tulajdonosoknak a közösköltségen felül egy viszonylag nagyobb összeget kell egy összegben befizetni. Ezt mindenképpen jó előre tudni, ne érjen meglepetés, mert előfordulhat, hogy a vétel után 1 hónappal már be kell fizetned pl. 500 000 Ft-ot tetőfelújításra, és emiatt kevesebb pénzed marad a lakásod felújítására vagy éppen a vétel miatt a kiürült kasszából ezt hirtelen nem is tudod megfinanszírozni.

Környezet és szomszédság

Ne csak a kiszemelt lakást nézd meg, hanem az épületet is valamint annak a környezetét, ahol élni fogsz, így biztosan nem érhet csalódás. Mindig fontos a jó szomszédság, azonban vannak olyan társasházak, ahol előfordulnak problémás lakók és emiatt problémás helyzetek is. Némi információt ezzel kapcsolatban is megtudhatsz a közös képviselőtől, de ha van rá módod beszélj a házban lakó emberekkel is, akiktől hiteles információt kaphatsz a lakóközösségről. Ha pl. Minden társasházban vannak zajok, akár az épületen belül előforduló pl. lift, garázskapu hangja stb., akár az épületbe kintről behallatszódó zajok pl. forgalom zaja, ház előtti buszmegálló miatti hangok stb.

Parkolás és extrák

Tudd meg hol tudsz parkolni. Tartozik-e mélygarázs a lakáshoz, esetleg térfelszíni beálló, van-e közös használatú parkolási lehetőség vagy az utcán kell parkolnod. Ha az utcán kell parkolnod kérdés lehet az is, hogy fizetős-e a parkolás vagy van-e elegendő parkoló kapacitás az utcában.

Új építésű ingatlanok kihívásai

Elsőre azt gondolhatnád ez jelenti a számodra a legnagyobb biztonságot, hiszen új az épület, mi baja lehet?! Sajnos az eddigi tapasztalataim alapján azt mondhatom, akad! Azon túl, hogy a vevő sok esetben eleve ki van téve egy kockázatnak azáltal, hogy papíron megvásárol egy olyan ingatlan, ami még csak a tervrajzokon létezik, ezen túlmenően pedig annak is, hogy az ingatlan végleges vételára az átadásig akár milliós összegekkel felfelé is változhat, mindemellett akadnak kivitelezési problémák magában az épületben és a lakásokban egyaránt.

Amire még nagyon oda kell figyelned, az a közműóra állások rögzítése. Nagyon fontos, hogy a birtokbavétel során a jegyzőkönyvbe minden mérőóraállás fel kell vezetni! Találkozni fogsz egyéb járulékos díjakkal is. Új építésű ingatlanoknak ugyanis meg kell felelni jó néhány energetikai, tűzvédelmi stb. előírásnak. A kivitelezők gyakran beépítik az eladási marketingbe az olcsó rezsi varázsszót, ami önmagában igaz is, azonban az előbbi megfelelések miatt lesznek ehhez kapcsolódó olcsónak nem mondható társasházi költségek. pl. hőszivattyús rendszer vízlágyító só és karbantartási díj, nagyobb házaknál éves tűzvédelmi bejárás, SIM kártyás kapunyitó rendszer üzemeltetés stb. melyek díjai beépítésre kerülnek a közösköltségbe, és emiatt az ilyen társasházakban magasabb közösköltségre lehet számítani, mint pl. egy panellakás esetében.

Eladáskor biztos látni fogsz majd gyönyörű idilli hangulatot idéző látványterveket, a házat körülvevő gyönyörű zöld növényeket. Sajnos vannak olyan esetek, amikor ez utóbbi csak a marketing része, hogy meghozza a kedvet a vásárláshoz. Vannak olyan kivitelezők, akik becsületesen elvégzik a parkosítást, de találkoztam olyan esettel, amikor azt a lakóknak is be kellett szállni a parkosítás költségeibe. Vásárlás előtt tájékozódj a kivitelezőnél a látványterven szereplő zöld terület kialakításának menetéről és annak módjáról.

Legyél tudatos ingatlanvásárló és igyekezz felkészülni minden eshetőségre.

tags: #tarsashaz #adasvetel #konyvelese

Népszerű bejegyzések:

• Lakások a XIV. kerületben
• Teremgarázs eladó a XIII. kerületben
• Nagy Roland vállalkozó
• Tanúsítvány készítés Mezőnyáradon
• Új konyhabútor beépítése