Társasház Airbnb tilt jogi szabályok: hogyan korlátozható és mit érdemes tudni
A rövid távú kiadás, például az Airbnb, egyre több társasházban jelent problémát, ezért fontos megérteni a jogi kereteket és a megoldási lehetőségeket.
Miért problémás az Airbnb egy társasházban?
Miért probléma az Airbnb egy társasházban? A rövid távú lakáskiadás - például Airbnb-jelleggel - sok előnnyel járhat a tulajdonosnak: jövedelem, kihasználatlan ingatlan hasznosítása, rugalmasság.
Ugyanakkor, egy társasházban - ahol sokan élnek közös falak között - felmerülhetnek konfliktusok: zaj, idegenek mozgása, zavart moduláris használat - míg egy állandó lakó viselkedése kiszámíthatóbb lehet, egy-egy turistacsoport érkezése „ingadozó viselkedést” hozhat.
Közmű- és közös infrastruktúra igénybevétele (pl. lift, lépcsőház, takarítás) - a vendégek használata hamarabb kopáshoz, karbantartási igényekhez vezethet.
A lakóközösség jellege változhat - kevesebb “konszolidált” lakó, több tranzitforgalom.
Jogbizonytalanság: amikor nincs tiszta szabályozás, gyakran vita alakul ki, hogy mi számít „rendeltetésszerű használatnak”.
Jogszabályi háttér és alapfogalmak
A társasházi törvény (Tht.) és a lakás rendeltetésszerű használata szerint a külön tulajdonban álló lakás tulajdonosa használhatja lakás céljára, illetve azon belül - ha az nem áll ellentétben az érvényes szabályokkal - egyéb hasznosítást is végezhet.
Az SzMSz módosításával a lakás nem lakáscélú használata is korlátozható, ha a lakóépület céljához igazodik és a közösség érdekét szolgálja.
A Kúria BH 2016. 177 sz. határozatában foglalt álláspont szerint a lakóépületnek minősülő társasházban a SzMSz előírhatja a rendeltetés módját, előzetes hozzájáruláshoz kötheti a változtatást.
Fontos megjegyezni, hogy a 312/2012. (XI. 8.) számú kormányrendelet és az Inytv. Vhr. által előírt eljárások részletezik az építésügyi és nyilvántartási követelményeket, ha a lakás átminősítésre kerül nem lakáscélú helyiség felé.
A nem lakáscélú helyiségre történő átminősítéshez bizonyos esetekben külön engedélyek és eljárások szükségesek lehetnek, és ezek közvetlen hatással vannak a jogszerű használatra.
Mi állítható be az SzMSz-ben?
Az SzMSz módosítása során a következőket lehet rögzíteni: bejelentési kötelezettség, hogy a lakás csak lakás céljára használható legyen, és a nem lakáscélú használat tilalma, illetve időbeli korlátozás (például éves napok száma).
Az SzMSZ-ben foglalt szabály nem lehet ellentétes a törvénnyel (Tht.), és nem vehet el alapvető jogokat a tulajdonostól.
Ha a korábbi SzMSz már tartalmaz bejelentési kötelezettséget vagy engedélyezési feltételeket, ezek alapján lehet újabb szabályozást megállapítani; visszamenőleges hatályú korlátozás csak akkor érvényes, ha a jogszabályok ezt lehetővé teszik, és a kisebbségi jogokat is figyelembe veszi.
Közgyűlés és közös képviselő szerepe
A közös képviselő kezdeményezheti, előkészítheti és beviheti a napirendre az Airbnb-kontrollal kapcsolatos kérdéseket, de egyedül nem hoz döntést.
Fontos lépések: előzetes felmérés és érdeklődés kikérdezése, jogász bevonása, közgyűlési napirendi pont bevezetése.
Ha elfogadják az új rendelkezést, a közös képviselő feladata a szabályok betartásának biztosítása, például a bejelentési kötelezettség ellenőrzése, és szükség szerint figyelmeztetése, vagy jogi útra terelése.
A közös képviselő azonban nem bírságolhat önállóan, és adatkezelést csak a SzMSZ felhatalmazása alapján végezhet a feltételek között.
Hogyan lehet érvényesíteni a szabályozást és milyen korlátok vannak?
A szabályozás csak a jövőre nézve érvényesíthető, ha az SzMSz-ben megfelelően rögzített és a jogszabályokkal összhangban van.
Ha egy tulajdonos már korábban Airbnb-t folytatott, és ezt a SzMSz tiltó rendelkezése csak később lép be, a visszaható hatály kérdése felmerül: a Kúria Pfv.I.20.113/2011/5 alapján a társasházi határozatok nem visszaható hatályúak, ezért a korábbi tevékenység nem korlátozható visszamenőleg.
Ezért a jelenlegi szabályozás szerint a 2021. június 12. utáni új kérelmeknél a társasházi dokumentumok és SzMSz alapján lehet eldönteni a jogszerűséget.
2024-2025: aktuális változások és helyi példák
A kormány 2025-től moratóriumot vezet be Budapesten az új Airbnb-regisztrációkra, azaz 2025-2026 között új magánszálláshelyeket nem lehet bejegyeztetni.
Az éves adózási feltételek Budapesten emelkednek: a éves adóterhek nőnek, a számlázás és nyilvántartás is bonyolultabbá válik.
A kerületek fokozatosan bevezetik a társasházi hozzájárulást és a házirend megjelenítését, 24 órás elérhetőséget és egyéb közösségi szabályokat.
Ezek a változások megerősítik, hogy bár a tulajdonosoknak még megmarad a joga a rövid távú kiadáshoz, ugyanakkor közösségi szabályozás is szükséges és egyre inkább legitimate a korlátozás is.
Mit tehet a közösség a gyakorlatban?
- A közös képviselő előkészítheti és megvitatásra javasolhatja az Airbnb-szabályokat, a bejelentési kötelezettséget és a lakás céljának tisztázását.
- Meg kell határozni az ellenőrzés és a jogi eszközök módját, bevonva a jogi tanácsot a szabályozás kialakításába.
- A módosított SzMSz-t és a szükséges dokumentumokat a közgyűlés jóváhagyja, majd a közös képviselő végrehajtja a döntést és ellenőrzi a betartást.
- Ha vitás kérdések merülnek fel, a tulajdonos kérheti a döntés semmisségének megállapítását a jogszabályok és a bírósági gyakorlat alapján.
tags: #tarsashaz #airbnb #tilt