Társasház alapító okiratának tartalma: jogi keretek, módosítás és gyakorlati vonatkozások
A társasház alapító okirata a közös tulajdon és a külön tulajdon viszonyainak alapvető rögzítését szolgálja, és meghatározza a közös területek, a külön tulajdonok és a tulajdonosokhoz tartozó tulajdoni hányadok elosztását, amelyek alapján a tulajdonosok a közös költséget viselik (amennyiben az SZMSZ / Szervezeti és Működési Szabályzat másként nem rendelkezik).
A régebbi alapító okiratok gyakran tartalmazták az SZMSZ-t és a házirendet is, ezek azonban a módosítások miatt hatályukat veszítették, illetve az új alapító okiratokból kikerültek. A jogi szabályozás változásai miatt a társasházi alapító okiratokból az SZMSZ-t és a házirendet a 2004. évi CXXXIII. törvény (Társasházi törvény) hatálybalépésétől külön kellett választani.
Miért fontos az alapító okirat módosítása?
A módosítás szükségessége több okból adódhat:
- közös tulajdonban lévő területek használatának átalakítása;
- új jogszabályi előírásokhoz való megfelelés, hiszen a törvények változnak, és az elavult okirat kevesebb jogbiztonságot nyújthat;
Hogyan történik az alapító okirat módosítása?
Az alapító okirat módosítása általában a társasház közgyűlésének döntése alapján történik, és ehhez a tulajdonosok egyetértése szükséges. A módosítás érvényességéhez gyakran 80%-os tulajdonosi arányú igen szavazat szükséges, kivéve bizonyos eseteket, amikor a személyes adatok megadása hiányában nem lehet bejegyeztetni a földhivatalnál.
A szavazás előtt érdemes alaposan átvizsgálni a részleteket, hogy elkerüljük a későbbi jogi vitákat. Az eljárást és a tartalmi elemeket jogi szakértő bevonásával érdemes levezetni.
Az Alapító Okirat módosításának előnyei
A módosítás segít abban, hogy a társasház alkalmazkodjon a megváltozott körülményekhez: új szabályokat fogadhatnak el a közös területek használatára, a közös költségek elosztására vagy a fenntartás egyéb aspektusaira. A módosított okirat hozzájárulhat a hatékony és átlátható működéshez és jobban megfelelhet a tagok igényeinek.
A módosítás előtti és utáni teendők
Mielőtt módosítanánk az alapító okiratot, érdemes jogi szakértői tanácsot kérni, és biztosítani, hogy a módosítás összhangban legyen a jogszabályokkal és ne sértse a tulajdonosok jogait. A közgyűlésnek minden tulajdonos számára részletes tájékoztatást kell adni a tervezett változtatásokról.
Ha az alapító okiratot nem módosítják, a társasház jogi szempontból elavult szabályokkal működhet, ami jogi vitákhoz és problémákhoz vezethet a közös tulajdon használatában és a közös költség elosztásában.
Az alapító okirat tartalma és felépítése
A társasházi alapító okirat a Tht. (Társasházi törvény) előírásai szerint több kifejezetten megjelölt tartalmi elemet tartalmaz:
- a) a külön tulajdonba kerülő lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek meghatározása;
- b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad, illetve ezek meghatározásának módja;
- c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása;
- d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adat, jog és tény;
- e) a közösség közös neve, amely a társasház címe és megjelölése lehet;
- külön tulajdonba kerülő lakások és helyiségek, valamint a hozzájuk tartozó egyéb helyiségek feltüntetése;
- f) a jogok és tények részletezése; szükség szerint elővásárlási, előbérleti vagy kizárólagos használati jogok intézése.
Az alapító okirat két fő típusba sorolható a hatályos jogszabályok szerint:
- 1) olyan okiratok, amelyeket a jelenleg hatályos jogszabályok alapján készítettek;
- 2) olyan okiratok, amelyeket korábbi, már nem hatályos jogszabályok szerint hoztak létre.
Az alapító okirat felépítését gyakran római számokkal vagy ABC-sorozattal tagolják, például:
- I. bevezető rendelkezések és a közösség neve;
- II. a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása;
- III. a külön tulajdonba kerülő lakások és helyiségek, valamint az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadok;
- IV. az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adat, jog és tény;
- V. a korábbi szabályozás alapján létrehozott alapító okiratok belső jogviszonyait szabályozó rész.
Előzetes feljegyzés és alapszabályozás új építés esetén
Új épületnél lehetőség van az alapítás tényének előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba. A földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, majd a tényt a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. Az épület felépítése után kérhető a társasház hivatalos bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba. A feltüntetéshez földmérő bevonása szükséges, aki szintenkénti vázrajzokat készít és záradékoltatja azokat a földhivatalban.
Közös tulajdon és eladás
Gyakran felmerül a kérdés, hogy mi történik, ha az egyik tulajdonos el szeretné adni a rá eső részt. A társasházi külön tulajdont általában magasabb áron lehet eladni, és könnyebb találni rá vevőt, mint a közös tulajdonra. Az első lépés tehát a többi tulajdonossal való megállapodás a társasházzá alakulásról. A Tht. előírja, hogy a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól; egy többépületű társasházban az épületek tulajdonosai közös többséggel kérhetik a bíróságtól az önálló társasház alapítását, ha ez nem sérti a megmaradó tulajdonosok jogos érdekeit.
A keresetlevélhez csatolni kell az alapító okirat vagy okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. Ebben az esetben is szükség van földmérő bevonására, aki elkészíti a szintenkénti változási vázrajzokat, és záradékoltatja azokat a földhivatalnál.
Az alapító okirat és a földhivatali ügyintézés gyakorlata
Az alapító okirat elkészítése történhet közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban. Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez szükség van a földmérő által készített vázrajzra és a megfelelő kérelmek benyújtására. A földhivatal záradékolja a vázrajzot, amennyiben az megfelel a jogi előírásoknak. Ha érvényes alapító okirat hiányzik vagy nincs egyetértés a közgyűlésben, előbb konszenzust kell találni, vagy jogi út járhatóbb.
Fontos Megjegyzések:
- Előfordulhat, hogy több verzió létezik egy társasházi alapító okiratból; az érvényes verzió az, amely a földhivatalban megtalálható.
- A lakás adásvétel során a vevő jogászai gyakran kérik az alapító okirat megismerését és átvizsgálását, hogy a jogi és gazdasági kockázatokat felmérjék.
- A földhivatal kikérésére és betekintésre van lehetőség; a dokumentum másolata iratmásolat formájában kérhető.
Különleges jellemzők az alapító okiratban
Az alapító okirat tartalmazhat olyan jogokat, mint elővásárlási jog, előbérleti jog vagy kizárólagos használati jog egyes helyiségekhez. Ezeket a jogokat sokszor nem tüntetik fel a lakás tulajdoni lapján, ezért kiemelten fontos az alapító okirat tartalmának megismerése a vásárlás vagy eladás előtt.
Az elővásárlási, előbérleti jog és a kizárólagos használati jog részletei pedig meghatározzák, hogy ki és milyen feltételekkel rendelkezik adott helyiség vagy rész tulajdonához való hozzáféréssel.
Összegzés
A társasházi alapító okirat a közösség jogi és gazdasági alapjaihoz nyújt alapot: rögzíti a közös és a külön tulajdon részleteit, meghatározza a tulajdoni hányadokat, és szabályozza a közös költség viselését. A jogszabályi környezet folyamatosan változik, ezért a módosítások és a felek közötti egyeztetés létfontosságú a gördülékeny működéshez. A földhivatalhoz történő bejegyzés és a szakszerű vázrajzok elkészítése nélkülözhetetlen lépések a társasház alapításához és későbbi működéséhez.
Az alapító okirat kulcsfontosságú dokumentum a lakáseladás során is: a vevő érdekében érdemes alaposan áttekinteni, hogy miként és milyen feltételekkel kötik a közösséghez tartozó jogok, kötelezettségek és díjak alakulását. A közös tulajdon elidegenítésének lehetőségei, a jogszabály által előírt feljegyzések és a földhivatali bejegyzések mind hozzájárulnak a jogszerű és zökkenőmentes tranzakcióhoz.
tags: #tarsashaz #alapito #okiratnak #tart