Társasház albérleti szerződés: mit figyeljünk bérlőként és bérbeadóként?

A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait és rendelkezik a bérleti jogviszonyról. Egy ingatlan bérbeadásakor, bérlésekor nem mindegy, hogy mi szerepel az albérleti szerződésben. E négyféle okirat alapvetően abban különbözik, hogy kik az aláírók, vannak-e tanúk és a szerződéskötés milyen hivatalos személy előtt történik. Ellenjegyzéssel ellátott magánokirat esetén a szerződéskötés a bérlő és a bérbeadó között egy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos jelenléte előtt történik.

A szerződés ereje és fő feladata

A fenti okiratok közül a bizonyító erőt figyelembe véve a közokiratba foglalt szerződéstípus a “legerősebb”, ugyanis ennél akár bírósági eljárás nélkül is lehet érvényesíteni az esetleges szerződésszegéssel járó jogkövetkezményeket. A bérleti szerződés egyik legfontosabb feladata, hogy nyilatkozik a bérbeadó és a bérlő személyével kapcsolatban. Miért olyan fontos ez? Előfordult már, hogy valaki az ingatlan bérbeadójának kiadva magát beszedte a gyanútlan bérlőktől a kauciót, majd kiderült, hogy nem volt joga a bérlemény felől rendelkezni. De a másik oldalon, a bérbeadó oldalán is van mitől tartani, ha nincs rögzítve, hogy a szerződés szerint ki jogosult a bérlemény használatára, vagyis ki lesz a bérlő.

Kik a felek és ki jogosult a bérleményre?

A bérbeadó az a fél, aki jogosult a bérlemény bérbeadásával kapcsolatban rendelkezni. Általában maga az ingatlan tulajdonosa a bérbeadó, de előfordulhat, hogy az ingatlan tulajdonosának meghatalmazottja jár el. Bérlőként a szerződés megkötésekor ezért ellenőrizzük, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e rá, hogy a bérleti szerződést megkösse. A bérlő az a fél, aki a bérleti szerződés aláírásával jogosult a bérleményt bérleti díj fejében használatba venni.

Kapcsolattartás és bejelentkezés

Ha bérbeadóként biztosra szeretnénk menni, érdemes a bérleti szerződésben arra is kitérni, hogy a bérlő mellett más is használhatja-e az ingatlant. Fontos a nyilatkozat a bérlő bejelentkezéséről a lakcímre tartózkodási helyként, és arról is, hogy a szerződés lejárta után a bérlő kijelentkezik-e. A kijelentkezéssel kapcsolatos intézkedéseket a tulajdonos vagy haszonélvezője is elindíthatja egy lakcím- és tartózkodási hely fiktívvé nyilvánítási eljárás keretében.

A bérlemény és a használat részletei

A bérleti szerződés a bérlemény használatával kapcsolatban rendelkezik. A bérlemény legfontosabb adatait és annak egészét vagy részét történő használatát itt pontosítják. Érdemes rögzíteni, hogy a bérlemény milyen műszaki állapotban kerül átadásra, és hogy bútorozott vagy bútorozatlan-e a lakás. A műszaki állapot rögzítése kiemelten fontos a szerződés lejárta után.

A bérleti díj, a közüzemi díjak és óvadék

A bérleti díjat a bérlő kötelezettsége megfizetni. A szerződésben a díj összegén túl konkrétan kell határozni a fizetési módot és a fizetési határidőt. Bár a köznyelv kaucióként ismeri, jogi környezetben óvadékról van szó. Az óvadék a bérbeadó biztosítéka, amelyből fedezheti az esetleges károkat vagy elmaradt díjakat. A szerződésben meg kell határozni az óvadék összegét (általában 1-3 havi bérleti díj) és felhasználásának feltételeit. A bérbeadó köteles megmondani, mikor és milyen feltételekkel fizeti vissza az óvadékot.

Közüzemi szerződések és átadás-átvétel

A víz, villany, gáz, fűtés, szemétszállítás és egyéb közüzemek díjait ki fizeti? A közös költséget és közüzemi szerződéseket is a szerződésben kell rendezni. A közüzemi szerződések lehetnek a bérbeadó nevén vagy a bérlő nevére átírtak, ezt is rögzíteni érdemes. Átadáskor és visszaadáskor a mérőórák állását is rögzíteni kell. Amennyiben a lakás bútorozott vagy gépesített, érdemes részletes leltárt csatolni a szerződéshez vagy átadási jegyzőkönyvhöz.

A szerződés lehet határozott idejű vagy határozatlan idejű. A határozott idejű szerződés rövidebb kötöttséget jelent a bérlő és a bérbeadó számára, de korlátozottabb felmondási lehetőségeket is jelent. A határozatlan idejű szerződés rugalmasságot ad, és a felek a törvényi felmondási idő betartásával bármikor felmondhatják. A felmondási határidő és a felmondás közlése fontos pontok a szerződésben. Az általános szabály a határozatlan idejű bérleti jogviszonyra: a hónap 15. napjáig közölt rendes felmondás esetén a következő hónap végén szűnik meg. Ha később történik, a jogviszony a közlést követő második hónap végére szűnik meg.

Rendes és rendkívüli felmondás

Rendes felmondást indokolás nélkül meg lehet tenni, ha a szerződés ezt lehetővé teszi. Rendkívüli felmondást pedig súlyos szerződésszegés esetén lehet alkalmazni, például díjhátralék, rongálás vagy tilos visszaadás esetén. A szerződés megszűnésének esetei között szerepel a határozott idő lejárta, rendes vagy rendkívüli felmondás, közös megegyezés vagy jogszabályban meghatározott okok.

A szerződésben rögzíteni kell, kik lakhatnak életszerűen a lakásban, és hogy látogatók mikor tartózkodhatnak hosszabb ideig. A társasházi házirend betartása kiemelten fontos. Meg kell határozni, hogy a bérlő átadhatja-e az ingatlant másnak, vagy használhatja-e rövid távú szálláshelyként. A háziállatok tartásáról is érdemes külön pontban rendelkezni.

A bérlő köteles az ingatlant rendeltetésszerűen használni, tisztán tartani és a károkat jelenteni. A kisebb karbantartásokért (például izzócsere) a bérlő felelős, míg a nagyobb javításokért a bérbeadó. A szerződésben részletesen szabályozható, hogy a bérlő mikor végezhet átalakításokat vagy festést, és mikor szükséges bérbeadó előzetes hozzájárulása. A szerződésnek tartalmaznia kell a sürgősen szükséges beavatkozásokhoz való bejutás rendjét, valamint a bérlő és közvetlen élettársa, vendégei által okozott károk felelősségét.

A felek adatait egyértelműen rögzíteni kell a szerződésben: bérbeadó adatai, bérlő adatai, és ha több bérlő van, azok felelőssége. A szerződésben érdemes meghatározni az elérhetőségeket is a könnyebb kapcsolattartás érdekében.

A szerződés összefoglalja, milyen biztosítékok védik a bérbeadót (óvadék, kezes, közjegyzői nyilatkozat, tartozáselismerés). A késedelmes fizetés esetén a bérbeadó felhívhatja a bérlőt a teljesítésre, és a fizetés elmaradása esetén jogi lépéseket tehet. A bérlő felelőssége kiterjed a háziállatokra és a vendégekre okozott károkért is.

A mellékleteket és jegyzőkönyveket tételesen fel kell sorolni: átadás-átvételi jegyzőkönyv, leltár, fotódokumentáció, energetikai tanúsítvány, házirend, meghatalmazás vagy közjegyzői nyilatkozat. A záró rendelkezésekben rögzítsük a szerződés példányszámát, hatálybalépését, a mellékletek jogi erejét és a nem szabályozott kérdésekre irányadó jogszabályokat. Ajánlott a szerződést teljes bizonyító erejű magánokirattal vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátni. A felek keltezéssel és aláírásokkal zárják a dokumentumot, és feltüntetik, hány példány készült.

Gyakorlati összefoglaló: mit érdemes mindig írásba foglalni?

Érdemes benne a következőket rögzíteni: ki a bérbeadó és ki a bérlő pontos adatai; ingatlan címe, helyrajzi száma, alapterülete; az átadás-átvétel időpontja és jegyzőkönyve; a bérleti díj összege, fizetési módja és határideje; az óvadék összege és felhasználási szabályai; közüzemi és közös költségek felelőssége; a bérlő által végzett vagy engedélyezett átépítések és módosítások feltételei; háziállatok engedélyezése; a lakcímbejelentés és a kijelentkezés rendje; a felmondási és kilakoltatási feltételek; és a szerződés esetleges módosításának írásbeli formája.

Ha több tulajdonos van, mindegyikük hozzájárulása szükséges a kiadás feltételeiről.
A lakás állapotát érdemes fényképekkel dokumentálni az átadáskor.
A szerződésnek egyértelműen kell szabályoznia, hogy ki használhatja a lakást harmadik személyek számára.
A szerződés rendelkezzen világos felmondási és kilakoltatási mechanizmusokkal.

Összegző gondolatok

A jól megírt albérleti szerződés nem csak a jogi védelem alapja, hanem a mindennapi együttélés stabilitását is teremti. Ha a felek közötti megállapodás egyértelmű és részletes, a viták száma jelentősen csökken, és a jogvita esélye is mérséklődik. A minimum feltételek között fontos a pontos adatok, a határidők, a fizetési feltételek és a kaució körülhatárolása. A közvetlen közvetítés és a szóban megállapodások elkerülése érdekében érdemes írásba foglalni minden lényeges pontot. A példák és a konkrét gyakorlati elemek megkönnyítik a megértést, és segítenek megelőzni a károkat és a vitákat a bérleti viszony során.

tags: #tarsashaz #alberleti #szerzodes