A társasházi ingatlan átadása polgári per útján
A társasház a közös tulajdon speciális fajtája, létrehozásával olyan sajátos közösség jön létre, amely bizonyos, törvényben meghatározott körben a közösség nevében önállóan is felléphet, így szerződést is köthet.
Magyarországon a társasházakra vonatkozó első rendelkezés önálló törvénycikk formájában 1924-ben született. A jogi szabályozás sokat változott az idők folyamán, mígnem összeállt a jelenleg hatályos jogszabály, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, amely 2004-ben lépett hatályba.
A társasházi tulajdon sajátos tulajdoni forma - átmenet a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között. A társasház az új Ptk. definíciója szerint akkor jön létre, “ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül” [új Ptk. 5:85].
A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet, azonban az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
Az alapító okirat fontos és kihagyhatatlan eleme a felsorolása azon lakásoknak és egyéb helyiségeknek, amelyek az egyes lakók tulajdonában vannak. Szükséges rögzíteni a közös tulajdonú helyiségeket és azoknak a tulajdoni hányadok szerinti megosztását, mindazon adatokat továbbá, amelyek az ingatlan-nyilvántartás miatt elengedhetetlenek, így helyrajziszámokat vagy az ingatlan terheit (pl. jelzálogjog, haszonélvezet).
Az okiratot érdemes ügyvéddel, közjegyzővel, vagy jogtanácsossal elkészíttetni, tekintettel arra is, hogy szükséges ellenjegyzés az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez.
A gyakorlati jellegű szabályokat nem az alapító okirat tartalmazza, erre vonatkozóan szervezeti és működési szabályzatot (SZMSZ) kell szerkeszteni. Ha a társasház csak maximum hat lakásból áll, akkor az alapító okiratban kimondható, hogy a fent említett tárgykörökben a társasházi tv. rendelkezéseit kell alkalmazni. Ha ez nincs külön rögzítve, akkor a Ptk. rendelkezései az irányadóak.
A társasházi közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Utóbbi legalább egy elnökből és két tagból áll.
A törvény szerint az SZMSZ-ben sok más fontosnak ítélt, lényeges részletkérdés is rögzíthető és tisztázható. Például az is, hogy ha valaki kiadja a lakását bérbe, közölje a közös képviselővel a bérlő adatait, ha a bérlő fogja fizetni a közüzemi díjakat. Ez a többi lakó biztonságának szempontjából is fontos lehet, például akkor is, ha a közüzemi díjakat közösen fizetik.
2011. januárjától már lehetőség van arra, hogy a közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonos lakására jelzálog legyen bejegyezve a földhivatal nyilvántartásába, amennyiben már legalább három hónapja nem fizet.
Lényeges mellékletét képezi a törvénynek egy hirdetményminta, amelyet a közös képviselőnek kell kifüggesztenie a társasházban, mindenki által látható helyre.
A társasház meghatározott ügyekben, a társasházközösség neve alatt önállóan jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, perelhet és perelhető.
Ebbe a körbe tartozik egyrészt az épület fenntartásával, valamint a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése, másrészt a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlása, és a közös tulajdon terheinek viselése.
Ezen ügyekben tehát nem szükséges a társasház valamennyi tulajdonostársának személyes részvétele, nem kell például, hogy valamennyien perben álljanak, vagy egy adott szerződést mindenki aláírjon. Ehelyett ezekben az ügyekben a társasházközösség önállóan lép fel, és a közös képviselő képviseli.
Ilyen ügy lehet például a közös költség tartozás behajtására irányuló eljárás, vagy a társasházi közös tulajdonban álló lakás (pl. házmesteri lakás) vagy egyéb helyiség (pl. tároló) bérbeadása, eladása.
Szerződéskötési képességgel olyan ügyekben rendelkezik a társasház, amely az épület fenntartásával kapcsolatos, illetve amely a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körébe tartozik.
Így a ház saját neve alatt nem köthet szerződést az olyan épületrészre, önálló lakásra vonatkozóan, amely az alapító okirat szerint külön tulajdonban van.
Például nem adhatja bérbe és nem adhatja el a társasház saját neve alatt a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiséget.
Csak olyan lakást vagy egyéb helyiséget adhat bérbe, vagy adhat el, amely az alapító okirat szerint társasházi közös tulajdonba tartozik (pl. házmesteri lakás).
Szintén nem jogosult a ház arra, hogy saját neve alatt ingatlant szerezzen, például örököljön vagy vásároljon.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 6. § (1) bekezdése szerint a társasháztulajdon földrészletre, illetve meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.
A társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzését megelőzően különlapok még nincsenek, csak a földrészlet tulajdoni lapja létezik, csak ennek vonatkozásában lehetséges ingatlan-nyilvántartási kérelem előterjesztése és ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtására kiadott 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inyvhr.) 45. § (1) bekezdése szerint a tulajdonjogfenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.
Az eladás tárgyát képező ingatlan azonban a kérdés szerinti időállapotban nem létezik. A feltett kérdésből az következik, hogy a tárgyi ingatlan egy beépítetlen terület.
Az Inyvhr. 45-46. §-a megvilágítja a két jogintézmény időrendjét: a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog az épület megépüléséig áll fenn [Inyvhr. 46. § (3) bekezdés)], ezt követően, amikor a konkrét ingatlan már létezik [Inyvhr. 45. § (1) bekezdés)], kerülhet sor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésére, amely addig áll fenn, ameddig az eladó tulajdonjogát fenntartja [Inyvhr. 45. § (3) bekezdés)].
A földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot az ingatlanügyi hatóság a társasháztulajdon bejegyzésével egyidejűleg (külön, erre irányuló kérelem nélkül is) átjegyzi a megfelelő különlapra, az eredeti bejegyzés ranghelyén.
Természetesen a megnyitandó különlapokra bejegyezhető a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, de ehhez ennek megfelelően megszövegezett bejegyzés alapjául szolgáló okiratra és külön, erre irányuló kérelemre van szükség.
Természetesen az sincs kizárva, hogy a földrészlet tulajdoni lapjára jegyeztessenek be tulajdonjogfenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot.
Ehhez olyan okiratra van szükség, melyben a felek a földrészletnek egy adott eszmei hányadának tulajdonjog-átruházásában állapodnak meg, ezáltal az Inyvhr. 45. § (1) bekezdése szerinti eladás tárgya nem egy leendő lakás lesz a még nem létező épületben, hanem a teleknek egy meghatározott eszmei hányada.
Ebben az esetben viszont az ingatlanügyi hatóság nem fogja automatikusan átjegyezni a vevői jogokat a kialakuló társasházi különlapokra.
A társasházi élet vitákat is hozhat: közös költség, szomszédháború, szabálytalan átalakítás - a végső eszköz gyakran a társasházi pereskedés.
A társasház - mint jogi személy - perelhet és perelhető.
A társasházi pereskedés jellemző okai:
- Közös költség tartozás: ha egy tulajdonos hosszabb ideje nem fizet.
- Kivitelezői viták: szerződésszegés, hibás teljesítés.
- Közös területek használata: jogosulatlan átépítés vagy birtokháborítás.
- Jogellenes közgyűlési döntés: ha a tulajdonos ezt kívánja megtámadni.
Perindításról általában a közgyűlés dönt egyszerű többséggel.
Egyéni perre akkor van lehetőség, ha például egy tulajdonos a közgyűlés döntését 60 napon belül megtámadja.
A közös költség tartozások esetében a közös képviselő is önállóan indíthat pert, ha ezt az alapító okirat lehetővé teszi.
A társasházi pereskedés komoly elköteleződést igényel:
- Illeték: általában a követelt összeg 6%-a.
- Ügyvédi díjak: több tízezer forinttól akár százezres nagyságrendig.
- Átlagos időtartam: 1-2 év.
Fontos tapasztalatok:
- A perfelvételi eljárásban minden bizonyítékot be kell nyújtani. Később erre nincs lehetőség.
- A bíróság sokszor a közös képviselő álláspontját fogadja el, ha nincs alapos, több forrásból származó ellenbizonyíték.
- Kis értékű ügyeknél ugyanazon bíró is eltérően dönthet, a másodfok pedig gyakran megerősíti az elsőfokot.
- Előfordult már olyan ítélet is, ahol a bíró a társasházi törvényt félreértelmezte, és csak részben adott helyt a keresetnek.
A jogbiztonság kérdéses, ha még egyértelmű törvényi szabályt is máshogy értelmezhet a bíróság.
Egy hibás ítélet nem megoldást, hanem ellenségeskedést eredményezhet.
A társasházi pereskedés sokszor inkább elmélyíti a konfliktusokat.
Egyeztetés, kompromisszum: még a legkisebb nyitottság is alap lehet.
Mediáció vagy békéltetés: főleg szerződéses ügyeknél.
Közgyűlési vita: szabályos keretek közt is lehet eredményt elérni.
A társasházakról szóló 1997. évi CLVII. törvény végül nem bizonyult hosszú életűnek, mert jogpolitikai döntés eredményeképpen 2003-ban újabb törvény született.
2003. december 8-án fogadta el az Országgyűlés és 2004. január 1-jén lépett hatályba a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Ttv.), amit 2009. szeptember 30-i hatállyal a 2009. évi LXXXIX. törvény módosított (a továbbiakban: Ttvmód).
Újabb módosításra került sor 2010-ben (2010. évi CLXXVIII. törvény), ami 2011. január 2-án lépett hatályba.
Az ingatlanjog közös tulajdonra és ezen belül annak sajátos formájára, a társasházakra vonatkozó szabályainak nem csak a jogviszonyok rendezése, hanem a lakás, illetve épületállomány műszaki helyzete körében is komoly jelentősége van.
Nem véletlen, hogy a Ttv. elsődleges célja a társasházi tulajdoni forma áttekinthetőbbé tétele, a tulajdonosi közösségek működésének, a működés döntéshozatali rendjének egyszerűsítése, felgyorsítása, szakszerűségének és törvényességének biztosítása, a szerződéses szabadság érvényre juttatása, a teherviselés arányosítása, a társasházközösség érdekérvényesítő képességének fokozása és a törvényességi felügyelet biztosítása.
A törvény célja mindemellett a társasházi tulajdonosok érdekeinek egymással szembeni védelme is.
Az egyéni érdek szolgálata azonban nem sértheti a szakszerű és szabályszerű működést.
A jogalkotó a „forgalomból kivont” régi törvény alkalmazási gyakorlatából azt a tapasztalatot szűrte le, hogy az SZMSZ-szel nem rendelkezó társasházak nem képesek gyorsan és rugalmasan dönteni, hatékonyan működni.
A hat lakásnál nagyobb társasházak esetében a törvény ezért kötelezővé teszi az SZMSZ-t, meghatározza annak minimális tartalmát és leegyszerűsíti a megalkotás rendjét.
A hat lakásosnál kisebbek esetében pedig ezt csak akkor írja elő kötelező jelleggel, ha a társasház úgy döntött, hogy nem a Polgári Törvénykönyv általános közös tulajdoni szabályai, hanem a Ttv. rendelkezéseit alkalmazza.
A Ttv. megtisztította az addigi szabályozást minden olyan kötöttségtől, ahol indokolatlannak bizonyult a teljes tulajdonosi konszenzus.
Így valósult meg az, hogy számos esetben, ahol alkotmányosan és a polgári jog szabályai szerint mellőzhető az alapító okirat egyhangú módosítása, megvalósult a többségi - jóllehet az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított többségi - döntéshozatal és 2009. szeptember 30-ával változtak a társasházi közös tulajdon megszűntetésének, ezen belül a közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítésének szabályai is.
Az ingatlan-nyilvántartási szabályok egyidejű módosítása a földhivatalok számára is egyértelművé teszi, hogy a közös tulajdon megszűntetés során bekövetkező tulajdonjog változást többségi akarattal kötött - tehát nem minden tulajdonostárs által létrehozott - szerződések alapján is be lehet jegyezni.
A törvényben - a módosítás révén - megjelent a közös költséggel hátralékba esett tulajdonostárs részére történő fizetési felszólítás kézbesítési vélelme, tehát az az eset, amikor a felszólítás kézbesítettségéhez elegendő, ha a posta megkísérli a kézbesítést és annak sikertelensége miatt a küldemény „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza a közös képviselethez.
2009. szeptember 30.-tól nem lehet többet vitázni azon, hogy megtartható-e a megismételt közgyűlés a közgyűlés napján, akár fél órás időköz alkalmazásával.
A törvény szabályozza a társasház- és az ingatlankezelő tevékenységét is, bár utóbbinak nem elsősorban ebben a jogszabályban kellene megjelennie.
Az épületek szakszerű kezelése érdekében az üzletszerű társasházkezelői, ingatlankezelői tevékenység végzéséhez előírja szakképesítés megszerzését.
A Ttv. legutóbb a 2010. évi CLXXVIII. törvénnyel módosította, a módosítások többsége 2011. január 2. napján lépett hatályba.
A módosítást elsődlegesen a „könyvvizsgálatról és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személyről” alcímmel beiktatott 51/A. § jogbizonytalanságot előidéző tartalma indokolja.
A törvény megszünteti az 51/A. § alapján keletkezett ellentmondást a Ttv. és a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Szt.) rendelkezéseinek könyvviteli szolgáltatási és könyvvizsgálói feladatkörök ellátása tekintetében.
A számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló-készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet (a továbbiakban: kormányrendelet) 20. §-ának (7) bekezdése alapján a társasháznak a mérleg fordulónapját követő 150 napon belül el kell készítenie beszámolóját és azt a jóváhagyásra jogosult testülettel el kell fogadtatnia.
A törvény egyértelművé teszi, hogy a gazdasági ellenőrzést segítő személy - mérlegképes könyvelői, vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkezõ és a számvitelrõl szóló 2000. évi C. törvény 151. §-ában meghatározott feltételeknek megfelelõ személy - az 51/A. § (1) bekezdésében meghatározott feladatokat, valamint a 224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet 20. §-ának (7) bekezdésében meghatározott feladatokat végezheti el.
A jelenlegi jogbizonytalanság megszüntetésén kívül, az újonnan beiktatott 51/A. § és 51/B. § változtatást tartalmaz abban is, hogy kifejezetten csak a megfelelõ belsõ (a tisztségviselõk, vagy a közösség és az Szt. által megkövetelt képzettséggel rendelkezõ) gazdasági ellenõrzést segítõ személy végezheti el a feladatokat.
A törvény a korábbi tízmilliós éves pénzforgalmi értékhatárt - az ötvenet meghaladó albetét szám megtartása mellett - húszmillióra emeli, mert ez önmagában jelenti a tízmillió forintos bevételt (közös költség, saját hasznosítás, támogatás, hitel), ami az adott évben nagyrészt felhasználásra kerül.
A törvény a gyakorlati tapasztalatok és egyes - bírósági eljárásokban is előfordult - eltérő jogértelmezések kiküszöbölése érdekében segíti a vállalkozások működését is.
A törvény a korábbi szabályozáshoz hasonlóan I. fejezetében a társasháztulajdont, a társasház dologi rendszerét, a társasházat, mint ingatlant, mint a közös tulajdonjog tárgyát szabályozza.
Az I. fejezet szól a társasház alapításáról, részletesen meghatározva az alapító okirat kellékeit, továbbá tartalmazza a feljegyzett társasház intézményét, egyúttal deklarálja a társasházközösség relatív jogképességét is.
Szintén az I. fejezet tartalmazza a társasház szerveinek, így a közgyűlésnek, a közös képviselőnek, illetve az intézőbizottságnak a hatáskörét, valamint a társasház gazdálkodására vonatkozó szabályokat.
A törvény II. fejezete tartalmazza a külön tulajdonnal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket, ide értve a tulajdonostársaknak a közös képviselő irányában fennálló adatközlési kötelezettségét is.
Szintén a II. fejezet szabályozza a közös költség viselésének rendjét, a közös költség tartozások behajtásának módját, valamint a társasház vagyoni viszonyait.
A törvény III. fejezete a társasházak felújításával, karbantartásával és biztosításával kapcsolatos szabályokat tartalmazza.
A törvény IV. fejezete a társasházak átalakítására, egyesítésére és megszüntetésére vonatkozó rendelkezéseket foglalja magában.
A törvény V. fejezete a társasházak feletti törvényességi felügyeletet szabályozza.
A társasházra - mint speciálisan szabályozott dolog- és személyegyesülésre - a zárt rendszerű, városias településszerkezet és a többlakásos épületkonstrukciók teremtették meg az igényt.
Egymástól független tulajdonok közös működése - ez a társasház, mint jogintézmény célja.
Ebből adódóan a társasház az adott épületingatlan speciális jogi minősége és rendeltetése.
A társasház csak látszólag egységes épületingatlan.
Fizikai és jogi értelemben több önálló és önállóan forgalomképes ingatlan szétválaszthatatlan csoportja, mely csoporthoz elválaszthatatlanul kapcsolódnak olyan, az önálló ingatlanokat együtt vagy külön-külön szolgáló épületrészek és a földterület, melyek forgalomban való önálló részvétele kizárt, és melyeken a tulajdonostársak illetőségekre bontott eszmei osztatlan közös tulajdonjoga fennáll.
A törvény szerint társasházról akkor beszélhetünk, ha az épületen az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül [Ttv. 1. § (1) bek.].
A Ttv.-beli megfogalmazás okozhatná azt a félreértést is, hogy egy társasház csak akkor jöhet létre, ha az egy épületben lévő, műszakilag megosztott, önálló lakások vagy nem lakáscélú ingatlanok legalább két tulajdonostárs külön-külön tulajdonát képezik.
Ebből azonban a törvény későbbi rendelkezései szerint csak annyi igaz, hogy társasház egy olyan épület, melynek van alapító okirata, mely szerint az épület legalább két, műszakilag megosztott ingatlanrészre osztódik.
Az, hogy ez „tulajdonostársak” elkülönült tulajdonát (különtulajdonát) képezze, már nem kritérium, mert a törvény szerint az az épületingatlan is társasház, melyben az alapító okirat szerint több, a fent írt kritériumoknak megfelelő ingatlan van, de azok mindegyike egyazon tulajdonos tulajdona. [Ttv. 5. § (1) bek.].
Azt, hogy hatályos jogunk szerint mit kell társasház alatt érteni, jobban kifejezné az a megfogalmazás, amely a tulajdonosok számára nem utal.
Egyre elterjedtebb az egyszemélyes társasház-alapítás annak érdekében, hogy az egyszemélyi tulajdonos az egyes társasházi ingatlanokat [ún. „lakásokat”] másokra ruházhassa át.
A Ttv. már a bevezető rendelkezések között kimondja, hogy az épület tartószerkezete, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson, nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van [Ttv. 1. § (2) bek.].
E mondatot természetesen úgy kell érteni, hogy az adott épületrész, berendezés és vagyontárgy közös tulajdoni jellegét csak akkor kell funkciója szerint megítélni, ha egyébként nem tartozik kétséget kizáróan az egyik tulajdonostárs külön tulajdonába.
A felsorolt vagyonelemeket a közös költség terhére kell fenntartani, felújítani, szükség esetén cserélni akkor is, ha az egyik tulajdonostárs külön tulajdoni ingatlanában vannak.
Nem ez a helyzet akkor, ha az adott különtulajdonú berendezés rendeltetése az alapítás után változik meg úgy, hogy közös rendeltetésűvé válik.
A rendeltetésváltozás ilyenkor önmagában, szerződés nélkül nem okozhat tulajdonváltozást, tulajdonelvonást.
A 2003. december 31-ével hatályon kívül helyezett társasházi törvényben volt egy mondat, amely kizárta, hogy egy vagy több, de ne az összes társasházi tulajdonostársé legyen a földterület.
Ez a mondat a törvény 16. §-ában helyezkedett el, ami tartalmilag ugyanazt szabályozta, mint a hatályos törvény 1. § (2) bekezdése.
A régi törvény szerint, ha a földrészlet nem képez harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik [régi Ttv. 16. § (1) bek.].
Ez a mondat a Ttv.-ből kimaradt.
A Ttv.-ben csak annyi olvasható, hogy ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg [Ttv. 1. § (3) bek.].
Ebből az a következtetés vonható le, hogy most már lehetséges, hogy a föld csak az egyik vagy több, de nem az összes tulajdonostárs tulajdonában legyen.
E szerint tehát nem feltétlenül igaz az, hogy a földrészleten valamennyi tulajdonost a Ttv. által szabályozott használati jog illeti meg.
A földtulajdonost ugyanis, ha egyúttal társasházi tulajdonostárs, a használat joga a Ptk. szerint illeti meg.
Ilyen esetben a földtulajdonos tekintetében nem társasházi különtulajdonról beszélünk, mert külön tulajdonban csak lakás és nem lakás célú helyiség lehet.
Ezt a tulajdonjogi viszonyt tehát nem a társasházi törvény szabályozza, hanem a Ptk.
A nem földtulajdonos társasházi tulajdonostársak földhasználati joga törvénynél fogva fennáll, ami nem jelenti azt, hogy ez a használat jellemzően nem szerződéssel, vagy a ráépítés tényével keletkezik [Ptk. 97. §].
A társasházi tulajdonostársak is képesek elbirtokolni az általuk használt földterületet, ha az nem társasházi tulajdonostárs tulajdonát képezi, de csak az egyik vagy néhány tulajdonostárs tulajdonát képező föld többiek általi elbirtoklása folytán kizárt [Ptk. 121. §].
A közös tulajdonban álló társasházi ingatlan fizikai értelemben vett egésze a külön tulajdonba tartozó valamennyi lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórésze.
Ezen az alkotórészen a tulajdonostársakat a tulajdonjog hányadok szerinti bontásban illeti meg.
Ez a hányad önállóan forgalomképtelen, csak a különtulajdonnal együtt idegeníthető el.
Emiatt van az, hogy a lakások és nem lakás célú helyiségek a közös tulajdonban álló társasházi ingatlanra jutó, a tulajdonjog átruházása során további hányadokra már nem bontható tulajdoni illetőséggel együtt minősülnek önálló ingatlantulajdonnak [Ttv. 2. § (1) bek.].
tags: #tarsashaz #anyaganak #atadasat #polgari #per #utjan