A társasház költségvetésének átláthatósága: hogyan nyilvánosságra hozni és miért fontos
Az éves elszámolás elfogadásáról a társasházakról szóló törvény szerint a közgyűlés határoz.
Az éves elszámolás benyújtásakor, illetve annak elfogadása érdekében a közgyűlés megismerhesse az elszámolásban szereplő adatokat, így a közös költséghez való hozzájárulás előírását és annak teljesítése mértékét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével.
Nincs tehát jogszabályi akadálya, hogy a tulajdonostársak megismerjék azon személyek kilétét, akik a közös költségek fizetésében hátralékkal rendelkeznek.
A megismerés módja lehet: például a postaládába dobott lezárt tájékoztató, a könyvelésbe történő betekintés, vagy zárt (kizárólag a tulajdonostársak részvételével megtartott) közgyűlésen a hátralékkal rendelkező tulajdonostársak nevének és a hátralék összegének ismertetése.
A természetes személy közös költségre vonatkozó hátralékának adatai a tulajdonostársak által megismerhető olyan adatok, amelyek azonban megtartják a személyes adat minőségüket, tehát a közös költségre vonatkozó személyes adatok kezelésekor, felhasználásakor érvényre kell juttatni az általános adatvédelmi rendelet célhoz kötött adat-kezelés elvét is.
Mivel a célhoz kötött adatkezelés elve miatt a közös képviselő és a tulajdonostársak a közös tulajdon üzemeltetésével kapcsolatban tudomásukra jutott adatokra vonatkozóan kötelesek a személyiségi jogokat tiszteletben tartani, és az ilyen adatokat célhoz kötötten felhasználni, a tájékoztatás akkor lehet jogszerű, ha az a társasház költségvetésének megismeréséhez szükséges, továbbá nem teszi lehetővé azt, hogy a tulajdonostársakon kívül más, arra jogosulatlan személy is megismerhesse a személyes adatot tartalmazó közös költség elszámolást.
A fentiekben részletezett okokból megállapítható, hogy sérti az adatvédelmi előírásokat a költséghátralékkal rendelkező személyek nevének lépcsőházban vagy más nyilvános helyen történő közzététele, mert a közzétett személyes adatokat a tulajdonostársakon kívül más személyek is megismerhetik.
A társasházi életvitel sajátossága, hogy bizonyos költségeket közösen, míg más kiadásokat külön viselnek a lakók.
Abban az esetben viszont, ha az egyik tulajdonos ennek nem tesz eleget, a teljes lakóközösségnek okoz komoly kellemetlenséget és problémát.
Milyen következményei vannak a fizetési késedelemnek? Milyen szankciók alkalmazhatók olyan társasházi tulajdonostárs ellen, aki rendszeresen elmarad a közös költség és a közműdíjak teljesítésével?
Ha a 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi törvény) szabályozását megtekintjük, a 24. § (1) bekezdéséből az derül ki, hogy „A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.”
Ebből a szabályozásból azt állapíthatjuk meg, hogy a közös költség a közös berendezések, illetve közös tulajdonú épületrészek fenntartásának a költsége.
A közös költség esetén a tulajdonos pénzbeli hozzájárulást fizet azért, hogy a társasházközösség rendelkezhessen olyan vagyonnal, mellyel saját költségeit fedezheti.
Tulajdonosváltozás esetében az új tulajdonost az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést követően terhelik a fenntartási, illetve vagyonjuttatási kötelezettségek.
Ha egy vagy több tulajdonostárs nem járul hozzá a közös kasszához, az hosszú távon az egész épület működését lehetetleníti el.
A közös költségre vonatkozó tartozások behajtását elsősorban a szervezeti és működési szabályzat határozza meg.
A Társasházi törvény 13. §-ának (2) bekezdése szerint a szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó szabályokat.
A gyakorlatban a legtöbb szervezeti és működési szabályzat a tulajdoni hányaddal arányos költségviselést írja elő.
Ha egy tulajdonostárs nem fizeti a közös költséget, a felhalmozott tartozást megjelölő fizetési felszólítást kell küldenie a közös képviselőnek az adós részére.
Ebben a stádiumban egy esetleges részletfizetésre irányuló megállapodás mindkét fél részére előnyt jelenthet, a további elmaradások elkerülése végett.
Érdemes arra törekedni, hogy a „notórius” nemfizetők is megértsék, végső soron nem csak a házzal, de saját magukkal is kiszúrnak.
Hiszen, ha nincsenek almérők felszerelve, a szolgáltatók akár az egész házban felfüggeszthetik például a gázszolgáltatást, hogyha a többi lakó befizetése nem elég a számlák ellentételezésére.
A következő megoldást abban az esetben alkalmazhatja a közös képviselő, ha a lakó a felszólítás ellenére sem teljesít.
Ilyenkor kezdeményezi a közös költség tartozásának jogi úton való behajtását.
Ennek a legegyszerűbb és leghatékonyabb módja a fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem.
Fontos megemlíteni, hogy a közös költség-hátralékot csak fizetési meghagyás kezdeményezésével lehet behajtani.
Azt is csak akkor, ha annak összege nem haladja meg a 3 millió forintot.
A fizetési meghagyást a kérelem benyújtását követően a Magyar Országos Közjegyzői Kamara egy kijelölt közjegyzője közli az adóssal.
Az adósnak el kell döntenie 15 napos határidőn belül, hogy él-e az ellentmondás lehetőségével.
Ha az adós nem vitatja a tartozását, a fizetési meghagyás jogerőssé válik.
Ezt követően pedig megindítható a tartozó lakó ellen a végrehajtási eljárás.
Fontos megemlíteni, hogy a tartozás behajtása érdekében, az adóssal szemben a közös képviselő egy speciálisabb eszközt is alkalmazhat, mely nem más, mint a tulajdonos lakásának/tulajdoni hányadának zálogjoggal való megterhelése.
A Társasházi törvény 30. Az utóbbi időben a jelzálogjog-bejegyzést a közös képviselők kevésbé preferálják, mert a korábbi, 1997. évi CLVII. törvény 24.
A társasház közössége és tagja közötti jogviszonyra a Ptk. Amennyiben maga a társasház, a lakóközösség halmoz fel tartozást a közműszolgáltatókkal szemben, a jogszabály szerint a közösséget terhelő kötelezettségekért elsődlegesen a társasházközösség, mint relatíve önálló jogalany tartozik felelősséggel.
A bírói gyakorlat is rögzíti, hogy a társasház üzemeltetésével kapcsolatos közüzemi szolgáltatásoknak maga a társasház az alanya.
Ugyanez a lakók közti belső viszonyokban úgy jelenik meg, hogy a Társasházi törvény 3. § (3) bekezdése rögzíti, hogy a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
Harmadik személlyel szemben a tulajdonostársaknak a társasházat közvetlenül terhelő kötelezettségekért való helytállására az egyszerű kezesség szabályai az irányadóak.
Tehát a szolgáltató a társasház ellen indíthatja a pert elsősorban.
A Társasházi törvény 3. § (1) bekezdésben a társasház részére - a közösség egészét érintő ügyekre korlátozva - jogképességet biztosít.
Az ilyen kötelezettségek körében pedig a tulajdonostársak felelőssége mögöttes, kezesi felelősség, melyre tekintettel a társasház, mint adós a tulajdonostárssal, mint egyszerű kezessel együtt is perelhető, aki azonban a teljesítést mindaddig megtagadhatja, amíg a főkötelezettől a tartozás behajtható (BH 1994/42. sz. eseti döntés).
A tulajdonostárs mindaddig nem köteles fizetni, amíg a társasháztól a követelés közvetlenül behajtható.
A blogcikk szerzője Dr. Számviteli Levelek 450. szám, 8616.
Az Szt. 36. §-a (2) bekezdésének b) pontja lehetőséget ad a vállalkozásnak, hogy a tőketartalékból pótolja a negatív eredménytartalékot.
A kft. tulajdonosai 2021 májusában megtartott taggyűlésen döntenek erről úgy, hogy az átvezetést még a 2020. évre elkészített mérlegben szeretnék kimutatni.
A 2021. májusi döntés alapján könyvelhető-e a tétel még a 2020. Számviteli Levelek 449. szám, 8604.
3 millió forint törzstőkéjű kft.-be tőkebevonással 1 millió forint törzsbetét megfizetésével új tag érkezik.
A társasági szerződés szerint az új tag üzletrésze főszabály szerinti, a törzsbetétek arányának megfelelően 25 százalék lesz.
Számviteli Levelek 448. szám, 8592.
Egy angol vállalat magyarországi fióktelepe mentesülhet még a 2020-as év könyvvizsgálata alól a Brexit miatt?
Számviteli Levelek 447. szám, 8577.
Taoalany kisvállalkozás 2021. január 1-jétől átlép a kiva hatálya alá.
Egyéb feltételeknek való megfelelés esetén az utolsó taós adóévében, 2020-ban alkalmazhatja-e a tao-törvény 7.
Számviteli Levelek 446. szám, 8547.
Egyik ügyfelünk kft.-je kriptovalutával kíván kereskedni, gépeket beszerezni. Ügyfelei kriptovalutával fizetnének, és a saját jövedelmet is abban kívánja kivenni. Lehetséges ez?
Számviteli Levelek 446. szám, 8548.
A hipaalap kiszámításához figyelembe kell-e venni a szokásos piaci árra való kiegészítés miatti korrekciót?
Számviteli Levelek 445. szám, 8523.
Ez idősorok összefüggéseiben a társasház beszámolója és költségvetése meghatározza a közös költség összegét, és ezt minden tulajdonos a Beszámoló Közgyűlésen tudja befolyásolni, ami egyben az egyik legfontosabb Fórum a Társasház ügyeinek megtárgyalására.
Ha Ön sokallja a Közös Költséget akkor olvasson tovább, hogy megtudhassa hogyan befolyásolhatja a Közös Költség összegét.
A Társasházi Törvény 35§(1) bekezdése alapján a Társasház előző évre vonatkozó beszámolóját és költségvetését Beszámoló Közgyűlés keretein belül a Közös Képviselőnek ismertetnie kell a tulajdonosokkal - akiknek azt el kell fogadniuk - legkésőbb minden év május 31-ig.
Amennyiben a Szervezeti és Működési Szabályzat másképpen rendelkezik, abban az esetben a Beszámoló Közgyűlést az abban szereplők szerint május 31.
A Társasház működéséről, vagyoni, pénzügyi és jövedelmi helyzetéről az üzleti év könyveinek zárását követően, a közös képviselő a számviteli törvényben meghatározott könyvvezetéssel alátámasztott beszámolót köteles készíteni.
A társasházak működését szabályozó Társasházi Törvény 48.§(1) pontja határozza meg a beszámoló minimális tartalmát.
Minden társasház csak akkor működik jól, ha a Közös Képviselő előre megtervezi a társasház várható bevételeit és kiadásait, vagyis költségvetést készít.
A költségvetés nem más mint az adott év pénzügyi terve ami előirányzatként tartalmazza a teljesítendő kiadásokat és a várható bevételeket.
A Társasházak költségvetésének tervezésére úgynevezett „Bázis” alapú tervezést használ a Közös Képviselő.
A tulajdonostársak nevének feltüntetése a Társasházi Közös képviselő által készített táblázatban személyes adatnak minősül, azonban az ezzel kapcsolatos adatkezelés és nyilvánosságra hozatal nem tekinthető jogellenesnek mert az törvényi előíráson alapul.
Vagyis a Közös Képviselő feltüntetheti a hátralékos tulajdonos nevét és tartozásának összegét, de csak a Beszámolóhoz kapcsolódóan.
A Társasház Beszámolója és Költségvetése az alapja a Társasház működésének.
Elkészítése a Közös Képviselő feladata, de a Társasházi Törvény rendelkezése alapján a Számvizsgáló Bizottság tagjainak jóvá kell hagyniuk a Társasház Beszámolóját és Költségvetését.
Ez azért fontos, mert nekik van ellenőrzési jogkörük és ők tudják azt leellenőrizni, hogy az egyes sorokban lévő számok valós adatokat tartalmaznak-e?
Az ő feladatuk az is, hogy ellenőrizzék, hogy a Közös Képviselő a szerződés szerinti összegeket fizette-e ki.
A Számvizsgáló Bizottság a tulajdonosok esszenciája.
Az ő feladatuk a Társasház Beszámolója és Költségvetése fölötti folyamatos ellenőrzés.
Amennyiben az ellenőrzés megtörtént akkor a Beszámoló és a Költségvetés valódiságát aláírásukkal igazolják.
Legfontosabb dolog amire figyelnie kell minden tulajdonosnak az, hogy egy költségcsoport egy sor.
Sok tulajdonos átsiklik azon amikor a Közös Képviselő egy költséget több sorban tünteti fel.
Feltünteti a nettót, majd más sorban az Áfa-t illetve az egyéb költségeket.
Minden költséghez egy jogcímet kell hozzárendelni.
Így ha van olyan jogcím,hogy kezelési díj, közös képviselet díja, ügyviteli költség ezek mind egy költségcsoportot, a Közös képviselő szolgáltatásának díját jelentik, amit nem túl korrekten a közös képviselő szándékosan tüntetett fel több sorban.
Egyszer tulajdonosként szembesültem ezzel a problémával.
Az akkori közös képviselő 44.000 Ft + Áfa helyett összesen 124.000 Ft + Áfát számolt fel havonta Közös képviseleti díjként.
Ez egy évben több mint 1,3 millió forinttal több mint ami a szerződésben szerepel.
Az SZVB nem ellenőrizte le a beszámoló és költségvetés dokumentumait.
Amikor erre fény derült, akkor az egyik tulajdonostársammal több évre visszamenőleg átnéztük a költségvetéseket és kiderült, hogy 7 évig folyamatosan magasabb kezelési díjat számolt el a Közös Képviselő mint ami a szerződésben szerepel.
Második fontos dolog, hogy a közös képviselő olyan költséget számol el a beszámoló és költségvetés alkalmával aminek nincs valós alapja.
Gondolok itt arra,hogy sokszor szoktak feltüntetni olyan munkákat - csőtőrés, eresz tisztítás, dugulás elhárítás, nagytakarítás - ami szinte ellenőrizhetetlen.
Harmadik fontos dolog, hogy figyelmesen átnézzük a költségvetés azon sorait ahol a kifizetetlen számlákat tünteti fel a közös képviselő.
Ellenőrizze, hogy azok valóban nem lettek kifizetve.
Gondolok itt szintén a Közös Képviselet és a víz-gáz- villanyszerelők kifizetetten számláira.
Ön is tudja, hogy nincs olyan szolgáltató aki úgy dolgozna, hogy ne kérne pénzt a munkájáért, illetve, hogy a munka elvégzése után ne akarná szinte azonnal megkapni a pénzét.
Tehát ha ilyen sorokat talál, kérdezzen rá bátran.
Ajánlom figyelmébe pályázati oldalunkat.
Elindult az új társasházi online rendszer - teljes átláthatóság 2026-tól
A társasházi működés egyik legfontosabb alapelve az átláthatóság.
A tulajdonosok és a számvizsgáló bizottság részéről is jogos igény, hogy a társasház pénzügyi és működési adatai bármikor, ellenőrizhető formában elérhetők legyenek.
Ezt a célt szolgálja az a új, bővített társasházi online rendszer, amelynek fejlesztése a propertymatrix.hu felület mellett már megkezdődött, és amely 2026. január 1-től béta üzemben elérhető.
Az új rendszer a Microsoft Azure felhőszolgáltatásán fut, ami magas szintű adatbiztonságot és stabil működést biztosít.
Az új társasházi online rendszerben az adatbázis összes lényeges táblája megtekinthető, beleértve a pénzügyi és elszámolási adatokat is.
Kiemelt funkciók: társasházi folyószámla kivonatok lekérdezése, albetétekhez tartozó pénzügyi adatok megtekintése, egységes, átlátható adatstruktúra.
A rendszer minden társasház adatait tartalmazza, ugyanakkor minden felhasználó kizárólag a saját adataihoz fér hozzá.
Jogosultságkezelés: ki mit lát?
A rendszerben a felhasználókat admin hozza létre, majd szerepkörök kerülnek kiosztásra.
Számvizsgáló Bizottság (SZB) tagjai a saját társasházuk minden táblázatát megtekinthetik, minden albetétre le tudják kérni a társasházi folyószámla-kivonatot.
Ez jelentősen megkönnyíti az ellenőrzési és felügyeleti munkát.
Tulajdonosok: az összes saját albetétjüket látják, kizárólag ezekhez tudnak társasházi folyószámla kivonatot lekérdezni.
Így biztosított az adatvédelem és a jogosultságok egyértelmű kezelése.
Mikor és hogyan kapják meg a hozzáférést a felhasználók?
A belépési adatok kiosztása a 2026.
A társasházi beszámoló benyújtása az illetékes földhivatalhoz tavaly óta kötelező.
A társasházak működését érintő szabályozás 2025-ben olyan módosításon ment keresztül, amely a közös képviselők számára új kötelezettséget teremtett.
Az éves beszámoló elfogadása már nem zárul le a közgyűlés döntésével: a kapcsolódó dokumentációt a földhivatal részére is be kell nyújtani, méghozzá ügyvéd közreműködésével.
Ez a változás nem csupán adminisztratív többletfeladatot jelent. A jogalkotó célja a társasházak működésének nagyobb átláthatósága volt.
Ennek érdekében a beszámolóhoz kapcsolódó egyes adatok és közgyűlési döntések immár nem kizárólag a tulajdonosi közösség belső viszonyában bírnak jelentőséggel, hanem külső - hatósági - nyilvántartásba is bekerülnek.
A változás következményeként a beszámoló elfogadását követően a szükséges dokumentációt a földhivatal részére is be kell nyújtani.
A kötelezettség több jogszabály együttes módosításából következik.
Kiemelendő a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII.
A földhivatal felé történő benyújtás nem tekinthető egyszerű adminisztratív műveletnek.
Az eljárás ugyan még nem az elektronikus rendszerben zajlik, de ettől függetlenül is megfelelő jogosultság és szakmai felkészültség szükséges.
A tapasztalatok azt mutatják, hogy a földhivatali benyújtás sikeressége nagymértékben múlik a közgyűlés előkészítésén.
Amennyiben a beszámoló elfogadásáról szóló határozat nem megfelelően kerül megfogalmazásra, vagy a jegyzőkönyv nem tartalmazza a szükséges elemeket, az a későbbi eljárást közvetlenül befolyásolja.
Ebből következően a jogi szempontoknak már a közgyűlés előkészítése során meg kell jelenniük.
A beszámoló elfogadását követően a benyújtási kötelezettséget rövid határidőn belül teljesíteni kell.
Irodánk a fenti kötelezettség teljesítésében teljeskörű jogi szolgáltatást nyújt közös képviselők és társasházak részére.
A 2025-ben hatályba lépett szabályozás a társasházak beszámolóinak kezelését alapvetően új megközelítésbe helyezte.
A beszámoló elfogadása immár nem kizárólag belső ügy, hanem olyan folyamat része, amely hatósági eljárást is magában foglal.
A megfelelő jogi háttér és előkészítés hiányában a benyújtás nem csupán nehézkessé, hanem kockázatossá is válhat.
tags: #tarsashaz #arazatlan #koltsegvetes #kiiras