Közös képviselő feladata és felelőssége társasházakban
A közös képviselő a társasházi közösség szervezeti képviselője.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) alapján fő feladata az ügyintézés és a társasházi közösség képviselete harmadik személyek, illetve hatóságok és bíróság előtt is.
Természetes személy esetében mindig közös képviselőnek nevezzük, azonban mivel közös képviselő lehet jogi személy is, ilyenkor a közös képviseletnek (cégforma miatti ragozás) is nevezik.
A törvény nem követeli meg azt, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban, mint ahogyan azt sem, hogy a közösség ügyintézését csak természetes személyként lehetne ellátni.
A közös képviselő és az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység nem azonos.
A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő részére előírhatja a társasházkezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja.
A kötelezésre csak egyedi közgyűlési határozattal van lehetőség, melyre nem ír elő minősített többséget a törvény.
A szakképesítés megszerzését előíró kötelezésre akkor van lehetőség, ha a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellát.
Ez a feltétel szinte minden esetben adott, hiszen a közös képviselő jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.
Ez a kötelezettség tulajdonképpen azonosítható a társasházkezelői feladatokkal.
A közgyűlési határozatban a kötelezésen kívül rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése a tulajdonostársakat terheli, ha a közös képviselő nem vállalja annak viselését.
A közös képviselő ennek a kötelezésnek köteles eleget tenni.
Ha a kötelezés ellenére nem szerzi meg a szakképesítést, a közgyűlés felmentheti őt a tisztség alól.
Ha a természetes személy közös képviselő társasházkezelést is végez, de ezt nem üzletszerűen teszi, és a közgyűlés sem kötelezi erre, nem köteles a szakképesítés megszerzésére és nem köteles bejelentkezni az ingatlanügyi hatósághoz mint társasházkezelő.
A közös képviselő a közgyűlés határozata alapján társasházkezelői tevékenységet is elláthat.
A Thtv. ezen rendelkezése szerint amennyiben a közös képviselő társasházkezelői tevékenység ellátására is megbízást kap, a szerződésnek az erre vonatkozó feladatkörét és a díjazás kérdésében történő megállapodást tartalmaznia kell.
Ez egyben azt is jelenti, hogy a közös képviselő nem lesz automatikusan társasházkezelő, ehhez két kötelező feltétel szükséges: egyrészt a közgyűlésnek határozatot kell hoznia erről, másodrészt a határozat alapján a tulajdonosi közösségnek megbízási szerződést kell kötnie a társasházkezelő közös képviselővel.
A szerződésnek is van két kötelező tartalma: egyik az elvégzendő feladatok meghatározása, másik az ezért járó megbízási díj megállapítása.
Ingyenesen - bejelentés és szakképesítés nélkül - bárki folytathat olyan tevékenységet, ami társasházkezelésnek minősül, vagy egyetlen alkalommal, egy konkrét feladat vonatkozásában végezhet olyan tevékenységet, amely a társasházkezelés fogalomkörébe tartozik.
A Thtv. Választott tisztségviselő, a társasház szervezetének része, ezért kötelező megválasztani (vagy helyette intézőbizottságot).
Nem választott tisztségviselő, nem része a társasház szervezetének, igénybevétele a társasházak számára nem is kötelező, csak egy lehetőség.
Megbízási viszonyban, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben fogja tevékenységét.
Képviseli a társasházi közösséget.
Feladatait a közgyűlés, a szervezeti-működési szabályzat és a Thtv. is tartalmazza.
Üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik a Thtv. Üzletszerűen végzett közös képviseleti tevékenység a törvényben nincs nevesítve és feltételekhez szabva.
Elláthat társasházkezelői tevékenységet is.
Elláthat közös képviselői tevékenységet is.
A közös képviselőnek a tevékenységi körében, vagyis a megbízás teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel.
A közös képviselő - ahogy a nevében is szerepel - a társasház tulajdonközösségének képviselője, mégpedig szervezeti képviselője, hiszen a társasház szervezetének része, választott tisztségviselő.
A képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a képviseltet jogosítja és kötelezi.
Tehát a közös képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a társasház tulajdonközösségét jogosítja és kötelezi.
Ha a meghatalmazott a képviseleti jogát túllépi, álképviselő lesz.
A társasház nem jogi személy, perbeli jogképessége a társasház tagjainak vagyis a tulajdonközösségnek van, amelynek képviselőjeként a közös képviselő járhat el.
A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, csak azokban az ügyekben járhat el a társasház közösség nevében, amelyeknek intézésére jogszabály, vagy a közgyűlés határozata feljogosítja.
A közös képviselő a Tht. 43. A Legfelsőbb Bíróság állandó jellegű megbízási viszony körében elvi éllel mondta ki, hogy a kártérítési felelősség szempontjából az alkalmazottal azonos megítélés alá eső megbízott által a megbízás keretének túllépésével okozott károkért a megbízó felel.
Ezt a tényt a bírósági gyakorlat is megerősíti, például Pfv. 20.369/2015/4. számú határozatában.
A közös képviseletet terhelő kötelezettségek és felelősség a törvény rendelkezései szerint maradnak fenn, és a közösséghez tartozó döntések alapján kerülnek érvényesítésre.
A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni.
A közös képviseletet érintő jognyilatkozatok minden esetben a közösséget jogosítják és kötelezik.
A közös képviselő tevékenységétől függően a közösség vagyontárgyai és költségvetése érdekében jár el.
A közös képviseletet gyakran jogi felelősség és kötelezettségek terhelik, és ennek megfelelően a jogi és gazdasági helyzetet meg kell érteni és figyelembe kell venni.
A jegyző felügyelete a társasházak felett a törvényesség és a közös képviselet betartásának ellenőrzése érdekében történik.
A jegyző köteles együttműködni a közös képviselővel és a tulajdonostársaikkal a jogszabályok betartása érdekében.
🎙 Miért fontos a közös képviselő? Hogyan kezeljük a kényes szitukat?
tags: #tarsashaz #felujitaskor #kozos #kepviselo #feladata
Népszerű bejegyzések:
- Eladó ház Perkupa – áttekintés és piaci képet adó összegzés
- Enyingen eladó üzlethelyiségek: hasznos tippek és piacát áttekintő útmutató
- Nyíregyházán eladó regionális gyógyszerlogisztikai központ
- Hogyan válasszunk műanyag kerti garázst: vásárlási útmutató
- Ismerje meg a SIXBAU FRAME rendszert: tervezési és kivitelezési lépések áttekintése