A társasházak használatbavételi illetékének aktuális szabályai
A társasházak építése vagy bővítése számos jogi és építészeti szabályozás betartását igényli. Az építési jogszabályok folyamatosan változnak, így fontos tisztában lenni az aktuális előírásokkal, különösen a telekalakítás, melléképítmények elhelyezése, parkolóhelyek biztosítása, valamint a használatbavételi eljárások és az illetékek tekintetében.
Telekalakítás és helyi építési szabályzat
A földügyi eljárásokat szabályozó rendelet módosítása előírja, hogy amennyiben a telekalakítással érintett területre nincs hatályos helyi építési szabályzat, vagy az nem tartalmaz minden telekalakítási előírást, akkor a telket csak úgy lehet átalakítani, ha az illeszkedik a környezet kialakult állapotához, és nem akadályozza a szomszédos telkek fő rendeltetés szerinti használatát. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy társasház építése vagy bővítése előtt alaposan meg kell vizsgálni, hogy a tervezett telekalakítás nem szűkíti-e be a szomszédos épületek használati lehetőségeit.
Emellett pontosították, hogy a magánút csatlakoztatása közúthoz, közterülethez vagy közforgalom elől el nem zárt magánúthoz is történhet, ami a társasházi telkek megközelíthetősége szempontjából különösen fontos.
Melléképítmények és kerthasználat szabályai
A településrendezési és építési követelmények alapszabályzata (TÉKA) új melléképítmény-kategóriákkal egészült ki, mint a sprinkler tartály, a csapadékvíz-tároló vagy az oltóvíztároló. Ezek elhelyezésének lehetősége különösen a nagyobb társasházaknál válhat jelentőssé, ahol tűzvédelmi és vízgazdálkodási szempontból szükségessé válhatnak.
Az elő- és oldalkertek használatára vonatkozó szabályok szigorodtak. Ezekben tilos többek között nem ideiglenes medence, állatkifutó, siló vagy látható gépészeti berendezés elhelyezése. Ugyanakkor bizonyos övezetekben lehetőség nyílik portaépület, kerékpártároló vagy csapadékvíz-tároló elhelyezésére.
Az oldalhatáron álló beépítési módnál pontosították, hogy az épület eresze legfeljebb 70 cm-re nyúlhat át a szomszédos telekre, de csak úgy, ha a csapadékvíz visszavezetésre kerül a saját telekre.
Parkolóhelyek és közös területek új szabályai
A rendelet pontosította a parkolóhelyek biztosítására vonatkozó szabályokat. Lakó- és üdülőépületek esetében minden önálló rendeltetési egység után egy gépkocsi elhelyezését kell biztosítani, kivéve a nagyvárosi lakóterületeken, ahol 1,5 lakásonként kell egy parkolóhelyet számítani. Ez a társasházi beruházásoknál fontos változás, mivel a parkolóhelyek kialakítása sokszor vitás kérdés a közös képviseletek és az építtetők között. Egyes építési övezetekben elsődlegesen felszíni parkolókat kell létesíteni.
Használatbavétel és egyszerű bejelentés
A módosítások érintik a folyamatban lévő, az egyszerű bejelentéshez kötött építkezéseket is. Ha egy lakóépület építése ilyen bejelentés alapján indult, de a kivitelezés eltér a szabályoktól, az építésügyi hatóság a használatbavételi engedélyt megtagadhatja, akkor is, ha a bejelentés idején érvényben lévő előírásoknak megfelelt volna.
Illetékfizetési kötelezettségek
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) módosításai befolyásolják a hatósági bizonyítványok és az építésügyi eljárások illetékeit. A korábbi szabályozás szerint az építésügyi hatóság által kiállított hatósági bizonyítványért 20.000 forint, míg építésfelügyeleti hatóságok részére 3.000 forint illetéket kellett fizetni. A jogszabályi változások után az építésügyi hatósági bizonyítványokért fizetendő illeték 10.000 forintra változott, mivel a tételesen fel nem sorolt elsőfokú építésügyi hatósági eljárásokra vonatkozó általános rendelkezés vált alkalmazandóvá.
Fontos megkülönböztetni a hatósági bizonyítvány kiadásának illetékét az egyszerű bejelentéssel létesített vagy bővített lakóépület befejezését igazoló hatósági bizonyítvány igazgatási szolgáltatási díjától. Bizonyos esetekben, mint például a 160 m2-nél kisebb hasznos alapterületű, egylakásos lakóépületek építése, bontása, módosítása vagy használatbavétele, illetékmentesség érvényesíthető.
Az illetékmentesség igénybevételére vonatkozóan nyilatkozatot kell tenni a NAV felé, legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig. Lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése esetén az illetékmentesség feltétele, hogy a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat építsen, és a felépített lakóház hasznos alapterülete elérje a maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Ezt jogerős használatbavételi engedéllyel lehet igazolni.
Vagyonátruházási illeték és kedvezmények
Ingatlanok tulajdonjogának megszerzése esetén a fizetendő vagyonátruházási illeték általában a forgalmi érték 4 százaléka. Az illeték alapja mindig az ingatlan forgalmi értéke, amit a NAV ellenőrizhet. Jelentős eltérés esetén a NAV maga állapítja meg a forgalmi értéket.
Számos eset áll fenn, amikor nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni:
- CSOK vagy CSOK Plusz hitel felhasználásával történő lakásvásárlás esetén (a lakásra).
- Cserepótló vétel esetén, ha az új lakást a korábbi eladását megelőző 5 éven belül vagy utána 1 éven belül vásárolják, és az új lakás értéke nem haladja meg a korábbiét.
- Egyenes ági rokon vagy házastárs közötti adásvétel esetén.
- Lakóház építésére alkalmas telek vásárlása esetén, ha 4 éven belül lakóházat építenek rá.
- Új építésű lakás vásárlása esetén, ha azt a használatbavételi engedély kiadását követően, vállalkozótól vásárolják meg.
A lakás fogalma kulcsfontosságú a cserepótló vétel illetékkedvezményének érvényesítéséhez. Lakásnak minősül az a lakóház vagy lakás, amely eléri a szerkezetkész állapotot.
Haszonélvezeti jog és illeték
A haszonélvezeti jog alapítása illetékköteles vagyonszerzésnek számít, kivéve, ha egyenesági rokon vagy házastárs javára történik. Ha az adásvétellel egyidejűleg alapítják a haszonélvezetet, és a felek egyenesági rokonok vagy házastársak, a tulajdonos csökkentett illetéket fizet, a haszonélvező pedig mentességet élvez.
A NAV a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét alkalmazza, így ha a haszonélvezeti jog valós funkció nélkül jön létre, vagy kizárólag az illeték elkerülésére szolgál, az adóhatóság visszaélést állapíthat meg.
Társasház beszámoló – kötelező földhivatali benyújtás
tags: #tarsashaz #hasznalatbavetel #illetek