A társasházi parkolás kihívásai és megoldásai
A társasházi parkolás gyakran több konfliktust szül, mint hinnénk. Minden lakó tudni véli, melyik hely az övé, de ha valaki „rossz” helyre áll, rögtön jön a cédulázás, megjelennek az ajtóra tűzött üzenetek, néha még rendőrségi bejelentés is érkezik. Egyre több vita keletkezik abból is, hogy ki hol és milyen jogon parkolhat. Van, ahol a beállók külön tulajdonként szerepelnek, máshol közös használatú területekről van szó, amit a közgyűlés szabályoz. Ráadásul a jogszabályok sem mindig egyértelműek, és az utóbbi években több ponton is változtak - például 2023-tól lehetővé vált, hogy a teremgarázsban lévő beállók önálló helyrajzi számot kapjanak. A társasházi parkolás körüli viták jelentős része abból ered, hogy nem világos, pontosan milyen jogi státuszban van egy-egy beálló, ki használhatja, és milyen feltételekkel.
Társasházi parkolóhelynek minősül minden olyan terület, amelyet gépjármű tárolására alakítottak ki a társasház területén belül. Ez lehet: kültéri beálló az udvarban, teremgarázsban kijelölt hely vagy akár egy zárt garázsbox is.
A társasházi parkolás jogi hátterét Magyarországon több jogszabály és rendelet szabályozza.
A parkolóhelyek tulajdoni viszonyai
Elsőként fontos tisztázni a tulajdoni viszonyokat: közös vagy külön tulajdonról van-e szó. Ha ez megtörtént, célszerű írásos használati megállapodásban rögzíteni, ki melyik helyet használja.
Külön tulajdon
Külön tulajdon esetén a parkolóhely önálló helyrajzi számmal rendelkezik, így a tulajdonos akár el is adhatja, megterhelheti, bérbe adhatja. Ez a forma jellemző az újabb társasházaknál, főként a teremgarázsok esetében. Ebben az esetben a parkolóhely önálló ingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, saját helyrajzi számmal rendelkezik.
Közös tulajdon
Osztatlan közös tulajdon esetén a parkolóhely a társasház minden tulajdonosának közös tulajdona. Ilyenkor használati megállapodással lehet rögzíteni, hogy ki melyik helyet használja. Itt a parkolóhely az egész társasház közös tulajdonában van, azaz minden tulajdonostárs részesedik belőle. Az osztatlan közös tulajdonú beálló olyan parkolóhely, amely nem különül el önálló ingatlanként, hanem a társasház közös tulajdonának része.
Mivel az osztatlan közös tulajdonú parkolóhelyek használata könnyen konfliktusokhoz vezethet, a tulajdonostársak gyakran használati megállapodásokat kötnek. Ezekben rögzítik, hogy ki melyik parkolóhelyet használhatja, milyen feltételekkel.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Társasházi tv. 1. §(2) bekezdése szerint az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület berendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
A Társasházi tv. 16. § szerint a tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. Tipikusan ez vonatkozik a társasházi közös teremgarázsok, parkolók használatával kapcsolatban. A tulajdonostársak jogait nem gyakorolhatják egymás sérelmére.
A gépkocsi beállók, várakozó helyek általában külön tulajdonban, míg a megközelítésüket szolgáló közlekedési útvonalak társasházi közös tulajdonban vannak.
A parkolási helyzetet szabályozó jogszabályok és változások
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet módosította az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási szabályait, különös tekintettel a társasházi gépjárműtárolók nyilvántartására. A társasházaknak részletesen fel kell tüntetniük, hogy mely gépjárműtárolók tartoznak közös vagy külön tulajdonba. Közös tulajdonú helyiségek dokumentálása: Az olyan helyiségek, mint a tárolók, lépcsőházak, pincék és közös használatú udvarok pontos leírása és elhatárolása szükséges. A (7) pont szerint: ,,A társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított álláshely egyéb önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez (…) elegendő, ha az épületben lévő gépjárműtároló helyiség megléte igazolt.” Ezek a változások növelik az ingatlan-nyilvántartás pontosságát és átláthatóságát, elősegítve a tulajdonviszonyok egyértelmű rögzítését.
A jelenleg hatályos Országos Településrendezési és Építésügyi Követelmények (OTÉK) 42. Az engedélyezési eljárások során az építésügyi hatóság vizsgálja a hatályos kormányrendeletben meghatározott, az építmények kialakításához szükséges parkolási igény biztosítását.
A parkolóhelyek számának meghatározását ma már a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) és a 2023. évi C. törvény, azaz a magyar építészetről szóló törvény (Méptv.) szabályozza. A korábbi rendszerrel ellentétben, amely fix minimumokat határozott meg, a TÉKA rendeltetés szerinti differenciálás elvét alkalmazza. Ez azt jelenti, hogy az egyes épülettípusokhoz és azok használatához igazodik a kötelezően kialakítandó parkolóhelyek száma. A szabályozás célja, hogy a telken belüli parkolás - akár felszíni, akár mélygarázsban vagy parkolóházban megvalósítva - elsőbbséget élvezzen a közterületi parkolással szemben. A TÉKA külön előírja, hogy akadálymentes lakások esetén akadálymentes parkolóhelyet is biztosítani kell.
A társasházi parkolók típusai
Társasházi parkolóhelynek minősül minden olyan terület, amelyet gépjármű tárolására alakítottak ki a társasház területén belül. Ez lehet:
- Kültéri beálló az udvarban
- Teremgarázsban kijelölt hely
- Zárt garázsbox
Teremgarázs: zárt, gyakran több szinten kialakított parkolótér, általában biztonságosabb, kamerával felszerelt.
Tárolóként használt parkolóhely: előfordul, hogy valaki nem autót, hanem egyéb tárgyakat tárol a beállón.
Az új építésű ingatlanok értékesítése esetén gyakran találkozni olyan rendelkezéssel, ahol az adásvételi szerződésben az eladó kijelöli, hogy a vevő melyik beálló vagy tároló használatára válik jogosulttá az adott lakás megvásárlásával együtt.
A gépkocsik megnövekedett számára tekintettel és a társasházak sokszor szűkös telekmérete miatt nincs mindig lehetősége az építtetőnek minden lakáshoz megfelelő számú önálló gépkocsi-tárolót (garázst) vagy parkolót létesíteni. Az önálló garázsok helyett elterjedtebb megoldás a mélygarázs vagy a teremgarázs. Ez rendszerint az épület pinceszintjén helyezkedik el. A társasház alapító okiratban a mélygarázs általában egy helyrajzi számon szerepel, amelyben a gépkocsi-beállókhoz osztatlan közös tulajdoni hányadok tartoznak. A társasház alapító okirat elválaszthatatlan mellékletét képező alaprajzon sorszámozva fel kell tüntetni az egyes parkolókat.
Kevésbé szerencsés megoldás a felszíni gépkocsi-beállók helyzete. Lehetőség van viszont használati megosztási szerződést vagy helyszínrajzot készíteni, amely rögzíti az egyes beállók elhelyezkedését és a használati jog jogosultját. Amennyiben a felszíni gépkocsi-beállók az alapító okiratban az egyes lakásokhoz vagy nem lakás céljára szolgáló helységekhez (pl. üzlethelyiség vagy tároló) vannak rendelve és a kizárólagos használati jog a mindenkori tulajdonost illeti meg. A felszíni gépkocsi-beállónak nincs önálló helyrajzi száma, csak az önálló lakással vagy pl.
A kertrészek általában a társasházak földszintjén elhelyezkedő lakások előtt vagy mögött kerülnek kialakításra. Mivel a kertrészek nem kapnak önálló helyrajzi számot, csak az adott lakással együtt forgalomképesek.
A társasházi parkolás szabályozása és a közgyűlés szerepe
A társasházakban a parkolóhelyek használatának szabályozása kiemelten fontos a lakók közötti harmonikus együttélés és a konfliktusok elkerülése érdekében. A társasház közös tulajdonában álló parkolóhelyek használatáról a közgyűlés jogosult dönteni. Ennek keretében meghatározhatják a parkolóhelyek elosztásának módját, a használati rendet, valamint a kapcsolódó díjakat. Amennyiben a parkolóhelyek száma nem elegendő minden tulajdonos számára, a közgyűlés dönthet arról, hogy bizonyos tulajdonosok előnyt élveznek-e a parkolóhelyek használatában, például mozgáskorlátozottak vagy idősek esetében. Az ilyen döntéseket is az SZMSZ-ben kell rögzíteni.
A közös tulajdonban lévő parkolóhelyek bérbeadása más tulajdonosok vagy külső személyek számára a közgyűlés jóváhagyásával történhet. A bérleti szerződéseket írásban kell rögzíteni, meghatározva a bérleti díjat, a bérleti időszakot és egyéb feltételeket.
A Társasházi tv. 26. §(2)-(3) bekezdése szerint a közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. A házirend szabályait - a használat jogcímétől függetlenül - a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.
A Társasházi tv. idézett rendelkezései lehetőséget biztosítanak a társasház közössége részére, hogy SZMSZ-ben, vagy Házirendben szabályozza a társasházi közös parkolóhelyeken a parkolás rendjét, és kiküszöbölje az illetéktelenül ott parkolók magatartása által a tulajdonos társaknak okozott kellemetlenségeket.
Konfliktusok és megoldási javaslatok
A társasházi parkolás számos konfliktus forrása lehet a lakók között. Figyelmeztetés: Első lépésként célszerű írásban felszólítani az illetőt a jogsértő magatartás megszüntetésére. Birtokvédelem: Ha a figyelmeztetés eredménytelen, a sértett fél birtokvédelmi eljárást kezdeményezhet a jegyzőnél.
Ha egy tulajdonos jogosulatlanul használja más parkolóhelyét, az birtokháborításnak minősül. Ilyen esetben a sértett fél birtokvédelmi eljárást kezdeményezhet a jegyzőnél. A jegyző határozatban kötelezheti a jogsértőt a jogellenes állapot megszüntetésére.
A konfliktusok megelőzése érdekében érdemes kamerarendszert telepíteni a parkoló területére. Fontos azonban, hogy a kamerák telepítésekor betartsuk a személyiségi jogokra és adatvédelemre vonatkozó jogszabályokat.
Forgalomirányító táblák kihelyezése: A társasház területén belül a közgyűlés dönthet forgalomirányító táblák kihelyezéséről, amelyek jelzik a parkolás rendjét, a behajtási irányokat vagy a parkolóhelyek használatának szabályait.
Lakók közötti megegyezés: A lakók közötti írásos megállapodás is hatékony lehet a parkolási rend kialakításában. Ebben rögzíthetők a parkolóhelyek használatának szabályai, a vendégparkolás rendje és egyéb releváns kérdések.
Konkrét probléma és lehetséges megoldások
Egy olvasónk, Csongor, egy új építésű társasházban lakik, ahol a lakók számára fenntartott parkolóban rendszeresen problémák merülnek fel. Az utcán nincs lehetőség parkolni, így a környékre érkezők gyakran a társasház bejárata mellé parkolnak, akadályozva ezzel a tulajdonosokat a ki- és beállásban. A behajtani tilos táblák ellenére is sokan figyelmen kívül hagyják a szabályokat. A rendőrségtől kért intézkedés nem hozott megoldást.
Több lehetőség is kínálkozik a probléma megoldására:
- SZMSZ módosítás és kerékbilincselés/elvontatás: A lakók szavazhatnak a kerékbilincselés/elvontatás lehetőségéről. Ezt jól látható táblán kell jelezni, és szerződni kell egy vállalkozással. Hátránya, hogy a társasháznak helyt kell állnia a költségekért, ha az illetéktelen parkoló nem fizet, és jogi egyeztetés szükséges.
- Sorompó, elektromos kapu vagy távirányítós parkolóőr telepítése: Ez elébe megy a problémának, és gyakorlatilag lehetetlenné teszi az illetéktelen behajtást. Hátránya, hogy költséges, és a lakóknak is figyelniük kell a használatára.
A Társasházi tv. 25. §-nak megfelelő kamera rendszerrel, egyedi azonosításra alkalmas elektronikus beléptető hálózattal és kártyával elvégezhető a szabályszegések dokumentálása. Természetesen ezen műszaki megoldások beruházást igényelnek, de a társasházi közösségnek kell eldöntenie, hogy mire áldoz, mekkora összeget és milyen cél érdekében.
Chicagóban épülő társasház szokatlan megoldást kínál a parkolási problémára
Elégtelen parkolóhelyek bővítése
Önkormányzati előírások: A helyi építési szabályzat (HÉSZ) és az országos településrendezési és építési követelmények (OTÉK) előírásai meghatározzák a parkolóhelyek kialakításának feltételeit.
Közgyűlési döntés: A parkolóhelyek bővítése a társasház közgyűlésének hatáskörébe tartozik.
A társasházi parkolással kapcsolatos konfliktusok megelőzése és kezelése érdekében elengedhetetlen a világos szabályok kialakítása és betartása.
Új trendek a társasházi parkolásban
Az elektromos járművek terjedésével egyre nagyobb igény mutatkozik a társasházakban is a töltőpontok kialakítására. A digitalizáció térnyerésével egyre több társasház alkalmaz mobilalkalmazásokat a parkolóhelyek kezelésére. Az okosparkolási rendszerek célja a parkolóhelyek hatékonyabb kihasználása és a parkolási idő csökkentése.
A társasház lakói és a közös képviselők feladata nemcsak a meglévő szabályok betartatása, hanem azok folyamatos frissítése és a közösségi igényekhez való igazítása is.
tags: #tarsashaz #kert #parkolas