Társasház közös tulajdonában álló ingatlanrész értékesítésének szabályai
Osztatlan közös tulajdon használata - mindig problémás. Jogilag minden tulajdonostárs jogosult a birtoklásra és használatra, és ha nincs írásos rend, könnyen vita lesz abból, ki mit használhat, ki fizet, ki újít fel. A legnagyobb kockázat tipikusan: használati megállapodás hiánya, elővásárlási jog (eladásnál), illetve ha valaki kizárja a többieket a közös részekből. 2025-ig alapvetően kötelmi eszközökkel lehetett a kérdést rendezni, de nemrég bevezették a tulajdoni lapra is bejegyezhető ún. közös tulajdon használatára vonatkozó jogot.
Mit jelent a közös tulajdon használatának bejegyzése?
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van (például testvérek, örökösök, vagy társasházi lakások közös udvara), gyakori igény, hogy rögzítsék, ki melyik részét használhatja. Erre eddig is volt lehetőség, de 2025-től pontosabban szabályozott módon lehet ezt a használati rendet az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezni. A rendelet egyértelművé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni. Ez kétféleképpen történhet:
- Az egész ingatlanra: Például egy közös udvar vagy egy teljes hétvégi ház használatának megosztása esetén.
- Az ingatlan egy meghatározott részére: Ez lehet természetben (pl. „a hátsó kertrész”) vagy konkrét területnagyságban (pl. „a 15 m²-es, 2-es számú gépkocsibeálló”) meghatározott rész.
Fontos kivétel, hogy a szabályozás nem vonatkozik a Földforgalmi törvény hatálya alá eső termőföldekre.
Újak Budapesten: illés és Szabó Ügyvédi Társulás
Ha lakást vásárol, egy tapasztalt ingatlan ügyvéd Budapest területén biztonságot ad a szerződéskötést megelőzően is!
Milyen típusú megosztást lehet bejegyezni?
A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot:
- egész ingatlanra vagy
- az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.
A bejegyzésnek egyértelműen tartalmaznia kell, hogy a tulajdonosok a használatot térben vagy időben osztották-e meg egymás között.
Térbeli megosztás: leggyakoribb, amikor az osztatlan közös tulajdonban álló telket vagy épületet a tulajdonostársak fizikailag felosztják egymás között. Klasszikus példa az ikerház, ahol a felek egy használati megállapodásban rögzítik, ki melyik lakrészt, kertrészt vagy tárolót használja kizárólagosan.
Időbeli megosztás: leginkább üdülőingatlanoknál, „timeshare” konstrukcióknál fordul elő. A bejegyzés rögzíti, hogy melyik tulajdonostárs az év melyik időszakában jogosult az ingatlan használatára.
Névre szóló jog! Ez egy igen fontos fejlemény: a BÜK 2025. szeptember 23. napján közzétett tájékoztatása hangsúlyozza, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem szolgalom és nem is földhasználati jog, ezért NEM jegyezhető be „ingatlan mindenkori tulajdonosa javára”! Ha tehát azért kell ez a jog, hogy később a tulajdonos biztonságosan el tudja adni az ingatlant, érdemes a jog bejegyzésének alapjául szolgáló okiratot úgy megfogalmazni, hogy az biztosítsa a szerződésátruházás lehetőségét. Öröklés esetén a közjegyzőnek kell átvezetést kérnie.
Ki kérheti a bejegyzést?
A rendelet azt is szabályozza, hogy kinek kell kezdeményeznie a földhivatalnál az eljárást. Ha a bejegyzés alapja a tulajdonosok egyhangú vagy többségi megállapodása, úgy valamennyi tulajdonostársnak együtt kell kérnie a bejegyzést. Ez garantálja, hogy minden érintett tudomással bír az eljárásról.
Társasházak esetében a folyamat egyszerűbb: ha van közös képviselő vagy intézőbizottság, elegendő, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke nyújtja be a kérelmet. Ha a társasháznak méreténél fogva nincs kötelezően választott képviselője, akkor itt is valamennyi tulajdonostárs együttes kérelme szükséges.
Az alapjául szolgáló okiratok
A használati jog az alábbi, ügyvéd által ellenjegyzett okiratok alapján jegyeztethető be:
- a tulajdonostársak egyhangú megállapodása vagy határozata;
- bírósági határozat;
- társasház alapító okirata.
A használati jog nem kerülhet be a nyilvántartásba csupán szóbeli megállapodás alapján. Ha minden tulajdonostárs egyetért, és írásban megállapodnak a használati rendről, akkor a bejegyzés lehetséges. A használati megállapodásnak tartalmaznia kell mindazt, amit az Inytv. 35. § előír, és még néhány további részletet:
- tulajdonostársak adatai,
- ingatlan címe és helyrajzi száma,
- tulajdoni hányadok,
- jog pontos megjelölése: „közös tulajdon használatára vonatkozó jogot alapítanak”,
- ki melyik részét használja az ingatlannak,
- megosztás térbeli vagy időbeli módja,
- költség- és bevételmegosztás,
- túlhasználati díjak rendezése,
- elfeléírás (hely, idő) és minden tulajdonostárs aláírása,
- ügyvédi ellenjegyzés.
A felek szótöbbségi határozata alapján hozott döntéseket tartalmazza a megállapodás. A használati jog létrehozásának alapjául szolgáló okiratok között a bírósági határozatokkal vagy a társasház alapító okiratával lehet számolni. Az alapító okirat módosítása általában minden tulajdonostársat érint, és be kell jelentkezni az ingatlanügyi hatóságnak.
Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése - vázrajz vagy nem?
A 2025. január 22-i joggyakorlat szerint:
- Ha a bejegyzés az egész ingatlanra vonatkozik (egész ingatlan, eszmei hányad), akkor vázrajzra nincs szükség.
- Ha az ingatlan egyes részére (természetben vagy területnagyságban meghatározott rész) történik a bejegyzés, akkor szükséges a változási vázrajz ábrázolása és az érintett részre érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz.
Osztatlan közös tulajdon értékesítésének különös kérdései
Az osztatlan közös tulajdon részeinek értékesítése gyakori oka a társasházok felújítására, karbantartására vagy jövedelem szerzésére. A törvény megváltoztatása 2025-től több szempontból rendezte ezt a kérdést. A közös tulajdon elidegenítéséhez az alapító okirat módosításához szükséges többség mostantól 2/3, korábban pedig 4/5 volt a feltétel, kivéve, ha az ingatlan rész önálló ingatlanként alakítható vagy a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető. A kisebbség megvédésére vonatkozó 60 napos nyilatkozati határidő is fontos eleme a folyamatnak.
Különbség abban is van, hogy a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó közgyűlési határozat és annak bejegyzése hogyan kezelendő a bíróság felé. A módosított szabályok értelmében a végső rendezés a bíróság ítéletével történik meg, ha peres út vezet a megoldáshoz, és az ítélettel módosítják az alapító okiratot. A peres eljárásban a közös tulajdon megszüntetése és a határozat bejegyzése nem csak a közgyűlési határozat alapján történik meg, hanem a bíróság megítélése szerint is.
Gyakori kérdés, hogy a közös tulajdon értékesítésének ellenértéke ki lesz az adóalany. A korábbi gyakorlattól eltérően, a jogi megoldások között a társasház lehet adóalany vagy magánszemélyek is lehetnek. A jövedelem adóztatása és a bevallási kötelezettségek részletei az adózási szabályoktól függenek, és fontos, hogy a társasház a megfelelő adózási sémát válassza.
A közös tulajdon értékesítése során az adózási elvek szerint a bevételt a társasház adóalanyiságában kell kezelni, és a 75%-os arány alapján a bevétel adóköteles lehet, valamint a sajátos időmúlási szabályokat is alkalmazhatják. A tényleges adózási kötelezettségek és a bevallások részleteit érdemes jogi és adószakértővel egyeztetni.
Végrehajtás és gyakorlati tanácsok
Bejegyzés előtt mindig érdemes ellenőrizni az alapító okiratot és az SZMSZ-t, hogy a közös tulajdon jogosultságait és a használati rendet egyértelműen rögzítik-e. A használati jog bejegyzése akkor lehet hatékony és harmadik személyekre is kötelező, ha az hatályos jogszabályokkal összhangban kerül megfogalmazásra és a szükséges okiratokkal alátámasztott. Az ingatlan értékesítését megelőző adózási és számviteli kötelezettségek pontosítása érdekében érdemes szakértőt bevonni.
Információk a gyakorlatból: a közös tulajdonban álló rész értékesítésének keretében felmerülhet a közös költség tartozások rendezése is, és ezek rendezéséhez külön eljárások és nyilatkozatok szükségesek. A parkolóhelyek és teremgarázsok értékesítése külön szabályok alá eshet a helyrajzi szám és közös tulajdon jellegének megfelelően, és minden esetben figyelembe kell venni az illetékes jogszabályokat.
Az adózási vonatkozásokkal kapcsolatos részletes tájékoztatás a fenti cikkben bemutatott jogi és adózási kivonatokból származik, és mindenképp ajánlott jogi tanácsadó vagy adószakértő bevonása az egyedi körülmények szerint.
Osztatlan közös tulajdon? Az meg mi a fene?
Idézett jogi hivatkozások és elvi összegzés
A használati jog bejegyzése a következő jogi keretek között lehetséges: egyhangú vagy többségi megállapodás, bírósági határozat, társasház alapító okirata. A bejegyzéshez szükséges okiratok részletesen meghatározzák a megosztás módját, a használat megosztásának térbeli vagy időbeli jellegét, a költség- és bevételmegosztást, a felek aláírását és az ügyvédi ellenjegyzést. 2025-től a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban vázrajzzal együtt is történhet, ha a résztípus nem az egész ingatlanra vonatkozik.
tags: #tarsashaz #kozos #tulajdonaban #allo #ingatlanresz #ertekesitesenek